معلومات هامه عن الشهر العقارى عن نظام الشهر العقارى فى التسجيل نتشرف بأن نقدم بيان مرشد لكل راغب فى معرفة كيفية الحفاظ على الملكية العقارية على اختلاف انواعها سواء فى مجال العقارات المبنية أو الوحدات السكنية أو أرض البناء أو أرض الفضاء أو الارض البور أو الاراضى الزراعية أو الاراضى الصحراوية الواقعة خارج كردون حد الزمام
وهذه المقدمة لكل من اراد أن ينهل من هذا النبع المعرفى ليعلم طريقه الصحيح الى حماية حقه العقارى ونتيجة لحداثة التشريعات وكثرتها فنعالج تلك التشريعات المنظمة للملكية العقارية واحاطة الكافة وعلى الاخص من له مصلحة علما بالوضع القانونى للعقار والحقوق لتى ترد عليه إذ يمكن من الوقوف على مالك الحق العينى ايا كان نوعه
ارض ـ عقار ـ وحدة سكنية
ومساحته وحدوده والحقوق العينية الواردة عليه وأصحاب هذه الحقوق وتواريخ نشوئها حتى اذا ما أقدم شخص على التعامل فى هذا العقار بشراء أو اكتساب اي من الحقوق العينية الاخرى عليه كان على بينة من أمره وعلى يقين من تحقيق الغاية المقصودة من تصرفه.
لذلك يوجد للشهر العقارى نظامين :
نظام الشهر الشخصى
نظام الشهر العينى
وهو يهدف الى تنظيم هوية لكل حق عينى
أرض ـ عقار ـ وحدة سكنية تشبه الى حد كبير بطاقة الحالة المدنية للاشخاص
وبالنظام الاول وهو نظام الشهر الشخصى :-
وهو نظام يهدف الى شهر التصرفات التى ترد على العقار بأسماء اطرافها خاصة المتصرف ويستدعى ذلك أن تنشأ سجلات يدون فيها التصرف الذى يرد على عقار بأسم المتصرف
وتوضع لهذه لسجلات فهارس منظمة بأسماء المتصرفين ولصاحب المصلحة أن يطلب شهادة التصرفات بأسم الشخص لكى يستوثق من أن الشخص الذى يرد التعامل معه هو فعلاً مالك العقار ومايزال مالكاً له من عدمه
أما نظام الشهر العينى السجل العقارى :
هو تطور نظام الشهر الشخصى فيتم التسجيل فيه ليس على أساس المتصرف فيه بل على أساس العقار ذاته حيث تفرد لكل عقار صحيفة خاصة فى السجل يدون فيها كل ما يرد على هذ العقار من تصرفات قانونية بحيث يكفى صاحب المصلحة الذى يريد التعامل على العقار مجرد الاطلاع على الصحيفة الخاصة به فيقف على حقيقته من حيث المساحة والحدود ومن حيث مالكه الحالى والملاك السابقين ومن حيث لحقوق الواردة على العقار
وحرصا منا على أصحاب الملكية العقارية نوجه اشارة الى أن القانون المدنى الخاص بالملكية قد نص على الالتزام بنقل الملكية أو أى حق عينى أخر ينقل من تلقاء نفسه هذا الحق اذا كان محل الالتزام شيئاً معيناً بالذات يملكه الملتزم وذلك دون أخلال بالقواعد المتعلقة بالتسجيل المادة 204 من القانون المدنى
فى المواد العقارية لا تنتقل الملكية ولا الحقوق العينية الاخرى سواء كان ذلك فيما بين المتعاقدين أو كان فى حق الغير الا اذا روعيت الاحكام المبنية فى قانون تنظيم الشهر العقارى
وبين قانون الشهر المتقدم الذكر التصرفات والاحكام والسندات التى يباشرها سواء كانت ناقلة ويقرر الاحكام المتعلقة بهذا الشهر مادة 934 من القانون المدنى
ونص القانون رقم 114 لسنة 1946 بشأن تنظيم الشهر العقارى ومن بعده القانون رقم 142 لسنة 1964 بشأن تنظيم السجل العينى والتى أنتهى فيه الى انتقال الملكية بالنص الاتى جميع التصرفات التى من شأنها انشاء حق من الحقوق العينية العقارية الاصلية أو نقله أو تغييره أو زواله وكذلك الاحكام النهائية المسبقة لشئ من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل ويدخل فى هذه التصرفات الوقف والوصية ويترتب على عدم التسجيل أن الحقوق المشار اليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة الى غيرهم ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الاثر سوى الالتزامات الشخصية من ذوى الشأن مادة 9 المعدلة بالقانون رقم 25 لسنة 1976
وأستقرت أحكام محكمة النقض تفسيرا لأحكام تلك المادة بأن قضت بأن الحقوق العينية المشار اليها فى المادة السابقة لا تنشأ ولا تنتقل ولا تزول الا بالتسجيل من تاريخ هذا التسجيل دون أن يكون لهذا التسجيل أثر رجعى ينسحب الى تاريخ التصرف نفسه كما أنها تقضى بمجرد انعقاد التصرف الواجب شهره يكون لمن عقد التصرف لمصلحته جميع الحقوق التى من شأنها أن يترتبها هذا التصرف له عدا انتقال الحق العينى فيتراخى هذا الانتقال حتى حصول التسجيل
ففى عقد البيع مثلاً لمشترى العقار الحق فى تسلمه وفى الحصول على ريعه وثمراته طبقا لأحكام هذا العقد حقه قبل حصول التسجيل فللمشترى الحق فى مطالبة البائع رضاء أو قضاء بتنفيذ التزاماته بنقل الملكية تنفيذا عينياً
وفى حالة عدم التسجيل وشهر البيع يحق لدائن البائع التنفيذ على العقار ولكل من له مصلحة ضد البائع الحق فى التنفيذ حق الاختصاص أو الرهن أو الامتياز أو أى حق عينى أخر أو حق ما له أذ يجعل البيع غير المشهر غير نافذ فى حقه وبخاصة اذا سجل تنبيه نزع الملكية قبل أن يسجل المشترى البيع طبقا للمادة 405 من قانون المرافعات
لــــذلك
نقدم بيان للمحرارات الواجب شهرها وهى كالتالى :
التصرفات والأحكام النهائيه المنشئه للحقوق العينيه العقاريه الأصليه :-
جميع التصرفات التى من شأنها انشاء حق من الحقوق العينيه العقاريه الأصليه أو نقله أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائيه المثبته لشئ من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل ويدخل فى هذه التصرفات الوقف والوصيه .
ويترتب على عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولاتتغير ولاتزول الا بين ذوى الشأن ولا بالنسبه إلى غيرهم .
ولايكون للتصرفات غيرالمسجله من الأثرسوى الالتزمات الشخصيه بين ذوى الشأن .
ويجوزلمن حصل مع اخرين على حكم نهائى مثبت لحق من هذه الحقوق أن يطلب قصر التسجيل على القدر الذى قضى به , كما يجوز له أن يطلب قصر التسجيل على العقارات المقتضى له بها فى قسم أو ناحيه معينه .
ولا تسرى الفقرتان السابقتان إذا كان التصرف المقضى به من عقود المقايضه .
نقل الأموال الخاصه للدوله إلى الملك العام : -
لا تعتبر تصرفات واجبه الشهر طبقا لنص الماده السابقه القوانين او القرارات الجمهوريه أو القرارات الوزاريه الصادره من أيه سلطه إداريه مختصه التى من شأنها تغير صفه الأموال العقاريه المملوكه للدوله ملكيه خاصه إلى أموال عامه مالم ينص على خلاف ذلك
التصرفات والأحكام النهائيه المقرره للحقوق العينيه العقاريه الأصليه :
جميع التصرفات والأحكام النهائيه المقرره لحق من الحقوق العينيه العقاريه الأصليه يجب كذلك تسجيلها ويترتب على عدم التسجيل أن هذه الحقوق لا تكون حجه على الغير
يسرى هذا الحكم على القسمه العقاريه ولو كان محلها أموالا موروثه .
ويجوز للشريك الذى حصل على حكم نهائى بالقسمه أو بصحه التعاقد على القسمه أن يطلب قصرالتسجيل على صحته ما لم يترتب على هذا الشهر إنهاء حاله الشيوع , كما يجوز له أن يطلب قصر التسجيل على نصيبه فى قسم أو ناحيه معينه , وعلى المكتب الذى تم فيه التسجيل أن يخطر مكاتب الشهرالتى تقع بدائرتها باقى العقارات موضوع القسمه للتأشيربذلك .
الحقوق العينيه العقاريه التبعيه : -
جميع التصرفات المنشئه لحق من الحقوق العينيه العقاريه التبعيه أو المقرره لها , وكذلك الأحكام النهائيه المثبته لشئ من ذلك يجب شهرها بطريق القيد ويترتب على عدم القيد أن هذه الحقوق لا تكون حجه على الغير .
الإيجارات والمخالصات :
يجب تسجيل الإيجارات والسندات التى ترد على منفعه العقار إذا زادت مدتها على تسع سنوات والمخالصات والحوالات بأكثر من أجره ثلاث سنوات مقدما وكذلك الأحكام النهائيه المثبته لشئ من ذلك ويترتب على عدم تسجيلها أنها لا تكون نافذه فى حق الغير فيما زاد على مده تسع سنوات
بالنسبه الى الإ يجارات والسندات وفيما زاد على أجره ثلاث سنوات بالنسبه إلى المخالصات والحوالات .
حق الإرث :
يجب شهر حق الإرث بتسجيل اشهادات الورثه الشرعيه أو الأحكام النهائيه أو غيرها من السندات المثبته لحق الإرث مع قوائم جرد التر كه إذا اشتملت على حقوق عينيه عقاريه وذلك بدون رسم وإلى ان يتم هذا التسجيل لا يجوز شهر تصرف يصدر من الوارث فى حق من هذه الحقوق .
ويجوز ان يقصر شهر حق الإ رث على جزء من عقارات التركه , وفى هذه الحاله يعتبر هذا الجزء وحده تبنى على أساسها تصرفات الورثه .
حق الإرث السابق على تاريخ العمل بقانون الشهر العقارى :
حقوق الإرث السابقه على تاريخ العمل بقانون الشهر العقارى يجوز تسجيلها اختياريا طبقا لما جاء بالماده السابقه , وبمراعاه ما نصت عليه الماده 157 من هذه التعليمات
الديون العاديه على المورث :
يجب التأشير بالمحررات المثبته لدين من الديون العاديه على المورث فى هامش تسجيل الاشهادات أو الأحكام أو السندات المشار إليهما فى الماده 10 وقوائم الجرد المتعلقه بها .
ويحتج بهذا التأشير من تاريخ حصوله ومع ذلك إذا تم التأشير فى خلال سنه من تاريخ التسجيل المشار اليه فللدائن أن يحتج بحقه على كل من تلقى من المورث – حقا عينيا عقاريا – وقام قبل هذا التأشير .
واذا تبين أن المحررات المطلوب التأشير بمقتضاه صادر بدين على مستأجر أرض زراعيه وكانت سابقه على صدور القانون رقم 52 لسنه 1966 ولم تخطر بها الجمعيه التعاونيه الزراعيه الواقع فى دائرتها محل إقامه المدين خلال شهرين من تاريخ العمل بالقانون فإن الديون التى تتضمنها تسقط ومن ثم يرفض التأشير بمقتضاها .
وإذا كانت هذه المحررات لاحقه لصدور القانون وغير مصدق على توقيعات ذوى الشأن فيها لدى الجمعيه التعاونيه المختصه فإنها تكون باطله ومن ثم يرفض التأشير بمقتضاها .
تسجيل الدعاوى او التأشير بها :
يجب التأشير فى هامش سجل المحررات واجبه الشهر بما يقدم ضده من الدعاوى التى يكون الغرض منها الطعن فى التصرف الذى يتضمنه المحرر وجودا أو صحه أو نفاذا كدعاوى البطلان أو الفسخ أو الإلغاء أو الرجوع فإذا كان المحرر الأصلى لم يشهر تسجل تلك الدعاوى .
ويجب كذلك تسجيل دعاوى استحقاق أى حق من الحقوق العينيه العقاريه أو التأشير بها على حسب الأحوال , كما يجب تسجيل دعاوى صحه التعاقد على حقوق عينيه عقاريه .
وتحصل التاشيرات والتسجيلات المشار إليها بعد قيد صحيفه الدعوى بجدول المحكمه
شهر الأحكام الصادره فى الدعاوى المذكوره :
يؤشر بمنطوق الحكم النهائى فى الدعاوى المبينه بالماده السابقه فى ذيل التأشير بالدعوى أو فى هامش تسجيلها ويتم التأشير بالنسبه للأحكام الواجب تسجيلها عقب تسجيل هذه الأحكام .
الأثار المترتبه على تسجيل هذه الدعاوى :
يترتب على تسجيل الدعاوى المذكوره بالماده 13 أو التاشير بها أن حق المدعى إذا ماتقرر بحكم مؤشر به طبقا للقانون يكون حجه على من ترتب لهم حقوق عينيه ابتداء من تاريخ تسجيل الدعاوى أو التأشير بها .
ولا يكون هذا الحق حجه على الغير الذى كسب حقه بحسن نيه قبل التأشير أو التسجيل المشار اليهما
ولا يسرى حكم الفقره الأولى من هذه الماده على الأحكام التى يتم التأشير بها بعد مضى خمس سنوات
من تاريخ سيرورتها نهائيه أو من تاريخ العمل بالقانون رقم 25 لسنه 1976 , المعمول به اعتبارا من أول مايو سنه 1976 .
الدعاوى الكيديه والطعن فى سندات الديون العاديه على المورث :-
لكل ذى شأن أن يطلب إلى قاضى الأمور المستعجله محو التأشير المشار إليه فى الماده (12) فيأمر به القاضى إذا كان سند الدين مطعونا فيه طعنا جديا .
كذلك للطرف ذى الشأن أن يطلب إلىالقاضى محو التأشير أو التسجيل المشار إليه فى الماده ( 13 )
فيأمر به القاضى إذا تبين له أن الدعوى التى تأشر بها أو التى سجلت لم ترفع إلا لغرض كيدى محض .
الحقوق المضمونه بقيد وتحويلها ورهنها ومحوها والتنازل عن مرتبه القيد :
لا يصح التمسك قبل الغير بتحويل حق مضمون بقيد أو برهنه , ولا التمسك بالحق النأشئ من حلول شخص محل الدائن فى هذا الحق بحكم القانون , أو بالأنفاق ولا التمسك كذلك بمحو القيد أو بالتنازل عن مرتبه القيد إلا إذا حصل التأشير بذلك فى هامش القيد الأصلى
القاعده العامه : -
تتم إجراءات الشهر فى جميع الأحوال بناء على طلب ذوى الشأن أو من يقوم مقامهم .
على أنه بالنسبه لطلبات شهر أحكام إيقاع البيع ( مرسى المزاد ) تقوم أقلام كتاب المحاكم بعد نسخها بالمداد الأسود على الورق الأزرق المعد للعقود وختمها بخاتم المحكمه التى أصدرتها بإحالتها إلى مأموريات الشهر المختصه . ويتولى أصحاب الشأن بعد ذلك مباشره إجراءاتها .
تقديم طلب الشهر :-
تقدم طلبات الشهر للمأموريه التى يقع العقار فى دائره اختصاصها من اربع نسخ متطابقه وتحرر على النموذج المعد لذلك بقرار من وزير العدل والذى يصرف بغير مقابل .
ويجوز تقديم الطلبات على غير هذا النموذج على ان يتضمن البيانات الوارده بالمادتين رقمى 20 , 21
ويجب ان يكون موقعاعلى هذه الطلبات من المتصرف أوالمتصرف له فى العقود والاشهادات أوممن يكون المحرر لصالحه فى غير ذلك كأوراق الإ جراءات وصحف الدعاوى و الأ حكام .
ويتم التوقيع أمام رئيس المأموريه بعد التحقق من شخصيه وصفه مقدم الطلب فإن قدمت من الوكلاء المصرح لها قانونا فيتم التحقق من سند الوكاله وموضوعه الذى يبيح له الأجراء , وفى جميع الحالات يتم التحقق من شخصيه مقدم الطلب من واقع البطاقه الشخصيه أو العائليه أو أى مستند رسمى أخر يقوم مقامها .
ويسرى ذلك على الإلتماسات التى تقدم فى شأن هذه الطلبات .
طلبات الشهر التى ترسل بالبريد : -
إذا أرسلت الطلبات بالبريد فيراعى فى شأنها ما يأتى :
تقبل طلبات الشهر التى ترسل بالبريد وتكون مستوفاه للبيانات المنصوص عليها بالماده ( 20 )
وتقيد وتعطى لها أسبقيتها وفق التعليمات وتتخذ فى شأنها الإجراءات المعتاده متى كانت مصحوبه بإيصال سداد الرسم أو حواله بريديه بقيمه رسم الطلب .
تقوم المأموريه بأرسال كتاب موصى عليه بعلم الوصول إلى مقدم الطلب ( صاحب الشأن أو وكيله ) فور قيده على محل إقامته الثابت بالطلب للحضور إلى المأموريه فى ظرف عشره أيام للتحقق من شخصيته وصفته , أو التوجه الى أقرب مأموريه للإقرار أمام رئيسها بأنه مرسل الطلب مع تحذيره بأنه فى حاله تخلفه عن ذلك فى المده المحدده ستتخذ إجراءات إسقاط أسبقيه طلبه إذا قدمت طلبات مستوفاه لا حقه على طلبه .
تقوم المأموريه التى تم أمامها التوقيع بإرسال الإقرار أو الأوراق المثبته لشخصيه مقدم الطلب إلى المأموريه المختصه ويتم ذلك بدون رسم فى اليوم التالى على الأكثر .
لا يلتفت إلى الطلبات التى ترسل بالبريد وتكون خاليه من البيانات اللازمه والمفيده فى تعيين العقار أو الداله على شخصيه كل طرف وعلى الأخص اسمه ثلاثيا ومحل إقامته والتى تمكن من وصول الإخطار إليه , ويرفض قيدها بدفتر الأسبقيه وتعاد لمرسلها لأستيفاء هذه البيانات .
تقوم كل مأموريه بوضع لوحات إرشاديه فى مكان ظاهر بالمأموريه يوضح
فيه هذه الإجراءات والجزاء المترتب على عدم إتباعها .
ويراعى تقديم الأوراق والمستندات داخل حافظه يثبت عليها بياناتها تفصيلا و يوقع عليها من مقدمها بتاريخ تقديمها , ويسرى ذلك على المستندات المقدمه استيفاء لطلبات الشهر ..
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق