قانون الشهر العقارى

 معلومات هامه عن الشهر العقارى عن نظام الشهر العقارى  فى التسجيل نتشرف بأن نقدم بيان مرشد لكل راغب فى معرفة كيفية الحفاظ على الملكية العقارية على اختلاف انواعها سواء فى مجال العقارات المبنية أو الوحدات السكنية أو أرض البناء أو أرض الفضاء أو الارض البور أو الاراضى الزراعية أو الاراضى الصحراوية الواقعة خارج كردون حد الزمام

وهذه المقدمة لكل من اراد أن ينهل من هذا النبع المعرفى ليعلم طريقه الصحيح الى حماية حقه العقارى ونتيجة لحداثة التشريعات وكثرتها فنعالج تلك التشريعات المنظمة للملكية العقارية واحاطة الكافة وعلى الاخص من له مصلحة علما بالوضع القانونى للعقار والحقوق لتى ترد عليه إذ يمكن من الوقوف على مالك الحق العينى ايا كان نوعه
ارض ـ عقار ـ وحدة سكنية
ومساحته وحدوده والحقوق العينية الواردة عليه وأصحاب هذه الحقوق وتواريخ نشوئها حتى اذا ما أقدم شخص على التعامل فى هذا العقار بشراء أو اكتساب اي من الحقوق العينية الاخرى عليه كان على بينة من أمره وعلى يقين من تحقيق الغاية المقصودة من تصرفه.
لذلك يوجد للشهر العقارى نظامين :
نظام الشهر الشخصى
نظام الشهر العينى
وهو يهدف الى تنظيم هوية لكل حق عينى
أرض ـ عقار ـ وحدة سكنية تشبه الى حد كبير بطاقة الحالة المدنية للاشخاص
وبالنظام الاول وهو نظام الشهر الشخصى :-
وهو نظام يهدف الى شهر التصرفات التى ترد على العقار بأسماء اطرافها خاصة المتصرف ويستدعى ذلك أن تنشأ سجلات يدون فيها التصرف الذى يرد على عقار بأسم المتصرف
وتوضع لهذه لسجلات فهارس منظمة بأسماء المتصرفين ولصاحب المصلحة أن يطلب شهادة التصرفات بأسم الشخص لكى يستوثق من أن الشخص الذى يرد التعامل معه هو فعلاً مالك العقار ومايزال مالكاً له من عدمه
أما نظام الشهر العينى السجل العقارى :
هو تطور نظام الشهر الشخصى فيتم التسجيل فيه ليس على أساس المتصرف فيه بل على أساس العقار ذاته حيث تفرد لكل عقار صحيفة خاصة فى السجل يدون فيها كل ما يرد على هذ العقار من تصرفات قانونية بحيث يكفى صاحب المصلحة الذى يريد التعامل على العقار مجرد الاطلاع على الصحيفة الخاصة به فيقف على حقيقته من حيث المساحة والحدود ومن حيث مالكه الحالى والملاك السابقين ومن حيث لحقوق الواردة على العقار
وحرصا منا على أصحاب الملكية العقارية نوجه اشارة الى أن القانون المدنى الخاص بالملكية قد نص على الالتزام بنقل الملكية أو أى حق عينى أخر ينقل من تلقاء نفسه هذا الحق اذا كان محل الالتزام شيئاً معيناً بالذات يملكه الملتزم وذلك دون أخلال بالقواعد المتعلقة بالتسجيل المادة 204 من القانون المدنى

فى المواد العقارية لا تنتقل الملكية ولا الحقوق العينية الاخرى سواء كان ذلك فيما بين المتعاقدين أو كان فى حق الغير الا اذا روعيت الاحكام المبنية فى قانون تنظيم الشهر العقارى

وبين قانون الشهر المتقدم الذكر التصرفات والاحكام والسندات التى يباشرها سواء كانت ناقلة ويقرر الاحكام المتعلقة بهذا الشهر مادة 934 من القانون المدنى
ونص القانون رقم 114 لسنة 1946 بشأن تنظيم الشهر العقارى ومن بعده القانون رقم 142 لسنة 1964 بشأن تنظيم السجل العينى والتى أنتهى فيه الى انتقال الملكية بالنص الاتى جميع التصرفات التى من شأنها انشاء حق من الحقوق العينية العقارية الاصلية أو نقله أو تغييره أو زواله وكذلك الاحكام النهائية المسبقة لشئ من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل ويدخل فى هذه التصرفات الوقف والوصية ويترتب على عدم التسجيل أن الحقوق المشار اليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة الى غيرهم ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الاثر سوى الالتزامات الشخصية من ذوى الشأن مادة 9 المعدلة بالقانون رقم 25 لسنة 1976
وأستقرت أحكام محكمة النقض تفسيرا لأحكام تلك المادة بأن قضت بأن الحقوق العينية المشار اليها فى المادة السابقة لا تنشأ ولا تنتقل ولا تزول الا بالتسجيل من تاريخ هذا التسجيل دون أن يكون لهذا التسجيل أثر رجعى ينسحب الى تاريخ التصرف نفسه كما أنها تقضى بمجرد انعقاد التصرف الواجب شهره يكون لمن عقد التصرف لمصلحته جميع الحقوق التى من شأنها أن يترتبها هذا التصرف له عدا انتقال الحق العينى فيتراخى هذا الانتقال حتى حصول التسجيل
ففى عقد البيع مثلاً لمشترى العقار الحق فى تسلمه وفى الحصول على ريعه وثمراته طبقا لأحكام هذا العقد حقه قبل حصول التسجيل فللمشترى الحق فى مطالبة البائع رضاء أو قضاء بتنفيذ التزاماته بنقل الملكية تنفيذا عينياً
وفى حالة عدم التسجيل وشهر البيع يحق لدائن البائع التنفيذ على العقار ولكل من له مصلحة ضد البائع الحق فى التنفيذ حق الاختصاص أو الرهن أو الامتياز أو أى حق عينى أخر أو حق ما له أذ يجعل البيع غير المشهر غير نافذ فى حقه وبخاصة اذا سجل تنبيه نزع الملكية قبل أن يسجل المشترى البيع طبقا للمادة 405 من قانون المرافعات
لــــذلك

نقدم بيان للمحرارات الواجب شهرها وهى كالتالى :

التصرفات والأحكام النهائيه المنشئه للحقوق العينيه العقاريه الأصليه :-
جميع التصرفات التى من شأنها انشاء حق من الحقوق العينيه العقاريه الأصليه أو نقله أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائيه المثبته لشئ من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل ويدخل فى هذه التصرفات الوقف والوصيه .
ويترتب على عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولاتتغير ولاتزول الا بين ذوى الشأن ولا بالنسبه إلى غيرهم .
ولايكون للتصرفات غيرالمسجله من الأثرسوى الالتزمات الشخصيه بين ذوى الشأن .
ويجوزلمن حصل مع اخرين على حكم نهائى مثبت لحق من هذه الحقوق أن يطلب قصر التسجيل على القدر الذى قضى به , كما يجوز له أن يطلب قصر التسجيل على العقارات المقتضى له بها فى قسم أو ناحيه معينه .
ولا تسرى الفقرتان السابقتان إذا كان التصرف المقضى به من عقود المقايضه .

نقل الأموال الخاصه للدوله إلى الملك العام : -
لا تعتبر تصرفات واجبه الشهر طبقا لنص الماده السابقه القوانين او القرارات الجمهوريه أو القرارات الوزاريه الصادره من أيه سلطه إداريه مختصه التى من شأنها تغير صفه الأموال العقاريه المملوكه للدوله ملكيه خاصه إلى أموال عامه مالم ينص على خلاف ذلك

التصرفات والأحكام النهائيه المقرره للحقوق العينيه العقاريه الأصليه :
جميع التصرفات والأحكام النهائيه المقرره لحق من الحقوق العينيه العقاريه الأصليه يجب كذلك تسجيلها ويترتب على عدم التسجيل أن هذه الحقوق لا تكون حجه على الغير
يسرى هذا الحكم على القسمه العقاريه ولو كان محلها أموالا موروثه .
ويجوز للشريك الذى حصل على حكم نهائى بالقسمه أو بصحه التعاقد على القسمه أن يطلب قصرالتسجيل على صحته ما لم يترتب على هذا الشهر إنهاء حاله الشيوع , كما يجوز له أن يطلب قصر التسجيل على نصيبه فى قسم أو ناحيه معينه , وعلى المكتب الذى تم فيه التسجيل أن يخطر مكاتب الشهرالتى تقع بدائرتها باقى العقارات موضوع القسمه للتأشيربذلك .

الحقوق العينيه العقاريه التبعيه : -
جميع التصرفات المنشئه لحق من الحقوق العينيه العقاريه التبعيه أو المقرره لها , وكذلك الأحكام النهائيه المثبته لشئ من ذلك يجب شهرها بطريق القيد ويترتب على عدم القيد أن هذه الحقوق لا تكون حجه على الغير .



الإيجارات والمخالصات :
يجب تسجيل الإيجارات والسندات التى ترد على منفعه العقار إذا زادت مدتها على تسع سنوات والمخالصات والحوالات بأكثر من أجره ثلاث سنوات مقدما وكذلك الأحكام النهائيه المثبته لشئ من ذلك ويترتب على عدم تسجيلها أنها لا تكون نافذه فى حق الغير فيما زاد على مده تسع سنوات
بالنسبه الى الإ يجارات والسندات وفيما زاد على أجره ثلاث سنوات بالنسبه إلى المخالصات والحوالات .

حق الإرث :
يجب شهر حق الإرث بتسجيل اشهادات الورثه الشرعيه أو الأحكام النهائيه أو غيرها من السندات المثبته لحق الإرث مع قوائم جرد التر كه إذا اشتملت على حقوق عينيه عقاريه وذلك بدون رسم وإلى ان يتم هذا التسجيل لا يجوز شهر تصرف يصدر من الوارث فى حق من هذه الحقوق .
ويجوز ان يقصر شهر حق الإ رث على جزء من عقارات التركه , وفى هذه الحاله يعتبر هذا الجزء وحده تبنى على أساسها تصرفات الورثه .

حق الإرث السابق على تاريخ العمل بقانون الشهر العقارى :
حقوق الإرث السابقه على تاريخ العمل بقانون الشهر العقارى يجوز تسجيلها اختياريا طبقا لما جاء بالماده السابقه , وبمراعاه ما نصت عليه الماده 157 من هذه التعليمات
الديون العاديه على المورث :
يجب التأشير بالمحررات المثبته لدين من الديون العاديه على المورث فى هامش تسجيل الاشهادات أو الأحكام أو السندات المشار إليهما فى الماده 10 وقوائم الجرد المتعلقه بها .
ويحتج بهذا التأشير من تاريخ حصوله ومع ذلك إذا تم التأشير فى خلال سنه من تاريخ التسجيل المشار اليه فللدائن أن يحتج بحقه على كل من تلقى من المورث – حقا عينيا عقاريا – وقام قبل هذا التأشير .
واذا تبين أن المحررات المطلوب التأشير بمقتضاه صادر بدين على مستأجر أرض زراعيه وكانت سابقه على صدور القانون رقم 52 لسنه 1966 ولم تخطر بها الجمعيه التعاونيه الزراعيه الواقع فى دائرتها محل إقامه المدين خلال شهرين من تاريخ العمل بالقانون فإن الديون التى تتضمنها تسقط ومن ثم يرفض التأشير بمقتضاها .
وإذا كانت هذه المحررات لاحقه لصدور القانون وغير مصدق على توقيعات ذوى الشأن فيها لدى الجمعيه التعاونيه المختصه فإنها تكون باطله ومن ثم يرفض التأشير بمقتضاها .
تسجيل الدعاوى او التأشير بها :
يجب التأشير فى هامش سجل المحررات واجبه الشهر بما يقدم ضده من الدعاوى التى يكون الغرض منها الطعن فى التصرف الذى يتضمنه المحرر وجودا أو صحه أو نفاذا كدعاوى البطلان أو الفسخ أو الإلغاء أو الرجوع فإذا كان المحرر الأصلى لم يشهر تسجل تلك الدعاوى .

ويجب كذلك تسجيل دعاوى استحقاق أى حق من الحقوق العينيه العقاريه أو التأشير بها على حسب الأحوال , كما يجب تسجيل دعاوى صحه التعاقد على حقوق عينيه عقاريه .
وتحصل التاشيرات والتسجيلات المشار إليها بعد قيد صحيفه الدعوى بجدول المحكمه
شهر الأحكام الصادره فى الدعاوى المذكوره :
يؤشر بمنطوق الحكم النهائى فى الدعاوى المبينه بالماده السابقه فى ذيل التأشير بالدعوى أو فى هامش تسجيلها ويتم التأشير بالنسبه للأحكام الواجب تسجيلها عقب تسجيل هذه الأحكام .

الأثار المترتبه على تسجيل هذه الدعاوى :
يترتب على تسجيل الدعاوى المذكوره بالماده 13 أو التاشير بها أن حق المدعى إذا ماتقرر بحكم مؤشر به طبقا للقانون يكون حجه على من ترتب لهم حقوق عينيه ابتداء من تاريخ تسجيل الدعاوى أو التأشير بها .
ولا يكون هذا الحق حجه على الغير الذى كسب حقه بحسن نيه قبل التأشير أو التسجيل المشار اليهما
ولا يسرى حكم الفقره الأولى من هذه الماده على الأحكام التى يتم التأشير بها بعد مضى خمس سنوات
من تاريخ سيرورتها نهائيه أو من تاريخ العمل بالقانون رقم 25 لسنه 1976 , المعمول به اعتبارا من أول مايو سنه 1976 .

الدعاوى الكيديه والطعن فى سندات الديون العاديه على المورث :-
لكل ذى شأن أن يطلب إلى قاضى الأمور المستعجله محو التأشير المشار إليه فى الماده (12) فيأمر به القاضى إذا كان سند الدين مطعونا فيه طعنا جديا .
كذلك للطرف ذى الشأن أن يطلب إلىالقاضى محو التأشير أو التسجيل المشار إليه فى الماده ( 13 )
فيأمر به القاضى إذا تبين له أن الدعوى التى تأشر بها أو التى سجلت لم ترفع إلا لغرض كيدى محض .
الحقوق المضمونه بقيد وتحويلها ورهنها ومحوها والتنازل عن مرتبه القيد :
لا يصح التمسك قبل الغير بتحويل حق مضمون بقيد أو برهنه , ولا التمسك بالحق النأشئ من حلول شخص محل الدائن فى هذا الحق بحكم القانون , أو بالأنفاق ولا التمسك كذلك بمحو القيد أو بالتنازل عن مرتبه القيد إلا إذا حصل التأشير بذلك فى هامش القيد الأصلى
القاعده العامه : -
تتم إجراءات الشهر فى جميع الأحوال بناء على طلب ذوى الشأن أو من يقوم مقامهم .
على أنه بالنسبه لطلبات شهر أحكام إيقاع البيع ( مرسى المزاد ) تقوم أقلام كتاب المحاكم بعد نسخها بالمداد الأسود على الورق الأزرق المعد للعقود وختمها بخاتم المحكمه التى أصدرتها بإحالتها إلى مأموريات الشهر المختصه . ويتولى أصحاب الشأن بعد ذلك مباشره إجراءاتها .
تقديم طلب الشهر :-
تقدم طلبات الشهر للمأموريه التى يقع العقار فى دائره اختصاصها من اربع نسخ متطابقه وتحرر على النموذج المعد لذلك بقرار من وزير العدل والذى يصرف بغير مقابل .
ويجوز تقديم الطلبات على غير هذا النموذج على ان يتضمن البيانات الوارده بالمادتين رقمى 20 , 21
ويجب ان يكون موقعاعلى هذه الطلبات من المتصرف أوالمتصرف له فى العقود والاشهادات أوممن يكون المحرر لصالحه فى غير ذلك كأوراق الإ جراءات وصحف الدعاوى و الأ حكام .
ويتم التوقيع أمام رئيس المأموريه بعد التحقق من شخصيه وصفه مقدم الطلب فإن قدمت من الوكلاء المصرح لها قانونا فيتم التحقق من سند الوكاله وموضوعه الذى يبيح له الأجراء , وفى جميع الحالات يتم التحقق من شخصيه مقدم الطلب من واقع البطاقه الشخصيه أو العائليه أو أى مستند رسمى أخر يقوم مقامها .
ويسرى ذلك على الإلتماسات التى تقدم فى شأن هذه الطلبات .

طلبات الشهر التى ترسل بالبريد : -
إذا أرسلت الطلبات بالبريد فيراعى فى شأنها ما يأتى :
تقبل طلبات الشهر التى ترسل بالبريد وتكون مستوفاه للبيانات المنصوص عليها بالماده ( 20 )
وتقيد وتعطى لها أسبقيتها وفق التعليمات وتتخذ فى شأنها الإجراءات المعتاده متى كانت مصحوبه بإيصال سداد الرسم أو حواله بريديه بقيمه رسم الطلب .

تقوم المأموريه بأرسال كتاب موصى عليه بعلم الوصول إلى مقدم الطلب ( صاحب الشأن أو وكيله ) فور قيده على محل إقامته الثابت بالطلب للحضور إلى المأموريه فى ظرف عشره أيام للتحقق من شخصيته وصفته , أو التوجه الى أقرب مأموريه للإقرار أمام رئيسها بأنه مرسل الطلب مع تحذيره بأنه فى حاله تخلفه عن ذلك فى المده المحدده ستتخذ إجراءات إسقاط أسبقيه طلبه إذا قدمت طلبات مستوفاه لا حقه على طلبه .

تقوم المأموريه التى تم أمامها التوقيع بإرسال الإقرار أو الأوراق المثبته لشخصيه مقدم الطلب إلى المأموريه المختصه ويتم ذلك بدون رسم فى اليوم التالى على الأكثر .

لا يلتفت إلى الطلبات التى ترسل بالبريد وتكون خاليه من البيانات اللازمه والمفيده فى تعيين العقار أو الداله على شخصيه كل طرف وعلى الأخص اسمه ثلاثيا ومحل إقامته والتى تمكن من وصول الإخطار إليه , ويرفض قيدها بدفتر الأسبقيه وتعاد لمرسلها لأستيفاء هذه البيانات .

تقوم كل مأموريه بوضع لوحات إرشاديه فى مكان ظاهر بالمأموريه يوضح
فيه هذه الإجراءات والجزاء المترتب على عدم إتباعها .
ويراعى تقديم الأوراق والمستندات داخل حافظه يثبت عليها بياناتها تفصيلا و يوقع عليها من مقدمها بتاريخ تقديمها , ويسرى ذلك على المستندات المقدمه استيفاء لطلبات الشهر ..

كتاب دوري رقم 1 لسنة2010 بشأن تنفيذ عقد رهن المحل التجاري
فبراير 3rd, 2010 كتبها احمد الجمل نشر في , القانون التجاري, القانون المدني, تصرف في قضايا, تعميمات التفتيش القضائي للمحاكم, قضاء, كتب دورية للمحاكم, مجلس الدولة, محاماة, هيئة قضايا الدولة,

لا يوجد تعليق
,


وزارة العدل
مساعد وزير العدل
لشئون التفتيش القضائي
كتاب دوري رقم 1 لسنة2010 بشأن تنفيذ عقد رهن المحل التجاري
لما كان نص المادة104 من القانون رقم 88 لسنة 2003 بشأن البنك المركزي والجهاز المصرفي جرى على انه : " يعد عقد الرهن التجاري للمحال التجارية التي تقدم ضمانا للتمويل والتسهيلات الائتمانية المقدمة من احد البنوك – بعد توثيقه – سندا تنفيذيا في تطبيق أحكام المادة 280 من قانون المرافعات المدنية والتجارية " .
ومن ثم فإن هذا النص اعتبر عقد رهن المحل التجاري المقدم ضمانا للتمويل والتسهيلات الائتمانية المقدمة من احد البنوك سندا تنفيذيا . إذا توافرت فيه الشروط الآتية :
1 – أن يكون ضمانا للتمويل أو لتسهيلات ائتمانية .
2 – أن يكون صادرا لأحد البنوك
3 – أن يكون موثقا .
وإذ كانت المادة السادسة من القانون 120 لسنة 2008 بإنشاء المحاكم الاقتصادية قد جرى نصها على انه فيما عدا المنازعات والدعاوى التي يختص بها مجلس الدولة .
تختص الدوائر الابتدائية بالمحاكم الاقتصادية دون غيرها بنظر المنازعات التي لا تجاوز قيمتها خمسة ملايين جنيه والتي تنشأ عن تطب

المزيد
فتوى الجمعية العمومية لقسمي الفتوى والتشريع بشان إلغاء التوكيلات

سبتمبر 21st, 2009 كتبها احمد الجمل نشر في , القانون التجاري, القانون المدني, قانون, قضاء, مجلس الدولة, محاماة, نيابة إدارية, نيابة عامة, هيئة قضايا الدولة,

لا يوجد تعليق
,


مجلس الدولة

الجمعية العمومية لقسمي الفتوى والتشريع

ملف 88/1/69 بتاريخ 28/2/2000

السيد المستشار وزير العدل

تحية طيبة وبعد

فقد اطلعنا على كتاب السيد أمين عام مصلحة الشهر العقاري والتوثيق رقم 252 بتاريخ 14/8/1999 الموجه إلى إدارة الفتوى لوزارات الداخلية والخارجية والعدل ، في شأن طل الإفادة بالرأي عن مدى جواز قيام مكاتب التوثيق بإلغاء التوكيلات التي تتضمن شرطا بعدم إلغاء الوكالة إلا بحضور الطرفين أو عدم الإلغاء نهائيا والتوكيلات المتضمنة استمرار الوكالة بعد وفاة الموكل أو فقد أهليته .

وحاصل وقائع الموضوع – حسبما يبين من الأوراق – انه حدثت مشكلات عملية وتكرارية تتعلق بأعمال التوثيق بمصلحة الشهر العقاري والتوثيق في الحالات التي تتضمن فيها الوكالة شرطا بعدم جواز إلغاء التوكيل إلا بحضور الطرفين أو عدم الإلغاء نهائيا في ضوء المادة 66 من تعليمات التوثيق والتي تقضي بأنه عند الاستناد إلى التوكيلات الملغاة يراعى انه إذا كان التوكيل في عمل محدد واشترط لإلغائه ألا يتم ذلك إلا بحضور الموكل والوكيل فإن اثر الإلغاء لا يكون نافذا في حق الوكيل أو الغير إلا إذا تم الإلغاء بمحرر موثق أو مصدق على توقيع الموكل والوكيل عليه ، وكذلك في حالة النص في التوكيل على سريان الوكالة بعد موت الموكل لتعلق ذلك بمصلحة الوكيل أو الغير ، حيث تضرر الوكلاء من إلغاء الوكالة العامة الرسمية التي تتضمن شرطا بعدم جواز إلغاء التوكيل إلا بحضور الطرفين لما في ذلك من أضرار بالغة تلحق بمصالحهم بينما تمسك الموكلون بحقهم في إلغاء الوكالة ، وانه تم بحث هذه المشكلات بالمصلحة حيث تنازعتها آراء متعارضة بين مؤيد لإلغاء الوكالة أيا كانت محددة أو غير محددة صادرة لصالح الوكيل أو الأجنبي وبين معارض لهذا الإلغاء احتراما لإرادة الموكل والوكيل حيث أن الوكالة عقد رضائي والعقد شريعة المتعاقدين ، وإزاء ذلك قامت المصلحة بموجب كتابها المشار إليه الذي ضمنته أمثلة لبعض الحالات الواقعية التي ثار بشأنها الخلاف – باستطلاع رأي إدارة الفتوى المختصة حيث عرض الموضوع على اللجنة الأولى من لجان قسم الفتوى التي ارتأت بجلستها المنعقدة في 10/10/1999 إحالته – لما آنسته فيه من أهمية – إلى الجمعية العمومية .

ونفيد أن الموضوع عرض على الجمعية العمومية لقسمي الفتوى والتشريع بجلستها المنعقدة في 19 يناير سنة 2000 الموافق 12 من شوال سنة 1420 ه فتبين أن القانون المدني ينص في مادة 89 على انه : " يتم العقد بمجرد أن يتبادل طرفان التعبير عن إرادتين متطابقتين مع مراعاة ما يقرره القانون فوق ذلك من أوضاع معينة لانعقاد العقد " .

وفي المادة 108 على أن : " لا يجوز لشخص أن يتعاقد مع نفسه باسم من ينوب عنه ، سواء أكان التعاقد لحسابه هو أو لحساب شخص آخر ، دون ترخيص من الأصيل ."

وفي المادة 145 على أن : " ينصرف اثر العقد إلى المتعاقدين و الخلف العام - دون الإخلال بالقواعد المتعلقة بالميراث ، ما لم يتبن من العقد أو من طبيعة التعامل أو من نص القانون أن هذا الأثر لا ينصرف إلى الخلف العام .

وفي المادة 147/1 على أن : " العقد شريعة المتعاقدين ، فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين ، أو للأسباب التي يقررها القانون " .

وفي المادة 699 على أن : " الوكالة عقد بمقتضاه يلزم الوكيل بأن يقوم بعمل قانوني لحساب الموكل" .

وفي المادة 700 على أن : " يجب أن يتوافر في الوكالة الشكل الواجب توافره في العمل القانوني الذي يكون محل الوكالة , ما لم يوجد نص يقضى بغير ذلك . "

وفي المادة 702/1 على أن : " لابد من وكالة خاصة في كل عمل ليس من أعمال الإدارة , وبوجه خاص في البيع والرهن والتبرعات والصلح والإقرار والتحكيم وتوجيه اليمين والمرافعة أمام القضاء .
المزيد
نشور فني رقم (5) لسنة 2007 بشأن إلغاء التوكيلات

كتبهااحمد الجمل ، في 21 سبتمبر 2009 الساعة: 00:15 ص


وزارة العدل

مصلحة الشهر العقاري والتوثيق

 الإدارة العامة للبحوث القانونية



منشور فني رقم (5) بتاريخ 18/3/2007



إلى مكاتب الشهر العقاري ومأمورياتها ومكاتب التوثيق وفروعها

والإدارات العامة بالمصلحة



********

إلحاقا بالمنشور الفني رقم (7) بتاريخ 30/12/1993 بشأن الامتناع عن إلغاء التوكيلات الصادرة من العملاء للبنوك التي تتيح للبنوك بموجبها رهن أو بيع محلات تجارية أو عقارات أو منقولات أو غير ذلك نيابة عن العملاء ضمانا أو وفاء للمديونيات المستحقة عليهم لصالح البنوك والتي ينص بها على عدم جواز إنهائها أو تقيدها إلا بموافقة كتابية من البنك على ذلك بموجب محرر موثق أو مصدق على توقيع الموكل أو الوكيل عليه .

إلحاقا بالمنشور الفني رقم (10) بتاريخ 19/11/2001 بشأن إضافة مادة جديدة برقم 69 مكرر إلى تعليمات الشهر العقاري طبعة 2001 نصها :

" إذا كانت الوكالة خاصة تتضمن تحديد أنواع التصرفات التي يجوز للوكيل مباشرتها وكانت صادرة لصالح الوكيل أو الغير كان ينص في موضوعها على حق الوكيل في البيع لنفسه أو للغير أو التوقيع على عقد البيع النهائي فانه في هذه الحالة يمتنع على الموكل إلغاء هذه الوكالة إلا برضاء من صدرت الوكالة لصالحه ويمتنع على الموثق توثيق إقراره أو التصديق على توقيعه فيه بإلغاء هذه الوكالة ما لم يتم هذا الإلغاء بمحرر موثق أو مصدق على توقيع الموكل أو الوكيل عليه ."

إلحاقا بالمنشور الفني رقم (15) بتاريخ 18/12/2006 بشأن إضافة فقرة ثانية للمادة 69 مكرر إلى تعليمات الشهر العقاري طبعة 2001 المضافة بالمنشور الفني رقم 10 لسنة 2001 سالف الذكر نصها :

" كما يمتنع على مكاتب التوثيق وفروعها للقيام بإلغاء التوكيلات العامة أو الخاصة التي تتضمن شروطا بعدم جواز إلغائها إلا بحضور الطرفين أو عدم إلغائها نهائيا وكذلك التوكيلات المذكورة المتضمنة شرطا باستمرار التوكيل بعد وفاة الموكل أو فقده لأهليته ويسري ذلك على التوكيلات المذكورة التي تتضمن مصلحة للوكيل أو للغير كحق البيع للنفس أو الغير.

وقد أخطرنا السيد المستشار مساعد وزير العدل لشئون الشهر العقاري والتوثيق بكتاب سيادته رقم 40 خاص بتاريخ 8/2/2007 وارد المصلحة برقم 596 بتاريخ 10/2/2007 المتضمن " نظرا لما تبين من قيام بعض الموثقين بإلغاء بعض الوكالات المتضمنة حق الوكيل في التعاقد مع نفسه دون إقرار الوكيل بموافقته على إلغائه "

وإذا كان من المستقر عليه قانونا انه إذا كانت الوكالة متضمنة حق الوكيل في التعاقد مع نفسه فإنها في هذه الحالة تكون صادرة لصالح الوكيل فلا يجوز للموكل أن ينهي الوكالة أو يقيدها دون رضاء الوكيل اعملا للمادة 715/2 من القانون المدني .

وعليه يلزم استكمالا للمادة 16 من تعليمات التوثيق بشان إلغاء التوكيل أن يلزم إطلاع الموثق الذي يتم الإلغاء أمامه على التوكيل للتأكد من انه لا يتضمن حق الوكيل في التعاقد مع نفسه فإذا تبين تضمنه ذلك فعلى الموثق الامتناع عن السير في إجراءات الإلغاء إلا إذا اقر الوكيل بموافقته على الإلغاء وطلب سيادته إذاعة ذلك مشددا على مكاتب التوثيق درءا للمسئولية .

بناء عليه

أولا : تضاف فقرة جديدة للمادة 16 من تعليمات التوثيق طبعة 2001 نصها :

" وفي جميع الأحوال يلزم إطلاع الموثق الذي يتم الإلغاء أمامه على اصل التوكيل أو على دفتر التصديق على التوقيعات إذا كان سبق إبرامه أمام المكتب أو الفرع أو صورة رسمية أو شهادة منه إذا كان قد تم إبرامه أمام جهة أخرى وذلك للتأكد من انه لا يتضمن حق الوكيل في التعاقد مع نفسه ، فإذا تبين تضمنه ذلك فعلى الموثق الامتناع عن السير في إجراءات الإلغاء إلا إذا حضر الوكيل واقر بموافقته على هذا الإلغاء "

ثانيا : تلغى الفقرة الثانية من المادة رقم 70 من تعليمات الشهر طبعة 2001 .

ثالثا : تهيب المصلحة بالموثقين من ضرورة مراعاة ذلك بكل دقة وإلا سيكون الأمر محل مساءلة مشددة وان المصلحة لن تتهاون مع أي مقصر أو متراخي .

رابعا : على الإدارات العامة للتفتيش الفني الثلاث والجهاز الإشرافي بمكاتب الشهر العقاري والتوثيق ورؤساء مكاتب وفروع التوثيق مراعاة تنفيذ ذلك بكل دقة وعرض أية مخالفات بشأنه على رئاسة المصلحة .

لذا يقتضى العلم بما تقدم ومراعاة تنفيذه.



الإدارة العامة للشئون القانونية الأمين العام المساعد الأمين العام 




عدم استلزام شهر صحيفة صحة التعاقد ( سجل عيني )
كتبهااحمد الجمل ، في 22 مايو 2010 الساعة: 09:01 ص


 ـ إن المشرع إعمالا للمادة 32 سالفة البيان (المادة 32 من القانون رقم 142 لسنة 1964 بنظام السجل العيني) ـ وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ـ فرض على المدعي اتخاذ إجراء معين هو قيد صحفية دعوى صحة التعاقد على حق من الحقوق العينية العقارية في الجهات التي يسري عليها نظام السجل العيني في السجل المعد لذلك به وأن تتضمن الطلبات فيها إجراء التغيير في بيانات السجل وفقا لهذه الطلبات وكذلك بتقديم شهادة إلى المحكمة دالة على حصول التأشير في السجل العيني بمضمون هذه الطلبات، ومن ثم فإنه إذا استوفى المدعي الإجراءات المنصوص عليها في المادة 32 من قانون السجل العيني سالفة البيان فإن الدعوى بطلب صحة التعاقد على حق من الحقوق العينية العقارية في الجهات التي يسري عليها نظام السجل العيني تكون قد استوفت شروط قبولها ويتعين على المحكمة أن تمضي في نظرها والفصل في موضوعها ومن ثم فلا يسرى عليها حكم المادة 65/3 من قانون المرافعات التي توجب شهر صحيفة دعوى صحة التعاقد على حق من الحقوق العينية العقارية في الجهات التي يسري عليها نظام الشهر العقاري.


— 2 —
2 ـ إذ كان الثابت في الأوراق أن الأرض موضوع النزاع تقع بزمام قرية كفر الشيخ سليم مركز طنطا الخاضعة للسجل العيني بموجب القرار الوزاري رقم 2011 الصادر بتاريخ 13/5/1984 والساري اعتبارا من 1/6/1988 وأن الطاعن أقام الدعوى رقم …. لسنة …… بطلب الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع الابتدائي المؤرخ 27/9/1989 مع إجراء التغيير في بيانات السجل العيني والتأشير بمضمون هذه الطلبات وقدم المستندات الدالة على اتخاذه الإجراء المنصوص عليه في المادة 32 من القانون رقم 142 لسنة 1964 بنظام السجل العيني إذ قدم شهادتين بالتأشيرات أو القيود الواردة بالسجل العيني على الأرض موضوع النزاع في الدعوى رقم….. لسنة ….. صادرين من مكتب السجل العيني بطنطا ومحررين بتاريخ 20/7/1993 وشهادتين مطابقة للتأشيرات أو القيود الواردة بالسجل العيني محررين في 20/7/1993 ومن ثم فلا يشترط شهر صحيفة هذه الدعوى ولا محل لإعمال القيد الوارد في الفقرة الثالثة من المادة 65 من قانون المرافعات عليها وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بعدم قبول الدعوى رقم….. لسنة…… لعدم شهر صحيفتها إعمالا للمادة 65/3 من قانون المرافعات، فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون وخالف الثابت بالأوراق.

— 3 —
النص في المواد 3، 4/2، 26، 32 من القانون رقم 142 لسنة 1964 بنظام السجل العيني يدل على أن أحكام قانون السجل العيني تطبق على المدن والقرى التي يصدر بتحديدها قرار من وزير العدل بعد الانتهاء من مسحها، وأنه يجب قيد كافة التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية على عقار أو نقله أو تغييره أو زواله ويجب كذلك قيد الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك في السجل العيني، وأنه يترتب على عدم قيد هذه الحقوق في السجل العيني أنها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة للغير، ذلك أن القيد في السجل العيني ـ وعلى ما جاء بالمذكرة الإيضاحية للقانون ـ له قوة مطلقة ومعناه أن كل ما هو مقيد في السجل العيني هو الحقيقة بالنسبة للغير، وبذلك يصبح من يتعامل مع من قيد كمالك العقار في حماية من كل دعوى غير ظاهرة في السجل، مما يقتضي أن يؤشر بالدعاوى التي ترفع ضد البيانات المدرجة في السجل لحماية رافعها من القرينة المطلقة التي تستمد من القيد فيه.
[الطعن رقم 8577 - لسنــة 65 ق - تاريخ الجلسة 12 / 6 / 2007 - رقم الصفحة 35]


فتوى الجمعية العمومية لقسمي الفتوى والتشريع بشان إلغاء التوكيلات

كتبهااحمد الجمل ، في 21 سبتمبر 2009 الساعة: 00:22 ص


مجلس الدولة

الجمعية العمومية لقسمي الفتوى والتشريع

ملف 88/1/69 بتاريخ 28/2/2000

السيد المستشار وزير العدل

تحية طيبة وبعد

فقد اطلعنا على كتاب السيد أمين عام مصلحة الشهر العقاري والتوثيق رقم 252 بتاريخ 14/8/1999 الموجه إلى إدارة الفتوى لوزارات الداخلية والخارجية والعدل ، في شأن طل الإفادة بالرأي عن مدى جواز قيام مكاتب التوثيق بإلغاء التوكيلات التي تتضمن شرطا بعدم إلغاء الوكالة إلا بحضور الطرفين أو عدم الإلغاء نهائيا والتوكيلات المتضمنة استمرار الوكالة بعد وفاة الموكل أو فقد أهليته .

وحاصل وقائع الموضوع – حسبما يبين من الأوراق – انه حدثت مشكلات عملية وتكرارية تتعلق بأعمال التوثيق بمصلحة الشهر العقاري والتوثيق في الحالات التي تتضمن فيها الوكالة شرطا بعدم جواز إلغاء التوكيل إلا بحضور الطرفين أو عدم الإلغاء نهائيا في ضوء المادة 66 من تعليمات التوثيق والتي تقضي بأنه عند الاستناد إلى التوكيلات الملغاة يراعى انه إذا كان التوكيل في عمل محدد واشترط لإلغائه ألا يتم ذلك إلا بحضور الموكل والوكيل فإن اثر الإلغاء لا يكون نافذا في حق الوكيل أو الغير إلا إذا تم الإلغاء بمحرر موثق أو مصدق على توقيع الموكل والوكيل عليه ، وكذلك في حالة النص في التوكيل على سريان الوكالة بعد موت الموكل لتعلق ذلك بمصلحة الوكيل أو الغير ، حيث تضرر الوكلاء من إلغاء الوكالة العامة الرسمية التي تتضمن شرطا بعدم جواز إلغاء التوكيل إلا بحضور الطرفين لما في ذلك من أضرار بالغة تلحق بمصالحهم بينما تمسك الموكلون بحقهم في إلغاء الوكالة ، وانه تم بحث هذه المشكلات بالمصلحة حيث تنازعتها آراء متعارضة بين مؤيد لإلغاء الوكالة أيا كانت محددة أو غير محددة صادرة لصالح الوكيل أو الأجنبي وبين معارض لهذا الإلغاء احتراما لإرادة الموكل والوكيل حيث أن الوكالة عقد رضائي والعقد شريعة المتعاقدين ، وإزاء ذلك قامت المصلحة بموجب كتابها المشار إليه الذي ضمنته أمثلة لبعض الحالات الواقعية التي ثار بشأنها الخلاف – باستطلاع رأي إدارة الفتوى المختصة حيث عرض الموضوع على اللجنة الأولى من لجان قسم الفتوى التي ارتأت بجلستها المنعقدة في 10/10/1999 إحالته – لما آنسته فيه من أهمية – إلى الجمعية العمومية .

ونفيد أن الموضوع عرض على الجمعية العمومية لقسمي الفتوى والتشريع بجلستها المنعقدة في 19 يناير سنة 2000 الموافق 12 من شوال سنة 1420 ه فتبين أن القانون المدني ينص في مادة 89 على انه : " يتم العقد بمجرد أن يتبادل طرفان التعبير عن إرادتين متطابقتين مع مراعاة ما يقرره القانون فوق ذلك من أوضاع معينة لانعقاد العقد " .

وفي المادة 108 على أن : " لا يجوز لشخص أن يتعاقد مع نفسه باسم من ينوب عنه ، سواء أكان التعاقد لحسابه هو أو لحساب شخص آخر ، دون ترخيص من الأصيل ."

وفي المادة 145 على أن : " ينصرف اثر العقد إلى المتعاقدين و الخلف العام - دون الإخلال بالقواعد المتعلقة بالميراث ، ما لم يتبن من العقد أو من طبيعة التعامل أو من نص القانون أن هذا الأثر لا ينصرف إلى الخلف العام .

وفي المادة 147/1 على أن : " العقد شريعة المتعاقدين ، فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين ، أو للأسباب التي يقررها القانون " .

وفي المادة 699 على أن : " الوكالة عقد بمقتضاه يلزم الوكيل بأن يقوم بعمل قانوني لحساب الموكل" .

وفي المادة 700 على أن : " يجب أن يتوافر في الوكالة الشكل الواجب توافره في العمل القانوني الذي يكون محل الوكالة , ما لم يوجد نص يقضى بغير ذلك . "

وفي المادة 702/1 على أن : " لابد من وكالة خاصة في كل عمل ليس من أعمال الإدارة , وبوجه خاص في البيع والرهن والتبرعات والصلح والإقرار والتحكيم وتوجيه اليمين والمرافعة أمام القضاء .

وفي المادة 714 على أن : " تنهى الوكالة بانتهاء العمل الموكل فيه أو بانتهاء الأجل المعين للوكالة وتنتهي أيضا بموت الموكل أو الوكيل .

وفي المادة 715 على أنه : " 1 - يجوز للموكل في أي وقت أن ينهي الوكالة أو يقيدها ولو وجد اتفاق يخالف ذلك فإذا كانت الوكالة بأجر فأن الموكل يكون ملزما بتعويض الوكيل عن الضرر الذي لحقه من جراء عزله في وقت غير مناسب أو بغير عذر مقبول .2 – على انه إذا كانت الوكالة صادرة لصالح الوكيل أو لصالح أجنبي فلا يجوز للموكل أن ينهى الوكالة أو يقيدها دون رضاء من صدرت الوكالة لصالحه .

وتبين للجمعية العمومية أيضا أن القانون رقم 68 لسنة 1947 بشان التوثيق المعدل بالقانون رقم 103 لسنة 1976 ينص في المادة 3 على أن : " تتولى المكاتب توثيق جميع المحررات وذلك فيما عدا عقود الزواج وشهادات الطلاق والرجعة ….. " وفي المادة 5 على أن : " يجب على الموثق قبل إجراء التوثيق أن يتثبت من أهلية المتعاقدين ورضائهم وصفاتهم وسلطاتهم " ، وفي المادة 6 على انه : " إذا اتضح للموثق عدم توافر الأهلية أو الرضا أو الصفات أو السلطات لدى المتعاقدين أو عدم توافر الشروط المبينة في الفقرة الثانية من المادة 5 أو إذا كان المحرر المطلوب توثيقه ظاهر البطلان وجب على الموثق أن يرفض التوثيق وإخطار ذوي الشأن بالرفض بكتاب موصى عليه يضح فيه أسباب الرفض " .

وفي المادة 7 على أن : " لمن رفض توثيق محرره أن يتظلم إلى قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة التي يقع مكتب التوثيق في دائرتها وذلك في خلال عشرة أيا من إبلاغ الرفض إليه ، وله أن يطعن في القرار الذي يصدره القاضي أمام غرفة المشورة بالمحكمة الابتدائية ، وقرار القاضي أو غرفة المشورة لا يحوز قوة الشيء المقضي به في موضوع المحرر "

واستظهرت الجمعية العمومية مما تقدم أن الوكالة عقد يلتزم بمقتضاه الوكيل أن يقوم بعمل قانوني لحساب الموكل ، وهي في الأصل من عقود التراضي التي تتم بمجرد أن يتبادل طرفاه التغبير عن إرادتين متطابقتين ما لم يكن التصرف القانوني محل الوكالة شكليا ، فالوكالة إذا كان التصرف محلها هو البيع مثلا وهو عقد رضائي تنعقد بين طرفيها فور تلاقي إرادتيهما على ذلك بعكس الهبة فهي من العقود الشكلية التي يتطلب القانون الرسمية في إبرامها ، ومن ثم فإن الوكيل لا يستطيع إبرامها ما لم يكن موكلا في ذلك توكيلا رسميا ، وأن حدود الوكالة ضيقا واتساعا تتحدد بما هو منصوص عليه في عقد الوكالة ، أما حيث يخلو العقد من حكم فإنه يرجع إلى أحكام النيابة الاتفاقية باعتبارها المصدر للوكالة ، وأن الوكالة شأنها شأن سائر العقود ينصرف أثرها إلى طرفيها وإلى خلفهما العام دون إخلال بالقواعد المتعلقة بالميراث ، وأن الوكالة قد تكون عامة وهي لا تصلح إلا لمزاولة الوكيل أعمال الإدارة فقط نيابة عن الموكل ، وقد تكون خاصة وهذه لابد من توافرها لقيام الوكيل بأعمال التصرف شريطة أن تتضمن تحديد أنواع التصرفات التي يجوز للوكيل مباشرتها ومحل هذه التصرفات إذا كان التصرف من قبيل التبرع ، وأن الأصل أن الوكالة تنتهي بإتمام العمل محل الوكالة أو انقضاء أجلها أو وفاء أحد طرفيها غير أن هذا الأصل ليس من النظام العام فيجوز لطرفيها الاتفاق على ما يخالفه كاستمرارها حتى مع وفاة الموكل ففي هذه الحالة لا تنتهي الوكالة بموت الموكل بل يلتزم بها ورثته في حدود التركة ، وكذلك الأمر إذا كانت الوكالة لمصلحة الوكيل أو الغير أو إذا كان من طبيعتها ألا تبدأ إلا عند وفاة الموكل كالتوكيل في سداد دين من التركة أو نشر مذكرات وبالنظر إلى أن الأصل في الوكالة أنها تصدر لصالح الموكل فقد قيل بعدم جواز عزل الوكيل إذا كانت الوكالة لصالحه أو لصالح الغير إلا برضاء من كانت الوكالة في صالحه وفي هذه الحالة فإن عزل الوكيل لا يكون صحيحا ولا ينعزل بل تبقى وكالتهن قائمة بالرغم من عزله وينصرف اثر تصرفه إلى الموكل وأنه إذا كان الأصل في الوكالة أن الموكل لابد أن يكون أهلا لمباشرة التصرف الذي وكل فيه غيره ، وكذلك الحال بالنسبة للوكيل عند مباشرة التصرف نيابة عن الموكل فإن هذا الأصل لا يؤخذ على إطلاقه فلا يجوز اشتراط استمرار أهلية الموكل لإبرام التصرف حتى تمام إبرامه في حالة الوكالة لمصلحة الوكيل أو الغير.

فإذا كان المشرع بموجب نص صريح قد غل يد الموكل عن إنهاء الوكالة أو تقييدها في هذه الحالة على الرغم من تمام أهليته لذلك فإنه لذات الحكمة يعدو من المتعين القول أنه لا أثر لفقد الأهلية لدى الموكل عند مزاولة الوكيل التصرف إذا كانت الوكالة لصالحه أو لصالح الغير.

ولاحظت الجمعية العمومية أن المشرع بمقتضى أحكام القانون رقم 68 لسنة 1947 بشأن التوثيق المعدل بالقانون رقم 103 لسنة 1976 ناط بمكاتب التوثيق تلقي المحررات وتوثيقها فيما عدا ما نص عليه وأوجب على الموثق قبل القيام بإجراء التوثيق للمحرر أن يتثبت من توافر أهلية طرفي المحرر ورضائهم وصفاتهم وسلطاتهم فيما يتعلق بمحتوى المحرر . فإذا تبين له أن المحرر المطلوب توثيقه ظاهر البطلان بمعنى أن يتوصل إلى ذلك البطلان بظاهر عبارات المحرر المطلوب للتوثيق ذاته أو ما ورد في أي مستند رسمي آخر ودون حاجة إلى الخوض في موضوع المحرر أو العلاقات بين أطرافه ومن أمثلة هذا البطلان الظاهر كون محل المحرر غير مشروع أو نقص أهلية أحد طرفي التعاقد أو أن يكون هناك حظر على أحد أطرافه في إجراء التصرف ومن مثل هذه الحالة الأخيرة قيام الموكل بإلغاء توكيل سبق له إصداره لصالح الوكيل متضمنا النص على عدم جواز إلغائه إلا بموافقة الوكيل ، ومن مثيلاتها كذلك قيام الموكل بإلغاء توكيل يتضمن نصا بعدم جواز إلغائه نهائيا لصدوره لمصلحة الوكيل أو الغير ففي مثل هذه الحالات يمتنع على الموثق توثيق المحرر الذي ظهر له بطلانه وعليه إخطار أصحاب الشأن بذلك .

وأجاز المشرع للمتضرر من ذلك أن يتظلم إلى قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة التي يقع مكتب التوثيق في دائرتها في خلال عشرة أيام من تاريخ إبلاغه برفض التوثيق ، فإذا صدر قرار في شأن هذا التظلم فانه يجوز الطعن عليه أمام غرفة المشورة بالمحكمة الابتدائية ، وحفاظا على حقوق ذوي الشأن لم يجعل المشرع من قاضي الأمور الوقتية أو غرفة المشورة حجية الأمر المقضي به فيما يتعلق بموضوع المحرر ، ومن ثم فانه لم يستغلق باب النزاع الموضوعي في شأن التصرف الوارد على المحرر المرفوض توثيقه ، فلذوي الشأن اللجوء إلى القضاء فيما يأنسونه حقا لهم ، وبهذا النظام المتكامل وازن المشرع بين صالح طرفي المحرر .

لذلك

انتهت الجمعية العمومية لقسمي الفتوى والتشريع إلى عدم جواز قيام مكاتب التوثيق بإلغاء التوكيلات التي تتضمن شرطا بعدم جواز إلغائها إلا بحضور الطرفين أو عدم إلغائها نهائيا وكذلك التوكيلات المتضمنة شرطا باستمرار التوكيل بعد وفاة الموكل أو فقده أهليته.

والسلام عليكم ورحمة الله وبركاته

تحريرا في 28/2/2000 رئيس الجمعية العمومية لقسم الفتوى والتشريع

المستشار فاروق عبد السلام شعث

النائب الأول لرئيس مجلس الدولة


انون الشهر العقاري من الناحية العملية)

القسم الأول

عندما اعتزمت إلقاء محاضرة في الشهر العقاري وكانت أول ما يلقي في هذا الصدد تناوبتنى عوامل عدة: هل أتحدث إلى حضراتكم عن القانون من الناحية التاريخية أو من الناحية الفنية القانونية أو من الناحية العملية، فلو أنني تكلمت عن الشهر العقاري في مختلف هذه النواحي لأخذ من الوقت ما إذا أضيف إلى جمود الموضوع وصلابته ما كان كفيلاً بألا يبقى قبل انتهاء هذه المحاضرة في الصالة إلا ملقيها.

ولذلك قد رأيت ألا أتحدث اليوم عن قانون الشهر العقاري إلا من الناحية العملية تاركًا النواحي الأخرى لفرص قادمة بإذن الله وذلك لأن هذه الناحية العملية هي صاحبة الأهمية الأولى لكل مشتغل بالقانون، لأنني أعتقد أنه لا غنى لمشتغل بالقانون سواء كان في القضاء أم في المحاماة عن الالتجاء إلى قانون الشهر في كثير مما يعرض عليه في اليوم الواحد، وأعتقد أن لشرح هذا الموضوع من الناحية العملية فيه راحة للجمهور وراحة لمن عهد إليهم تنفيذ النظام الجديد.

صدر قانون تنظيم الشهر العقاري محققًا لأمنيتين:

1 - إحاطة الملكية العقارية بسياج من الضمان الكفيل باستتباب المعاملات الخاصة بالحقوق العينية على أساس سليم.

2 - تركيز كافة أعمال الشهر في هيئة واحدة مستقلة تهيمن على شؤونها عناصر قانونية ولعل هذه الأمنية الأخيرة التي جاشت في الصدور منذ أواخر القرن الماضي وتعذر تحقيقها إذ ذاك لاعتراض ممثلي الدول على سلب جزء هام من اختصاص المحاكم المختلطة التي كانت تتولى عملية الشهر فيما يتعلق بحوالي 90 % من المحررات.

على أن ذلك التفكير ظل موجودًا واستمرت المحاولات نحو تحقيق هذا الغرض إلى أن تهيأت أخيرًا الفرصة بعد أن استردت الحكومة المصرية كامل حريتها في التشريع وبعد أن اقترب ميعاد انتهاء فترة الانتقال للمحاكم المختلطة.

فألفت لجنة برئاسة معالي كامل مرسي باشا قامت بوضع القانون الجديد الذي كان من المصادفات الطريفة أن تولي معاليه وزارة العدل وقد انتهت اللجنة من عملها فباشر معاليه باقي خطواته إلى أن صدر كتشريع من تشريعات الدولة يحوي إصلاحًا لعله من أهم الإصلاحات التي تمت في مصر في المدة الأخيرة.

أنشئت إذن هيئة مستقلة سماها القانون المكتب الرئيس للشهر تهيمن على مكاتب للشهر في مختلف عواصم المديريات عددها 15 ومأموريات في مراكز القطر عددها الآن 83 مأمورية وقد بلغ من الحرص في تحقيق استقلال هذه الهيئة فيما يختص بمباشرة عملها أنه كان قد اقترح في المشروع إعطاء رؤساء المحاكم حق تفتيش المكاتب الواقعة في دائرة اختصاص محاكمهم مرة كل ثلاثة شهور أو كل ما استدعى العمل ذلك إلا أن هذا النص وكان المادة الثامنة من المشروع حذف في البرلمان لما رآه من ضرورة إشاعة الثقة بين الجمهور في الإدارة الحكومية فضلاً عن أن تتبع هذه المكاتب للأمين العام ثم وضعها في نفس الوقت تحت تفتيش رؤساء المحاكم لا يستقيم مع طبيعة الأشياء.

وقد نص القانون على سلخ أعمال التسجيل من مختلف المحاكم ومنحها للمكاتب التي أصبح كل منها مختصًا دون سواه بشهر المحررات المتعلقة بعقارات أو بأجزاء من عقارات واقعة في دائرة اختصاصه ويستتبع ذلك أنه لا يكون لشهر محرر يحوي عقارات تقع في دائرة اختصاص أكثر من مكتب أثر إلا إذا شهر في كل من المكاتب المختصة – فإذا اقتصر صاحب الشأن على شهر محرر في مكتب معين فلا يكون لهذا الشهر قيمة إلا بالنسبة للعقارات التي تقع في دائرة اختصاص هذا المكتب فقط والذي يحدث عمليًا أن يقدم المحرر إلى مكتب الشهر الأول فتتم فيه جميع عملية الشهر ثم يعطي صاحب الشأن بناءً على طلبه صورة خطية طبق الأصل من المحرر على الورق الأزرق الخاص ليتولى تقديمها إلى المكتب الثاني لإجراء نفس العملية فيه.

وقد نص القانون الجديد على أن عملية الشهر تتم على مرحلتين:

أولاً: المرحلة الأولى ويصح أن نسميها المرحلة التمهيدية تتم في المأمورية.

ثانيًا: المرحلة الثانية وهي عملية الشهر ذاتها وتتم في المكتب.

وألقى عبء القيام بالمرحلتين على أصحاب الشأن دون سواهم أو من يقوم مقامهم وبذلك زال عن أقلام الكتاب عبء تسجيل بعض المحررات التي كان يقضي القانون بتكليفها بمباشرة عملية الشهر فيها كأحكام رسو المزاد وأحكام الشفعة وأوامر الاختصاص وتبدأ المرحلة الأولى في الشهر بتقديم طلب موقع عليه من صاحب الشأن من أصل على ورقة دمغة وثلاث صور على ورق عادي وهو المتصرف أو المتصرف إليه في العقود مثلاً أو لمن كان المحرر لصالحه في أوراق الإجراءات أو صحف الدعاوى أو الأحكام.

واشترط القانون وجوب اشتمال الطلب على بيانات معينة تبين بطريق التفصيل شخصية كل طرف في المحرر وبيان العقار بالدقة وبيان التكليف وأصل الملكية والحقوق العينية المقررة على العقار المتصرف فيه وخصوصًا ارتفاقات الري والصرف وأشار القانون أنه يجب أن يرفق بالطلب ما يؤيد البيانات الواردة فيه خاصة بالصفة والتكليف وأصل الملكية من مستندات.

وقد حدد القانون في المادة (23) المستندات التي تقبل في إثبات أصل الملكية والحق العيني المتصرف فيه وهي أربعة:

1 - المحررات التي سبق شهرها.

2 - المحررات الثابتة التاريخ قبل أول يناير سنة 1924 من غير وجود توقيع أو ختم لإنسان توفي وطبعًا هذا تنفيذًا لقانون سنة 1923 الذي اعتبر العقود الثابتة التاريخ قبل سنة 1924 في حكم العقود المسجلة والقانون رقم (30) سنة 1942 الذي استبعد وجود الختم أو توقيع لإنسان توفي كطريقة من طرق إثبات التاريخ فيما يختص بجواز شهر المحررات.

وهذا النص الحكيم استبعد ما كان يلجأ إليه بعض الأفراد من افتعال عقود ملكية وإعطائها تاريخًا سابقًا لسنة 1924 ووضع ختم أو توقيع لإنسان أو استحضاره شهادة إدارية أو شهادة بوفاة ذلك الشخص ومحاولة اعتبار هذا العقد في حكم العقود المسجلة تهربًا من تعذر إثبات ملكيتهم على الوجه الصحيح.

ويحضرني أنه أثناء رئاستي لمحكمة المنصورة المختلطة ضبط عند أحد وكلاء الأشغال أوراق بيضاء تحمل في ذيلها ختمًا لشخص توفي قبل سنة 1924 وكان يحتفظ بها لتسهيل مأمورية من يلجأ إليه من الأفراد فيملأ الورقة على اعتبار أن العقار الذي تصرف فيه بيع إليه من ذلك الشخص.

3 - الوصايا التي تمت قبل أول يناير سنة 1947 بتوفر شرطيها (الوفاة والقبول) والحكمة في هذا أن الوصية الوصية كطريق من طرق التمليك لم تكن خاضعة للشهر في ظل النظام القديم.

4- المحررات السابقة التاريخ على سنة 1924 إذا كان قد سبق أخذ بها في عقد شهر أو نقل التكليف بمقتضاه لمن صدر لصالحه والحكمة في هذا أن إنسانًا يحمل عقدًا سابق تاريخه على سنة 1924 بأي طريق ويملك به عقارًا معينًا فباع منه النصف بعقد مسجل قبل القانون الجديد ويريد الآن أن يتصرف في النصف الآخر من العقار فالقانون الجديد يبيح له حق التصرف استنادًا على هذا العقد أسوة بما اتبع في ظل القانون السابق.

5 - واعتبر القانون كذلك في المادة (55) (وهذا حكم وقتي) بطريق الاستثناء كمستند من مستندات الملكية العقود التي تحمل تاريخًا سابقًا على سنة 1924 إذا كانت قد اعتبرت سندًا للتمليك في عقد تم توثيقه أو التصديق على التوقيعات فيه وأصدر بشأنه حكم صحة التعاقد أو توقيع قبل أول يناير سنة 1947.

وبمجرد تلقي الطلب في المأمورية ودفع مبلغ 100 قرش بصفة كفالة تصادر بقوة القانون إذا لم يسجل المحرر في بحر سنة من تاريخ تقديم الطلب تقوم المأمورية بتدوينه في دفتر خاص اسمه دفتر أسبقية الطلبات وذلك حسب تاريخ وساعة تقديمه ثم تعطي إيصالاً لصاحب الشأن مبين به رقم أسبقيته في هذا الدفتر وما يرفق به من مستندات ثم تتولى المأمورية بحث الطلب من الناحيتين القانونية والهندسية فإذا ما وجد مستوفٍ أشر عليه بالقبول للشهر ورد إلى صاحب الشأن أما شخصيًا وأما بواسطة البريد في ظرف ثلاثة أيام من التأشير عليه بالقبول ويقوم صاحب الشأن بتجهيز مشروع المحرر من واقع الطلب المؤشر عليه بالقبول ثم يعاد إلى نفس المأمورية مرفقًا به أصل الطلب والمستندات وبمجرد تقديم مشروع المحرر تقوم المأموية بتدوينه حسب تاريخ وساعة وروده في دفتر خاص اسمه دفتر أسبقية مشروعات المحررات وتعطي بذلك إيصالاً لصاحب الشأن تبين به رقم أسبقيته في ذلك الدفتر فإذا ما وجد المشروع مطابقًا للبيانات الواردة في الطلب المؤشر عليه بالقبول تقوم المأمورية بالتأشير عليه بصلاحيته للشهر بختم مخصوص اسمه صالح للشهر.

تقوم كذلك بوضع هذا الختم على كافة المستندات والوثائق التي ستلحق بالعقد مثل التوكيل والمكلفة والإعلام الشرعي وقرارات المجالس الحسبية.

وما دام المشروع قد أصبح صالحًا للشهر فيصدق على التوقيعات فيه أو يوثق ثم يقدم لمكتب الشهر المختص لإجراء عملية الشهر نفسها.

ولعل نظام تدوين الطلبات ومشروعات المحررات في دفاتر خاصة هو من ضمن الأشياء الجديدة التي استحدثها القانون إذ أنشأ بذلك نظامًا للأسبقية في الطلبات وفي مشروعات المحررات يظهر أثره في حالة تقديم طلبات متعارضة أو ممكن أن تتعارض فيها المصلحة، فمثلاً – شخص رهن عقار ثم باعه وقدم طلبان أحدهما للرهن والثاني للبيع أو شخص يملك عقارًا باع منه 15 قيراطًا ثم باع 12 قيراطًا من نفس العقار فيقضي القانون في هذه الحالة بإيقاف الفصل في الطلب اللاحق إلى أن تستوفي إجراءات الطلب الأول.

وفي حالة إعادة الطلب الأول مستوفي أو مشروع الطلب الأول مؤشرًا عليه بالصلاحية لا يعاد الطلب الثاني أو مشروع المحرر الثاني إلا بعد انقضاء فترة موازية للفترة الواقعة بين تقديم كل منهما على ألا يتجاوز سبعة أيام في الطلبات وخمسة أيام في مشروعات المحررات.

ولا شك أن نظام الأسبقية سيضع حدًا لعيوب القانون القديم ويحمي المشتري الجاد الذي يباشر إجراءات نقل الملكية - إنما هذه الحماية ليست مطلقة بالقانون يحميه طالما هو مستمر حثيثًا في إنهاء كافة العمليات إذ يمكن أن تنعكس الأسبقية الخاصة بالطلب في مشروع المحرر لو أن صاحب الطلب الأول أهمل في تقديم مشروع المحرر في الوقت المناسب إذ لا يمكن أن تستمر حماية القانون لصاحب الطلب الأول إلى ما لا نهاية.

فإذا فرضنا أن الطلب الأول غير مستوفي منح صاحبه مهلة خمسة عشر يومًا لاستيفاء البيانات الناقصة وأوقفت الطلبات اللاحقة دون أن تستوفي فهذه المدة ليست على سبيل التحديد فيمكن لأمين المكتب أن يمدها إذا اتضح له أن عدم الاستيفاء يرجع إلى سبب خارج عن إرادة الطالب، فإذا لم يستوفى الطلب إما لعجز وإما لتقصير فلا تزول الأسبقية إلا بقرار مسبب من أمين المكتب بعد عرض الأمر عليه كتابة بواسطة المأمورية.

وهذا القرار يعلن لصاحب الشأن الذي له في ظرف عشرة أيام وهذه نقطة هامة جدًا إذ يحدث في بعض الأحيان أن يلجأ صاحب الطلب الغير مستوفٍ إلى الإدارة العامة للشهر ولا يلجأ للحق الذي يمنحه إياه القانون، فقد نص قانون الشهر العقاري على أنه لمن طلب إليه استيفاء بيان لا يرى وجهًا لاستيفائه أو لمن تقرر سقوط أسبقيته بسبب نقص في البيانات أن يقوم في ظرف عشرة أيام بتجهيز مشروع المحرر وتوثيقه أو التصديق على التوقيعات فيه وسداد الرسم عنه ثم الالتجاء إلى أمين المكتب ويطلب منه إعطاء محررة رقم شهر مؤقت ويجب على أمين المكتب في هذه الحالة أن ينفذ هذه الرغبة وأن يقوم من جهته بعرض الموضوع بكافة نواحيه على قاضي الأمور الوقتية الواقع في دائرتها المكتب بعد أن يكون صاحب الشأن قد قام بسداد الكفالة وقدرها نصف في المائة من قيمة الالتزام على ألا تتجاوز عشرة جنيهات - فإحدى حالتين:

1- إما أن يرى القاضي أن الأوراق مستوفاة وتحققت بذلك الشروط الواجب توافرها للشهر فيأمر به وبذلك يصير الرقم الوقتي نهائيًا ويتأشر بذلك في الدفاتر وترد الكفالة لصاحبها.

2 - وإما أن يرى القاضي أن مكتب الشهر محق وأن الشروط غير متحققة فيما مر بإلغاء الرقم الوقتي الذي يصير إلغاؤه والتأشير بذلك في الدفاتر وتصادر الكفالة بقوة القانون (التأشير الهامشي مادة (37)).

هذه هي المرحلة التمهيدية التي يجب أن يمر بها أي محرر صالح للشهر سواء كان عقدًا أو أوراق إجراءات أو صحف دعاوى أو أحكام صحة تعاقد وفيما يختص بهذه الأخيرة فقد نص عليها القانون صراحة أي أن صدور حكم بصحة التعاقد لا يعفي من صدر لصالحه من المراجعة الأولية لنوع العقد الصادر الحكم بصحته.

بقيت مرحلة الشهر التي تتم بإحدى الطرق الثلاث: التسجيل أو القيد أو التأشير الهامشي وهي مرحلة قديمة معروفة ليس فيها جديد إلا أن الفهارس الأبجدية وهي أساس الشهادات العقارية أصبح يدرج فيها جميع أصحاب الشأن في المحرر بعد أن كان يكتفي بدرج اسم المتصرف فيها فقط.

لذلك اعتبارًا من أول يناير سنة 1947 يمكن أن يكون طلب الشهادة عن التصرفات الصادرة لصالح الشخص بعد أن كانت قاصرة على التصرفات الصادرة ضده فقط.

أما فيما يختص بالمحررات الواجبة الشهر فإنما ما يستخلص من القانون الجديد أن كل محرر خاص بحق عيني عقاري مهما كان نوعه سواء بين الأحياء أو تصرفًا مضافًا إلى ما بعد الموت يخضع لنظام الشهر العقاري وبذلك أضاف القانون الوصية والوقف ومراسيم نزع الملكية للمنفعة العامة وقرارات توزيع طرح البحر ورتب القانون جزاءً صارمًا فيما يختص بالحقوق العينية الأصلية ونفس الجزاء المنصوص عليه في القانون القديم بأن الملكية لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تتبدل إلا بالتسجيل، أما الحقوق العينية التبعية والتصرفات والأحكام النهائية المقررة لحق عيني عقاري حتى ولو كانت قسمة أموال موروثة فلا تسري على الغير إلا إذا تم شهرها.

وأخضع القانون للشهر الإيجارات والسندات التي ترد على منفعة العقار لأكثر من تسع سنوات والمخالصات والحوالات التي تزيد عن ثلاث سنوات مقدمًا ورتب جزاء أنها لا تسري قبل الغير إلا للمدد السابقة.

وأحدث ما في القانون هو شهر حق الإرث ويتم بشهر السند أو الحكم المثبت لحق الإرث مع قائمة بعقارات التركة وهذا الحق للوارث أو لكل صاحب مصلحة ورتب جزاءً على هذا يتلخص في عدم تمكين الوارث من التصرف إلا إذا كان حق إرثه التالي لسنة 1946 مسجلاً وهذا طبيعي إذ لم يكن في استطاعة الشارع أن يضع حدًا للقاعدة القانونية التي تقول - بانتقال الملكية بمجرد الوفاء ورغبته مع ذلك في إلزام الورثة بتسجيل حقوقهم لإظهار جميع التطورات في الملكية العقارية في البلاد فرأى أن يوفق بين الأمرين فالوارث يملك لا نزاع فيه ولكن نمنعه من التصرف إلا إذا قام بتسجيل حق الإرث ومن فوائد هذا النظام الجديد أن يظهر الديون العادية التي قد تكون للغير قبل التركة حماية للوارث وللمتعامل معه ولنفس الدائن ولذلك أجبر القانون كل صاحب دين عادي قبل التركة أن يقوم بشهر دينه بطريق التأشير الهامشي على هامش تسجيل حق الإرث فإذا تم التأشير في بحر السنة من تسجيل حق الإرث كان له أثر رجعي قبل التركة وإذا تسجل بعد سنة كانت له مرتبة من وقت إجرائه فقط ولذلك تسري قبله جميع تصرفات الوارث السابقة وللوارث أن يقصر الشهر على جزء معين من عقارات التركة ولكن في هذه الحالة نعتبر هذا الجزء وحده لا يمكن أن يتصرف فيها الوارث إلا في حدود نصيبه الشرعي في الميراث وآخر حدود الوحدة هي مكتب الشهر بدائرة المديرية.

أما فيما يختص بعرائض الدعاوى فقد نص القانون في المادة (15) على أن كل دعوى الغرض منها الطعن في التصرف وجودًا أو صحة أو نفاذًا وهذا تعريف شامل وذكر على سبيل المثال دعاوى البطلان والفسخ والإلغاء والرجوع يجب شهرها بطريق التأشير الهامشي فإذا لم يكن العقد المطعون فيه مسجلاً شهرت هذه الدعاوى بطريق التسجيل كذلك يجب تسجيل دعاوى استحقاق أي حق من الحقوق العينية أو دعاوى صحة التعاقد مما استبعد دعاوى صحة التوقيع.

وطريقة الشهر واحدة بالنسبة للمحررات وصحف الدعاوى أي أنها يجب أن تمر بالمرحلة التمهيدية قبل إعلانها وقيدها ولكن لا تتم عملية الشهر الحقيقية فيها إلا بعد قيدها بجدول المحكمة وذلك رغبة من الشارع في الاستيثاق من جدية الدعوى على أن قيدها في جدول المحكمة سيفصل فيها على أي الحالات.

ولا يجب أن يفهم أن نص القانون على وجوب تسجيل هذه الصحف معناه امتناع المحاكم عن نظر الدعاوى إذا لم تكن صحفها قد شهرت أو إيقاف نظر الدعاوى إلى أن يتم شهر صحائفها لأن القانون رتب جزاءً غير مباشر على إهمال تسجيل عرائض الدعاوى إذ قد نص على أنه إذا صدر حكم نهائي بشأن حق عيني عقاري وكانت صحيفة الدعوى مسجلة أو مؤشر بها ثم شهر الحكم وهذه الأحكام لا تشهر إلا بطريق التأشير الهامشي فإن حق صاحب الشأن يتقرر بأثر رجعي ابتداءً من تاريخ تسجيل عريضة الدعوى أي أنه بمعنى آخر إذا أهمل تسجيل العريضة وصدر له حكم ثم طلب شهرة فهنا يتطلب منه إجراءين:

1 - أن يسجل العريضة.

2 - ويؤشر بمنطوق الحكم على هامش العريضة.

ويمكن أن تتم هاتين العمليتين في نفس الوقت إنما حقه لا يتقرر إلا من تاريخ تسجيل العريضة وقد نص القانون على الالتجاء إلى قاضي الأمور المستعجلة في حالة التأشير بدين عادي على التركة أو بصحيفة الدعوى للنظر في إلغائه إذا كان سند الدين العادي المطعون فيه طعنًا جديًا أو كانت الدعوى ظاهرة الكيدية.

ومما استحدثه القانون أيضًا النص على وجوب شهر حق امتياز البائع منفصلاً عن تسجيل عقد البيع الوارد فيه ويتم ذلك الشهر بقائمة تحرر من واقع عقد البيع وموقع عليها من صاحب الشأن توقيعًا عاديًا وتقدم للمكتب المختص لإجراء شهرها وقد نص القانون على أن مرتبة امتياز البائع لا تترتب إلا من تاريخ إجراء ذلك القيد حتى ولو كان عقد البيع مسجلاً.

ولا يفوتني أن أذكر بهذه المناسبة أن جميع الحقوق العينية التبعية التي تشهر بطريق القيد أي بطريق قائمة تحرر من واقع العقد المرتب للحق العيني يجب أن تكون القائمة موقعًا عليها من طالب القيد توقيعًا عاديًا إلا إذا كان الحق المراد شهره لم يكن خاضعًا لإجراء القيد قبل القانون الجديد مثل رهن الحياز العقاري وامتياز البائع وامتياز المقتسم السابق على سنة 1947 فإن هذه الحقوق وقد خضعت للقيد وبالتالي للتجديد العشري يجب أن تتم إجراء قيدها من جديد قبل انتهاء عشرة سنوات على تاريخ العقد المسجل المرتب لها أو في بحر سنة 1947 أي المدتين أطول.

ففي هذه الحالة الأخيرة يجب أن تكون القائمة مصدقًا على التوقيع فيها كما يجب أو تمر بكافة إجراءات الشهر طبقًا للنظام الجديد.

هذا جزء من كثير كان بودى أن استوفى عرضه على حضراتكم ولكني سأقتصر على ذلك خوفًا من التشهير بالشهر.

وإني أشكر مجلس النقابة الذي هيأ لي هذه الفرصة كما أشكر حضراتكم لتفضلكم بالحضور والاستماع إلى وأرجو أن أوفق إلى فرصة أخرى لأوفى المسائل العديدة التي جاء بها القانون لاستيفاء حقها من البحث.

القسم الثاني

تحدثنا إلى حضراتكم في المحاضرة الماضية عن إجراءات الشهر بطريقة مبدئية وعما استحدثه القانون الجديد من نظام للأسبقية في الطلبات وفي مشروعات المحررات لعله إن لم يمنع بطريقة قاطعة التصرف مرتين في عقار واحد سيوقف مثل هذه المعاملات ويقلل منها بدرجة تقطع الشكوى السابقة على القانون الجديد وتبث الطمأنينة في نفوس المتعاقدين مع صاحب عقار معين، وشرحنا ما يترتب على هذه الأسبقية من حق لصاحب الطلب الأول في حالة ما إذا تعارض معه طالب لاحق وبينا أن هذه الحماية حماية نسبية أي أن القانون يحمي صاحب الطلب الأول طالما يسير حثيثًا وبطريقة جدية في كافة إجراءات الشهر من تمهيدية إلى نهائية.

وقد بينا أيضًا ما أخضعه القانون لإجراءات الشهر من محررات جديدة لم تكن خاضعة له من قبل كما عددنا المحررات التي غير القانون طريقة الشهر فيها مثل رهن الحياز العقاري الذي أصبح يقيد بعد أن كان يسجل، ثم بينا لحضراتكم طريقة الطعن في تصرفات المكتب في حالة ما إذا كلف أصحاب الشأن استيفاء بيان لا يروا وجهًا لاستيفائه أو في حالة صدور قرار من الأمين لسقوط أسبقية الطلب الأول في حالة تعارض طلبين.

وسأقوم اليوم بتكملة ما لم يتسع الوقت في المحاضرة السالفة إلى شرحه وبيانه ومما يتصل اتصالاً وثيقًا بالناحية العملية في القانون.

قلنا لحضراتكم أن إجراءات الشهر تتم بثلاث طرق التسجيل والقيد والتأشير الهامشي وكافة الإجراءات التي سبق أن بيناها يجب اتباعها فيما يختص بالإجراءين الأول وهما التسجيل والقيد فيما عدا فارق بسيط وهو أن التسجيل يتم بشهر المحرر نفسه، أما في حالة القيد فلا يشهر إلا ملخص للمحرر اصطلح على تسميته بالقائمة تحرر بمعرفة صاحب الشأن ويوقع عليها منه توقيعًا عاديًا وتقدم إلى مكتب الشهر العقاري مع المحرر المرتب للحق العيني التبعي وهذه القائمة المحررة على الورق الأزرق الخاص هي التي يصير شهرها ويحتفظ بالمحرر كمستند من مستندات إجراء الشهر.

ولقد قابلتنا صعوبة في حالة الرهن الرسمي وهو الرهن التأميني وفي حالة عقد البيع الرسمي الذي يحوي امتيازًا للبائع فإن إجراءات إعطاء صورة من هذين العقدين لشهر القائمة على أساسها قد تتطلب وقتًا وبذلك يتعذر على صاحب الشأن إجراء القيد في هذه الفترة مما قد يعرض حقه للتزاحم أو لضياع الأسبقية في الشهر إذا ما تم شهر حق عيني لآخر سواء كان أصليًا أو تبعيًا في بحر المدة التي تعطي فيها صورة المحرر الرسمي ولذلك وإلى أن يصدر قانون التوثيق المعروض الآن على مجلس الشيوخ موحدًا الهيئة التي تتولى الشهر والتوثيق قد رأينا مخاطبة رئاسة محكمة الاستئناف المختلطة التابع لها أقلام التوثيق الحالية أن تطلب إلى أصحاب الشأن تقديم نسختين من المحرر تعتبر إحداهما أصلاً والثانية صورة تسلم إلى صاحب الشأن في نفس اليوم حتى يمكن أن نبادر إلى شهر القائمة الخاصة به.

وبهذه المناسبة نقول إن مراجعة الموثق للأهلية أو الرضاء أو الصفة أو ما يؤيد ذلك من مستندات لا يعفي المسجل أي موظف الشهر من المسؤولية بحال فعليه أن يراجع هذه المستندات مراجعة دقيقة وأن يراجع العقد الذي تم توثيقه حتى يتأكد من أن إجراء القيد المرتب للحق العيني فعلاً قد تم طبقًا للقانون.

ولا يخفي على حضراتكم أن هذه المهمة الأخيرة أي مهمة القيد هي التي تعطي للعقد قوته وحجيته ويجب إذن أن تحاط بكافة ضمانات المراجعة اللازمة.

ويجب أن تشتمل القائمة أو ملخص العقد على اسم الدائن وصفته كاملة ومحل إقامة مختار في دائرة المحكمة الواقع في دائرة اختصاصها العقار موضوع المحرر.

ورتب القانون جزاءً على عدم اختيار محل الإقامة أن كل إعلان إليه في قلم كتاب هذه المحكمة يكون صحيحًا وتترتب عليه كافة النتائج، ثم يذكر اسم المدين أو من رتب الحق العيني على عقاره أن كان غير مدين وتعريفه تعريفًا كافيًا، ثم تاريخ السند والجهة التي أصدرته ومصدر الدين المضمون كاملاً وتاريخ استحقاقه وبيان العقار بالدقة والإيجار للراهن إذا كان قد نص عليه في عقد رهن الحيازة العقاري.

ولو أن القانون نص على وجوب ذكر هذه البيانات كاملة إلا أنه نص في المادة (41) أنه لا يترتب على إغفال بيان من هذه البيانات بطلان إلا إذ نتج عن ذلك ضرر للغير بل أنه اشترط أيضًا أن لا يطلب البطلان إلا من وقع عليه الضرر فعلاً - وأعطى في هذه الحالة للمحكمة سلطة تقديرية، فلها أن تبطل القائمة أو أن تقصر من مداها تبعًا لطبيعة الضرر ومداه، على أنه فيما يختص بمقدار الدين فقد جاء صراحة في القانون أنه في حالة حصول خلاف بين العقد والقائمة فيما يختص بقيمة الدين فتقصر قيمة القائمة على أي المبلغين أقل في كل منهما.

وقد اشترط القانون أنه يجب تجديد القيد في خلال عشر سنوات وإلا سقط القيد وليس معنى هذا أن من سقط قيده لعدم تجديده في خلال العشر سنوات فقد كافة حقوقه فإن القانون منحه الحق في إجراء قيد جديد تكون له مرتبته من وقت إجرائه ولكن مع تحديد بسيط وهو أن يكون ذلك ممكنًا قانونًا أي أن يكون العقار ما زال في ذمة المدين فإذا كان العقار قد خرج من ذمة المدين لأي سبب من الأسباب امتنع مكتب الشهر عن إجراء القيد الجديد، ولا يكون لكل تجديد قوة إلا في خلال عشر سنوات من تاريخ إجرائه أي بمعنى آخر إذا جدد شخص قيدًا مضى عليه تسع سنوات ونصف فلا يسري لعشر سنين زائد النصف بل لعشر سنين فقط من تاريخ حصوله.

وأوجب القانون التجديد حتى في أثناء سير إجراءات نزع الملكية وإلى أن ينقضي الحق أو يطهر العقار وبوجه خاص إذا بيع العقار قضاء وانقضى ميعاد زيادة العشر.

ولست أنا في معرض أن أبين لحضراتكم ما ترتب على هذا النص الأخير من نتائج قانونية إذ سنقتصر الآن ونبقى في نطاق الدائرة العملية، وما دمنا في صدد القيد فيحسن أن لا ننتقل إلى وضوع آخر قبل الكلام على المحو أو محو هذا القيد – فقد نص قانون الشهر العقاري على أنه لا يجوز محو القيد إلا بعقد رسمي أو بحكم نهائي فالأصل إذن أن يكون التقرير بالمحو موثقًا ولكن لما كان رهن الحيازة العقاري يتم بعقد عرفي مصدق على التوقيع فيه كان من التصعيب على المدين أن نلزمه بالحصول على إقرار موثق لمحو قيد بعقد عرفي ولذلك رأى الشارع أن يكتفي في هذه الحالة بتقرير عرفي صادر للدائن مصدق على التوقيع فيه أسوة بما يتم في الرهن الحيازي نفسه.

ويتم شهر عقد المحو أو الحكم النهائي بالمحو بطريق التأشير الهامشي وسيأتي الكلام عن هذه الطريقة فيما بعد فإذا ما ألغى المحو لسبب من الأسباب عادت للقيد مرتبته الأولى ومع ذلك فلا يكون لهذا القيد قيمة بالنسبة إلى من تلقى حقًا بحسن نية من المدين في الفترة بين إجراء المحو وإلغائه ولا أود هنا أيضًا أن استعرض ما أثاره هذا النص من تخريجات قانونية مبقيًا ذلك إلى فرصة أخرى إذا سمحت بذلك النقابة ولم أكن قد أثقلت عليكم بهذه المادة العقيمة ووددتم أن تشرفوني مرة أخرى للاستماع إلى).

ونظم القانون طريقة الشهر بطريق التأشير الهامشي وهي كما قلت لحضراتكم في المحاضرة الأولى تشهر بها دعاوى الطعن صحة ونفاذًا ووجودًا في عقود سبق شهرها أو الأحكام التي تصدر في هذه الدعاوى أو في دعاوى استحقاق الحقوق العينية أو في دعاوى صحة التعاقد ويشهر بها أيضًا حق الدائن العادي على التركة وأخيرًا محو القيد وإلغائه.

وتتلخص الإجراءات الخاصة بالتأشير الهامشي في تقديم طلب إلى مكتب الشهر المختص أي الذي شهر فيه المحرر المراد إجراء التأشير على هامشه ويكون هذا الطلب مشتملاً على اسم الطالب وتعريفه تعريفًا شاملاً وعلى بيان المحرر المراد التأشير على هامشه ورقم شهره والسند الذي يبيح التأشير سواء كان عقدًا أو إقرارًا أو حكمًا ومضمونه والجهة التي أصدرته وأسماء ذوي الشأن فيه ويرفق بالطلب كافة المستندات المؤيدة بما جاء به.

ويبحث هذا الطلب في مكتب الشهر المختص للتأكد من صحة ما جاء به من بيانات ومطابقتها للمستندات المرافقة له على أنه قد يحدث في بعض الأحيان أن يتم عقد على عقار كقيد مثلاً ثم يراد محو هذا القيد بعد مرور فترة معينة فسيبين بطبيعة الحال في عقد المحو بيان العقار المراد تطهيره بهذه الطريقة من الحق العيني وقد يحدث في مثل هذه الحالة أن تكون البيانات المساحية قد اختلفت فيما بين الفترتين أي فترة القيد وفترة إجراء المحو وقد يترتب على ذلك أن يتصور المكتب أن العقار المراد محو الحق العيني عنه هو بخلاف العقار الوارد في قائمة القيد وفي هذه الحالة قد صرح القانون للمكتب بإحالة الأوراق إلى المأمورية المختصة للتأكد من هذا الخلاف في بيانات لا شك جوهرية فإذا لم تكن هناك صعوبة قام المكتب بإجراء التأشير المطلوب في هامش المحرر المنوه عنه في الطلب وأمكن إعطاء صاحب الشأن شهادة بحصول ذلك وعلى المكتب أن يوافي المكتب الرئيسي للشهر شهريًا ببيان التأشيرات الهامشية التي تمت فيه حتى يصير التأشير بها في الصور الثواني للعقود أو المحفوظة لديه.

أما إذا تبين للمكتب أن طلب التأشير غير مستوفٍ فله أن يطلب من صاحب الشأن استيفاء البيانات الناقصة بكتاب موصي عليه في ميعاد لا يتجاوز شهرًا وأحد أمرين:

1 - إما أن تستوفى الأوراق ويتم التأشير كما سبق شرحه لحضراتكم.

2 - وإما لا يقوم صاحب الشأن باستيفاء البيانات رغم منحه مدة أخرى فإذا تحقق للمكتب أن التأخير راجع إلى سبب خارج عن إرادته فيحفظ أمين المكتب طلب التأشير الهامشي وهذا القرار (قرار الحفظ) يبلغ إلى صاحب الشأن بخطاب موصي عليه مصحوب بإخطار وصول لمن حفظ طلبه بالسبب المذكور أن يتظلم في ظرف عشرة أيام من تاريخ إبلاغه قرار الحفظ المسبب إليه إلى قاضي الأمور الوقتية إلى المحكمة الواقع في دائرة اختصاصها المكتب ويصدر القاضي قراره في هذا الشأن على وجه السرعة تبعًا لتحقق أو تخلف الشروط التي يتطلبها القانون لإجراء التأشير.

فقد نص القانون على أنه لا يجوز الطعن في قرار القاضي بأي طريق ولم يفت الشارع أن يرتب ما قد يؤثر على حق طالب التأشير الأول إذا كانت هناك طلبات تأشير لاحقة تتعارض أو يمكن أن تتعارض فيها المصلحة مع طالب التأشير الأول فنص على أنه في هذه الحالة لا يتخذ المكتب أي إجراء في الطلب اللاحق إلا بعد انقضاء المواعيد التي سبق أن بينتها أي شهر للاستيفاء وعشرة أيام للطعن بعد إبلاغ قرار الحفظ لصاحب الشأن.

وقد نص القانون في حالة التأشير الهامشي للديون العادية على التركة في حالة شهر حق الإرث وفي حالة الدعاوى المؤشر بها في هامش عقد سبق شهره على أن لمن أشر ضده وله مصلحة أن يلتجئ إلى القضاء في هذه الحالة نص القانون على قاضي الأمور المستعجلة لا قاضي الأمور الوقتية وأن يطلب إلغاء التأشير بالدين العادي إذا كان السند الذي أجرى التأشير بمقتضاه مطعون فيه طعنًا جديًا أو إذا كانت الدعوى المؤشر بها ظاهرة الكيدية أي لم ترفع إلا لغرض كيدي محض والحكمة طبعًا في اختيار قاضي الأمور المستعجلة أن هنا يقتضي الأمر لنوع من التقاضي يختصم فيه صاحب الشأن من أجرى التأشير في مصلحته.

وقد تحدثت إلى حضراتكم في المحاضرة السابقة عن شهر حق الإرث عما يستتبع هذا الشهر من حق للمبدأ القائل (بألا تركه إلا بعد سداد الدين) وأشرح لحضراتكم الآن طريقة إجراء هذا الشهر، فالمفروض أولاً أن الشهر يخضع لكافة الإجراءات التي سبق أن بيناها وتبدأ بتقديم طلب للمأمورية يبين فيه فضلاً عن اسم الوارث طالب الشهر أو من يقوم مقامه أو أي ذي شأن أو أي ذي مصلحة اسم المورث وتعريفه ومحل الوفاة والورثة وتعريفهم تعريفًا كاملاً وبيان العقار والحقوق العينية المترتبة عليه والتكليف وأصل ملكية المورث ويذكر في الطلب رسم الأيلولة على التركات المستحق وما دفع منه ويجب أن يقرن الطلب بالمستندات المؤيدة لما جاء فيه وهي السند أو الإشهاد أي الحكم المثبت لحق الإرث والمستند الذي يفيد الصفة إن وجد وكشف رسمي عن عقارات المورث وسندات ملكية المورث وفي حالة تعذر الحصول عليها وهذه هي الحالة الوحيدة التي تكلم فيها قانون الشهر العقاري عن وضع اليد يكتفي بأن يقدم طالب الشهر صورًا من المكلفة ابتداءً من سنة 1923 لغاية تاريخ الوفاة وتطبق على الطلب كافة الإجراءات التي سبق أن شرحناها في المحاضرة السابقة ثم تؤشر المأمورية على سند الإرث والقائمين المبين بها عقارات التركة بالصلاحية للشهر وذلك بعد التأكد من مطابقة البيانات الواردة في قائمة الجرد (التركة) للبيانات الواردة في الطلب ثم يقوم طالب الشهر بالتوقيع على قائمة الجرد والتصديق على توقيعه فيها وتسلم إلى المكتب ليصير شهرها دون رسم عنها عدا رسم التصوير والحفظ وهو مبلغ زهيد جدًا.

ولا يفوتني أن أذكر أن القانون نص على وجوب شهر حق الإرث التالي لسنة 1947 عند التصرف أما حق الإرث السابق لسنة 1947 فلا يشهر إلا اختياريًا.

ترون حضراتكم أن القانون الجديد وقد رسم الطريق لإجراءات الشهر رمى فيها إلى أن يضفي على عملية الشهر صفة قانونية وأن يحيطها منذ البداية بكافة الضمانات المؤيدة بالمستندات اللازمة حتى تصير المعاملات العقارية على أساس سليم وطيد فأصبح المتعاقد الآن مع شخص يضمن إلى حد بعيد أنه متعامل مع مالك كما أنه قطع بعض الإشكالات التي كانت تنتج في حالات معينة مثل الاختصاص مثلاً فقد كان أمر الاختصاص يعطي لطالبه دون تحري لملكية المدين للعقار وعلى مسؤولية المالك مما كان يعرِّض بعض الأشخاص لرؤية عقاراتهم مثقلة بحق الاختصاص بينما ليس بينهم وبين الدائن أية صلة، وصحيح أنه في حالة التجاء هؤلاء الأشخاص إلى المحاكم كان القضاء يلقي عبء الإثبات على عاتق الدائن أي أنه كان يطلب من الدائن إثبات ملكية العقار لمدينة فعلاً، ولا يخفي مع ذلك ما كان لهذا من مضايقة لأصحاب الشأن إذ ما حاجتهم - ولا صلة بينهم وبين الدائن - إلى الالتجاء إلى المحاكم حيث قد يعرضون لسوء دفاع يضيع عليهم حقوقهم وقد نص القانون الجديد على مثل هذه الحالة وأصبح لا يعطي أمر اختصاص إلا إذا تأشر على مشروعه بالصلاحية للشهر أي بعد أن يكون قد مر بجميع مراحل الشهر وبمعنى آخر أن يكون قد أثبت الدائن بالمستندات التي يتطلبها القانون أن مدينه مالك.

ترون حضراتكم من مجرد عرض الإجراءات التي رسمها قانون الشهر العقاري للتوصل بمقتضاها إلى شهر محرر معين اتجاه الشارع المصري نحو وضع أسس للشهر تقربه إلى حد كبير من نظام السجلات العينية، وسأبين لحضراتكم بطريقة عاجلة مبلغ هذا الاتجاه وما تحقق منه فعلاً، فكلنا يعرف أن لنظام السجل العيني مميزات أربع - المميز الأول أن الشهر فيه مطلق أي بمعنى آخر أن الشهر إجباري في نقل الملكية حتى بين المتعاقدين وهذا هو مضمون المادة التاسعة من القانون الجديد، والمميز الثاني أن الشهر عيني وخاص، عيني أي أنه ينسب إلى العقار لا إلى أشخاص المتعاملين، وخاص لأنه لكل وحدة معينة من العقار صفحة خاصة في سجل عام، والمميز الثالث أن لهذا النظام قوة وحجية تامة قبل الكافة وبمعنى آخر أنه بمجرد إدراج العملية فيه تصبح ولا يرقى إليها الطعن ويصبح من تعامل مع من قيد كمالك للعقار في حماية من كل دعوى غير ظاهرة في السجل وهذا يتطلب من ناحية أخرى أن يؤشر بالدعاوى التي ترفع ضد البيانات المدرجة في السجل لحماية رافعها من القرينة المطلقة التي تستمد من القيد في هذه السجلات، وقد رأيتم حضراتكم أن القانون الجديد قد أوجب شهر مثل هذه الدعاوى، والمميز الرابع والأخير لنظام السجلات العينية هو قانونية هذه الصفحات، ويستخلص من هذا أنه للمهيمنين على شؤون السجل العيني الحق في التأكد من صحة العقود المقدمة للشهر ومطابقتها للقانون بل إن هذه الرقابة تمتد إلى بحث أهلية المتعاقدين وصفاتهم مؤيدة بالمستندات وهذا التأكد هو من الإجراءات التي أخذ بها قانون الشهر العقاري فأصبح لا يفصلنا عن نظام السجلات العينية إلا أمران، أن يصبح الشهر عينيًا وخاصًا وأن تعطى للسجلات الحجية قبل الكافة.

وأشعر أنني قد أطلت على حضراتكم في موضوع أكرر أنه عقيم ولذلك أرجو أن تعذروني وأن تقبلوا شكري الخاص الموجه إلى مجلس النقابة وإلى حضراتكم لما هيأتموه لي من فرصتين سمحا لي بعرض سريع للإجراءات لعل أن يكون فيه مصلحة للجميع.
وضوع: أحدث التعديلات علي الائحة التنفيذية لقانون السجل العيني المنشور الفني رقم 7 لسنة 2009 الأربعاء ديسمبر 16, 2009 7:56 pm

وزارة العدل
مصلحة الشهر العقاري والتوثيق
الإدارة العامة للبحوث القانونية
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
منشور فني رقم ( 7 ) بتاريخ 30/9/2009
إلي مكاتب الشهر العقاري ومأمورياتها ومكاتب التوثيق وفروعها
والإدارات العامة بالمصلحة
ـــــــــــــــــــــــــــــــــ
إلحاقاً
بالمنشور الفني رقم 3 بتاريخ 6/5/2009 بشأن الطلبات التي تقدم لمأمورية
السجل العيني والتي يترتب عليها تجزئة الوحدة العقارية بالسجل العيني
ولما كانت المادة 83 من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني رقم 142 لسنة 1964 تنص علي أنة
تقدم
طلبات القيد من ثلاث نسخ متطابقة إلي مأمورية السجل العيني التي يقع
العقار في دائرة اختصاصها ويجب أن يكون موقعاً عليها من المتصرف أو
المتصرف إلية في العقود والإشهادات أو ممن يكون المحرر لصالحة في غير ذلك
من المحررات كأوراق الإجراءات وصحف الدعاوى والأحكام
فقد صدر قرار
السيد المستشار وزير العدل رقم 8171 لسنة 2009 بتاريخ 10/8/2009 بشأن
تعديل بعض أحكام اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني رقم 142 لسنة 1964
وتم نشرة بجريدة الوقائع المصرية العدد 195 بتاريخ 22/8/2009 ويعمل بة من
تاريخ نشرة
قــــــــــــــــــــــــرر
المادة الأولـــــي
تعدل المادة 83 من اللائحة التنفيذية للقانون 142 لسنة 1964 بنظام السجل العيني علي الوجة الأتي :-
مادة
83 : تقدم طلبات القيد من ثلاث نسخ متاطبقة إلي مأمورية السجل العيني التي
يقع العقار في دائرة اختصاصها ويجب أن يكون موقعاً عليها من المتصرف أو
المتصرف إلية في العقود والإشهادات أو ممن يكون المحرر لصالحة في غير ذلك
من المحررات كأوراق الإجراءات وصحف الدعاوى والأحكام .
· وفي غير الأحكام النهائية الواجبة القيد إذا كان من شأن الطلب تجزئة الوحدة العقارية يجب أن يوقع علية جميع ملاك تلك الوحدة
· ولا يقبل طلب قيد التصرف في جزء مفرز من وحدة عقارية إلا بعد إفراد صحيفة عقارية لهذا الجزء

المادة الثانية
ينشر هذا القرار في الوقائع المصرية ويعمل بة من تاريخ نشرة
بناء علي ما تقدم

أولاً :
تضاف للمادة 137 من تعليمات السجل العيني ط 2004 فقرتان جديدتان نصهما
كالتالي ( وفي غير الأحكام النهائية الواجبة القيد إذا كان من شأن الطلب
تجزئة الوحدة العقارية يجب أن يوقع علية جميع ملاك تلك الوحدة
ولا يقبل طلب قيد التصرف في جزء مفرز من وحدة عقارية إلا بعد إفراد صحيفة عقارية لهذا الجزء
ثانياً :
يتعين
لدي تقديم الطلبات المشار إليها بالبند أولاً سالف الذكر تقديم شهادات
قيود ومطابقة عن الوحدة العقارية بالسجل العيني فضلاً عن وجوب اشتمال
الطلب علي البيانات المنصوص عليها بالمادة 85 من اللائحة التنفيذية لقانون
السجل العيني والمنصوص عليها بالمادة 139 من تعليمات السجل العيني
ثالثاً :
تسري
الأحكام المتقدمة بالبندين أولاً وثانياً سالفي الذكر علي طلبات القيد في
السجل العيني التي ما زالت قائمة ولم تنقضي بمضي المدة القانونية والتي من
شأنها تجزئة الوحدة العقارية ويعاد بحثها وإخطار أصحاب الشأن بما يجب
استيفاؤة طبقاً لأحكام هذة التعليمات
ولا تسري الأحكام المتقدمة علي
الطلبات التي موضوعها دعاوى قسمة أو فرز وتجنيب إذ ليس من شأنها تجزئة
الوحدة العقارية قبل صدور حكم نهائي فيها في مواجهة جميع الملاك علي الشيوع
رابعاً :
علي الإدارات العامة للتفتيش الفني الثلاث والسادة أمناء المكاتب والأمناء
المساعدين ومديري إدارات السجل العيني ورؤساء مأموريات السجل العيني
مراعاة تنفيذ ذلك بكل دقة ويلغي كل ما يخالف ذلك من تعليمات سابقة
وتعرض أية صعوبات علي الإدارة العامة للسجل العيني بالمصلحة
لذا يقتضي العلم بما تقدم ومراعاة تنفيذة

الباب الأول
أحكام عامة
( مادة 1 )
السجل العيني هو مجموعة الصحائف التي تبين أوصاف كل عقار وتبين حالته القانونية وتنص على الحقوق المترتبة له وعليه وتبين المعاملات والتعديلات المتعلقة به .
( مادة 2 )
تتولى مصلحة الشهر العقاري ومكاتبها ومأمورياتها أعمال السجل العيني طبقاً لأحكام هذا القانون .
( مادة 3 )
يختص كل مكتب من مكاتب السجل العيني دون غيره بقيد المحررات المتعلقة بالعقارات التي تقع في دائرة اختصاصه .
( مادة 4 )
( 1 ) يخصص سجل عيني لكل قسم مساحي وتفرد في هذا السجل صحيفة خاصة بكل وحدة عقارية ترقم وفقاً للقواعد الخاصة بكيفية إمساك السجل .
( 2 ) يصدر قرار من وزير العدل بتعيين الأقسام المساحية في المدن والقرى . وتبين اللائحة التنفيذية كيفية إمساك السجل العيني وكذلك الوثائق المتعلقة به .
( مادة 5 )
يلحق بكل سجل فهرس شخصي هجائي يكون فيه لكل ملك صحيفة خاصة يبين فيها الوحدات التي يملكها وتدون بيانات هذا الفهرس من واقع البيانات المثبتة في السجل العيني .
( مادة 6 )
لا يجوز بأي حالة من الأحوال أن تنقل من مكاتب السجل العيني أصول المحررات التي تم قيدها ولا السجلات والدفاتر والوثائق المتعلقة بالقيد , على أنه يجوز للسلطات القضائية أو من تندبه من الخبراء الاطلاع عليها .
( مادة 7 )
تخضع التصرفات والحقوق الواردة في هذا القانون سواء فيما يتعلق بقيدها أو التأشير بها أو حفظها أو بالنسبة إلى طلبات الإجراء فيها للقواعد المتعلقة بالرسوم الخاصة بالشهر العقاري .
( مادة 8 )
( 1 ) تعتبر وحدة عقارية في تطبيق أحكام هذا القانون .
أولاً - كل قطعة من الأرض تقع في قسم مساحي واحد وتكون مملوكة لشخص واحد أو أشخاص على الشيوع دون أن يفصل جزءاً منها على سائر الأجزاء فاصل من ملك عام أو خاص أو دون أن تكون لجزء منها أو عليه من الحقوق ما ليس للأجزاء الأخرى أو عليها .
ثانياً – المناجم والمحاجر .
ثالثاً – المنافع العامة .
( 2 ) وتنظم بقرار من وزير العدل التفاصيل المتعلقة بتعيين الوحدات العقارية وتعديل البيان الوارد في الفقرة السابقة عن طريق الإضافة أو الحذف .
( مادة 9 )
استثناء من أحكام المادة السابقة يجوز بقرار من وزير العدل أن تعتبر منطقة من مناطق السكنى أو غيرها وحدة عقارية في جملتها وتفرد لها صحيفة عامة وبعد لشهر التصرفات الخاصة بهذه المساكن فهرس يرتب بأسماء الأشخاص ويلحق بالصحيفة العقارية .
الباب الثاني
في إثبات الحقوق في السجل العيني
الفصل الأول
في القيد الأول
( مادة 10 )
تحصر جميع الوحدات العقارية الكائنة بالقسم المساحي وتفرد لكل منها صحيفة وتثبت بها الحقوق .
( مادة 11 )
لا تثبت الحقوق في صحائف السجل إلا إذا كانت قد نشأت أو تقررت بسبب من أسباب اكتساب الحقوق العينية , وإذا كان هذا السبب تصرفاً أو حكماً وجب أن يكون قد سبق شهره .
( مادة 12 )
تستخلص بيانات الصحائف من دفتر المساحة وسجل الأطيان ومن التصرفات التي سبق شهرها ومن استمارات التسوية المشار إليها في المادة (19) .
( مادة 13 )
لا تثبت الحقوق على أساس وضع اليد إلا إذا لم يكن في المحررات المشهرة بما يناقضها .
( مادة 14 )
في حالة قيام التناقض بين المحررات المشهرة عن قطعة مساحية واحدة تتولى المصلحة إثبات الحقوق في صحيفة الوحدة باسم من تعتبره صاحب الحق بعد فحص المحررات المتناقضة ودراستها, ويرفق بصحيفة الوحدة تقرير عن نتيجة هذه الدراسة .
( مادة 15 )
يثبت في صحيفة كل وحدة عقارية حدودها الطبيعية وأسماء الملاك المجاورين .
( مادة 16 )
تتولى المصلحة وضع العلامات على حدود كل وحدة عقارية .
( مادة 17 )
يجب على واضع اليد على الوحدة العقارية أياً كان سبب وضع يده أن يمكن الموظفين المنوط بهم عملية المساحة من القيام بعملية التحديد , وعلى رجال الضبطية القضائية أو رجال الإدارة تمكين هؤلاء الموظفين من وضع العلامات اللازمة لتحديد الوحدات العقارية .
( مادة 18 )
المحررات التي تتناول نقل حق عيني أو إنشاءه أو زواله الثابتة التاريخ من غير طريق وجود توقيع أو ختم لإنسان توفى تخفض شهرها بمقدار 50% إذا قدمت للشهر خلال شهرين من تاريخ صدور القرار الوزاري المشار إليه في المادة الثانية من قانون الإصدار .
وترسل صورة من طلب الشهر إلى الهيئة القائمة على إعداد السجل العيني بمجرد تقديم الطلب للنظر في إثبات الحقوق في صحائف الوحدات العقارية على أساس هذه المحررات .
( مادة 19 )
في أحوال التبادل على عقارات بعقود لم تشهر وفي أحوال وضع اليد على عقارات مفرزة بمقتضى عقود قسمة لم تشهر وفي جميع الأحوال الأخرى التي لا يكون وضع اليد فيها ثابتاً في محررات مشهرة يجوز لأصحاب الشأن باتفاقهم واتفاق من يكون له حقوق عينية تبعية على هذه الأعيان أن يقوموا في ميعاد الشهرين المشار إليه في المادة السابقة بإثبات اتفاقهم في استمارات تسوية تقوم مقام المحررات المشهرة وتسلم هذه الاستمارات إلى الهيئة القائمة على إعداد السجل العيني للنظر في إثبات الحقوق في صحائف الوحدات العقارية وفقاً لها .
وتخفض رسوم الشهر المستحقة عن هذه الاستمارات بمقدار 50% إذا كان وضع اليد سابقاً على صدور القانون بمدة خمس سنوات على الأقل .
ويصدر قرار من وزير العدل ببيان كيفية تحرير الاستمارة .
( مادة 20 )
بعد صدور القرار الوزاري المشار إليه في المادة الثانية من قانون الإصدار بنشره في الجريدة الرسمية وفقاً للإجراءات والمواعيد التي تحددها اللائحة التنفيذية بإعلان يضمن تنبيه أصحاب الشأن من ملاك وأصحاب حقوق عينية إلى ميعاد سريان القانون في القسم المساحي ودعوتهم إلى الاطلاع على بيانات الوحدة العقارية الخاصة بهم كما يتضمن تنبيهاً إلى ميعاد الطعن المذكور في المادة (21).
وعند حلول ميعاد السريان المشار إليه في المادة الثانية من قانون الإصدار ينشر عن البيانات الخاصة بالوحدات العقارية الكائنة بالقسم المساحي لاطلاع أصحاب الشأن عليها .
ويرسل إخطار بالطريقة التي تبينها اللائحة إلى أصحاب الشأن الوارد أسماؤهم في كل صحيفة من صحائف الوحدات العقارية ببيان ما أثبت باسمهم في هذه الصحائف من حقوق وما يقع على هذه الوحدات العقارية من تكاليف وحقوق عينية تبعية .
الفصل الثاني
في اللجنة التي تنظر في المنازعات
( مادة 21 )
تشكل في كل قسم مساحي لجنة قضائية برئاسة رئيس محكمة ابتدائية وعضوية اثنين من موظفي المصلحة أحدهما قانوني والثاني هندسي . وتختص هذه الجنة دون غيرها في النظر في جميع الدعاوي والطلبات التي ترفع خلال السنة الأولى بعد العمل بهذا القانون لإجراء تغيير في بيانات السجل العيني .
ويصدر بتعيين أعضائها ولائحة إجرائها قرار من وزير العدل .
( مادة 22 )
بعد انتهاء السنة المشار إليها في المادة السابقة يقفل جدول الدعاوي والطلبات التي ترفع إلى هذه اللجنة , ويجوز بقرار من وزير العدل مد المدة المشار إليها سنة أخرى .
( مادة 23 )
تكون الأحكام التي تصدرها اللجنة نهائية في الأحوال الآتية :
إذا كان التغيير المطلوب إجراؤه في بيانات السجل متفقاً عليه بين جميع ذوي الشأن الواردة أسماؤهم في صحائف الوحدات .
إذا كان هذا التغيير لا يمس بحق شخص من الأشخاص الواردة أسماؤهم في صحائف الوحدات المطلوب إجراء التغيير فيها .
إذا كان الحق المتنازع فيه لا يتجاوز أصلاً النصاب النهائي للمحكمة الابتدائية .
( مادة 24 )
فيما عدا الأحوال الواردة بالمادة السابقة تكون الأحكام الصادرة من اللجنة قابلة للاستئناف أمام محكمة الاستئناف الواقع في دائرة القسم المساحي .
( مادة 25 )
لا تستحق رسوم على الدعاوي والطلبات التي ترفع إلى اللجنة . على انه إذا تبين للجنة أن طلب إجراء التغيير يستر تصرفاً جديداً يراد التهرب من أداء الرسوم المستحقة عنه ضمنت قرارها أداء الرسوم المستحقة أصلاً عن الدعاوي الابتدائية وعن الاستئناف – وترد الرسوم .
كما يستحق عند استئناف الأحكام الصادرة من اللجنة الرسوم المستحقة أصلاً عن الدعاوي الابتدائية وعن الاستئناف – وترد الرسوم كلها أو بعضها عند الحكم لصالح المستأنف .
الباب الثالث
القيد في السجل العيني
الفصل الأول
في التصرفات والحقوق الواجب قيدها في السجل
( مادة 26 )
جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب قيدها في السجل العيني . ويدخل في هذه التصرفات الوقف والوصية .
ويترتب على القيد أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة إلى غيرها .
ولا يكون للتصرفات غير المقيدة من الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن .
( مادة 27 )
يجب كذلك قيد جميع التصرفات والأحكام النهائية المقررة لحق من الحقوق العينية العقارية الأصلية . ويترتب على عدم القيد أن هذه الحقوق لا تكون حجة لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم .
ويسري هذا الحكم على القسمة العقارية ولو كان محلها أموالاً موروثة .
( مادة 28 )
يجب قيد الإيجارات والسندات التي ترد على منفعة العقار إذا زادت مدتها تسع سنوات والمخالصات والحوالات بأكثر من أجرة ثلاث سنوات مقدماً وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك .
ويترتب على عدم قيدها أنها لا تكون نافذة في الغير فيما زاد على مدة تسع سنوات بالنسبة إلى الإيجارات والسندات وفيما زاد على أجرة ثلاث سنوات بالنسبة إلى المخالصات والحوالات .
( مادة 29 )
يجب قيد جميع التصرفات المنشئة أو المقررة أو الناقلة أو التي من شأنها زوال أي حق من الحقوق العينية العقارية التبعية وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك والإقرارات بالتنازل عن مرتبة قيدها .
ويترتب على عدم القيد أن هذه الحقوق لا تكون حجة لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم .
( مادة 30 )
يجب قيد حق الإرث إذا اشتملت التركة على حقوق عينية عقارية بقيد السندات المثبتة لحق الإرث مع قوائم جرد التركة التي يجب أن تتضمن نصيب كل وارث , وإلى أن يتم هذا القيد لا يجوز للوارث أن يتصرف في حق من هذه الحقوق .
ويكون قيد حق الإرث في خلال خمس سنوات من تاريخ وفاة المورث بدون رسم , أما بعد ذلك فلا يقبل القيد إلا بعد أداء الرسم المفروض على نقل الملكية أو الحق العيني .
وتبدأ مدة الخمس سنوات بالنسبة إلى حقوق الإرث القائمة من تاريخ نفاذ القرار المشار إليه في المادة الثانية من قانون الإصدار .
( مادة 31 )
يجب التأشير بالمحررات المثبتة لدين من الديون العادية على المورث في صحف السجل العيني المخصصة لأعيان التركة أو حقوقها .
ويجب على الدائن إعلان كل ذي شأن بقيام الدين قيل التأشير به .
ويحتج بهذا التأشير من تاريخ حصوله , ومع ذلك إذا تم التأشير في خلال سنة من تاريخ القيد المشار إليه في المادة السابقة فللدائن أن يحتج بحقه على كل من تلقى من الوارث حقاً عينياً وقام بقيده قبل هذا التأشير .
( مادة 32 )
الدعاوي المتعلقة بحق عيني عقاري أو بصحة أو نفاذ تصرف من التصرفات الواجب قيدها يجب أن تتضمن الطلبات فيها إجراء التغيير في بيانات السجل العيني ولا تقبل الدعوى إلا بعد تقديم شهادة دالة على حصول التأشير في السجل بمضمون هذه الطلبات .
( مادة 33 )
الدعاوي المشار إليها في المادة السابقة التي تكون منظورة أمام المحاكم وقت العمل بهذا القانون ولم تسجل صحيفتها لا يجوز الاستمرار في النظر فيها إلا بعد أن تتضمن الطلبات الختامية فيها إجراء التغيير في بيانات السجل وبعد التأشير فيه بمضمون هذه الطلبات .
ويمنح المدعون في الدعاوي ميعاد شهرين من تاريخ العمل بهذا القانون لطلب هذا التأشير فإذا لم تقدم في أول جلسة بعد انتهاء هذا الميعاد شهادة بحصول هذا التأشير توقف الدعوى .
( مادة 34 )
يؤشر في السجل العيني بمنطوق الحكم النهائي الصادر في الدعاوي المبينة في المواد السابقة.
( مادة 35 )
يترتب على التأشير بالدعاوي في السجل العيني أن حق المدعي إذا تقرر بحكم مؤشر به طبق القانون خلال خمس سنوات من تاريخ صيرورته نهائياً يكون حجة على من ترتبت لهم حقوق وأثبتت لمصلحتهم بيانات في السجل ابتداء من تاريخ التأشير بهذه الدعاوي في السجل .
وتبدأ مدة الخمس سنوات بالنسبة إلى الأحكام النهائية القائمة وقت العمل بهذا القانون من تاريخ نفاذ القرار المشار إليه في المادة الثانية من قانون الإصدار .
( مادة 36 )
يجب التأشير بإعلان الرغبة في الأخذ بالشفعة في صحف الوحدات العقارية – ويترتب على ذلك إذا تقرر حق الشفيع بحكم قيد في السجل أن يكون حجة على من ترتبت لهم حقوق عينية ابتداء من تاريخ التأشير المذكور .
الفصل الثاني
في التغيير والتصحيح في بيانات السجل
( مادة 37 )
يكون للسجل العيني قوة إثبات لصحة البيانات الواردة فيه . ولا يجوز التملك بالتقادم على خلاف ما هو ثابت بالسجل .
( مادة 38 )
استثناء من أحكام المادة السابقة يقبل قيد الحقوق استناداً إلى وضع اليد المكسب للملكية إذا رفعت الدعوى أو صدر الحكم فيها خلال خمس سنوات من انقضاء المدة المنصوص عليها في القرار الوزاري المشار إليه في المادة الثانية من قانون الإصدار .
ولا تكون هذه الحقوق حجة على من تلقى حقاً عينياً من المالك المقيد في السجل قبل حصول التأشير المنصوص عليه في المادة (32) من هذا القانون .
( مادة 39 )
لا يجوز إجراء تغيير في البيانات الواردة في السجل العيني إلا بمقتضى محررات موثقة صادرة ممن يملك التصرف في الحقوق الثابتة في السجل أو بمقتضى حكم أو قرار صادر من المحكمة التي يقع القسم المساحي في دائرتها أو من اللجنة القضائية المشار إليها في المادة (21) .
وللأمين أن يصحح الأخطاء المادية البحتة في السجل العيني من تلقاء نفسه أو بناء على طلب أصحاب الشأن طالما لم يتم القيد .
وفي حالة إتمام القيد وجب عليه عدم إجراء التصحيح إلا بعد إخطار ذوي الشأن بكتاب موصى عليه بعلم وصول , ويحرر الأمين محضراً يوضح فيه أسباب الخطأ وكيفية كشفه .
( مادة 40 )
يجب على ملاك الوحدات العقارية إخطار أمين السجل بكل تغيير يتناول الوحدة العقارية بسبب إضافة مباني أو إنشاء تفاصيل هامة أو تعديلها أو إزالتها , ويرفق بالإخطار إقرار رسمي يتضمن التغييرات وتعدل بيانات السجل العيني تبعاً لها دون اقتضاء أية رسوم .
ويجب أن يتم الإخطار خلال الثلاثة أشهر التالية لإتمام التغيير .
( مادة 41 )
إذا تبين عند الانتقال للطبيعة لإجراء عملية تحديد أو غيرها وجود تغييرات غير مثبتة في صحائف السجل , أثبت في السجل بقرار يصدره الأمين متضمناً هذه التغييرات مع إلزام المالك المتخلف عن الإخطار المشار إليه بالمادة السابقة بغرامة قدرها ½ % من قيمة العقار وبشرط ألا تتجاوز 100 جنيه ولا تقل عن 10 جنيهات ويعتبر هذا القرار نهائياً وتحصل بالطريق الإداري , وتكون لها مرتبة امتياز رسوم الشهر .
وللأمين العام الإقالة من الغرامة أو تخفيضها إذا أبديت أعذار مقبولة .
( مادة 42 )
لكل ذي شأن أن يطلب إلى قاضي الأمور المستعجلة محو التأشير المشار إليه في المادة (31) فيأمر به القاضي إذا كان سند الدين مطعوناً فيه جدياً .
وكذلك لذي الشأن أن يطلب إلى القاضي محو التأشير المشار إليه في المادة (32) فيأمر به القاضي إذا تبين له أن الدعوى التي أشر بها لم ترفع إلا لغرض كيدي محض .
( مادة 43 )
يخطر كل شخص تغيرت حقوقه أو زالت بكل قيد أو محو أو تأشير أو تصحيح وذلك بإرسال خطاب موصى عليه مع علم وصول إلى محله المعين في السجل ويدرج القيد أو المحو أو التأشير أو التصحيح بأكمله في سند الملكية وفي الشهادة المنصوص عليها في المادتين (58) , (59) .
( مادة 44 )
إذا ألغى المحو عاد لقيد الحق التبعي مرتبته الأصلية في السجل العيني ومع ذلك لا يكون لإلغائه أثر رجعي بالنسبة للقيود التي أجريت في الفترة ما بين المحو والإلغاء .
( مادة 45 )
تتم إجراءات القيد والتغيير والتصحيح بناء على طلب ذوي الشأن أو من يقوم مقامهم وفقاً للشروط والأوضاع التي ينص عليها القانون واللائحة التنفيذية .
الفصل الثالث
في إجراءات القيد على وجه العموم
( مادة 46 )
تقدم طلبات القيد إلى مأمورية السجل العيني التي يقع العقار في دائرة اختصاصها وفقاً للإجراءات والأوضاع المشار إليها باللائحة التنفيذية .
( مادة 47 )
يجب أن تشتمل الطلبات المنصوص عليها في المادة السابقة فضلاً عما يتطلبه القانون في أحوال خاصة على البيانات التي تحددها اللائحة التنفيذية .
ويجب أن يرفق بالطلب صحيفة الوحدة العقارية والمستندات المؤيدة للبيانات المذكورة وفقاً لما توضحه اللائحة .
وتدون الطلبات على حسب تواريخ وساعة تقديمها بدفتر يعد لذلك بالمأمورية وترفق الطلبات بأرقام مسلسلة ويبين في هذا الدفتر مراحل العمل في الطلبات .
( مادة 48 )
لا يقبل في إثبات أصل الملكية أو الحق العيني سوى صحيفة الوحدة العقارية او الشهادات المستخرجة من السجل العيني .
( مادة 49 )
يعتبر الطلب كأن لم يكن إذا لم يتم قيد المحرر في السجل العيني خلال سنة من تاريخ قيد الطلب بالمأمورية , وتمتد هذه المدة سنة ثانية إذا قدم الطالب قبل انتهاء السنة الأولى بأسبوعين طلباً بالامتداد وأدى عنه الرسم المطلوب .
( مادة 50 )
إذا قدم للمأمورية أكثر من طلب في شأن عقار واحد وجب أن تبحث هذه الطلبات وفقاً لأسبقية تدوينها في دفتر أسبقية الطلبات وأن تنقضي بين إعادة الطلب السابق مؤشراً على المحرر الخاص به بالصلاحية وإعادة الطلب اللاحق مؤشراً عليه بذلك فترة معادلة للفترة التي تقع بين ميعاد تدوين كل منهما على ألا تجاوز هذه الفترة سبعة أيام وعلى أن تحسب من تاريخ الإرسال .
( مادة 51 )
إذا لم يتيسر إتمام الإجراءات الخاصة بالطلب الأسبق بسبب نقص أو عيب في البيانات أو الأوراق أخطر صاحب الشأن بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم وصول لتلافي هذا النقص أو العيب خلال أجل لا يجاوز خمسة عشر يوماً من تاريخ الإرسال فإذا لم يفعل رفع الأمر إلى أمين السجل العيني .
وللأمين أن يصدر قراراً مسبباً بسقوط أسبقية هذا الطلب أو بوقف الإجراءات الخاصة بالطلبات التالية على حسب الأحوال .
ويراعى حكم المادة السابقة في إبلاغ القرار الصادر بسقوط الأسبقية عند إعادة الطلبات اللاحقة للطلب الذي تقرر سقوط أسبقيته بشرط مراعاة الميعاد الموضح بالمادة التالية .
( مادة 52 )
لمن أشر على طلبه باستيفاء بيان لا يرى وجهاً لوجه , ولمن تقرر سقوط أسبقية طلبه بسبب ذلك أن يطلب إلى أمين السجل العيني خلال عشرة أيام من وقت إبلاغ قرار الاستيفاء أو السقوط إليه قيد المحرر في دفتر العرائض وذلك بعد توثيقه بعد أداء الرسم وإيداع كفالة قدرها نصف في المائة من قيمة الالتزام الذي يتضمنه المحرر على ألا يزيد مقدار هذه الكفالة على عشرة جنيهات وإلا أصبح القرار نهائياً . ويجب ان يبين في الطلب الأسباب التي يستند إليها الطالب .
وفي هذه الحالة يجب على أمين السجل العيني بعد توثيق المحرر قيد الطلب في دفتر العرائض ثم رفع الأمر إلى اللجنة القضائية المشار إليها في المادة (21) , ويوقف فحص الطلبات اللاحقة إلى أن يصدر قرار اللجنة .
( مادة 53 )
تصدر اللجنة قراراً مسبباً على وجه السرعة إما بتأييد أو رفض قيد المحرر في السجل العيني أو بجواز هذا القيد وذلك تبعاً لتحقق أو تخلف الشروط التي بتطلب القانون توافرها لقيد المحرر في السجل العيني .
ويجب أيتضمن قرارها مصادرة الكفالة أو ردها للمتظلم إذا وجد أن تظلمه مبني على أسباب جدية .
ولا يجوز الطعن في قرار اللجنة بأي طريق من طرق الطعن .
( مادة 54 )
إذا صدر قرار اللجنة بقيد المحرر في السجل العيني وجب إجراء حسب ترتيب قيد الطلب المتعلق به في دفتر العرائض .
وإذا صدر القرار برفض قيد المحرر في السجل وجب التأشير بما يفيد ذلك في العرائض أمام الطلب المتعلق به ويرد المحرر لصاحب الشان بعد التأشير عليه بمضمون القرار وتاريخه .
( مادة 55 )
لأمين السجل العيني أن يرفض إجراء القيد إذا لم يستوف الطلب الشروط اللازمة الشروط اللازمة , وعليه أن يذكر أسباب هذا الرفض على الطلب وفي دفتر العرائض وإبلاغها كتابة للطالب مع تحديد ميعاداً أسبوعين له من تاريخ الإرسال لتقديم إعتراضاً على هذا الرفض .
ويصبح قرار الأمين نهائياً إذا مضي الميعاد المذكور دون تقديم الاعتراض .
( مادة 56 )
لمن رفض اعتراضه أن يطلب إلى أمين السجل العيني خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ إرسال قرار الرفض إليه رفع الأمر إلى اللجنة القضائية المشار إليها في المادة (21) من هذا القانون.
وتصدر اللجنة قرارها على وجه السرعة إما بتأييد رفض القيد أو تنفيذ الطلب .
( مادة 57 )
يتم القيد في السجل العيني بالمطابقة للمستندات المقدمة وبترتيب الطلبات في دفتر العرائض ويؤرخ بنفس تاريخ هذا القيد ويتم بكل عناية وبخط واضح دون كشط أو محو أو شطب أو تحشير .
الباب الرابع
مستندات الملكية والشهادات
( مادة 58 )
تسلم لكل مالك صورة من الصحيفة العقارية وتسمى تلك الصورة " سند الملكية " وفي حالة امتلاك شخصين أو أكثر لعقار على الشيوع تسلم لكل منهم صورة من سند الملكية باسم جميع المشتاعين بعد أداء ريم قدره مائة قرش .
( مادة 59 )
تسلم لغير الملاك من ذوي الشأن بناء على طلبهم شهادة بها البيانات الخاصة بهم في السجل العيني بعد أداء الرسم المقرر .
( مادة 60 )
لا يجوز تسليم صورة ثانية من سند الملكية أو الشهادة إلا في حالة تلف أو ضياع الصورة الأولى , ويكون ذلك بقرار من اللجنة المشار إليها في المادة (21) , وتعطي الصورة بعد أداء الرسم المقرر .
( مادة 61 )
على الأمين أن يعطي شهادة في أي وقت بمطابقة سند الملكية أو الشهادة للسجل العيني وذلك بعد أداء الرسم المقرر .
الباب الخامس
أحكام متنوعة
( مادة 62 )
علامات تحديد الوحدات العقارية مملوكة للدولة . فإذا فقدت أية علامة أو تلفت أو غير مكانها بمعرفة أحد من غير الموظفين المختصين فإن مصروفات إعادة وضعها تقع على عاتق من ثبتت مسئوليته وإلا حصلت تلك المصروفات من واضع اليد والملاك الذين وضعت العلامة لتحديد وحداتهم وذلك بالتضامن فيما بينهم بالطرق الإدارية .
( مادة 63 )
على الجهات المشرفة على أعمال التنظيم وعلى المحافظات أن تخطر الجهة القائمة على السجل العيني في أول كل شهر برخص البناء والهدم المعطاة لأصحاب الشأن ويربط العوائد المستجدة وذلك لكي تقوم الجهة الأخيرة بتطبيق نظام المدن على الوحدات العقارية المنشأة عليها هذه الأبنية عند إدراج أي تصرف يتعلق بها في السجل العيني .
( مادة 64 )
على السلطات المختصة أن تقدم البيانات والأوراق التي تطلبها الجهة القائمة على السجل العيني أو التي يوجب القانون تقديمها والمتعلقة بإجراءات القيد خلال عشرين يوماً من تاريخ طلبها .
الباب السادس
العقوبات
( مادة 65 )
كل من توصل إلى قيد محرر لسلب عقار مملوك للغير أو ترتيب حق عيني عليه مع علمه بذلك يعاقب بالحبس وبغرامة لا تجاوز خمسمائة جنيه أو بإحدى هاتين العقوبتين مع عدم الإخلال بأية عقوبة أشد يقضي بها أي قانون آخر .
ويعاقب على الشروع في هذه الجريمة بنصف العقوبة .
( مادة 66 )

يعاقب على مخالفة أحكام المادتين (63) , (64) بغرامة لا تقل عن مائة قرش ولا تتجاوز عشرة جنيهات وتتعدد الغرامة بتعدد المخالفات .
كود القانون المدنى
باب تمهيدى
"الفصل الأول"
احكام عامة
لقانون وتطبيقه
1-القانون والحق
0001
(1) تسرى النصوص التشريعية على جميع المسائل التى تتناول هذه النصوص فى لفظها او فى فحواها . (2) فاذا لم يوجد نص تشريعى يمكن تطبيقه ، حكم القاضى بمقتضى العرف ، فاذا لم يوجد ، فبمقتضى مبادىالشريعة الاسلامية ، فاذا لم توجد ، فبمقتضى مبادى القانون الطبيعى وقواعد العدالة
0002
لايجوز الغاء نص تشريعى الا بتشريع لاحق ينص صراحة على هذا الالغاء ، او يشتمل على نص يتعارض مع نص الموضوع الذى سبق ان قرر قواعده ذلك التشريع .
0003
تحسب المواعيد بالتقويم الميلادى ، مالم ينص القانون على غير ذلك .
0004
من استعمل حقه استعمالا مشروعا لا يكون مسئولا عما ينشأ عن ذلك من ضرر .
0005
يكون استعمال الحق غير مشروع فى الأحوال الآتية : (أ) اذا لم يقصد سوى الاضرار بالغير. (ب) اذا كانت المصالح التى يرمى الى تحقيقها قليلة الأهمية ، بحيث لا تتناسب البتة مع ما يصيب الغير من ضرر بسببها . (ج) اذا كانت المصالح التى يرمى الى تحقيقها غير مشروعة.
0006
(1) النصوص المتعلقة بالأهلية تسرى على جميع الأشخاص الذين تنطبق عليهم الشروط المقررة فى هذه النصوص . (2) واذا عاد شخص توافرت فيه الأهلية ، بحسب نصوص قديمة ، ناقص الأهلية بحسب نصوص جديدة ، فأن ذلك يؤثر فى تصرفاته السابقة .
0007
تسرى النصوص الجديدة المتعلقة بالتقادم من وقت العمل بها على كل تقادم لم يكتمل . (2) على ان النصوص القديمة هى التى تسرى على المسائل الخاصة ببدء التقادم ووقفه وانقطاعه ، وذلك عن المدة السابق على العمل بالنصوص الجديدة .
0008
اذا قرر النص الجديد مدة للتقادم اقصر مما قرره النص القديم سرت الجديدة من وقت العمل بالنص الجديد ، ولو كانت المدة القديمة قد بدأت قبل ذلك . (2) اما اذا كان الباقى من المدة التى نص عليها القانون القديم اقصر من المدة التى قررها النص الجديد ، فان التقادم يتم بانقضاء هذا الباقى .
0009
تسرى فى شأن الأدلة الى تعد مقدما النصوص المعمول بها فى الوقت الذى اعد فيه الدليل ، او فى الوقت الذى كان ينبغى فيه اعداده .
0010
القانون المصرى هو المرجع فى تكييف العلاقات عندما يطلب تحديد نوع هذه العلاقات فى قضية تتنازع فيها القوانين ، لمعرفة القانون
0011
(1) الحالة المدنية للأشخاص واهليتهم يسرى عليها قانون الدولة التى ينتمون اليها بجنسيتهم . ومع ذلك ففى التصرفات المالية التى تعقد فى مصر وتترتب اثارها فيها ، اذا كان احد الطرفين اجنبيا ناقض الأهلية وكان نقص الأهلية يرجع الى سبب فيه خفاء لا يسهل على الطرف الآخر تبينه ، فان هذا السبب لا يؤثر فى اهليته . (2) اما النظام القانونى للأشخاص الاعتبارية الأجنبية ، من شركات وجمعيات ومؤسسات وغيرها ، فيسرى عليه قانون الدولة التى اتخذت فيها هذه الأشخاص مركز ادراتها الرئيسى الفعلى . ومع ذلك فاذا باشرت نشاطها الرئيسى ، فى مصر ، فان القانون المصرى هو الذى يسرى .
0012
يرجع فى الشروط الموضوعة لصحة الزواج الى قانون كل من الزوجين .
0013
(1)يسرى قانون الدولة التى ينتمى اليها الزوج وقت انعقاد الزواج على الأثار التى يرتبها عقد الزواج بما فى ذلك من اثر بالنسبة الى المال (2) اما الطلاق فيسرى عليه قانون الدولة التى ينتمى اليها وقت الطلاق ويسرى على التطليق والأنفصال قانون الدولة التى ينتمى اليها الزوج وقت رفع الدعوى .
0014
فى الأحوال المنصوص عليها فى المادتين السابقتين اذا كان احد الزوجين مصريا وقت انعقاد الزواج يسرى القانون المصرى وحده فيما عدا شرط الأهلية للزواج .
0015
يسرى على الألتزام بالنفقة فيما بين الأقارب قانون المدين بها .
0016
يسرى على المسائل الموضوعية الخاصة بالولاية والوصاية والقوامة وغيرها من النظم الموضوعية لحماية المحجورين والغائبين قانون الشخص التى تجب حمايته .
0017
(1) يسرى على الميراث والوصية وسائر التصرفات المضافة الى ما بعد الموت قانون المورث او الموصى او من صدر منه التصرف وقت موته .(2)ومع ذلك لا يلزم ناقص الأهلية اذا أبطل العقد لنقص اهليته او قانون البلد الذى تمت فيه الوصيه وكذلك الحكم فى شكل سائر التصرفات المضافة الى ما بعد الموت .
0018
يسرى على الحيازة والملكية والحقوق العينية الأخرى قانون الموقع فيما يختص بالعقار ويسرى بالنسبة الى المنقول وقت تحقق السبب الذى ترتب عليه كسب الحيازة او الملكية او الحقوق العينية الأخرى او فقدها .
0019
(1) يسرى على الألتزامات التعاقديه قانون الدولة التى يوجد فيها الموطن المشترك للمتعاقدين اذا اتحدا موطنا فأن اختلفا موطنا سرى قانون الدولة التى تم فيها العقد هذا ما لم يتفق المتعاقدان او يتبين من الظروف ان قانونا اخر هو الذى يراد تطبيقه .(2) على ان قانون موقع العقار هو الذى يسرى على العقود التى ابرمت فى شأن هذا العقار .
0020
العقود ما بين الأحياء تخضع فى شكلها لقانون البلد الذى تمت فيه ويجوز ايضا ان تخضع للقانون الذى يسرى على احكامها الموضوعية كما يجوز ان تخضع لقانون موطن المتعاقدين او قانونهما الوطنى المشترك .
0021
(1) يسرى على الألتزامات غير التعاقديه قانون البلد الذى وقع فيه الفعل المنشئ للألتزام . (2) على انه فيما يتعلق بالتزامات الناشئة عن الفعل الضار . لاتسرى احكام الفقرة السابقة على الوقائع التى تحدث فى الخارج وتكون مشروعة فى مصر وان كانت تعد غير مشروعة فى البلد الذى وقعت فيه .
0022
يسرى على قواعد الأختصاص وجميع المسائل الخاصة بالأجراءات قانون البلد الذى تقام فيه الدعوى او تباشر فيه الأجراءات .
0023
لا تسرى احكام المواد السابقة الا حيث لا يوجد نص على خلاف ذلك فى قانون خاص او فى معاهدة دولية نافذة فى مصر .
0024
تتبع فيما لم يرد فى شأنه نص فى المواد السابقة من احوال تنازع القوانين مبادئ القانون الدولى الخاص .
0025
(1) يعين القاضى القانون الذى يجب تطبيقه فى حالة الأشخاص الذين لا تعرف لهم جنسية او الذين تثبت لهم جنسيات متعددة فى وقت واحد. (2) على ان الأشخاص الذين تثبت لهم فى وقت واحد بالنسبة الى مصر الجنسية المصرية وبالنسبة الى دولة اجنبية او عدة دول اجنبيه جنسية تلك الدول فالقانون المصرى هو الذى يجب تطبيقه .
0026
متى ظهر من الأحكام الواردة فى المواد المتقدمة ان القانون الواجب التطبيق هو قانون دولة معينة تتعدد فيه الشرائع فان القانون الداخلى لتلك الدولة هو الذى يقرر اية شريعة من هذة يجب تطبيقها .

0027
اذا تقرر ان قانونا اجنبيا هو الواجب التطبيق فلا يطبق منه الا احكامه الداخلية دون التى تتعلق بالقانون الدولى الخاص .
0028
لا يجوز تطبيق قانون اجنبى عينته النصوص السابقة اذا كانت هذه الأحكام مخالفة للنظام العام او الأداب فى مصر .
باب تمهيدى //الفصل الثانى
الأشخـــــاص (1) الشخص الطبيعى
0029
(1) يبدأ شخصية الأنسان بتمام ولادته حيا وتنهى بمــــــــــوتــــــه (2) ومع ذلك فحقوق الحمل المستكن يعينها القانون .
باب تمهيدى //الفصل الثانى
الأشخـــــاص (1) الشخص الطبيعى
0030
(1) تثبت الولادة والوفاه بالسجلات الرسمية المعدة لذلك (2) فأذا لم يوجد هذا الدليل او تبين عدم صحة ما أدرج بالسجلات جاز الأثبات بأية طريقة اخرى .


باب تمهيدى //الفصل الثانى
الأشخـــــاص

(1) الشخص الطبيعى
0031
دفاتر المواليد والوفيات والتبليغات المتعلقة بها ينظمها قانون خاص .
0032
يسرى فى شأن المفقود والغائب الأحكام المقررة فى قوانين خاصة فأن لم توجد فأحكام الشريعة الأسلامية .
0033
الجنسية المصرية ينظمها قانون خاص .
0034
(1) تتكون اسرة الشخص من ذوى قرباه .(2) ويعتبر من ذوى القربى كل من يجمعهم اصل مشترك .
0035
(1) القرابة المباشرة هى الصلة ما بين الأصول والفروع . (2) وقرابة الحواشى هى الرابطة ما بين اشخاص يجمعهم اصل مشترك دون ان يكون احدهم فرعا للأخر .
0036
يراعى فى حساب درجة القرابة المباشرة اعتبار ان كل فرع درجة عند الصعود للأصل بخروج هذا الأصل وعند حساب درجة الحواشى تعد الدرجات صعودا من الفرع للأصل المشترك ثم نزولا منه للفرع الأخر وكل فرع فيما عدا الأصل المشترك يعتبر درجة .
0037
اقارب احد الزوجين يعتبرون فى نفس القرابه والدرجة بالنسبة الى الزوج الأخر .
0038
يكون لكل شخص اسم ولقب . ولقب الشخص يلحق اولاده .
0039
ينظم بتشريع خاص كيفية اكتساب الألقاب وتغييرها .
0040
(1) الموطن هو المكان الذى يقيم فيه الشخص عادة .(2 ) ويجوز ان يكون للشخص فى وقت واحد اكثر من موطن . كما يجوز الا يكون له موطنا ما .
0041
يعتبر المكان الذى يباشر فيه الشخص تجارة او حرفتة موطنا بالنسبة الى ادارة الأعمال المتعلقة بهذه التجارة او الحرفة .
0042
(1)موطن القاصر والمحجور عليه والمفقود والغائب هو موطن من ينوب عن هؤلاء قانونا .(2) ومع ذلك يكون للقاصر الذى لم يبلغ ثمانى عشر سنة ومن فى حكمه موطن خاص , وبالنسبة الى الأعمال والتصرفات التى يعتبره القانون اهلا لمباشرتها .
0043
(1) يجوز اتخاذ موطن مختار لتنفيذ عمل قانونى معين .(2) ولا يجوز اثبات وجود الموطن المختار الا بالكتابه .(3) والموطن المختار لتنفيذ عمل قانونى يكون هو الموطن بالنسبة الى كل ما يتعلق بهذا العمل , بما فى ذلك اجراءات التنفيذ الجبرى , الا اذا اشترط صراحة قصر هذا الموطن على اعمال دون اخرى .
0044
(1) كل شخص بلغ سن الرشد متمتعا بقواه العقلية , ولم يحجر عليه يكون كامل الأهليه لمباشرة حقوقه المدنيه .(2) وسن الرشد هى احدى وعشرون سنة ميلادية كاملة .
0045
(1) لا يكون اهلا لمباشرة حقوقه المدنيه من كان فاقد التمييز لصغر فى السن او عته او جنون .(2) وكل من لم يبلغ السابعة يعتبر فاقدا للتمييز .
0046
كل من لم يبلغ سن التمييز ولم يبلغ سن الرشد وكل من بلغ سن الرشد وكان سفيها او ذا غفلة يكون ناقص الأهلية وفقا لما يقرره القانون .
0047
يخضع فاقدو الأهلية وناقصوها بحسب الأحوال لأحكام الولاية او الوصاية او القوامة بالشروط ووفقا للقواعد المقررة فى القانون .
0048
ليس لأحد النزول عن اهليته ولا التعديل فى احكامها .
0049
ليس لأحد النزول عن حريته ألشخصية .
0050
لكل من وقع عليه اعتداء غير مشروع فى حق من الحقوق الملازمة لشخصيته ان يطلب وقف هذا الأعتداء مع التعويض عما يكون قد لحقه من ضرر .
0051
لكل من نازعه الغير فى استعمال اسمه بلا مبرر , ومن انتحل اسمه دون حق , ان يطلب وقف هذا الأعتداء مع التعويض عما يكون قد لحقه من ضرر .
باب تمهيدى //الفصل الثانى
(2) الشخص الأعتبــارى
0052
الأشخاص الأعتبارية هى :-(1) الدولة وكذلك المديريات والمدن والقرى بالشروط التى يحددها القانون والأدارات والمصالح وغيرها من المنشئات العامة التى يمنحها القانون شخصية اعتبارية . (2) الهيئات والطوائف الدينية التى تعترف لها الدولة بشخصية اعتبارية.(3) الأوقاف . (4) الشركات المدنية والتجارية .(5) الجمعيات والمؤسسات المنشأة وفقا للأحكام التى ستأتى فيما بعد . (6) كل مجموعة من الأشخاص او الأموال تثبت لها الشخصية الأعتباريه بمقتضى نص فى القانون .
0053
(1) الشخص الأعتبارى يتمتع بجميع الحقوق الا ما كان منها ملازما لصفة الأنسان الطبيعية وذلك فى الحدود التى قررها القانون . (2) فيكون له :- (أ) ذمة مالية مستقلة . (ب) اهلية فى الحدود التى يعينها سند انشائه ,او التى يقررها القانون . (ج) حق التقاضى . (د) موطن مستقل ويعتبر موطنه المكان الذى يوجد فيه مركز ادارته , والشركات التى يكون مركزها الرئيسى فى الخارج ولها نشاط فى مصر يعتبر مكز ادارتها , وبالنسبة الى القانون الداخلى . المكان الذى توجد فيه الأدارة المحليه . (3) ويكون له نائب يعبر عن ارادته .
االتمهيدى / الفصل الثالث
تقسيم الأشياء والأموال
0081
(1) كل شيئ غير خارج عن التعامل بطبيعته يصح ان يكون محلا للحقوق المالية . (2) والأشياء التى تخرج عن التعامل بطبيعتها هى التى لايستطيع احد ان يستأثر بحيازتها , واما الخارجة بحكم القانون فهى التى لايجيز القانون ان تكون محلا للحقوق الماليه .
0082
(1) كل شيئ مستقر بحيزة ثابت فيه لايمكن نقله منه دون تلف فهو عقار وكل ما عدا ذلك من شيئ فهو منقول . (2) ومع ذلك يعتبر عقارا بالتخصيص المنقول الذى يضعه صاحبه فى عقار يملكه رصدا على خدمة هذا العقار او استغلاله .
0083
(1) يعتبر مالا عقاريا كل حق عينى يقع على عقار بما فى ذلك حق الملكيه وكذلك كل دعوى تتعلق بحق عينى على عقار . (2) ويعتبر مالا منقولا ماعدا ذلك من الحقوق المالية .
0084
(1) الأشياء القابلة للأستهلاك هى التى ينحصر استعمالها بحسب ما اعدت له فى استهلاكها او انفاقها . (2) فيعتبر قابلا للأستهلاك كل ما أعد فى المتاجر للبيع .
0085
الأشياء المثليه هى التى يقوم بعضها مقام بعض عند الوفاء , والتى تقدر عادة فى التعامل بين الناس بالعدد او المقاس او الكيل او الوزن .
0086
الحقوق التى ترد على شيئ غير مادى تنظمها قوانين خاصة .
0087
(1) تعتبر اموالا عامة , العقارات والمنقولات التى للدولة او للأشخاص الآعتبارية العامة والتى تكون مخصصة لمنفعة عامة بالفعل او بمقتضى قانون او مرسوم او قرار من الوزير المختص . (2) وهذه الأموال لا يجوز التصرف فيها او الحجز عليها او تملكها بالتقادم .
0088
تفقد الأموال العامة صفتها العامة بأنتهاء تخصيصها للمنفعة العامة وينتهى التخصيص بمقتضى قانون او مرسوم او قرار من الوزير المختص او بالفعل او بأنتهاء الغرض الذى من اجله خصصت تلك الأموال للمنفعة العامة .
القسم الأول /الباب الأول/الفصل الأول
مصادر الألتزام/العقد/ 1-اركان العقد
0089
يتم العقد بمجرد ان يتبادل طرفان التعبير عن ارادتين متطابقتين مع مراعاة ما يقرره القانون فوق ذلك من اوضاع معينة لأنعقاد العقد .
0090
(1) التعبير عن الارادة يكون باللفظ وبالكتابة وبالأشارة المتداولة عرفا كما يكون بأتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال شكا فى دلالته على حقيقة المقصود . (2) ويجوز ان يكون التعبير عن الأرادة ضمنيا اذا لم ينص القانون او يتفق الطرفان على ان يكون صريحا .
0091
ينتج التعبير عن الأرادة اثره فى الوقت الذى يتصل فيه بعلم من وجه اليه ويعتبر وصول التعبير قرينة على العلم به ما لم يقم الدليل على عكس ذلك .
0092
اذا مات من صدر منه التعبير عن الأرادة او فقد اهليته قبل ان ينتج التعبير اثره فأن ذلك لايمنع من ترتب هذا الأثر عند اتصال التعبير بعلم من وجه اليه هذا ما لم يتبين العكس من التعبير او من طبيعة التعامل .
0093
(1) اذا عين ميعاد للقبول التزم الموجب بالبقاء على ايجابه الى ان ينقضى هذا الميعاد . (2) وقد يستخلص الميعاد من ظروف الحال او من طبيعة المعاملة .
0094
(1)اذا صدر الأيجاب فى مجلس العقد دون ان يعين ميعاد للقبول فأن الموجب يتحلل من ايجابه اذا لم يصدر القبول فورا , وكذلك الحال اذا صدر الأيجاب عن شخص الى اخر بطريق التليفون او بأى طريق مماثل . (2) ومع ذلك يتم العقد , ولو لم يصدر القبول فورا , اذا لم يوجد ما يدل على لن الموجب قد عدل عن ايجابه فى الفترة ما بين الأيجاب والقبول , وكان القبول قد صدر قبل ان ينفض مجلس العقد .
0095
اذا اتفق الطرفان على جميع المسائل الجوهريه فى العقد واحتفظا بمسائل تفصيليه يتفقان عليها فيما بعد ولم يشترطا ان العقد لايتم عند عدم الأتفاق عليها , اعتبر العقد قد تم , واذا قام خلاف على المسائل التى لم يتم الأتفاق عليها فأن المحكمة تقضى فيها طبقا لطبيعة المعامله ولأحكام القانون والعرف والعدالة .
0096
اذا اقترن القبول بما يزيد فى الأيجاب او يقيد منه او يعدل فيه اعتبر رفضا يتضمن ايجابا جديدا .
0097
(1) يعتبر التعاقد ما بين الغائبين قد تم فى المكان وفى الزمان اللذين يعلم فيهما الموجب بالقبول ما لم يوجد نص قانونى يقضى بغير ذلك .(2) ويفترض ان الموجب قد علم بالقبول فى المكان وفى الزمان اللذين وصل اليه فيهما هذا القبول .
0098
(1) اذا كانت طبيعة المعاملة او العرف التجارى او غير ذلك من الظروف تدل على ان الموجب لم يكن ينتظر تصريحا بالقبول فأن العقد يعتبر قد تم اذا لم يرفض الأيجاب فى وقت مناسب . (2) ويعتبر السكوت عن الرد قبولا اذا كان هناك تعامل سابق بين المتعاقدين واتصل الأيجاب بهذا التعامل او اذا تمخض الأيجاب لمنفعة من وجه اليه .
0099
لا يتم العقد فى المزايدات الا برسو المزاد . ويسقط العطاء بعطاء يزيد عليه ولو كان باطلا .
0100
القبول فى عقود الأذعان يقتصر على مجرد التسليم بشروط يضعها الموجب ولا يقبل مناقشة فيها .
__________________
قانون الشهر العقارى والقرأن والقانون: خطوات تسجيل العقود بالشهر العقاري - منتدى المكتب ا...: "خطوات تسجيل العقود بالشهر العقاري - منتدى المكتب العربي للمحاماة / المستشار ـ اشرف فرحات"
<a onblur="try {parent.deselectBloggerImageGracefully();} catch(e) {}" href="http://3.bp.blogspot.com/_6-R8jmTVepg/TKkCXShqpaI/AAAAAAAAADk/KdV7ClTC0GU/s1600/20090604163.jpg"><img style="float:left; margin:0 10px 10px 0;cursor:pointer; cursor:hand;width: 240px; height: 320px;" src="http://3.bp.blogspot.com/_6-R8jmTVepg/TKkCXShqpaI/AAAAAAAAADk/KdV7ClTC0GU/s320/20090604163.jpg" border="0" alt="" id="BLOGGER_PHOTO_ID_5523949017079915938" /></a>
على باب «مصلحة الشهر العقارى والتوثيق» بمكاتبها الممتدة بطول مصر وعرضها يقف كل يوم آلاف المواطنين على أقل تقدير، سعيا وراء قضاء مصالح حيوية شتى؛ من توثيق توكيلات البيع والشراء والتقاضى وغيرها، إلى تسجيل وحماية ملكياتهم العقارية من أراض ومبان.

وفى حين تتحدث وزارة العدل التابع لها المصلحة عن «إنجازات»، يؤكد المواطنون أنهم يجابهون بأشكال وألوان من «الروتين وبطء الإجراءات وتعقيداتها فضلا عن الإهمال وفساد الزمم»، وهى المنظومة التى تجعل البعض يخرج وهو «يلعن اليوم إللى جه فيه هنا» على حد قول أحدهم.

وربما كان الوجه الآخر لمعاناة المواطنين على أبواب المصلحة، هو معاناة الموظفين الموجودين بداخلها، الذين تحركوا فى الآونة الأخيرة مطالبين بتطوير أوضاعهم وأوضاع «مصلحتهم» بعد أن تردت، كما يقولون، الأحوال بما يفوق قدرتهم على الاحتمال.

وما بين معاناة المواطنين ومعاناة الموظفين، يطرح العاملون فى المصلحة وقياداتهم مشروع قانون إنشاء «هيئة الملكية العقارية والتوثيق»، باعتباره الحل الأمثل، الذى يخدم الصالح العام ومعه مصالح المواطنين والعاملين.

وإذا كان هناك اختلاف حول بعض بنود هذا المشروع، لاسيما فيما يتعلق بالطبيعة القضائية لهذه الهيئة، إلا أنه لا يكاد يختلف أحد من المتخصصين والعالمين ببواطن الأمور على الضرورة الملحة لتطوير مصلحة الشهر العقارى والتوثيق.

الموظفون: محبطون وممكن (نضيع)البلد
وسط كومة كبيرة من الوثائق الملقاه أمامه وإلى جانبه، وعشرات البشر الملتفين حوله والواقفين بجواره فى انتظار قضاء مصلحة لهم، جلس الباحث القانونى الشاب الذى لم يتعد الثلاثين من العمر «محمد فايز» فى «مكتب توثيق الجيزة» التابع لـ«مصلحة الشهر العقارى والتوثيق».

كان محمد الحاصل على درجة الماجستير فى القانون، يقوم بعمله قدر الإمكان محاولا التغلب على كل الأشياء المحبطة التى دفعته للمشاركة قبلها بأيام فى إضراب عن العمل للمطالبة بتطوير أوضاع المصلحة وتحويلها إلى هيئة قضائية باسم «هيئة الملكية العقارية والتوثيق».



لو مش مُهمين ماكناش حلفنا اليمين
محمد هنا ليس الاسم الحقيقى لهذا الباحث الشاب الذى طلب عدم ذكر اسمه خوفا من «التنكيل» به؛ خاصة أنه واحد من الدفعات التى تم تعيينها حديثا نسبيا والمكونة فى معظمها من الشباب الحاصل على الماجستير أو الدكتوراه فى القانون، والتى تعتبر بمثابة «الدينامو» وراء التحركات الأخيرة المطالبة بتطوير أوضاع المصلحة.

قبل أن يتحدث محمد عن المشكلات والأسباب التى كانت وراء الاحتجاجات التى قام بها مع زملائه فى الفترة الأخيرة، أراد أن يؤكد أولا على الطبيعة المهمة لعمل المصلحة، مشيرا إلى أنها تختص ببحث وتسجيل الأراضى والمنشآت المبنية عليها، فضلا عن توثيق التوكيلات العامة والخاصة كما فى توكيلات البيع والشراء أو توكيلات القضايا للمحامين، وإقرارات الصلح بين الأفراد، وغيرها».

«إحنا عندنا حاجات اللى يشتغل فيها وهوه مش أمين ممكن يودى ناس فى داهية ويضيع البلد» هكذا استطرد محمد مشيرا أيضا إلى ما يقوم به الأعضاء القانونيون بالمصلحة قبل تسلمهم مهام عملهم من «حلف اليمين» أمام وزير العدل قائلين «أقسم بالله العظيم أن أؤدى أعمال وظيفتى بالشرف والأمانة وأن أحترم الدستور والقانون»، تماما مثلما يفعل أعضاء الهيئات القضائية.




كل ما تشتغل أكتر.. تعمل أخطاء أكتر
لكن على الرغم من هذه الأهمية التى تحظى بها مصلحة الشهر العقارى والدور الحيوى الذى تقوم به، يغرق محمد وبقية زملائه من الأعضاء القانونيين بالشهر العقارى البالغ عددهم نحو 2700 عضو، وإلى جانبهم وإن بأشكال ودرجات مختلفة الإداريين والكتبة والعمال الذين يشكلون مع القانونيين إجمالى 10 آلاف موظف فى مصلحة، يغرقون فى عديد من المشكلات التى يرى محمد أنها «تعوقهم عن أداء عملهم، وتجعل اليأس عنوانا لحياتهم».

يقول محمد وهو يجاهد لكى يكون صوته واضحا بين ضجيج ونداءات الموظفين على المواطنين: «المفروض إن أنا باشتغل هنا باحث قانونى، وتجينى التوكيلات أدور على أصلها، ومين بيوكل مين.

والواحد لو لقى وقت يعمل فيه الحاجات ديه يبقى مفيش توكيل هيعدى من تحت إيده مزور» «لكن لأن مفيش عدد كافى (15 قانونى فقط) ولا أجهزة كمبيوتر، بيقتصر شغلى على إنى كاتب».

يصل عدد التوكيلات التى يحررهها محمد يوميا إلى 70 توكيلا فى اليوم وهو المعدل الذى يقول إنه من أعلى المعدلات على مستوى الجمهورية. «المشكلة إنك كل ما تشتغل أكتر كل ما تعمل أخطاء أكتر، وده بيحصل يوميا تقريبا، وساعات مثلا ممكن تنسى تمضى المواطن على التوكيل أو تنسى تكتب عنوانه مثلا». ويضيف موضحا: «عشان أشتغل صح لازم أشتغل براحتى».

حتى فترة الراحة التى كان مقررا لها نصف الساعة، من الواحدة والنصف وحتى الثانية بعد الظهر، «لغوها، على أساس إن انت مش بنى آدم». هنا رفع أحد زملاء محمد رأسه قليلا من على التوكيلات التى كان منهمكا فى كتابتها، وقال بلهجة ذات مغزى لفتت أنظار بقية الموجودين «وياريت على الاستراحة بس» ثم عاد وانكب على عمله، يؤديه بطريقة آلية معتادة.




لا إجازات ولا رواتب
لا يتجاوز الراتب الأساسى الذى يحصل عليه محمد عن عمله فى الفترة من التاسعة صباحا وحتى الثانية بعد الظهر أكثر من 305 جنيهات، ولا يصبح أمامه بالتالى بديلا عن أن يعمل الوقت الإضافى من الثانية وحتى الخامسة مساء، وذلك نظير 400 جنيه إضافية، ليقترب إجمالى راتبه الشهرى من 800 جنيه. لكن حتى يحصل على الـ800 جنيه ينبغى أن يواظب على عمله طوال الأسبوع بما فى ذلك أيام الجمعة التى يعمل فيها مكتب توثيق الجيزة أيضا، وينبغى ألا تزيد مدة غيابه على 3 أيام فى الشهر.

ينظر الباحث القانونى الشاب إلى هذا الراتب الشهرى الذى يصفه بـ«الهزيل» ويتعجب من الفارق الكبير بينه وبين العائد الذى يدره هو شخصيا على المصلحة ووزارة العدل من حصيلة التوكيلات التى يوثقها والتى تصل قيمتها يوميا إلى نحو 2000 جنيه، هذا فضلا عن العائد الذى يدره «المكتب» ككل والذى يصل إلى نحو 40 ــ 50 ألف جنيه يوميا.

مؤخرا، وبالتزامن مع محاولات أعضاء حملة «عايز حقى» تحرير توكيلات فى الشهر العقارى للدكتور محمد البرادعى تخوله الحق فى تشكيل لجنة لتغيير دستور مصر، أقرت وزارة العدل حوافز إضافية تتراوح بين 220 و350% من الأجر الأساسى. إلا أن ذلك كما يقول محمد لم يغير من أوضاعهم المادية كثيرا خاصة أن هذه الحوافز مشروطة بإنجاز عدد توكيلات معين يوميا.

وتبقى مشكلة ضعف رواتب الأعضاء القانونيين وغيرهم من العاملين بمصلحة الشهر العقارى والتوثيق، تتعدى كونها مجرد مشكلة خاصة بهذه الفئة فقط لتصبح مشكلة تتعلق بمدى كفاءة ونزاهة الجهاز الذى يعملون فيه ككل.

«إذ يلجأ بعض الموظفين من أصحاب النفوس الضعيفة ولاسيما أولئك القدامى المكبلين بمسئوليات وأطفال إلى تقاضى رشاوى، بدليل أن بعض العاملين فى مكاتب المصلحة «عندهم عمارات وعربيات بما لا يتناسب مع دخلهم».




مكتب التوثيق على كف عفريت
مقار مصلحة الشهر العقارى والتوثيق غير المجهزة والمعدة لهذا الغرض والتى تتميز غالبا بالفوضى والزحام الشديد، هى واحدة من بين الأشياء التى تضاف إلى أسباب غضب الأعضاء القانونيين بالمصلحة، وشعورهم بمزيد من «ضياع هيبتهم وهيبة المهنة».

«مكتب توثيق الجيزة» مثلا هو فى الأصل، كما يقول محمد، عبارة عن 4 شقق سكنية مؤجرة فى عمارة قديمة بالقرب من ميدان الجيزة، و«صاحب العمارة واخد حكم بالطرد ومش عارف ينفذ لأن مفيش مكان تانى المكتب يروح فيه». «لو مواطن جاى يعمل أى حاجة هنا بيدوخ».

هنا يشير محمد إلى أن نسبة من الرسوم التى تحصلها المصلحة ووزارة العدل من المواطنين مقابل تحرير وتوثيق «التوكيلات» (تصل إلى خمسة جنيهات) تذهب إلى «إنشاء وتجديد المحاكم». و«يبقى انت اخدت فلوس من الشهر العقارى، وبنيت بيها محكمة، وما إدتناش حتى مكتب نشتغل فيه».

لهذه الأسباب السابقة وجد «اليأس» طريقه إلى «محمد» ولم تتعد مدة عمله بالمصلحة عامين. ولهذه الأسباب أيضا شارك مع زملائه فى التحركات الاحتجاجية الأخيرة والتى يملؤه التفاؤل فى قدرتها على تحقيق مطلبهم بـ«تطوير أوضاع المصلحة وتحويلها إلى هيئة مستقلة للملكية العقارية والتوثيق».




المواطنون: غارقون فى الروتين والبطء
مواطن: طلبوا منى شراء نموذج توكيل من البقال وفى نهاية الطابور قال لى الموظف «تقدير الرسوم فى الشقة التانية»

بعد أن تجاوز «عم عبدالعال» اليافطة الخشبية القديمة الموضوعة رأسا على عقب على يسار المدخل المؤدى إلى «مكتب توثيق الجيزة النموذجى»، و«أخذ حذره من السلم» المتهالك حسبما تشير ورقة صغيرة مُعلقة على الحائط، وجد نفسه أخيرا هناك.

وبعد أكثر من ساعة ونصف الساعة من الإجراءات كان الرجل الستينى القادم لتوثيق توكيل لبيع سيارته ما يزال واقفا على باب المكتب التابع لمصلحة الشهر العقارى والتوثيق والواقع بالقرب من ميدان الجيزة فى عمارة قديمة بشارع همدان المتفرع من شارع مراد.

خلال هذه المدة التى بدت طويلة جدا بالنسبة له، تنقل عم عبدالعال بين 6 موظفين وأكثر من شباك، واحتفظ فى ذاكرته بكثير من المفارقات المضحكة والمثيرة للغضب، وفوق ذلك لم يكن قد تسلم التوكيل بعد.

فى البداية طلبوا منه مثلا «شراء نموذج توكيل من عند البقال»، ووقف فى طابور طويل أمام غرفة مكتوب عليها «تقدير الرسوم»، وبعد أن جاء عليه الدور أخبره الموظف بأن «تقدير الرسوم مش هنا ده فى الشقة التانية».

لذلك يقول عبدالعال: «المكتب هنا نموذج للسوء، وحاله من حال البلد كلها». «المفروض الإجراءات دى يتم ضغطها، ونتعامل مع موظف واحد فقط، بدل ما يشحطاطونا كده».




فى مكتب التوثيق.. أد إيه إحنا متقدمين؟!
معاناة عم عبدالعال ليست الوحيدة فيما يبدو فى هذا «المكتب»، الذى يخدم مناطق بولاق وفيصل والجيزة والهرم والمنيب وساقية مكى، والمكدس بمواطنين قادمين لأداء مصالح تتراوح بين توثيق توكيلات البيع والشراء والتقاضى، وإقرارات الصلح بين الأفراد، وغيرها.

بجوار «عبدالعال» كان يقف أيضا «عاطف الشربينى»، المدير الإدارى بإحدى الشركات الخاصة، فى انتظار الحصول على توكيل مماثل.

لم تكن تلك هى المرة الأولى التى يصطدم فيها الشربينى بما سماه «الروتين العقيم» للشهر العقارى، فقد سبقتها مرتان. وها هو الآن بعد أكثر من ساعة من قدومه لا يزال ينتظر «أن يوقع فى الدفتر ليحصل على التوكيل».

هنا دار حديث عابر بين الشربينى وعبدالعال وأحد المنتظرين حول «الرشاوى»، التى يتقاضها البعض داخل المكتب، والتى قال أحدهم: «إنها تبدأ من 20 جنيها وعلى حسب الفيزيتا»، مشيرا إلى أنها أحد الأبواب السحرية التى تُتيح إنهاء الإجراءات بسرعة نسبية.

بعدها قال الشربينى وهو ساند على جدار المدخل «الخدمات مقياس للحضارة والتقدم فى أى بلد، ولما تبص على المنظر فى المكتب، وإزاى الشغل ماشى، تعرف أد إيه فعلا إحنا متقدمين».
عقب زيارة عم عبدالعال والشربينى لمكتب توثيق الجيزة بدأت أخيرا عملية إحلال وتجديد لسلالم المكتب بعد سنين من الإهمال وأعداد كبيرة من الإصابات. لكن معاناة المواطنين من الروتين وطول الإجراءات، كانت ما تزال كما هى.




وفى «مأمورية» الهرم.. «الحال من بعضه»
تتكون مصلحة الشهر العقارى والتوثيق، كما يشير اسمها، من قسمين أولهما هو «مكاتب التوثيق» كما هو الحال مع مكتب توثيق الجيزة، وثانيهما هو «مأموريات الشهر العقارى» التى تختص ببحث وتسجيل ملكية الأراضى والمنشآت المبنية عليها.

فى «مأمورية شهر عقارى الأهرام» الواقعة بشارع عكاشة بالدقى، والمختصة بمناطق الدقى والعجوزة وهضبة الأهرام، لم يختلف الحال كثيرا عما كان عليه فى مكتب توثيق الجيزة «النموذجى» أيضا.
سيد نبيل المحامى هو أحد هؤلاء الذين يتوافدون يوميا على «المأمورية» ويعرفون الكثير بالتالى عن «سير العمل» بها. فبحكم المهنة ومدة تعامله الطويلة التى تزيد على 11 عاما مع هذه «المأمورية»، يحكى سيد بثقة عن «تعقيدات وروتين وأشياء كثيرة لا منطق لها».

يقول سيد: «يمر الطلب فى مأمورية الشهر العقارى بما لايقل عن خمس مراحل، كل مرحلة منها يقوم بها موظف مختلف يبدأ البحث من البداية. والبحث هنا يخضع لتعقيدات عقيمة ويتم بعيدا عن أجهزة الكمبيوتر والتقنيات الحديثة».




كيف تسجل شقة غيرك؟
«الروتين» فى مصلحة الشهر العقارى مستشرى فيما يبدو، وأحد أسباب ذلك، كما يوضح أحد الأعضاء القانونيين بـ«مأمورية الأهرام»: أن هناك «طلبات» يتوزع أمر بحثها ما بين مصلحة الشهر العقارى وهيئة المساحة التابعة لوزارة الرى، و»الضرائب العقارية» التابعة لوزارة المالية.
من هذه «الطلبات»، كما يوضح سيد نبيل المحامى، طلب معرفة وتسجيل حصة شقة سكنية فى الأرض. «مثل هذه الطلبات تستغرق منى أسبوع من الجرى وراها، ومن غير متابعة ممكن الأسبوع ده يوصل لـ3 شهور».

ولا تتوقف غرائب الشهر العقارى، كما يؤكد سيد عند هذا الحد. إذ يمكن لأى شخص مثلا أن يتقدم بطلب لتسجيل «شقة سكنية» غير مملوكة له، وإذا ما قام بذلك بالفعل فإنه لا يمكن لصاحب الشقة الحقيقى أن يُسجل ملكيته لها إلا بعد أن يتم بحث الطلب الأول الذى قد يستغرق فى العادة عامين.

«البعض يلجأ لذلك من أجل مساومة أصحاب الحق». وثمة حيل أخطر، كما يضيف سيد، يلجأ إليها «رجال أعمل وذوى نفوذ» للاستيلاء على ما هو أكبر من مجرد شقة، مستغلين ضعف الشهر العقارى، وتوزع المهام التى يقوم بها على أكثر من جهة.




كان هناك ما هو أسوأ
وبالرغم مما يحكيه المواطنون سابقا من حكايات وتجارب غير سارة مع الشهر العقارى، تؤكد وزارة العدل التابع لها مصلحة الشهر العقارى والتوثيق أن ثمة تطورا ما قد حدث.

قبل نحو شهرين، ومع بداية التحركات المطالبة بتطوير أوضاع المصلحة والعاملين فيها، أصدرت الوزارة بيانا بعنوان «بعض إنجازات وزارة العدل فى قطاع الشهر العقارى» عرضت فيه ما قالت إنه «تقرير البنك الدولى عن ممارسة الأعمال فى 181 دولة لعامى 2008 و2009».

فى هذا البيان قالت الوزارة إن تقرير البنك الدولى أكد أن مصر من أكثر الدول، التى استطاعت تسهيل عمليات التسجيل مما رفع مرتبتها بين الدول، وبعد أن كانت بعيدة عن المقارنة فى عام 2006 أصبحت مرتبتها بين الدول التى شملها تقرير 2008 المرتبة 104، ثم تطورت مرتبتها فى تقرير 2009 فأصبحت فى المرتبة 85.

وعزت الوزارة ذلك إلى اختصار عدد إجراءات التسجيل العقارى، والتى «أصبحت 7 إجراءات فى المتوسط، وتخفيض عدد الأيام التى يستغرقها التسجيل فبعد أن كانت 193 يوما فى المتوسط عام 2006 أصبحت 72 يوما فقط عام 2008».

وأشار البيان إلى أن الوزارة أنشأت 46 فرعا للتوثيق بالأماكن النائية فى 19 محافظة، بالإضافة إلى تجهيز 15 فرعا جديدا للتوثيق للافتتاح خلال شهرى نوفمبر وديسمبر (الماضيين)، فضلا عن إنشاء مقر للشهر العقارى والتوثيق فى أى مجمع جديد للمحاكم يتم تشييده.

لكن كل هذه «الإنجازات» تبدو بلا قيمة سواء بالنسبة لـ»عم عبدالعال»، أو «عاطف الشربينى» المدير الإدارى أو «سيد نبيل» المحامى، طالما أنهم لا يزالون يعانون فى تعاملاتهم المتقطعة أو اليومية مع المصلحة.



«هيئة عقارية مستقلة» هل تكون حلًا؟
فى مبنى نقابة الصحفيين بوسط البلد، جلس الباحث القانونى الشاب بمصلحة الشهر العقارى «ياسر عرفة»، عضو اللجنة المُكلفة رسميا من نحو 8 آلاف شخص من العاملين بالمصلحة بالتفاوض بشأن مشروع القانون المقدم منهم بتحويلها إلى «هيئة قضائية مستقلة للملكية العقارية»، يتحدث عن «شرعية مطالبهم وأهميتها للمواطنين والصالح العام».

قال عرفة الذى ينتظر الحصول على الدكتوراه فى القانون، محاولا تلخيص قضيته: «نظرا للدور الخطير، الذى تلعبه المصلحة فى سير العدالة والحفاظ على الملكيات العقارية والمنقولة لأفراد المجتمع، سواء كانت ملكيات عامة أو خاصة، فإنه لا يمكن إلا أن تكون هيئة قضائية ذات سيادة قوية تتمتع بكل الحصانات والميزات، التى تمكنها من مباشرة عملها والتخلى عن النظم الروتينية».

وأضاف موضحا: «حين يُعرض علينا نزاع حول ملكية بين طرفين متضاربى المصالح، فإننا نبحثه من الناحيتين القانونية والواقعية، وفى بعض الحالات لابد أن ننزل إلى الواقع ونقابل شهودا من الطرفين، وفى النهاية ننتهى إلى قرار يفصل فى القضية، ويكون بمثابة حكم قضائى». وهذا القرار أو الحُكم «لازم تحميه وما ينفعش يطلع من موظف إدارى بيرتعش».

بجوار عرفه كان يجلس عدد من زملائه، طلبوا عدم الإشارة إلى أسمائهم، أخذوا يستعيدون عديدا من الحوادث، التى تعرضوا فيها لضغوط من أشخاص، منها مثلا عندما وضع عمدة إحدى القرى مسدسا فى رأس أحدهم قائلا له «اكتب وإلا هفرغ المسدس فى دماغك».

لكن مثل هذه الضغوط ربما تهون بجانب الضغوط التى تمارس عليهم، كما يقول أحدهم «من جانب وزارة العدل التابع لها مصلحة الشهر العقارى، والأوامر التى تأتى بالتليفون من هناك: فلان خلصوا له الطلب بتاعه، والطلب بتاع المستشار أو رجل الأعمال فلان تسجلوه دلوقت».

«هذه الحوادث ليست مجرد حوادث فردية عارضة» كما يشير أحد زملاء عرفة، الذى يقول «وزارة العدل درجت منذ إنشاء الشهر العقارى عام 1946 على التدخل بشكل مطلق فى أعماله ومحاولة السيطرة عليه بالمخالفة حتى لقوانين إنشائه وتنظيمه (القانون 114 لسنة 1946، والقانون رقم 5 لسنة 1964)».

فى هذا الإطار ينظر عرفة وزملاؤه، إلى ردود فعل وزارة العدل على مطالبهم والطريقة، التى تعاملت بها اللجنة التى شكلها وزير العدل برئاسة مساعد الوزير لشئون التشريع لمناقشة مشروع قانون إنشاء «هيئة الملكية العقارية والتوثيق»، الذى تقدم به الأعضاء القانونيون بالمصلحة.

يقول عرفه الذى لم يُسمح له سوى بحضور جانب من الجلسة الأولى لهذه اللجنة فقط: «شعرنا أنها مجرد لجنة شكلية تفتقر للحيادية، وأن أعضاءها متحفزون ضدنا ولا يريدون أن يسمعوا منا».

ويؤكد د.حسام الدين الأهوانى، عميد كلية الحقوق بجامعة عين شمس، على الأهمية كبيرة لمصلحة الشهر العقارى والدور، الذى تقوم به فى حماية الملكية العقارية، ويرى أنه لابد من تدعيمها وإعطائها مزيدا من السلطات، فضلا عن تدعيم كوادرها وتحسين وضعهم الأدبى.

غير أن الدكتور الأهوانى وإن كان يرى أن الأعمال الفنية، التى يقوم بها الأعضاء القانونيون بالمصلحة «نظيره للأعمال القانونية ولا تقل أهمية عما يقوم به القاضى»، إلا أنه يبدو متحفظا على التوسع فى إنشاء الهيئات القضائية عموما ويرى أن تطوير المصلحة لا يقتضى بالضرورة أن تكون «هيئة قضائية».

لكن «عرفه» يعود ويؤكد أن الأمر يقتضى ذلك، مشيرا إلى أن هناك حكما للمحكمة الدستورية العليا يوضح أن هناك معيارين لتحديد الهيئة القضائية، هما «أن تقوم بالفصل فى منازعات قانونية، وتسهم فى سير العدالة»، وهو ما يراه متوافرا فى عمل المصلحة.

ويشير عرفة كذلك إلى أن «إنشاء هيئة مستقلة للملكية العقارية» هدفه فى النهاية المصلحة العامة وحماية الملكية العقارية والمنقولات، وتيسير الإجراءات وتوحيد الجهات المسئولة عن الملكية العقارية والموزعة الآن بين الشهر العقارى والمساحة والضرائب العقارية».

وهو ما يؤكده د.سعيد الشناوى، خبير التقييم الاقتصادى المعتمد لدى البنك المركزى المصرى، الذى يشير إلى الأهمية الاقتصادية الكبيرة لتطوير مصلحة الشهر العقارى «وما سيؤدى إلى ذلك من جذب مزيد من الاستثمارات الأجنبية ودعم الاستثمار المحلى وتهيئة البنية الأساسية لذلك».

وحرصا على المعايير المهنية التى تقتضى استكمال الصورة من جميع أطراف القضية، فقد حاولت «الشروق» مقابلة المستشار محمد حسنى مساعد وزير العدل لشئون الشهر العقارى للرد على الاتهامات الموجهة للوزارة ومعرفة وجهة نظره فى مشروع القانون المقدم لتحويلها إلى «هيئة للملكية العقارية».

إلا أن المستشار حسنى اعتذر عن الحديث، مشيرا إلى أن هناك متحدثا رسميا باسم الوزارة هو المستشار «أسامة عطاوية»، الذى وجهت «الشروق» نفس الأسئلة له ولم تحصل أيضا على رد.





تجمع 30 موظفا وقانونيا بعد أوقات العمل الرسمية أمام مقر الحزب الوطنى الديمقراطى بسوهاج مطالبين قيادات الحزب بتبنى مشروع تحويل الشهر العقارى إلى هيئة قضائية مستقلة تحمل اسم "هيئه الملكية العقارية والتوثيق"، واصفين وزارة العدل بأنها العقبة الوحيدة فى تنفيذ المشروع الذى تسعى لإجهاضه بشتى الطرق.

وقال د. صلاح خليفة عضو اللجنة السباعية عن مصلحة الشهر العقارى، إننا نطالب بتحويل مصلحة العقارى إلى هيئة قضائية مستقلة مستندين فى ذلك إلى نصوص القانون وإلى بعض الدول العربية والأجنبية فى ذلك الشأن مثل ليبيا والكويت والنمسا والمجر وألمانيا.

وقال إن تحويل المصلحة إلى هيئة قضائية يشجع الاستثمار العقارى ويوحد جهات التسجيل والمنقولات، وكذلك يوفر الوقت والجهد والمال على المواطنين حيث يتردد المواطن على مكان واحد فقط.

وأوضح أن هناك العديد من المميزات لهذا المشروع منها استفادة قومية فيما يتعلق بحماية الملكية العقارية والتى تعتبر الركيزة الأساسية للاقتصاد المصرى من الضياع، واستفادة اقتصادية بالمحافظة على الملكية العامة والخاصة من النهب الذى تتعرض له من قبل أصحاب النفوذ وأصحاب المصالح الشخصية.

وقال إنه، بدءا من الأمين العام ورئيس القطاع ووكلاء الوزارة والأمناء العامين والمساعدين بالمحافظات لا يحركون ساكنا ولا يقولون شيئا بل إنهم يخافون على كراسيهم ومناصبهم.

وعن سبب لجوء أعضاء المصلحة إلى الحزب الوطنى صرح لأنه الحزب الحاكم وأننا سعداء بمقابلة د. نشأت العريس القائم بأعمال أمين الحزب الوطنى بسوهاج، والذى أكد أنه سوف يتم رفع المذكرة الخاصة بهم إلى الأمانة العامة خلال ساعتين ونحن فى انتظار الرد.
.
<div align="right" dir="rtl"></div>
على باب «مصلحة الشهر العقارى والتوثيق» بمكاتبها الممتدة بطول مصر وعرضها يقف كل يوم آلاف المواطنين على أقل تقدير، سعيا وراء قضاء مصالح حيوية شتى؛ من توثيق توكيلات البيع والشراء والتقاضى وغيرها، إلى تسجيل وحماية ملكياتهم العقارية من أراض ومبان.

وفى حين تتحدث وزارة العدل التابع لها المصلحة عن «إنجازات»، يؤكد المواطنون أنهم يجابهون بأشكال وألوان من «الروتين وبطء الإجراءات وتعقيداتها فضلا عن الإهمال وفساد الزمم»، وهى المنظومة التى تجعل البعض يخرج وهو «يلعن اليوم إللى جه فيه هنا» على حد قول أحدهم.

وربما كان الوجه الآخر لمعاناة المواطنين على أبواب المصلحة، هو معاناة الموظفين الموجودين بداخلها، الذين تحركوا فى الآونة الأخيرة مطالبين بتطوير أوضاعهم وأوضاع «مصلحتهم» بعد أن تردت، كما يقولون، الأحوال بما يفوق قدرتهم على الاحتمال.

وما بين معاناة المواطنين ومعاناة الموظفين، يطرح العاملون فى المصلحة وقياداتهم مشروع قانون إنشاء «هيئة الملكية العقارية والتوثيق»، باعتباره الحل الأمثل، الذى يخدم الصالح العام ومعه مصالح المواطنين والعاملين.

وإذا كان هناك اختلاف حول بعض بنود هذا المشروع، لاسيما فيما يتعلق بالطبيعة القضائية لهذه الهيئة، إلا أنه لا يكاد يختلف أحد من المتخصصين والعالمين ببواطن الأمور على الضرورة الملحة لتطوير مصلحة الشهر العقارى والتوثيق.

الموظفون: محبطون وممكن (نضيع)البلد
وسط كومة كبيرة من الوثائق الملقاه أمامه وإلى جانبه، وعشرات البشر الملتفين حوله والواقفين بجواره فى انتظار قضاء مصلحة لهم، جلس الباحث القانونى الشاب الذى لم يتعد الثلاثين من العمر «محمد فايز» فى «مكتب توثيق الجيزة» التابع لـ«مصلحة الشهر العقارى والتوثيق».

كان محمد الحاصل على درجة الماجستير فى القانون، يقوم بعمله قدر الإمكان محاولا التغلب على كل الأشياء المحبطة التى دفعته للمشاركة قبلها بأيام فى إضراب عن العمل للمطالبة بتطوير أوضاع المصلحة وتحويلها إلى هيئة قضائية باسم «هيئة الملكية العقارية والتوثيق».



لو مش مُهمين ماكناش حلفنا اليمين
محمد هنا ليس الاسم الحقيقى لهذا الباحث الشاب الذى طلب عدم ذكر اسمه خوفا من «التنكيل» به؛ خاصة أنه واحد من الدفعات التى تم تعيينها حديثا نسبيا والمكونة فى معظمها من الشباب الحاصل على الماجستير أو الدكتوراه فى القانون، والتى تعتبر بمثابة «الدينامو» وراء التحركات الأخيرة المطالبة بتطوير أوضاع المصلحة.

قبل أن يتحدث محمد عن المشكلات والأسباب التى كانت وراء الاحتجاجات التى قام بها مع زملائه فى الفترة الأخيرة، أراد أن يؤكد أولا على الطبيعة المهمة لعمل المصلحة، مشيرا إلى أنها تختص ببحث وتسجيل الأراضى والمنشآت المبنية عليها، فضلا عن توثيق التوكيلات العامة والخاصة كما فى توكيلات البيع والشراء أو توكيلات القضايا للمحامين، وإقرارات الصلح بين الأفراد، وغيرها».

«إحنا عندنا حاجات اللى يشتغل فيها وهوه مش أمين ممكن يودى ناس فى داهية ويضيع البلد» هكذا استطرد محمد مشيرا أيضا إلى ما يقوم به الأعضاء القانونيون بالمصلحة قبل تسلمهم مهام عملهم من «حلف اليمين» أمام وزير العدل قائلين «أقسم بالله العظيم أن أؤدى أعمال وظيفتى بالشرف والأمانة وأن أحترم الدستور والقانون»، تماما مثلما يفعل أعضاء الهيئات القضائية.




كل ما تشتغل أكتر.. تعمل أخطاء أكتر
لكن على الرغم من هذه الأهمية التى تحظى بها مصلحة الشهر العقارى والدور الحيوى الذى تقوم به، يغرق محمد وبقية زملائه من الأعضاء القانونيين بالشهر العقارى البالغ عددهم نحو 2700 عضو، وإلى جانبهم وإن بأشكال ودرجات مختلفة الإداريين والكتبة والعمال الذين يشكلون مع القانونيين إجمالى 10 آلاف موظف فى مصلحة، يغرقون فى عديد من المشكلات التى يرى محمد أنها «تعوقهم عن أداء عملهم، وتجعل اليأس عنوانا لحياتهم».

يقول محمد وهو يجاهد لكى يكون صوته واضحا بين ضجيج ونداءات الموظفين على المواطنين: «المفروض إن أنا باشتغل هنا باحث قانونى، وتجينى التوكيلات أدور على أصلها، ومين بيوكل مين.

والواحد لو لقى وقت يعمل فيه الحاجات ديه يبقى مفيش توكيل هيعدى من تحت إيده مزور» «لكن لأن مفيش عدد كافى (15 قانونى فقط) ولا أجهزة كمبيوتر، بيقتصر شغلى على إنى كاتب».

يصل عدد التوكيلات التى يحررهها محمد يوميا إلى 70 توكيلا فى اليوم وهو المعدل الذى يقول إنه من أعلى المعدلات على مستوى الجمهورية. «المشكلة إنك كل ما تشتغل أكتر كل ما تعمل أخطاء أكتر، وده بيحصل يوميا تقريبا، وساعات مثلا ممكن تنسى تمضى المواطن على التوكيل أو تنسى تكتب عنوانه مثلا». ويضيف موضحا: «عشان أشتغل صح لازم أشتغل براحتى».

حتى فترة الراحة التى كان مقررا لها نصف الساعة، من الواحدة والنصف وحتى الثانية بعد الظهر، «لغوها، على أساس إن انت مش بنى آدم». هنا رفع أحد زملاء محمد رأسه قليلا من على التوكيلات التى كان منهمكا فى كتابتها، وقال بلهجة ذات مغزى لفتت أنظار بقية الموجودين «وياريت على الاستراحة بس» ثم عاد وانكب على عمله، يؤديه بطريقة آلية معتادة.




لا إجازات ولا رواتب
لا يتجاوز الراتب الأساسى الذى يحصل عليه محمد عن عمله فى الفترة من التاسعة صباحا وحتى الثانية بعد الظهر أكثر من 305 جنيهات، ولا يصبح أمامه بالتالى بديلا عن أن يعمل الوقت الإضافى من الثانية وحتى الخامسة مساء، وذلك نظير 400 جنيه إضافية، ليقترب إجمالى راتبه الشهرى من 800 جنيه. لكن حتى يحصل على الـ800 جنيه ينبغى أن يواظب على عمله طوال الأسبوع بما فى ذلك أيام الجمعة التى يعمل فيها مكتب توثيق الجيزة أيضا، وينبغى ألا تزيد مدة غيابه على 3 أيام فى الشهر.

ينظر الباحث القانونى الشاب إلى هذا الراتب الشهرى الذى يصفه بـ«الهزيل» ويتعجب من الفارق الكبير بينه وبين العائد الذى يدره هو شخصيا على المصلحة ووزارة العدل من حصيلة التوكيلات التى يوثقها والتى تصل قيمتها يوميا إلى نحو 2000 جنيه، هذا فضلا عن العائد الذى يدره «المكتب» ككل والذى يصل إلى نحو 40 ــ 50 ألف جنيه يوميا.

مؤخرا، وبالتزامن مع محاولات أعضاء حملة «عايز حقى» تحرير توكيلات فى الشهر العقارى للدكتور محمد البرادعى تخوله الحق فى تشكيل لجنة لتغيير دستور مصر، أقرت وزارة العدل حوافز إضافية تتراوح بين 220 و350% من الأجر الأساسى. إلا أن ذلك كما يقول محمد لم يغير من أوضاعهم المادية كثيرا خاصة أن هذه الحوافز مشروطة بإنجاز عدد توكيلات معين يوميا.

وتبقى مشكلة ضعف رواتب الأعضاء القانونيين وغيرهم من العاملين بمصلحة الشهر العقارى والتوثيق، تتعدى كونها مجرد مشكلة خاصة بهذه الفئة فقط لتصبح مشكلة تتعلق بمدى كفاءة ونزاهة الجهاز الذى يعملون فيه ككل.

«إذ يلجأ بعض الموظفين من أصحاب النفوس الضعيفة ولاسيما أولئك القدامى المكبلين بمسئوليات وأطفال إلى تقاضى رشاوى، بدليل أن بعض العاملين فى مكاتب المصلحة «عندهم عمارات وعربيات بما لا يتناسب مع دخلهم».




مكتب التوثيق على كف عفريت
مقار مصلحة الشهر العقارى والتوثيق غير المجهزة والمعدة لهذا الغرض والتى تتميز غالبا بالفوضى والزحام الشديد، هى واحدة من بين الأشياء التى تضاف إلى أسباب غضب الأعضاء القانونيين بالمصلحة، وشعورهم بمزيد من «ضياع هيبتهم وهيبة المهنة».

«مكتب توثيق الجيزة» مثلا هو فى الأصل، كما يقول محمد، عبارة عن 4 شقق سكنية مؤجرة فى عمارة قديمة بالقرب من ميدان الجيزة، و«صاحب العمارة واخد حكم بالطرد ومش عارف ينفذ لأن مفيش مكان تانى المكتب يروح فيه». «لو مواطن جاى يعمل أى حاجة هنا بيدوخ».

هنا يشير محمد إلى أن نسبة من الرسوم التى تحصلها المصلحة ووزارة العدل من المواطنين مقابل تحرير وتوثيق «التوكيلات» (تصل إلى خمسة جنيهات) تذهب إلى «إنشاء وتجديد المحاكم». و«يبقى انت اخدت فلوس من الشهر العقارى، وبنيت بيها محكمة، وما إدتناش حتى مكتب نشتغل فيه».

لهذه الأسباب السابقة وجد «اليأس» طريقه إلى «محمد» ولم تتعد مدة عمله بالمصلحة عامين. ولهذه الأسباب أيضا شارك مع زملائه فى التحركات الاحتجاجية الأخيرة والتى يملؤه التفاؤل فى قدرتها على تحقيق مطلبهم بـ«تطوير أوضاع المصلحة وتحويلها إلى هيئة مستقلة للملكية العقارية والتوثيق».




المواطنون: غارقون فى الروتين والبطء
مواطن: طلبوا منى شراء نموذج توكيل من البقال وفى نهاية الطابور قال لى الموظف «تقدير الرسوم فى الشقة التانية»

بعد أن تجاوز «عم عبدالعال» اليافطة الخشبية القديمة الموضوعة رأسا على عقب على يسار المدخل المؤدى إلى «مكتب توثيق الجيزة النموذجى»، و«أخذ حذره من السلم» المتهالك حسبما تشير ورقة صغيرة مُعلقة على الحائط، وجد نفسه أخيرا هناك.

وبعد أكثر من ساعة ونصف الساعة من الإجراءات كان الرجل الستينى القادم لتوثيق توكيل لبيع سيارته ما يزال واقفا على باب المكتب التابع لمصلحة الشهر العقارى والتوثيق والواقع بالقرب من ميدان الجيزة فى عمارة قديمة بشارع همدان المتفرع من شارع مراد.

خلال هذه المدة التى بدت طويلة جدا بالنسبة له، تنقل عم عبدالعال بين 6 موظفين وأكثر من شباك، واحتفظ فى ذاكرته بكثير من المفارقات المضحكة والمثيرة للغضب، وفوق ذلك لم يكن قد تسلم التوكيل بعد.

فى البداية طلبوا منه مثلا «شراء نموذج توكيل من عند البقال»، ووقف فى طابور طويل أمام غرفة مكتوب عليها «تقدير الرسوم»، وبعد أن جاء عليه الدور أخبره الموظف بأن «تقدير الرسوم مش هنا ده فى الشقة التانية».

لذلك يقول عبدالعال: «المكتب هنا نموذج للسوء، وحاله من حال البلد كلها». «المفروض الإجراءات دى يتم ضغطها، ونتعامل مع موظف واحد فقط، بدل ما يشحطاطونا كده».




فى مكتب التوثيق.. أد إيه إحنا متقدمين؟!
معاناة عم عبدالعال ليست الوحيدة فيما يبدو فى هذا «المكتب»، الذى يخدم مناطق بولاق وفيصل والجيزة والهرم والمنيب وساقية مكى، والمكدس بمواطنين قادمين لأداء مصالح تتراوح بين توثيق توكيلات البيع والشراء والتقاضى، وإقرارات الصلح بين الأفراد، وغيرها.

بجوار «عبدالعال» كان يقف أيضا «عاطف الشربينى»، المدير الإدارى بإحدى الشركات الخاصة، فى انتظار الحصول على توكيل مماثل.

لم تكن تلك هى المرة الأولى التى يصطدم فيها الشربينى بما سماه «الروتين العقيم» للشهر العقارى، فقد سبقتها مرتان. وها هو الآن بعد أكثر من ساعة من قدومه لا يزال ينتظر «أن يوقع فى الدفتر ليحصل على التوكيل».

هنا دار حديث عابر بين الشربينى وعبدالعال وأحد المنتظرين حول «الرشاوى»، التى يتقاضها البعض داخل المكتب، والتى قال أحدهم: «إنها تبدأ من 20 جنيها وعلى حسب الفيزيتا»، مشيرا إلى أنها أحد الأبواب السحرية التى تُتيح إنهاء الإجراءات بسرعة نسبية.

بعدها قال الشربينى وهو ساند على جدار المدخل «الخدمات مقياس للحضارة والتقدم فى أى بلد، ولما تبص على المنظر فى المكتب، وإزاى الشغل ماشى، تعرف أد إيه فعلا إحنا متقدمين».
عقب زيارة عم عبدالعال والشربينى لمكتب توثيق الجيزة بدأت أخيرا عملية إحلال وتجديد لسلالم المكتب بعد سنين من الإهمال وأعداد كبيرة من الإصابات. لكن معاناة المواطنين من الروتين وطول الإجراءات، كانت ما تزال كما هى.




وفى «مأمورية» الهرم.. «الحال من بعضه»
تتكون مصلحة الشهر العقارى والتوثيق، كما يشير اسمها، من قسمين أولهما هو «مكاتب التوثيق» كما هو الحال مع مكتب توثيق الجيزة، وثانيهما هو «مأموريات الشهر العقارى» التى تختص ببحث وتسجيل ملكية الأراضى والمنشآت المبنية عليها.

فى «مأمورية شهر عقارى الأهرام» الواقعة بشارع عكاشة بالدقى، والمختصة بمناطق الدقى والعجوزة وهضبة الأهرام، لم يختلف الحال كثيرا عما كان عليه فى مكتب توثيق الجيزة «النموذجى» أيضا.
سيد نبيل المحامى هو أحد هؤلاء الذين يتوافدون يوميا على «المأمورية» ويعرفون الكثير بالتالى عن «سير العمل» بها. فبحكم المهنة ومدة تعامله الطويلة التى تزيد على 11 عاما مع هذه «المأمورية»، يحكى سيد بثقة عن «تعقيدات وروتين وأشياء كثيرة لا منطق لها».

يقول سيد: «يمر الطلب فى مأمورية الشهر العقارى بما لايقل عن خمس مراحل، كل مرحلة منها يقوم بها موظف مختلف يبدأ البحث من البداية. والبحث هنا يخضع لتعقيدات عقيمة ويتم بعيدا عن أجهزة الكمبيوتر والتقنيات الحديثة».




كيف تسجل شقة غيرك؟
«الروتين» فى مصلحة الشهر العقارى مستشرى فيما يبدو، وأحد أسباب ذلك، كما يوضح أحد الأعضاء القانونيين بـ«مأمورية الأهرام»: أن هناك «طلبات» يتوزع أمر بحثها ما بين مصلحة الشهر العقارى وهيئة المساحة التابعة لوزارة الرى، و»الضرائب العقارية» التابعة لوزارة المالية.
من هذه «الطلبات»، كما يوضح سيد نبيل المحامى، طلب معرفة وتسجيل حصة شقة سكنية فى الأرض. «مثل هذه الطلبات تستغرق منى أسبوع من الجرى وراها، ومن غير متابعة ممكن الأسبوع ده يوصل لـ3 شهور».

ولا تتوقف غرائب الشهر العقارى، كما يؤكد سيد عند هذا الحد. إذ يمكن لأى شخص مثلا أن يتقدم بطلب لتسجيل «شقة سكنية» غير مملوكة له، وإذا ما قام بذلك بالفعل فإنه لا يمكن لصاحب الشقة الحقيقى أن يُسجل ملكيته لها إلا بعد أن يتم بحث الطلب الأول الذى قد يستغرق فى العادة عامين.

«البعض يلجأ لذلك من أجل مساومة أصحاب الحق». وثمة حيل أخطر، كما يضيف سيد، يلجأ إليها «رجال أعمل وذوى نفوذ» للاستيلاء على ما هو أكبر من مجرد شقة، مستغلين ضعف الشهر العقارى، وتوزع المهام التى يقوم بها على أكثر من جهة.




كان هناك ما هو أسوأ
وبالرغم مما يحكيه المواطنون سابقا من حكايات وتجارب غير سارة مع الشهر العقارى، تؤكد وزارة العدل التابع لها مصلحة الشهر العقارى والتوثيق أن ثمة تطورا ما قد حدث.

قبل نحو شهرين، ومع بداية التحركات المطالبة بتطوير أوضاع المصلحة والعاملين فيها، أصدرت الوزارة بيانا بعنوان «بعض إنجازات وزارة العدل فى قطاع الشهر العقارى» عرضت فيه ما قالت إنه «تقرير البنك الدولى عن ممارسة الأعمال فى 181 دولة لعامى 2008 و2009».

فى هذا البيان قالت الوزارة إن تقرير البنك الدولى أكد أن مصر من أكثر الدول، التى استطاعت تسهيل عمليات التسجيل مما رفع مرتبتها بين الدول، وبعد أن كانت بعيدة عن المقارنة فى عام 2006 أصبحت مرتبتها بين الدول التى شملها تقرير 2008 المرتبة 104، ثم تطورت مرتبتها فى تقرير 2009 فأصبحت فى المرتبة 85.

وعزت الوزارة ذلك إلى اختصار عدد إجراءات التسجيل العقارى، والتى «أصبحت 7 إجراءات فى المتوسط، وتخفيض عدد الأيام التى يستغرقها التسجيل فبعد أن كانت 193 يوما فى المتوسط عام 2006 أصبحت 72 يوما فقط عام 2008».

وأشار البيان إلى أن الوزارة أنشأت 46 فرعا للتوثيق بالأماكن النائية فى 19 محافظة، بالإضافة إلى تجهيز 15 فرعا جديدا للتوثيق للافتتاح خلال شهرى نوفمبر وديسمبر (الماضيين)، فضلا عن إنشاء مقر للشهر العقارى والتوثيق فى أى مجمع جديد للمحاكم يتم تشييده.

لكن كل هذه «الإنجازات» تبدو بلا قيمة سواء بالنسبة لـ»عم عبدالعال»، أو «عاطف الشربينى» المدير الإدارى أو «سيد نبيل» المحامى، طالما أنهم لا يزالون يعانون فى تعاملاتهم المتقطعة أو اليومية مع المصلحة.



«هيئة عقارية مستقلة» هل تكون حلًا؟
فى مبنى نقابة الصحفيين بوسط البلد، جلس الباحث القانونى الشاب بمصلحة الشهر العقارى «ياسر عرفة»، عضو اللجنة المُكلفة رسميا من نحو 8 آلاف شخص من العاملين بالمصلحة بالتفاوض بشأن مشروع القانون المقدم منهم بتحويلها إلى «هيئة قضائية مستقلة للملكية العقارية»، يتحدث عن «شرعية مطالبهم وأهميتها للمواطنين والصالح العام».

قال عرفة الذى ينتظر الحصول على الدكتوراه فى القانون، محاولا تلخيص قضيته: «نظرا للدور الخطير، الذى تلعبه المصلحة فى سير العدالة والحفاظ على الملكيات العقارية والمنقولة لأفراد المجتمع، سواء كانت ملكيات عامة أو خاصة، فإنه لا يمكن إلا أن تكون هيئة قضائية ذات سيادة قوية تتمتع بكل الحصانات والميزات، التى تمكنها من مباشرة عملها والتخلى عن النظم الروتينية».

وأضاف موضحا: «حين يُعرض علينا نزاع حول ملكية بين طرفين متضاربى المصالح، فإننا نبحثه من الناحيتين القانونية والواقعية، وفى بعض الحالات لابد أن ننزل إلى الواقع ونقابل شهودا من الطرفين، وفى النهاية ننتهى إلى قرار يفصل فى القضية، ويكون بمثابة حكم قضائى». وهذا القرار أو الحُكم «لازم تحميه وما ينفعش يطلع من موظف إدارى بيرتعش».

بجوار عرفه كان يجلس عدد من زملائه، طلبوا عدم الإشارة إلى أسمائهم، أخذوا يستعيدون عديدا من الحوادث، التى تعرضوا فيها لضغوط من أشخاص، منها مثلا عندما وضع عمدة إحدى القرى مسدسا فى رأس أحدهم قائلا له «اكتب وإلا هفرغ المسدس فى دماغك».

لكن مثل هذه الضغوط ربما تهون بجانب الضغوط التى تمارس عليهم، كما يقول أحدهم «من جانب وزارة العدل التابع لها مصلحة الشهر العقارى، والأوامر التى تأتى بالتليفون من هناك: فلان خلصوا له الطلب بتاعه، والطلب بتاع المستشار أو رجل الأعمال فلان تسجلوه دلوقت».

«هذه الحوادث ليست مجرد حوادث فردية عارضة» كما يشير أحد زملاء عرفة، الذى يقول «وزارة العدل درجت منذ إنشاء الشهر العقارى عام 1946 على التدخل بشكل مطلق فى أعماله ومحاولة السيطرة عليه بالمخالفة حتى لقوانين إنشائه وتنظيمه (القانون 114 لسنة 1946، والقانون رقم 5 لسنة 1964)».

فى هذا الإطار ينظر عرفة وزملاؤه، إلى ردود فعل وزارة العدل على مطالبهم والطريقة، التى تعاملت بها اللجنة التى شكلها وزير العدل برئاسة مساعد الوزير لشئون التشريع لمناقشة مشروع قانون إنشاء «هيئة الملكية العقارية والتوثيق»، الذى تقدم به الأعضاء القانونيون بالمصلحة.

يقول عرفه الذى لم يُسمح له سوى بحضور جانب من الجلسة الأولى لهذه اللجنة فقط: «شعرنا أنها مجرد لجنة شكلية تفتقر للحيادية، وأن أعضاءها متحفزون ضدنا ولا يريدون أن يسمعوا منا».

ويؤكد د.حسام الدين الأهوانى، عميد كلية الحقوق بجامعة عين شمس، على الأهمية كبيرة لمصلحة الشهر العقارى والدور، الذى تقوم به فى حماية الملكية العقارية، ويرى أنه لابد من تدعيمها وإعطائها مزيدا من السلطات، فضلا عن تدعيم كوادرها وتحسين وضعهم الأدبى.

غير أن الدكتور الأهوانى وإن كان يرى أن الأعمال الفنية، التى يقوم بها الأعضاء القانونيون بالمصلحة «نظيره للأعمال القانونية ولا تقل أهمية عما يقوم به القاضى»، إلا أنه يبدو متحفظا على التوسع فى إنشاء الهيئات القضائية عموما ويرى أن تطوير المصلحة لا يقتضى بالضرورة أن تكون «هيئة قضائية».

لكن «عرفه» يعود ويؤكد أن الأمر يقتضى ذلك، مشيرا إلى أن هناك حكما للمحكمة الدستورية العليا يوضح أن هناك معيارين لتحديد الهيئة القضائية، هما «أن تقوم بالفصل فى منازعات قانونية، وتسهم فى سير العدالة»، وهو ما يراه متوافرا فى عمل المصلحة.

ويشير عرفة كذلك إلى أن «إنشاء هيئة مستقلة للملكية العقارية» هدفه فى النهاية المصلحة العامة وحماية الملكية العقارية والمنقولات، وتيسير الإجراءات وتوحيد الجهات المسئولة عن الملكية العقارية والموزعة الآن بين الشهر العقارى والمساحة والضرائب العقارية».

وهو ما يؤكده د.سعيد الشناوى، خبير التقييم الاقتصادى المعتمد لدى البنك المركزى المصرى، الذى يشير إلى الأهمية الاقتصادية الكبيرة لتطوير مصلحة الشهر العقارى «وما سيؤدى إلى ذلك من جذب مزيد من الاستثمارات الأجنبية ودعم الاستثمار المحلى وتهيئة البنية الأساسية لذلك».

وحرصا على المعايير المهنية التى تقتضى استكمال الصورة من جميع أطراف القضية، فقد حاولت «الشروق» مقابلة المستشار محمد حسنى مساعد وزير العدل لشئون الشهر العقارى للرد على الاتهامات الموجهة للوزارة ومعرفة وجهة نظره فى مشروع القانون المقدم لتحويلها إلى «هيئة للملكية العقارية».

إلا أن المستشار حسنى اعتذر عن الحديث، مشيرا إلى أن هناك متحدثا رسميا باسم الوزارة هو المستشار «أسامة عطاوية»، الذى وجهت «الشروق» نفس الأسئلة له ولم تحصل أيضا على رد.





تجمع 30 موظفا وقانونيا بعد أوقات العمل الرسمية أمام مقر الحزب الوطنى الديمقراطى بسوهاج مطالبين قيادات الحزب بتبنى مشروع تحويل الشهر العقارى إلى هيئة قضائية مستقلة تحمل اسم "هيئه الملكية العقارية والتوثيق"، واصفين وزارة العدل بأنها العقبة الوحيدة فى تنفيذ المشروع الذى تسعى لإجهاضه بشتى الطرق.

وقال د. صلاح خليفة عضو اللجنة السباعية عن مصلحة الشهر العقارى، إننا نطالب بتحويل مصلحة العقارى إلى هيئة قضائية مستقلة مستندين فى ذلك إلى نصوص القانون وإلى بعض الدول العربية والأجنبية فى ذلك الشأن مثل ليبيا والكويت والنمسا والمجر وألمانيا.

وقال إن تحويل المصلحة إلى هيئة قضائية يشجع الاستثمار العقارى ويوحد جهات التسجيل والمنقولات، وكذلك يوفر الوقت والجهد والمال على المواطنين حيث يتردد المواطن على مكان واحد فقط.

وأوضح أن هناك العديد من المميزات لهذا المشروع منها استفادة قومية فيما يتعلق بحماية الملكية العقارية والتى تعتبر الركيزة الأساسية للاقتصاد المصرى من الضياع، واستفادة اقتصادية بالمحافظة على الملكية العامة والخاصة من النهب الذى تتعرض له من قبل أصحاب النفوذ وأصحاب المصالح الشخصية.

وقال إنه، بدءا من الأمين العام ورئيس القطاع ووكلاء الوزارة والأمناء العامين والمساعدين بالمحافظات لا يحركون ساكنا ولا يقولون شيئا بل إنهم يخافون على كراسيهم ومناصبهم.

وعن سبب لجوء أعضاء المصلحة إلى الحزب الوطنى صرح لأنه الحزب الحاكم وأننا سعداء بمقابلة د. نشأت العريس القائم بأعمال أمين الحزب الوطنى بسوهاج، والذى أكد أنه سوف يتم رفع المذكرة الخاصة بهم إلى الأمانة العامة خلال ساعتين ونحن فى انتظار الرد.
.
<a onblur="try {parent.deselectBloggerImageGracefully();} catch(e) {}" href="http://2.bp.blogspot.com/_6-R8jmTVepg/TKkEJRn5N0I/AAAAAAAAAD0/TSTPUyvpiAU/s1600/20090604163.jpg"><img style="float:left; margin:0 10px 10px 0;cursor:pointer; cursor:hand;width: 240px; height: 320px;" src="http://2.bp.blogspot.com/_6-R8jmTVepg/TKkEJRn5N0I/AAAAAAAAAD0/TSTPUyvpiAU/s320/20090604163.jpg" border="0" alt="" id="BLOGGER_PHOTO_ID_5523950975342688066" /></a><b><span class="Apple-style-span" style="font-size: x-large;">
مصر: قانون جديد للسجل العيني للعقارات يساعد على جذب الاستثمارات العربية والأجنبية ويقضي على بيروقراطية النظام

ِِِِِِِِِِِِيهدف لتحقيق استقرار في أوضاع الثروة العقارية البالغ قيمتها أكثر من 41 مليار دولار


القاهرة: حسام سليمان
من المقرر أن تتقدم الحكومة المصرية بمشروع قانون جديد خلال الدورة البرلمانية القادمة لتعديل بعض أحكام القانون رقم 142 لسنة 1964، لتطبيق نظام السجل العيني على العقارات المبنية بهدف تحقيق الاستقرار في أوضاع الملكية العقارية وتشجيع الحصول على الائتمان المصرفي بضمان العقارات المبنية، مما يفتح آفاقا جديدة لجذب الاستثمارات العربية والأجنبية في القطاع العقاري.

تأتي هذه الخطوة في محاولة من الحكومة لاستغلال الثروة العقارية، التي تقدرها وزارة الاسكان بنحو 240 مليار جنيه (41.7 مليار دولار)، في دفع مسيرة الاقتصاد القومي، خصوصاً أن هناك قاعدة كبيرة من أصحاب العقارات والمستثمرين محرومة من الحصول على القروض البنكية نتيجة عدم وجود أية سندات ملكية لهذه العقارات.

وكانت الحكومة المصرية قد اتخذت خطوات جادة لتطبيق نظام السجل العيني على العقارات المبنية، عندما صدر قرار من الدكتور أحمد نظيف، رئيس الوزراء، بتشكيل لجنة وزارية من وزارات العدل، ممثلة في مصلحة الشهر العقاري والمالية، ممثلة في مصلحة الضرائب العقارية والموارد المائية والري، ممثلة في مصلحة المساحة، لتحديد التكاليف الفعلية لتسجيل العقارات المبنية واعداد التعديل التشريعي اللازم على قانون السجل العيني المطبق حالياً على الأراضي الزراعية فقط لتطبيقه على العقارات المبنية وتحديد رسوم التسجيل، بما يتناسب مع التكلفة الحقيقية وبما يشجع المواطنين والمستثمرين العرب والأجانب على الاستفادة من السجل العيني للعقارات المبنية في الحصول على تسهيلات ائتمانية من البنوك بهدف توسيع قاعدة الاستثمار العقاري، وما يستتبع ذلك من تحريك 60 قطاعاً ونشاطاً آخر مرتبط بالنشاط العقاري.

وقد بدأت اللجنة الوزارية للسجل العيني عملها بتنفيذ مشروع تجريبي لتسجيل العقارات المبنية في حي الدقي بمحافظة الجيزة في أوائل شهر مارس (آذار) الماضي، تمهيداً لتعميم التجربة على جميع العقارات في مصر، بهدف عمل صحيفة عقارية لكل عقار في مصر تسجل فيها كافة بيانات الملكية ومراحل تداولها للوصول في النهاية إلى تسجيل كامل للثروة العقارية، مما يساهم في تنشيط الاستثمار العقاري من خلال توفير الائتمان المصرفي بضمان العقارات المبنية.

وقال المستشار فاروق عوض، مساعد وزير العدل لشؤون الشهر العقاري والتوثيق، ان الحكومة المصرية تتبنى خطة حالية للتحول من نظام التسجيل الشخصي للعقارات إلى نظام التسجيل العيني، مشيراً إلى أنه ومنذ صدور القانون رقم 142 لسنة 1964 بشأن السجل العيني، فقد تم تطبيقه على نحو 80% من الأراضي الزراعية، أما العقارات المبنية والأراضي الفضاء بالمدن، فلا يزال يطبق عليها نظام السجل الشخصي وهو نظام اختياري لمن يرغب في التسجيل يقوم على تسجيل العقد النهائي بالسجل المعد لذلك بفروع مصلحة الشهر العقاري والتوثيق، مؤكداً أن نظام السجل العيني أفضل كثيراً لأنه يكفل تحقيق الأمان التام لكل من يتعامل على العقار وفقاً للبيانات الثابتة والموثقة ومن ثم انشاء صحيفة عقارية لكل وحدة، مما يؤدي إلى ثبوت واستقرار الملكية وتفادي المنازعات، بالاضافة إلى تبسيط عمليات التسجيل والشهر والقضاء على المشاكل المترتبة على تشابه الأسماء.

وقال ان خطة تطوير نظم التسجيل العقاري في مصر تستهدف تحقيق المزيد من الاستقرار في أوضاع الملكية العقارية واسهام الثروة العقارية في دفع مسيرة الاقتصاد القومي بما يتناسب مع الحجم الحقيقي لهذه الثروة فضلاً عن العمل على انجاح منظومة التمويل العقاري عن طريق تشجيع البنوك المصرية على منح القروض الائتمانية بضمان العقارات المبنية.

أضاف أن خطة التطوير تقوم على تطبيق نظام السجل العيني على العقارات المبنية بالمدن والتنسيق بين الجهات العاملة في هذا المجال والربط بينها الكترونياً، مشيراً إلى أن وزارة العدل تقوم حالياً بإعداد مشروع قانون لتعديل بعض أحكام القانون رقم 143 لسنة 1964 لتطبيق نظام السجل العيني على العقارات المبنية والأراضي الفضاء بالمدن، ومن المقرر أن يعرض هذا المشروع على مجلس الشعب للتصديق عليه في بداية الدورة البرلمانية القادمة. كما تتضمن خطة التطوير تبسيط اجراءات التسجيل الشخصي إلى أن يكتمل تطبيق السجل العيني وتخفيض الرسوم النسبية التي كانت مقررة للتسجيل من 12% إلى 3% وبحث امكان تثبيت الرسم بعد الغاء نظام الرسم النسبي، كذلك اعفاء شطب الرهون العقارية من جميع الرسوم المستحقة واعفاء طلب قيد الضمان العقاري بالرهن الرسمي أو حق الامتياز وتجديده وشطبه من رسوم التوثيق والشهر فضلاً عن تعميم وتنظيم الاستفادة من قاعدة البيانات الخاصة بالتسجيل الشخصي، التي تبلغ 13 مليون محرر في سرعة اصدار شهادات البيانات العقارية، وأخيراً انشاء مركز معلومات للسجل العيني لبناء قاعدة بيانات كاملة ترتبط بكافة الجهات العاملة في هذا المجال.

وقال مساعد وزير العدل لشؤون الشهر العقاري والتوثيق، ان تطبيق نظام السجل العيني على المباني سوف يؤدي إلى تفعيل منظومة التمويل العقاري، مؤكداً أن استقرار أوضاع الملكية العقارية من شأنه أن يؤدي إلى تفرغ المستثمرين والملاك إلى تنمية أصولهم وممتلكاتهم، فضلاً عن أن ذلك سيؤدي إلى ازدهار الائتمان المستند إلى ضمانات عقارية وإزالة كافة المعوقات التي تحول دون إقبال المواطنين والمستثمرين على شهر المحررات المثبتة لملكياتهم.

ومن جانبه أكد اسماعيل عبد الرسول، وكيل أول وزارة المالية ورئيس مصلحة الضرائب العقارية، أن تطبيق نظام السجل العيني على العقارات من شأنه أن يؤدي إلى تشجيع الاستثمار في القطاع العقاري، لأن هذا النظام يضمن نقل ملكية العقارات في دقائق معدودة بعيداً عن التعقيدات البيروقراطية الموجودة في نظام السجل الشخصي، كما أن التسجيل العيني يعني فتح صحيفة عقارية لكل مبنى أو عقار تثبت فيها كافة البيانات التي تخص هذا العقار من حيث المساحة والملكية، وهو الأمر الذي سيؤدي في النهاية إلى سهولة منح القروض الائتمانية بضمان العقارات، الأمر الذي سينعكس في النهاية على تحريك الاقتصاد القومي ككل نظراً لارتباط أكثر من 60 نشاطا اقتصاديا بالاستثمار العقاري.

وقال ان المصلحة قد انتهت بالفعل من حصر جميع العقارات المبنية في حي الدقي ضمن المشروع التجريبي للسجل العيني للعقارات المبنية، وجار حالياً ادخال البيانات على شبكات الحاسب الآلي، وسوف تبدأ عملية المباني المسلحة خلال أيام بتشكيل مجموعات عمل لتنفيذ عمليات الحصر العقاري بمدينة نصر وحي المعادي ومدينة 6 أكتوبر (تشرين الاول)، تمهيداً لبدء تعميم التجربة على جميع العقاري المبنية في كافة أنحاء الجمهورية بمجرد اقرار قانون التسجيل العيني للعقارات.

</span></b>
<div align="right" dir="rtl"></div>
قانون الشهر العقارى قانون, تنظيم الشهر العقاري المصري
قانون رقم 114 لسنة 1946
بتنظيم الشهر العقاري
الباب الأول
في مكاتب الشهر العقاري
مادة1: ينشأ في المديريات والمحافظات مكاتب للشهر العقاري تتولى شهر المحررات التي تقضي القوانين بتسجيلها أو بقيدها.
مادة2: ملغاة.
مادة3: ملغاة.
مادة4: تلغي أقلام التسجيل الملحقة بالمحاكم الوطنية والمختلطة والشرعية وتحل محلها مكاتب الشهر العقاري. ويحال ما بهذه الأقلام وما بمصلحة المساحة من السجلات والفهارس وغير ذلك من الوثائق الخاصة بشهر المحررات إلي هذا المكاتب.
مادة5: يختص كل مكتب من مكاتب الشهر دون غيره بشهر المحررات المتعلقة بالعقارات التي تقع في دائرة اختصاصه.
وإذا كانت العقارات واقعة في دائرة اختصاص مكاتب متعددة وجب إجراء الشهر في كل مكتب منها. ويعد بكل مكتب فهرس للمحررات التي تم شهرها فيه وتحرر الشهادات العقارية التي تطلب وفقا للبيانات الواردة في هذا الفهرس.
ويبين في الشهادات قلم التسجيل الذي شهرت فيه المحررات متى كان شهرها سابقا علي العمل بأحكام هذا القانون.
مادة6: تقوم مكاتب الشهر بما يأتي:

الشهر والتأشير عليها بما يفيد شهرها.







كما تعتبر مكاتب الشهر جهة خبرة فيما يطلب إليها دراسته من الجهات القضائية وذلك بالنسبة إلي الحقوق العينية العقارية.
مادة 7: لا يجوز بأي حال من الأحوال أن تنقل من مكاتب الشهر أصول المحررات التي تم شهرها ولا الدفاتر أو الوثائق المتعلقة بالشهر.
مادة8: يصدر وزير العدل قرارا باللائحة التنفيذية لهذا القانون، وتنظم اللائحة دفاتر الشهر ودفاتر الفهارس، كما تبين التنظيم الداخلي لمكاتب الشهر العقاري والمأموريات التابعة لها وسير العمل فيها.
الباب الثاني
في المحررات الواجب شهرها
مادة9
جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل ويدخل في هذه التصرفات، الوقف والوصية.
وترتب علي عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة إلي غيرهم. ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن.
ويجوز لمن حصل مع آخرين علي حكم نهائي مثبت لحق من هذه الحقوق أن يطلب قصر التسجيل علي القدر الذي قضي له به، كما يجوز له أن يطلب قصر التسجيل علي العقارات المقضي له بها في قسم أو ناحية معينة.
ويجوز لمن حصل علي حكم نهائي لصالحه أن يطلب قصر التسجيل علي القدر المضي له به في قسم أو ناحية معينة. ولا تسرى الفقرتان السابقتان إذا كان التصرف المقضي به من عقود المقايضة.
مادة10
جميع التصرفات والأحكام النهائية المقررة لحق من الحقوق العينية العقارية الأصلية يجب كذلك تسجيلها ويترتب علي عدم التسجيل أن هذه الحقوق لا تكون حجة علي الغير. ويسرى هذا الحكم علي القسمة ولو كان محلها أموالا موروثة.
ويجوز للشريك الذي حصل علي حكم نهائي بالقسمة أو بصحة التعاقد علي القسمة أن يطلب قصر التسجيل علي حصته ما لم يترتب علي هذا الشهر إنهاء حالة الشيوع، كما يجوز له أن يطلب قصر التسجيل علي نصيبه في قسم أو ناحية معينة وعلي المكتب الذي تم فيه التسجيل أن يخطر مكاتب الشهر التي تقع بدائرتها باقي العقارات موضوع القسمة للتأشير بذلك.
مادة11
يجب تسجيل الإيجارات والسندات التي ترد علي منفعة العقار إذا زادت مدتها علي تسع سنوات والمخالصات والحوالات بأكثر من أجرة ثلاث سنوات مقدما، وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك.
ويترتب علي عدم تسجيلها أنها لا تكون نافذة في حق الغير فيما زاد علي مدة تسع سنوات بالنسبة إلي الإجارات والسندات وفيما زاد علي أجرة ثلاث سنوات بالنسبة غلي المخالصات والحوالة.
مادة12
جميع التصرفات المنشأة لحق من الحقوق العينية العقارية التبعية أو المقررة لها وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق القيد ويترتب علي عدم القيد أن هذه الحقوق لا تكون حجة علي الغير.
ويجوز أن يقصر شهر حق الإرث علي جزء من عقارات التركة وفي هذه الحالة يعتبر هذا الجزء وحدة يبني علي أساسها تصرفات الورثة.
مادة14
يجب التأشير بالمحررات المثبتة لدين من الديون العادية علي المورث في تسجيل الشهادات أو الأحكام أو السندات وقوائم الجرد المتعلقة بها.
ويحتج بهذا التأشير من تاريخ حصوله ومع ذلك إذا تم التأشير في خلال سنة من تاريخ التسجيل المشار إليه فللدائن أن يحتج بحقه علي كل من تلقي من الوارث حقا عينيا عقاريا وقام بشهره قبل هذا التأشير.
مادة15
يجب التأشير في هامش سجل المحررات واجبة الشهر بما يقدم ضدها من الدعاوى التي يكون الغرض منها الطعن في التصرف الذي يتضمنه المحرر وجودا أو صحة أو نفاذا كدعاوى البطلان أو الفسخ أو الإلغاء أو الرجوع، فإذا كان المحرر الأصلي لم يشهر تسجيل تلك الدعاوى.
ويجب كذلك تسجيل دعاوى استحقاق أي حق من الحقوق العينية العقارية أو التأشير بها حسب الأحوال كما يجب تسجيل دعاوى صحة التعاقد علي حقوق عينية عقارية. وتحصل التأشيرات والتسجيلات المشار إليها بعد إعلان صحيفة الدعوى وقيدها بجدول المحكمة.
مادة16
يؤشر بمنطوق الحكم النهائي في الدعاوى المبينة بالمادة السابقة في ذيل التأشير بالدعوى أو في هامش تسجيلها. ويتم التأشير بالنسبة للأحكام الواجب تسجيلها عقب تسجيل هذه الأحكام.
مادة17
يترتب علي تسجيل الدعاوى المذكورة بالمادة 15 أو التأشير بها أن حق المدعي إذا ما تقرر بحكم مؤشر به طبقا للقانون يكون حجة علي من ترتبت لهم حقوق عينية ابتداء من تاريخ تسجيل الدعاوى أو التأشير بها.
ولا يكون هذا الحق حجة علي الغير الذي كسب حقه بحسن نية قبل التأشير أو التسجيل المنصوص عليهما في الفقرة السابقة. ولا يسرى حكم الفقرة الأولى من هذه المادة علي الأحكام التي يتم التأشير بها بعد مضي خمس سنوات من تاريخ صيرورتها نهائية أو من تاريخ العمل بهذا القانون أيهما أطول.
مادة18
لكل ذي شأن أن يطلب إلي قاضي الأمور المستعجلة محو التأشير المشار إليه في المادة الرابعة عشرة فيأمر به القاضي إذا كان سند الدين مطعونا فيه طعنا جدياً. كذلك للطرف ذي الشأن أن يطلب إلي القاضي محو التأشير أو التسجيل المشار إليه في المادة الخامسة عشرة فيأمر به القاضي إذا تبين له أن الدعوى التي تأشر بها أو التي سجلت لم ترفع إلا لغرض كيدي محض.
مادة19
لا يصح التمسك قبل الغير بتحويل حق مضمون بقيد أو برهنه ولا التمسك بالحق الناشئ من حلول شخص محل الدائن في هذا الحق بحكم القانون أو بالإنفاق ولا التمسك كذلك بمحو القيد أو بالتنازل عن مرتبة القيد إلا إذا حصل التأشير بذلك في هامش القيد الأصلي.
مادة 19مكرر
يقيد الحق في التعويض عن أكل النهر - في تطبيق أحكام هذا القانون في حكم الحقوق العينية العقارية.
الباب الثالث
في إجراءات الشهر علي وجه العموم
مادة20
تتم إجراءات الشهر في جميع الأحوال بناء علي طلب ذوي الشأن أو من يقوم مقامهم.
مادة21
(مستبدلة بالقانون رقم 223 لسنة 1996 )
" تقدم طلبات الشهر للمأمورية التى يقع العقار فى دائرة اختصاصها على النموذج الذى يصرف بغير مقابل ويصدر به قرار من وزير العدل ، ويجوز تقديم الطلبات على غير هذا النموذج على أن تتضمن البيانات الواردة فى القرار المشار إليه "
مادة22: يجب أن تشتمل الطلبات المنصوص عليها في المادة السابقة علي ما يأتي وذلك فضلا عما يتطلبه القانون في أحوال خاصة.
أولا: البيانات الدالة علي شخصية كل طرف وعلي الأخص أسمه ولقبه وسنه وجنسيته ومحل إقامته واسم أبيه وجده لأبيه.
ثانيا: بيان صفات من يقومون مقام غيرهم ومدي سلطاتهم.
ثالثا: البيانات اللازمة والمقيدة في تعيين العقار وعلي الأخص بيان موقعه ومساحته وحدوده فإن كان من الأراضي الزراعية وجب ذكر اسم الناحية والحوض ورقم القطعة وإن كان من أراضي البناء أو من العقارات المبنية فيها وجب ذكر اسم القسم والشارع والحارة والرقم إن وجد.
رابعاً: موضوع المحرر المراد شهره وبيان المقابل أو مقدار الدين إن وجد.
خامسا: البيانات الخاصة بالتكاليف إذا كان موضوع المحرر يقضي تغييرا في دفاتر التكليف.
سادسا: البيانات الخاصة بأصل حق الملكية أو الحق العيني محل التصرف وذلك في العقود والإشهادات، وكذلك أحكام صحة التعاقد والقسمة وتثبيت الملكية إذا بنيت علي الإقرار بأصل الحق أو التسليم للمدعي بطلباته، وأحكام توثيق الصلح بين الخصوم وإثبات ما اتفقوا عليه في محضر الجلسة وأوامر الاختصاص.
ويجب أن تشتمل هذه البيانات علي اسم المالك أو صاحب الحق العيني السابق وسبب انتقال الملكية أو الحق العيني ورقم وتاريخ شهر سند الملكية أو الحق العيني أن كان مشهراً.
سابعاً: بيان الحقوق العينية المقررة علي العقار المتصرف فيه وعلي الأخص أرتفاقات الري والصرف، ويجب أن يقرن الطلب بالأوراق المؤيدة للبيانات المذكورة في الفقرات ثانيا، وخامسا، وسادسا.
مادة23: لا يقبل من المحررات فيما يتعلق بإثبات أصل الملكية أو الحق العيني وفقا لأحكام المادة السابقة إلا:




مادة 23 مكرراً: إذا كان أصل الملكية أو الحق العيني محل طلب الشهر لا يستند إلي أحد المحررات المنصوص عليها في المادة السابقة وطلب صاحب الشأن إسناده إلي وضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية فعلي المأمورية تحقيق وضع اليد للتثبت من مدي توافر شروطه وفقا لأحكام القانون المدني ثم تحيل الطلب إلي مكتب الشهر مشفوعا برأيها.
وتتولى لجنة تشكل بمكتب الشهر برئاسة أمين المكتب وعضوية أقدم اثنين من الأمناء المساعدين والأعضاء الفنيين النظر في الطلب والاعتراضات المقدمة بشأنه وتصدر قرارها مسببا بقبول الطلب أو رفضه.
وتبين اللائحة التنفيذية الإجراءات التي تتبع في تحقيق وضع اليد والمستندات الواجب تقديمها وطرق النشر والإعلان وكيفية الاعتراض أمام اللجنة.
ويستحق علي الطلب رسم نسبي قدره (1%) من قيمة العقار أو الحق العيني موضوع الطلب فضلا عن مصروفات النشر والانتقال.
ولا تسرى أحكام الفقرات السابقة علي العقارات المنصوص عليها في المادة 970 من القانون المدني ولا الأراضي الفضاء، كما لا تخل أحكام هذه المادة بحق ذوي الشأن في الالتجاء إلي القضاء العادي للمنازعة في موضوع الطلب.
مادة24: يؤدي رسم قدره مائتا قرش عند تقديم الطلب.
ويعتبر الطلب كأن لم يكن إذا لم يتم شهر المحرر خلال سنة من تاريخ قيد الطلب وتمتد هذه المدة سنة ثانية إذا قدم الطالب قبل انتهاء السنة الأولى بأسبوعين طلب بالامتداد وأدي عنه الرسم المطلوب.
مادة25: تدون الطلبات علي حسب تواريخ وساعات تقديمها بدفتر بعد لذلك بالمأمورية.
مادة26: تعيد المأمورية للطالب نسخة من الطلب مؤشرا عليها برأيه في قبول إجراء الشهر أو ببيان ما يجب أن يستوفى فيه فإذا لم يتقدم الطالب لتسلم هذه النسخة خلال ثلاثة أيام من تاريخ التأشير عليها أرسلت إليه في محل إقامته المبين في الطلب بكتاب موصى عليه مصحوب بإخطار وصول.
مادة 27: للمأمورية من تلقاء نفسها أو بناء علي طلب صاحب الشأن أن تستوفى البيانات فيما يتعلق بوصف وأصل الملكية أو الحق العيني مما يكون قد قدم من طلبات أو مستندات متى كان لديها أصولها أو صورها. وفي هذه الحالة يجب تصوير كل مستند يستعان به علي نفقة صاحب الشأن.
مادة 27 مكرراً: لصاحب الشأن عند الاقتضاء أن يستصدر أمرا علي عريضة من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة التي يقع في دائرتها العقار موضوع إجراءات الشهر بالترخيص للموظف المختص بدخول العقار لمعاينته والحصول علي البيانات والمعلومات اللازمة لإجراء الشهر وأن يستصحب من يعاونه في ذلك.
مادة 28: يقدم صاحب الشأن بعد التأشير علي الطلب بقبول إجراء الشهر مشروع المحرر المراد شهره للمأمورية المختصة ومعه الصورة المؤشر عليها من هذا الطلب ويعد بالمأمورية دفتر تدون فيه مشروعات المحررات علي حسب تواريخ وساعات تقديمها.
وتؤشر المأمورية علي مشروع المحرر بصلاحيته للشهر بعد التثبت من مطابقة البيانات الواردة فيه لبيانات الطلب الخاص به، فإذا لم يتقدم صاحب الشأن لتسلم مشروع المحرر في خلال ثلاثة أيام من تاريخ التأشير عليه أرسل إليه في محل إقامته المبين في الطلب بكتاب موصى عليه مصحوب بإخطار وصول.
مادة29: تقدم لمكتب الشهر المختص المحررات التي تم التأشير علي مشروعاتها بصلاحيتها للشهر بعد توثيقها أو بعد التصديق علي توقيعات ذوي الشأن فيها إن كانت عرفية.
مادة30: إذا كان شهر المحرر بطريق القيد وجب أن يقرن عند تقديمه لمكتب الشهر المختص بقائمة تشتمل علي البيانات الآتية.
أولا: اسم الدائن ولقبه وصناعته ومحل إقامته ومحل المختار في دائرة المحكمة فإن لم يختر له محلا صح إعلان الأوراق إليه في قلم كتاب المحكمة.
ثانيا: اسم المدين أو المالك الذي رتب الحق علي ملكه إذا كان غير المدين، ولقبه وصناعته ومحل إقامته.
ثالثا: تاريخ السند والجهة التي تم أمامها أو صدر منها.
رابعاً: مصدر الدين المضمون ومقداره كاملا وميعاد استحقاقه.
خامساً: بيان يتضمن تعيين العقار الذي رتب عليه الحق تعيينا دقيقاً.
سادساً: في حالة رهن الحيازة العقاري بيان خاص بالتكاليف وبالإيجار إلي الراهن إذا نص عليه في عقد الرهن.
مادة31: يعد بالمكتب دفتر للشهر تثبت فيه المحررات وقوائم القيد علي حسب الأحوال بأرقام متتابعة وفقا لتواريخ وساعات تقديمها.
مادة32: يحصل التأشير بما يفيد الشهر علي المحررات الواجب شهرا بطريق التسجيل وعلي قوائم القيد في حالة المحررات الواجب شهرها بطريق القيد ويتم التصوير والحفظ وغير ذلك من الإجراءات طبقا للائحة التنفيذية.
مادة33: إذا قدم للمأمورية أكثر من طلب في شأن عقار واحد يجب أن تبحث هذه الطلبات وفقا لأسبقية تدوينها في الدفتر المعد لذلك وأن تنقضي بين إعادة الطلب السابق مؤشرا عليه بالقبول وإعادة الطلب اللاحق مؤشرا عليه بذلك فترة معادلة للفترة التي تقع بين ميعاد تدوين كل منهما، وعلي ألا تجاوز هذه الفترة سبعة أيام.
وإذا قدم للمأمورية أكثر من مشروع محرر في شأن عقار واحد وجب أن تنقضي بين إعادة مشروع المحرر السابق مؤشراً عليه بصلاحيته للشهر وإعادة مشروع المحرر اللاحق مؤشراً عليه بذلك فترة معادلة للفترة التي تقع بين ميعاد تدوين كل منهما، علي ألا تجاوز هذه الفترة خمسة أيام.
وتحتسب الفترات المتقدم ذكرها عند إرسال نسخة الطلب أو مشروع المحرر مؤشرا عليها لصاحب الشأن بالبريد من تاريخ الإرسال.
مادة34: إذا لم يتيسر إتمام الإجراءات الخاصة بالطلب الأسبق بسبب نقص أو عيب في البيانات أو الأوراق أخطر صاحب الشأن بكتاب موصى عليه مصحوب بإخطار وصول لتلافي هذا النقص أو العيب، خلال أجل لا يجاوز خمسة عشر يوما فإذا لم يفعل رفع الأمر إلي أمين مكتب الشهر وللأمين أن يصدر قرارا مسببا بسقوط أسبقية هذا الطلب أو بوقف الإجراءات الخاصة بالطلبات التالية علي حسب الأحوال.
ويراعي في إبلاغ القرار الصادر بسقوط الأسبقية وفي إعادة الطلبات اللاحقة للطلب الذي تقرر سقوطه القواعد المقررة في المادة السابقة.
مادة 35: لمن أشر علي طلبه باستيفاء بيان لا يرى وجها له ولمن تقرر سقوط أسبقية طلبه بسبب ذلك أن يتقدم بالمحرر نفسه أو بالمحرر مصحوبا بالقائمة علي حسب الأحوال وذلك في خلال عشرة أيام من وقت إبلاغ القرار الاستيفاء أو السقوط إليه ويطلب إلي أمين المكتب إعطاء هذا المحرر أو القائمة رقما وقتيا بعد أداء الرسم وتوثيق المحرر أو التصديق علي التوقيعات فيه إن كان من المحررات العرفية وبعد إيداع كفالة قدرها نصف في المائة من قيمة الالتزام الذي يتضمنه المحرر علي ألا يزيد مقدار هذه الكفالة علي عشرة جنيهات ويجب أن تبين في الطلب الأسباب التي يستند إليها الطالب.
وفي هذه الحالة يجب علي أمين المكتب إعطاء المحرر أو القائمة رقما وقتيا في دفتر الشهر المشار إليه في المادة 21 ودفاتر الفهارس وأن يرفع الأمر إلي قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الابتدائية التي يقع المكتب في دائرتها.
ويصدر القاضي بعد سماع إيضاحات صاحب الشأن ومكتب الشهر العقاري قراراً مسبباً خلال أسبوع من رفع الأمر إليه بإبقاء الرقم الوقتي بصفة دائمة أو بإلغائه تبعا لتحقيق أو تخلف الشروط التي يتطلب القانون توافرها لشهر المحرر أو القائمة.
ويكون القرار الصادر في هذا الشأن نهائياً
مادة36: إذا صدر قرار القاضي بإبقاء الرقم الوقتي وجب التأشير بذلك في دفتر الشهر ودفاتر الفهارس واتخاذ باقي الإجراءات وعلي الأخص ما يتعلق منها بالتصوير.
وإذا صدر القرار بإلغاء الرقم الوقتي وجب التأشير بذلك في دفتر الشهر ودفاتر الفهارس وتصادر الكفالة المتقدم ذكرها بقوة القانون ويرد المحرر والقائمة لصاحب الشأن بعد التأشير عليها بمضمون القرار وتاريخه.
مادة36 مكرراً: كل ممن توصل أو شارك في شهر محرر بقصد سلب ملكية عقار مملوك للغير أو ترتيب حق عيني عليه يعاقب بالحبس وبغارمة لا تجاوز خمسمائة جنيه وذلك مع عدم الإخلال بأي عقوبة لا تجاوز خمسمائة جنيه وذلك مع عدم الإخلال بأي عقوبة أشد يقضي بها قانون أخر. ويعاقب علي المشروع في هذه الجريمة بما لا يجاوز نصف الحد الأقصى للعقوبة المقررة.
الباب الرابع
في التأشيرات الهامشية
مادة37: تقدم الطلبات الخاصة بالتأشير الهامشي لمكتب الشهر الذي تم فيه شهر المحرر المراد التأشير في هامشه.
ويجب أن يكون الطلب مشتملا علي اسم الطالب ولقبه وصناعته وصفته ومحل إقامته وعلي بيان نوع المحرر المتقدم ذكره وتاريخ ورقم شهره والسند الذي يبيح التأشير مع إيضاح تاريخه ونوعه ومضمونه والجهة التي صدر عنها وأسماء ذوى الشأن فيه. ويجب أن يكون مصحوبا بهذا السند وبسائر الأوراق المؤيدة له.
ولمكتب الشهر أن يحيل الطلب إلي مأمورية الشهر المختصة عند الاقتضاء وتتبع في التأشير الهامشي وحفظ المحررات التي يتم بمقتضاها الأحكام الواردة في اللائحة التنفيذية.
مادة38: إذا تبين أمين مكتب الشهر أن طلب التأشير الهامشي لم يستوف ما يلزم لإجرائه من البيانات أبلغ الطالب أوجه النقص بمقتضى كتاب موصى عليه مصحوب بإخطار وصول.
ويعين في هذا الكتاب أجل لتلاقي هذه الأوجه لا يجاوز شهرا فإذا انقضي الأجل دون استيفاء الطلب أشر عليه الأمين بالحفظ مع إبداء الأسباب وأبلغ الطالب ذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بإخطار وصول.
مادة39: لمن حفظ طلبه أن يطلب إلي أمين مكتب الشهر في خلال عشرة أيام من تاريخ إبلاغ قرار الحفظ إليه رفع الأمر إلي قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الابتدائية التي يقع مكتب الشهر بدائرتها.
ويصدر القاضي قراره علي النحو المبين بالمادة 35 تبعاً لتحقق أو تخلف الشروط التي يتطلب القانون توافرها لإجراء التأشير، ويكون قراره نهائياً.
مادة40: لا يجوز إجراء أي تأشير هامشي بمقتضى طلب لاحق من شأنه الإخلال يحق طلب التأشير إلا بعد انقضاء الميعاد المعين في المادة السابقة أو الفصل في تظلم الطالب علي الوجه المبين فيها.
الباب الخامس
في أحكام القيد
مادة41: لا يترتب علي إغفال بيان أو أكثر من البيانات المنصوص عليها في المادة الثلاثين بطلان القيد إلا إذا نتج عن ذلك ضرر للغير.
ولا يجوز أن يطلب البطلان إلا من وقع عليه الضرر بسبب إغفال البيانات أو بسبب عدم ضبطها وللمحكمة أن تبطل أثر القيد أو أن تنقص من أثره تبعا لطبيعة الضرر ومداه.
مادة42: يقتصر أثر القيد علي المبلغ المبين بالقائمة أو المبلغ المستحق أيهما أقل.
مادة43: يقسط القيد إذا لم يجدد في خلال عشر سنوات من تاريخ إجرائه، علي أن للدائن أن يجري قيدا جديداً إن أمكن ذلك قانونا تكون مرتبته من وقت إجرائه وكل تجديد لا يكون له أثر إلا لمدة عشر سنوات من التاريخ الذي أجرى فيه.
مادة44: تجديد القيد واجب حتى أثناء الإجراءات التي تتخذ لنزع ملكية العقار المثقل بالحق العيني ولكنه لا يكون واجبا إذا انقضي الحق أو ظهر العقار وبوجه خاص إذا بيع العقار قضاء وانقضي ميعاد زيادة العشر.
مادة45: لا يجوز محو القيد إلا بمقتضى حكم نهائي أو برضاء الدائن بتقرير رسمي منه ومع ذلك يكتفي في إجراء المحو في حالة رهن الحيازة العقاري وحقوق الامتياز العقارية بإقرار عرفي مصدق علي التوقيع فيه.
مادة46: إذا ألغي المحو عادت للقيد مرتبته الأصلية ومع ذلك لا يكون لإلغائه أثر رجعي بالنسبة إلي القيود والتسجيلات التي أجريت في الفترة ما بين المحو والإلغاء.
مادة47: تكون مرتبة حق الامتياز العقاري من وقت قيده ولو كان العقد الذي أنشأه مسجلا.
الباب السادس
في شهر حق الإرث
مادة 48: يقدم الطلب الخاص بشهر الإرث للمأمورية التي يقع العقار في دائرة اختصاصها ويجب أن يكون موقعا من الوارث طالب الشهر أو من يقوم مقامه أو من ذي شأن وأن يشتمل علي اسم المورث ولقبه واسم أبيه وجده لأبيه وديانته وجنسيته ومحل إقامته وتاريخ ومحل وفاته وأسماء ورثته وألقابهم وسنهم وجنسياتهم ومحال إقامتهم وأسماء آبائهم وأجدادهم لآبائهم والبيانات المتعلقة بالعقار والحقوق العينية المقررة عليه والبيانات الخاصة بالتكليف وبأصل ملكية المورث وذلك وفقا للبنود ثالثا وخامسا وسادسا وسابعاً من المادة 22.
مادة49: يجب أن يرفق بالطلب الأوراق الآتية.




مادة50: يراعي في شأن الطلب أحكام المواد 24و25و26و27 من هذا القانون.
مادة51: يقدم الطالب للمأمورية قائمة جرد العقارات ومعها صورة الطلب المؤشر عليها بقبول إجراء الشهر.
وتؤشر المأمورية علي قائمة الجرد وعلي السند المثبت لحق الإرث بما يفيد صلاحيتهما للشهر وذلك بعد التحقق من اشتمال هذه القائمة علي البيانات الموضحة بصورة الطلب المسلمة للطلب.
وبعد التوقيع علي قائمة الجرد من طالب الشهر أو من يقوم مقامه والتصديق علي توقيعه يقدم لمكتب الشهر المختص السند المثبت لحق الإرث مع القائمة لإجراء الشهر وفقا لما جاء بالمادتين 31، 32.
مادة52: تطبق أحكام المواد 33و34و35و36 كلما كان لذلك وجه.
المادة53: تطبق المواد 48 وما يليها علي حقوق الإرث التي تنشأ ابتداء من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون. أما حقوق الإرث السابقة علي هذا التاريخ فلا تطبق في شأنها المواد المذكورة إلا اختياراً.
مادة53 مكرر: يجب علي الموظفين المختصين، في أية جهة كانت تقديم البيانات والأوراق التي تطلبها جهات الشهر العقاري خلال عشرين يوما من تاريخ طلبها.
ويجوز لأمين مكتب الشهر في الحالات التي يتعين فيها الحصول علي بيانات لا تتصل بالملكية أو الحقوق العينية الأخرى، من جهة إدارية أو استطلاع رأيها قبل إجراء الشهر أن يأذن بالمضي في الإجراءات بعد فوات شهر من تاريخ وصول إخطار إلي تلك الجهة بذلك بكتاب موصى عليه بعلم الوصول، ويجوز مد هذا الأجل إذا قامت أسباب تبرر ذلك.
الباب السابع
أحكام وقتية
مادة54: لا يسرى هذا القانون علي المحررات التي ثبت تاريخها ثبوتا رسميا قبل أول يناير سنة 1924 ولا علي الأحكام التي صدرت قبل هذا التاريخ بل تظل هذه المحررات والأحكام خاضعة من حيث الآثار التي تترتب عليها لأحكام القانون التي كانت سارية عليها.
مادة55: استثناء من حكم المادة 23 تقبل للشهر المحررات التي تم توثيقها أو التصديق علي توقيعات المتعاقدين فيها أو التي صدرت في شأنها أحكام بصحة التعاقد أو التوقيع قبل العمل بأحكام هذا القانون وكانت تستند في إثبات أصل الملكية أو الحق العيني لمحررات عرفية تحمل تاريخا سابقة علي سنة 1924.
مادة 56: جميع المحررات التي تم شهرها في جهة من الجهات المختصة وفقا للقواعد السارية قبل العمل بأحكام هذا القانون تكون حجة علي الكافة من وقت العمل بهذه الأحكام.
مادة57: استثناء من أحكام الباب الثالث من هذا القانون يجوز أن تشهر بطريق الإيداع علي الوجه المبين باللائحة التنفيذية، المحررات التي تجيز القوانين الأخرى شهرها بهذا الطريق.
مادة58: علي أصحاب رهن الحيازة العقاري وحقوق الامتياز العقارية السابقة أن يقوموا بقيد حقوقهم في خلال عشر سنوات من تاريخ تسجيل العقود المرتبة لها أو في خلال سنة من تاريخ العمل بهذا القانون أي المدتين أطول فإذا لم يتم القيد في خلال المدة المتقدمة لا يكون الحق بعد انقضائها نافذا بالنسبة إلي الغير ويترتب علي إجراء القيد المذكور حفظ مرتبة الحق من تاريخ تسجيل العقد المرتب له.
ويكتفي في إجراء هذا القيد بصورة طبق الأصل من العقد تستخرج من دفاتر التسجيل وإذا لم يكن العقد مشتملا علي جميع البيانات المنصوص عليها في المادة 30 استكملها صاحب الشأن في قائمة القيد.
ويجب في جميع الأحوال التصديق علي توقيع صاحب الشأن في القائمة.
مادة59: في جميع النصوص المتعلقة بالشهر العقاري في القانون المدني وقانون المرافعات وقانون التجارة وغيرها من القوانين يستعاض عن عبارة " قلم كتاب المحكمة " أو " قلم الرهون" أو ما يماثلها بعبارة " مكتب الشهر".
ويستعاض في تلك النصوص كذلك بعبارة " أمين مكتب الشهر" عن عبارة " كاتب المحكمة " أو " كاتب الرهون" أو ما يماثلها.
مادة60: يلغي القانونان رقما 18 و 19 لسنة 1923، وكذلك يلغي كل نص يخالف أحكام هذا القانون.
مادة61: على وزيري العدل والمالية تنفيذ هذا القانون فيما يخصه ويعمل به من أول يناير التالي لتاريخ نشره بالجريدة الرسمية.
نأمر بأن يبصم هذا القانون بخاتم الدولة وأن ينشر في الجريدة الرسمية وينفذ كقانون من قوانين الدولة.
صدر بقصر رأس التين في 14 رمضان سنة 1365هـ (11 أغسطس سنة 1946م). 1) مراجعة المحررات المقدمة للشهر بعد التأشير علي مشروعاتها من المأموريات المختصة بالصلاحية للشهر. 2) إثبات المحررات في دفاتر 3) تصوير المحررات التي يطلب شهرها. 4) حفظ أصول المحررات التي تشهر وموافاة الجهات المختصة بصور منها. 5) إعداد فهارس للمحررات التي تشهر. 6) التأشيرات الهامشية وإرسال صور منها للمكتب الرئيسي. 7) إعطاء الشهادات العقارية. 8) إعطاء صور من المحررات التي تم شهرها ومرفقاتها. 9) الترخيص بالإطلاع (الكشف النظري). 1) المحررات التي سبق شهرها. 2) المحررات التي تتضمن تصرفا مضافا إلي ما بعد الموت تم قبل العمل بأحكام هذا القانون. 3) المحررات التي ثبت تاريخها قبل سنة 1924 من غير طريق وجود توقيع أو ختم الإنسان المتوفى. 4) المحررات التي تحمل تاريخا سابقا علي سنة 1924 إذا كان قد أخذ بها قبل العمل بأحكام هذا القانون في محررات تم شهرها أو نقل التكليف بمقتضاها لمن صدرت لصالحه. وذلك كله بشرط عدم تعارض هذه المحررات مع مستندات المالك الحقيقي. 1) الإشهاد الشرعي أو الحكم أو غير ذلك من المستندات المثبتة لحق الإرث. 2) ما يثبت صفة من يقوم مقام الطالب إن وجد. 3) كشوف رسمية عن عقارات المورث مستخرجة من دفاتر التكليف وضريبة العقارات المبنية. 4) سندات ملكية المورث للعقارات المذكورة علي أ، يراعي في شأنها حكم المادة 23. فإذا تعذر تقديمها فتتبع الأحكام الواردة في المادة 23 (مكررا) وإذا كان أصل ملكية المورث هو الميراث فيرفق بالطلب المستند المثبت لحق الإرث.

ود قانون الشهر العقارى قانون, تنظيم الشهر العقاري المصري
قانون رقم 114 لسنة 1946
بتنظيم الشهر العقاري
الباب الأول
في مكاتب الشهر العقاري
مادة1: ينشأ في المديريات والمحافظات مكاتب للشهر العقاري تتولى شهر المحررات التي تقضي القوانين بتسجيلها أو بقيدها.
مادة2: ملغاة.
مادة3: ملغاة.
مادة4: تلغي أقلام التسجيل الملحقة بالمحاكم الوطنية والمختلطة والشرعية وتحل محلها مكاتب الشهر العقاري. ويحال ما بهذه الأقلام وما بمصلحة المساحة من السجلات والفهارس وغير ذلك من الوثائق الخاصة بشهر المحررات إلي هذا المكاتب.
مادة5: يختص كل مكتب من مكاتب الشهر دون غيره بشهر المحررات المتعلقة بالعقارات التي تقع في دائرة اختصاصه.
وإذا كانت العقارات واقعة في دائرة اختصاص مكاتب متعددة وجب إجراء الشهر في كل مكتب منها. ويعد بكل مكتب فهرس للمحررات التي تم شهرها فيه وتحرر الشهادات العقارية التي تطلب وفقا للبيانات الواردة في هذا الفهرس.
ويبين في الشهادات قلم التسجيل الذي شهرت فيه المحررات متى كان شهرها سابقا علي العمل بأحكام هذا القانون.
مادة6: تقوم مكاتب الشهر بما يأتي:

الشهر والتأشير عليها بما يفيد شهرها.







كما تعتبر مكاتب الشهر جهة خبرة فيما يطلب إليها دراسته من الجهات القضائية وذلك بالنسبة إلي الحقوق العينية العقارية.
مادة 7: لا يجوز بأي حال من الأحوال أن تنقل من مكاتب الشهر أصول المحررات التي تم شهرها ولا الدفاتر أو الوثائق المتعلقة بالشهر.
مادة8: يصدر وزير العدل قرارا باللائحة التنفيذية لهذا القانون، وتنظم اللائحة دفاتر الشهر ودفاتر الفهارس، كما تبين التنظيم الداخلي لمكاتب الشهر العقاري والمأموريات التابعة لها وسير العمل فيها.
الباب الثاني
في المحررات الواجب شهرها
مادة9
جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل ويدخل في هذه التصرفات، الوقف والوصية.
وترتب علي عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة إلي غيرهم. ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن.
ويجوز لمن حصل مع آخرين علي حكم نهائي مثبت لحق من هذه الحقوق أن يطلب قصر التسجيل علي القدر الذي قضي له به، كما يجوز له أن يطلب قصر التسجيل علي العقارات المقضي له بها في قسم أو ناحية معينة.
ويجوز لمن حصل علي حكم نهائي لصالحه أن يطلب قصر التسجيل علي القدر المضي له به في قسم أو ناحية معينة. ولا تسرى الفقرتان السابقتان إذا كان التصرف المقضي به من عقود المقايضة.
مادة10
جميع التصرفات والأحكام النهائية المقررة لحق من الحقوق العينية العقارية الأصلية يجب كذلك تسجيلها ويترتب علي عدم التسجيل أن هذه الحقوق لا تكون حجة علي الغير. ويسرى هذا الحكم علي القسمة ولو كان محلها أموالا موروثة.
ويجوز للشريك الذي حصل علي حكم نهائي بالقسمة أو بصحة التعاقد علي القسمة أن يطلب قصر التسجيل علي حصته ما لم يترتب علي هذا الشهر إنهاء حالة الشيوع، كما يجوز له أن يطلب قصر التسجيل علي نصيبه في قسم أو ناحية معينة وعلي المكتب الذي تم فيه التسجيل أن يخطر مكاتب الشهر التي تقع بدائرتها باقي العقارات موضوع القسمة للتأشير بذلك.
مادة11
يجب تسجيل الإيجارات والسندات التي ترد علي منفعة العقار إذا زادت مدتها علي تسع سنوات والمخالصات والحوالات بأكثر من أجرة ثلاث سنوات مقدما، وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك.
ويترتب علي عدم تسجيلها أنها لا تكون نافذة في حق الغير فيما زاد علي مدة تسع سنوات بالنسبة إلي الإجارات والسندات وفيما زاد علي أجرة ثلاث سنوات بالنسبة غلي المخالصات والحوالة.
مادة12
جميع التصرفات المنشأة لحق من الحقوق العينية العقارية التبعية أو المقررة لها وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق القيد ويترتب علي عدم القيد أن هذه الحقوق لا تكون حجة علي الغير.
ويجوز أن يقصر شهر حق الإرث علي جزء من عقارات التركة وفي هذه الحالة يعتبر هذا الجزء وحدة يبني علي أساسها تصرفات الورثة.
مادة14
يجب التأشير بالمحررات المثبتة لدين من الديون العادية علي المورث في تسجيل الشهادات أو الأحكام أو السندات وقوائم الجرد المتعلقة بها.
ويحتج بهذا التأشير من تاريخ حصوله ومع ذلك إذا تم التأشير في خلال سنة من تاريخ التسجيل المشار إليه فللدائن أن يحتج بحقه علي كل من تلقي من الوارث حقا عينيا عقاريا وقام بشهره قبل هذا التأشير.
مادة15
يجب التأشير في هامش سجل المحررات واجبة الشهر بما يقدم ضدها من الدعاوى التي يكون الغرض منها الطعن في التصرف الذي يتضمنه المحرر وجودا أو صحة أو نفاذا كدعاوى البطلان أو الفسخ أو الإلغاء أو الرجوع، فإذا كان المحرر الأصلي لم يشهر تسجيل تلك الدعاوى.
ويجب كذلك تسجيل دعاوى استحقاق أي حق من الحقوق العينية العقارية أو التأشير بها حسب الأحوال كما يجب تسجيل دعاوى صحة التعاقد علي حقوق عينية عقارية. وتحصل التأشيرات والتسجيلات المشار إليها بعد إعلان صحيفة الدعوى وقيدها بجدول المحكمة.
مادة16
يؤشر بمنطوق الحكم النهائي في الدعاوى المبينة بالمادة السابقة في ذيل التأشير بالدعوى أو في هامش تسجيلها. ويتم التأشير بالنسبة للأحكام الواجب تسجيلها عقب تسجيل هذه الأحكام.
مادة17
يترتب علي تسجيل الدعاوى المذكورة بالمادة 15 أو التأشير بها أن حق المدعي إذا ما تقرر بحكم مؤشر به طبقا للقانون يكون حجة علي من ترتبت لهم حقوق عينية ابتداء من تاريخ تسجيل الدعاوى أو التأشير بها.
ولا يكون هذا الحق حجة علي الغير الذي كسب حقه بحسن نية قبل التأشير أو التسجيل المنصوص عليهما في الفقرة السابقة. ولا يسرى حكم الفقرة الأولى من هذه المادة علي الأحكام التي يتم التأشير بها بعد مضي خمس سنوات من تاريخ صيرورتها نهائية أو من تاريخ العمل بهذا القانون أيهما أطول.
مادة18
لكل ذي شأن أن يطلب إلي قاضي الأمور المستعجلة محو التأشير المشار إليه في المادة الرابعة عشرة فيأمر به القاضي إذا كان سند الدين مطعونا فيه طعنا جدياً. كذلك للطرف ذي الشأن أن يطلب إلي القاضي محو التأشير أو التسجيل المشار إليه في المادة الخامسة عشرة فيأمر به القاضي إذا تبين له أن الدعوى التي تأشر بها أو التي سجلت لم ترفع إلا لغرض كيدي محض.
مادة19
لا يصح التمسك قبل الغير بتحويل حق مضمون بقيد أو برهنه ولا التمسك بالحق الناشئ من حلول شخص محل الدائن في هذا الحق بحكم القانون أو بالإنفاق ولا التمسك كذلك بمحو القيد أو بالتنازل عن مرتبة القيد إلا إذا حصل التأشير بذلك في هامش القيد الأصلي.
مادة 19مكرر
يقيد الحق في التعويض عن أكل النهر - في تطبيق أحكام هذا القانون في حكم الحقوق العينية العقارية.
الباب الثالث
في إجراءات الشهر علي وجه العموم
مادة20
تتم إجراءات الشهر في جميع الأحوال بناء علي طلب ذوي الشأن أو من يقوم مقامهم.
مادة21
(مستبدلة بالقانون رقم 223 لسنة 1996 )
" تقدم طلبات الشهر للمأمورية التى يقع العقار فى دائرة اختصاصها على النموذج الذى يصرف بغير مقابل ويصدر به قرار من وزير العدل ، ويجوز تقديم الطلبات على غير هذا النموذج على أن تتضمن البيانات الواردة فى القرار المشار إليه "
مادة22: يجب أن تشتمل الطلبات المنصوص عليها في المادة السابقة علي ما يأتي وذلك فضلا عما يتطلبه القانون في أحوال خاصة.
أولا: البيانات الدالة علي شخصية كل طرف وعلي الأخص أسمه ولقبه وسنه وجنسيته ومحل إقامته واسم أبيه وجده لأبيه.
ثانيا: بيان صفات من يقومون مقام غيرهم ومدي سلطاتهم.
ثالثا: البيانات اللازمة والمقيدة في تعيين العقار وعلي الأخص بيان موقعه ومساحته وحدوده فإن كان من الأراضي الزراعية وجب ذكر اسم الناحية والحوض ورقم القطعة وإن كان من أراضي البناء أو من العقارات المبنية فيها وجب ذكر اسم القسم والشارع والحارة والرقم إن وجد.
رابعاً: موضوع المحرر المراد شهره وبيان المقابل أو مقدار الدين إن وجد.
خامسا: البيانات الخاصة بالتكاليف إذا كان موضوع المحرر يقضي تغييرا في دفاتر التكليف.
سادسا: البيانات الخاصة بأصل حق الملكية أو الحق العيني محل التصرف وذلك في العقود والإشهادات، وكذلك أحكام صحة التعاقد والقسمة وتثبيت الملكية إذا بنيت علي الإقرار بأصل الحق أو التسليم للمدعي بطلباته، وأحكام توثيق الصلح بين الخصوم وإثبات ما اتفقوا عليه في محضر الجلسة وأوامر الاختصاص.
ويجب أن تشتمل هذه البيانات علي اسم المالك أو صاحب الحق العيني السابق وسبب انتقال الملكية أو الحق العيني ورقم وتاريخ شهر سند الملكية أو الحق العيني أن كان مشهراً.
سابعاً: بيان الحقوق العينية المقررة علي العقار المتصرف فيه وعلي الأخص أرتفاقات الري والصرف، ويجب أن يقرن الطلب بالأوراق المؤيدة للبيانات المذكورة في الفقرات ثانيا، وخامسا، وسادسا.
مادة23: لا يقبل من المحررات فيما يتعلق بإثبات أصل الملكية أو الحق العيني وفقا لأحكام المادة السابقة إلا:




مادة 23 مكرراً: إذا كان أصل الملكية أو الحق العيني محل طلب الشهر لا يستند إلي أحد المحررات المنصوص عليها في المادة السابقة وطلب صاحب الشأن إسناده إلي وضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية فعلي المأمورية تحقيق وضع اليد للتثبت من مدي توافر شروطه وفقا لأحكام القانون المدني ثم تحيل الطلب إلي مكتب الشهر مشفوعا برأيها.
وتتولى لجنة تشكل بمكتب الشهر برئاسة أمين المكتب وعضوية أقدم اثنين من الأمناء المساعدين والأعضاء الفنيين النظر في الطلب والاعتراضات المقدمة بشأنه وتصدر قرارها مسببا بقبول الطلب أو رفضه.
وتبين اللائحة التنفيذية الإجراءات التي تتبع في تحقيق وضع اليد والمستندات الواجب تقديمها وطرق النشر والإعلان وكيفية الاعتراض أمام اللجنة.
ويستحق علي الطلب رسم نسبي قدره (1%) من قيمة العقار أو الحق العيني موضوع الطلب فضلا عن مصروفات النشر والانتقال.
ولا تسرى أحكام الفقرات السابقة علي العقارات المنصوص عليها في المادة 970 من القانون المدني ولا الأراضي الفضاء، كما لا تخل أحكام هذه المادة بحق ذوي الشأن في الالتجاء إلي القضاء العادي للمنازعة في موضوع الطلب.
مادة24: يؤدي رسم قدره مائتا قرش عند تقديم الطلب.
ويعتبر الطلب كأن لم يكن إذا لم يتم شهر المحرر خلال سنة من تاريخ قيد الطلب وتمتد هذه المدة سنة ثانية إذا قدم الطالب قبل انتهاء السنة الأولى بأسبوعين طلب بالامتداد وأدي عنه الرسم المطلوب.
مادة25: تدون الطلبات علي حسب تواريخ وساعات تقديمها بدفتر بعد لذلك بالمأمورية.
مادة26: تعيد المأمورية للطالب نسخة من الطلب مؤشرا عليها برأيه في قبول إجراء الشهر أو ببيان ما يجب أن يستوفى فيه فإذا لم يتقدم الطالب لتسلم هذه النسخة خلال ثلاثة أيام من تاريخ التأشير عليها أرسلت إليه في محل إقامته المبين في الطلب بكتاب موصى عليه مصحوب بإخطار وصول.
مادة 27: للمأمورية من تلقاء نفسها أو بناء علي طلب صاحب الشأن أن تستوفى البيانات فيما يتعلق بوصف وأصل الملكية أو الحق العيني مما يكون قد قدم من طلبات أو مستندات متى كان لديها أصولها أو صورها. وفي هذه الحالة يجب تصوير كل مستند يستعان به علي نفقة صاحب الشأن.
مادة 27 مكرراً: لصاحب الشأن عند الاقتضاء أن يستصدر أمرا علي عريضة من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة التي يقع في دائرتها العقار موضوع إجراءات الشهر بالترخيص للموظف المختص بدخول العقار لمعاينته والحصول علي البيانات والمعلومات اللازمة لإجراء الشهر وأن يستصحب من يعاونه في ذلك.
مادة 28: يقدم صاحب الشأن بعد التأشير علي الطلب بقبول إجراء الشهر مشروع المحرر المراد شهره للمأمورية المختصة ومعه الصورة المؤشر عليها من هذا الطلب ويعد بالمأمورية دفتر تدون فيه مشروعات المحررات علي حسب تواريخ وساعات تقديمها.
وتؤشر المأمورية علي مشروع المحرر بصلاحيته للشهر بعد التثبت من مطابقة على باب «مصلحة الشهر العقارى والتوثيق» بمكاتبها الممتدة بطول مصر وعرضها يقف كل يوم آلاف المواطنين على أقل تقدير، سعيا وراء قضاء مصالح حيوية شتى؛ من توثيق توكيلات البيع والشراء والتقاضى وغيرها، إلى تسجيل وحماية ملكياتهم العقارية من أراض ومبان.

وفى حين تتحدث وزارة العدل التابع لها المصلحة عن «إنجازات»، يؤكد المواطنون أنهم يجابهون بأشكال وألوان من «الروتين وبطء الإجراءات وتعقيداتها فضلا عن الإهمال وفساد الزمم»، وهى المنظومة التى تجعل البعض يخرج وهو «يلعن اليوم إللى جه فيه هنا» على حد قول أحدهم.

وربما كان الوجه الآخر لمعاناة المواطنين على أبواب المصلحة، هو معاناة الموظفين الموجودين بداخلها، الذين تحركوا فى الآونة الأخيرة مطالبين بتطوير أوضاعهم وأوضاع «مصلحتهم» بعد أن تردت، كما يقولون، الأحوال بما يفوق قدرتهم على الاحتمال.

وما بين معاناة المواطنين ومعاناة الموظفين، يطرح العاملون فى المصلحة وقياداتهم مشروع قانون إنشاء «هيئة الملكية العقارية والتوثيق»، باعتباره الحل الأمثل، الذى يخدم الصالح العام ومعه مصالح المواطنين والعاملين.

وإذا كان هناك اختلاف حول بعض بنود هذا المشروع، لاسيما فيما يتعلق بالطبيعة القضائية لهذه الهيئة، إلا أنه لا يكاد يختلف أحد من المتخصصين والعالمين ببواطن الأمور على الضرورة الملحة لتطوير مصلحة الشهر العقارى والتوثيق.

الموظفون: محبطون وممكن (نضيع)البلد
وسط كومة كبيرة من الوثائق الملقاه أمامه وإلى جانبه، وعشرات البشر الملتفين حوله والواقفين بجواره فى انتظار قضاء مصلحة لهم، جلس الباحث القانونى الشاب الذى لم يتعد الثلاثين من العمر «محمد فايز» فى «مكتب توثيق الجيزة» التابع لـ«مصلحة الشهر العقارى والتوثيق».

كان محمد الحاصل على درجة الماجستير فى القانون، يقوم بعمله قدر الإمكان محاولا التغلب على كل الأشياء المحبطة التى دفعته للمشاركة قبلها بأيام فى إضراب عن العمل للمطالبة بتطوير أوضاع المصلحة وتحويلها إلى هيئة قضائية باسم «هيئة الملكية العقارية والتوثيق».



لو مش مُهمين ماكناش حلفنا اليمين
محمد هنا ليس الاسم الحقيقى لهذا الباحث الشاب الذى طلب عدم ذكر اسمه خوفا من «التنكيل» به؛ خاصة أنه واحد من الدفعات التى تم تعيينها حديثا نسبيا والمكونة فى معظمها من الشباب الحاصل على الماجستير أو الدكتوراه فى القانون، والتى تعتبر بمثابة «الدينامو» وراء التحركات الأخيرة المطالبة بتطوير أوضاع المصلحة.

قبل أن يتحدث محمد عن المشكلات والأسباب التى كانت وراء الاحتجاجات التى قام بها مع زملائه فى الفترة الأخيرة، أراد أن يؤكد أولا على الطبيعة المهمة لعمل المصلحة، مشيرا إلى أنها تختص ببحث وتسجيل الأراضى والمنشآت المبنية عليها، فضلا عن توثيق التوكيلات العامة والخاصة كما فى توكيلات البيع والشراء أو توكيلات القضايا للمحامين، وإقرارات الصلح بين الأفراد، وغيرها».

«إحنا عندنا حاجات اللى يشتغل فيها وهوه مش أمين ممكن يودى ناس فى داهية ويضيع البلد» هكذا استطرد محمد مشيرا أيضا إلى ما يقوم به الأعضاء القانونيون بالمصلحة قبل تسلمهم مهام عملهم من «حلف اليمين» أمام وزير العدل قائلين «أقسم بالله العظيم أن أؤدى أعمال وظيفتى بالشرف والأمانة وأن أحترم الدستور والقانون»، تماما مثلما يفعل أعضاء الهيئات القضائية.




كل ما تشتغل أكتر.. تعمل أخطاء أكتر
لكن على الرغم من هذه الأهمية التى تحظى بها مصلحة الشهر العقارى والدور الحيوى الذى تقوم به، يغرق محمد وبقية زملائه من الأعضاء القانونيين بالشهر العقارى البالغ عددهم نحو 2700 عضو، وإلى جانبهم وإن بأشكال ودرجات مختلفة الإداريين والكتبة والعمال الذين يشكلون مع القانونيين إجمالى 10 آلاف موظف فى مصلحة، يغرقون فى عديد من المشكلات التى يرى محمد أنها «تعوقهم عن أداء عملهم، وتجعل اليأس عنوانا لحياتهم».

يقول محمد وهو يجاهد لكى يكون صوته واضحا بين ضجيج ونداءات الموظفين على المواطنين: «المفروض إن أنا باشتغل هنا باحث قانونى، وتجينى التوكيلات أدور على أصلها، ومين بيوكل مين.

والواحد لو لقى وقت يعمل فيه الحاجات ديه يبقى مفيش توكيل هيعدى من تحت إيده مزور» «لكن لأن مفيش عدد كافى (15 قانونى فقط) ولا أجهزة كمبيوتر، بيقتصر شغلى على إنى كاتب».

يصل عدد التوكيلات التى يحررهها محمد يوميا إلى 70 توكيلا فى اليوم وهو المعدل الذى يقول إنه من أعلى المعدلات على مستوى الجمهورية. «المشكلة إنك كل ما تشتغل أكتر كل ما تعمل أخطاء أكتر، وده بيحصل يوميا تقريبا، وساعات مثلا ممكن تنسى تمضى المواطن على التوكيل أو تنسى تكتب عنوانه مثلا». ويضيف موضحا: «عشان أشتغل صح لازم أشتغل براحتى».

حتى فترة الراحة التى كان مقررا لها نصف الساعة، من الواحدة والنصف وحتى الثانية بعد الظهر، «لغوها، على أساس إن انت مش بنى آدم». هنا رفع أحد زملاء محمد رأسه قليلا من على التوكيلات التى كان منهمكا فى كتابتها، وقال بلهجة ذات مغزى لفتت أنظار بقية الموجودين «وياريت على الاستراحة بس» ثم عاد وانكب على عمله، يؤديه بطريقة آلية معتادة.




لا إجازات ولا رواتب
لا يتجاوز الراتب الأساسى الذى يحصل عليه محمد عن عمله فى الفترة من التاسعة صباحا وحتى الثانية بعد الظهر أكثر من 305 جنيهات، ولا يصبح أمامه بالتالى بديلا عن أن يعمل الوقت الإضافى من الثانية وحتى الخامسة مساء، وذلك نظير 400 جنيه إضافية، ليقترب إجمالى راتبه الشهرى من 800 جنيه. لكن حتى يحصل على الـ800 جنيه ينبغى أن يواظب على عمله طوال الأسبوع بما فى ذلك أيام الجمعة التى يعمل فيها مكتب توثيق الجيزة أيضا، وينبغى ألا تزيد مدة غيابه على 3 أيام فى الشهر.

ينظر الباحث القانونى الشاب إلى هذا الراتب الشهرى الذى يصفه بـ«الهزيل» ويتعجب من الفارق الكبير بينه وبين العائد الذى يدره هو شخصيا على المصلحة ووزارة العدل من حصيلة التوكيلات التى يوثقها والتى تصل قيمتها يوميا إلى نحو 2000 جنيه، هذا فضلا عن العائد الذى يدره «المكتب» ككل والذى يصل إلى نحو 40 ــ 50 ألف جنيه يوميا.

مؤخرا، وبالتزامن مع محاولات أعضاء حملة «عايز حقى» تحرير توكيلات فى الشهر العقارى للدكتور محمد البرادعى تخوله الحق فى تشكيل لجنة لتغيير دستور مصر، أقرت وزارة العدل حوافز إضافية تتراوح بين 220 و350% من الأجر الأساسى. إلا أن ذلك كما يقول محمد لم يغير من أوضاعهم المادية كثيرا خاصة أن هذه الحوافز مشروطة بإنجاز عدد توكيلات معين يوميا.

وتبقى مشكلة ضعف رواتب الأعضاء القانونيين وغيرهم من العاملين بمصلحة الشهر العقارى والتوثيق، تتعدى كونها مجرد مشكلة خاصة بهذه الفئة فقط لتصبح مشكلة تتعلق بمدى كفاءة ونزاهة الجهاز الذى يعملون فيه ككل.

«إذ يلجأ بعض الموظفين من أصحاب النفوس الضعيفة ولاسيما أولئك القدامى المكبلين بمسئوليات وأطفال إلى تقاضى رشاوى، بدليل أن بعض العاملين فى مكاتب المصلحة «عندهم عمارات وعربيات بما لا يتناسب مع دخلهم».




مكتب التوثيق على كف عفريت
مقار مصلحة الشهر العقارى والتوثيق غير المجهزة والمعدة لهذا الغرض والتى تتميز غالبا بالفوضى والزحام الشديد، هى واحدة من بين الأشياء التى تضاف إلى أسباب غضب الأعضاء القانونيين بالمصلحة، وشعورهم بمزيد من «ضياع هيبتهم وهيبة المهنة».

«مكتب توثيق الجيزة» مثلا هو فى الأصل، كما يقول محمد، عبارة عن 4 شقق سكنية مؤجرة فى عمارة قديمة بالقرب من ميدان الجيزة، و«صاحب العمارة واخد حكم بالطرد ومش عارف ينفذ لأن مفيش مكان تانى المكتب يروح فيه». «لو مواطن جاى يعمل أى حاجة هنا بيدوخ».

هنا يشير محمد إلى أن نسبة من الرسوم التى تحصلها المصلحة ووزارة العدل من المواطنين مقابل تحرير وتوثيق «التوكيلات» (تصل إلى خمسة جنيهات) تذهب إلى «إنشاء وتجديد المحاكم». و«يبقى انت اخدت فلوس من الشهر العقارى، وبنيت بيها محكمة، وما إدتناش حتى مكتب نشتغل فيه».

لهذه الأسباب السابقة وجد «اليأس» طريقه إلى «محمد» ولم تتعد مدة عمله بالمصلحة عامين. ولهذه الأسباب أيضا شارك مع زملائه فى التحركات الاحتجاجية الأخيرة والتى يملؤه التفاؤل فى قدرتها على تحقيق مطلبهم بـ«تطوير أوضاع المصلحة وتحويلها إلى هيئة مستقلة للملكية العقارية والتوثيق».




المواطنون: غارقون فى الروتين والبطء
مواطن: طلبوا منى شراء نموذج توكيل من البقال وفى نهاية الطابور قال لى الموظف «تقدير الرسوم فى الشقة التانية»

بعد أن تجاوز «عم عبدالعال» اليافطة الخشبية القديمة الموضوعة رأسا على عقب على يسار المدخل المؤدى إلى «مكتب توثيق الجيزة النموذجى»، و«أخذ حذره من السلم» المتهالك حسبما تشير ورقة صغيرة مُعلقة على الحائط، وجد نفسه أخيرا هناك.

وبعد أكثر من ساعة ونصف الساعة من الإجراءات كان الرجل الستينى القادم لتوثيق توكيل لبيع سيارته ما يزال واقفا على باب المكتب التابع لمصلحة الشهر العقارى والتوثيق والواقع بالقرب من ميدان الجيزة فى عمارة قديمة بشارع همدان المتفرع من شارع مراد.

خلال هذه المدة التى بدت طويلة جدا بالنسبة له، تنقل عم عبدالعال بين 6 موظفين وأكثر من شباك، واحتفظ فى ذاكرته بكثير من المفارقات المضحكة والمثيرة للغضب، وفوق ذلك لم يكن قد تسلم التوكيل بعد.

فى البداية طلبوا منه مثلا «شراء نموذج توكيل من عند البقال»، ووقف فى طابور طويل أمام غرفة مكتوب عليها «تقدير الرسوم»، وبعد أن جاء عليه الدور أخبره الموظف بأن «تقدير الرسوم مش هنا ده فى الشقة التانية».

لذلك يقول عبدالعال: «المكتب هنا نموذج للسوء، وحاله من حال البلد كلها». «المفروض الإجراءات دى يتم ضغطها، ونتعامل مع موظف واحد فقط، بدل ما يشحطاطونا كده».




فى مكتب التوثيق.. أد إيه إحنا متقدمين؟!
معاناة عم عبدالعال ليست الوحيدة فيما يبدو فى هذا «المكتب»، الذى يخدم مناطق بولاق وفيصل والجيزة والهرم والمنيب وساقية مكى، والمكدس بمواطنين قادمين لأداء مصالح تتراوح بين توثيق توكيلات البيع والشراء والتقاضى، وإقرارات الصلح بين الأفراد، وغيرها.

بجوار «عبدالعال» كان يقف أيضا «عاطف الشربينى»، المدير الإدارى بإحدى الشركات الخاصة، فى انتظار الحصول على توكيل مماثل.

لم تكن تلك هى المرة الأولى التى يصطدم فيها الشربينى بما سماه «الروتين العقيم» للشهر العقارى، فقد سبقتها مرتان. وها هو الآن بعد أكثر من ساعة من قدومه لا يزال ينتظر «أن يوقع فى الدفتر ليحصل على التوكيل».

هنا دار حديث عابر بين الشربينى وعبدالعال وأحد المنتظرين حول «الرشاوى»، التى يتقاضها البعض داخل المكتب، والتى قال أحدهم: «إنها تبدأ من 20 جنيها وعلى حسب الفيزيتا»، مشيرا إلى أنها أحد الأبواب السحرية التى تُتيح إنهاء الإجراءات بسرعة نسبية.

بعدها قال الشربينى وهو ساند على جدار المدخل «الخدمات مقياس للحضارة والتقدم فى أى بلد، ولما تبص على المنظر فى المكتب، وإزاى الشغل ماشى، تعرف أد إيه فعلا إحنا متقدمين».
عقب زيارة عم عبدالعال والشربينى لمكتب توثيق الجيزة بدأت أخيرا عملية إحلال وتجديد لسلالم المكتب بعد سنين من الإهمال وأعداد كبيرة من الإصابات. لكن معاناة المواطنين من الروتين وطول الإجراءات، كانت ما تزال كما هى.




وفى «مأمورية» الهرم.. «الحال من بعضه»
تتكون مصلحة الشهر العقارى والتوثيق، كما يشير اسمها، من قسمين أولهما هو «مكاتب التوثيق» كما هو الحال مع مكتب توثيق الجيزة، وثانيهما هو «مأموريات الشهر العقارى» التى تختص ببحث وتسجيل ملكية الأراضى والمنشآت المبنية عليها.

فى «مأمورية شهر عقارى الأهرام» الواقعة بشارع عكاشة بالدقى، والمختصة بمناطق الدقى والعجوزة وهضبة الأهرام، لم يختلف الحال كثيرا عما كان عليه فى مكتب توثيق الجيزة «النموذجى» أيضا.
سيد نبيل المحامى هو أحد هؤلاء الذين يتوافدون يوميا على «المأمورية» ويعرفون الكثير بالتالى عن «سير العمل» بها. فبحكم المهنة ومدة تعامله الطويلة التى تزيد على 11 عاما مع هذه «المأمورية»، يحكى سيد بثقة عن «تعقيدات وروتين وأشياء كثيرة لا منطق لها».

يقول سيد: «يمر الطلب فى مأمورية الشهر العقارى بما لايقل عن خمس مراحل، كل مرحلة منها يقوم بها موظف مختلف يبدأ البحث من البداية. والبحث هنا يخضع لتعقيدات عقيمة ويتم بعيدا عن أجهزة الكمبيوتر والتقنيات الحديثة».




كيف تسجل شقة غيرك؟
«الروتين» فى مصلحة الشهر العقارى مستشرى فيما يبدو، وأحد أسباب ذلك، كما يوضح أحد الأعضاء القانونيين بـ«مأمورية الأهرام»: أن هناك «طلبات» يتوزع أمر بحثها ما بين مصلحة الشهر العقارى وهيئة المساحة التابعة لوزارة الرى، و»الضرائب العقارية» التابعة لوزارة المالية.
من هذه «الطلبات»، كما يوضح سيد نبيل المحامى، طلب معرفة وتسجيل حصة شقة سكنية فى الأرض. «مثل هذه الطلبات تستغرق منى أسبوع من الجرى وراها، ومن غير متابعة ممكن الأسبوع ده يوصل لـ3 شهور».

ولا تتوقف غرائب الشهر العقارى، كما يؤكد سيد عند هذا الحد. إذ يمكن لأى شخص مثلا أن يتقدم بطلب لتسجيل «شقة سكنية» غير مملوكة له، وإذا ما قام بذلك بالفعل فإنه لا يمكن لصاحب الشقة الحقيقى أن يُسجل ملكيته لها إلا بعد أن يتم بحث الطلب الأول الذى قد يستغرق فى العادة عامين.

«البعض يلجأ لذلك من أجل مساومة أصحاب الحق». وثمة حيل أخطر، كما يضيف سيد، يلجأ إليها «رجال أعمل وذوى نفوذ» للاستيلاء على ما هو أكبر من مجرد شقة، مستغلين ضعف الشهر العقارى، وتوزع المهام التى يقوم بها على أكثر من جهة.




كان هناك ما هو أسوأ
وبالرغم مما يحكيه المواطنون سابقا من حكايات وتجارب غير سارة مع الشهر العقارى، تؤكد وزارة العدل التابع لها مصلحة الشهر العقارى والتوثيق أن ثمة تطورا ما قد حدث.

قبل نحو شهرين، ومع بداية التحركات المطالبة بتطوير أوضاع المصلحة والعاملين فيها، أصدرت الوزارة بيانا بعنوان «بعض إنجازات وزارة العدل فى قطاع الشهر العقارى» عرضت فيه ما قالت إنه «تقرير البنك الدولى عن ممارسة الأعمال فى 181 دولة لعامى 2008 و2009».

فى هذا البيان قالت الوزارة إن تقرير البنك الدولى أكد أن مصر من أكثر الدول، التى استطاعت تسهيل عمليات التسجيل مما رفع مرتبتها بين الدول، وبعد أن كانت بعيدة عن المقارنة فى عام 2006 أصبحت مرتبتها بين الدول التى شملها تقرير 2008 المرتبة 104، ثم تطورت مرتبتها فى تقرير 2009 فأصبحت فى المرتبة 85.

وعزت الوزارة ذلك إلى اختصار عدد إجراءات التسجيل العقارى، والتى «أصبحت 7 إجراءات فى المتوسط، وتخفيض عدد الأيام التى يستغرقها التسجيل فبعد أن كانت 193 يوما فى المتوسط عام 2006 أصبحت 72 يوما فقط عام 2008».

وأشار البيان إلى أن الوزارة أنشأت 46 فرعا للتوثيق بالأماكن النائية فى 19 محافظة، بالإضافة إلى تجهيز 15 فرعا جديدا للتوثيق للافتتاح خلال شهرى نوفمبر وديسمبر (الماضيين)، فضلا عن إنشاء مقر للشهر العقارى والتوثيق فى أى مجمع جديد للمحاكم يتم تشييده.

لكن كل هذه «الإنجازات» تبدو بلا قيمة سواء بالنسبة لـ»عم عبدالعال»، أو «عاطف الشربينى» المدير الإدارى أو «سيد نبيل» المحامى، طالما أنهم لا يزالون يعانون فى تعاملاتهم المتقطعة أو اليومية مع المصلحة.



«هيئة عقارية مستقلة» هل تكون حلًا؟
فى مبنى نقابة الصحفيين بوسط البلد، جلس الباحث القانونى الشاب بمصلحة الشهر العقارى «ياسر عرفة»، عضو اللجنة المُكلفة رسميا من نحو 8 آلاف شخص من العاملين بالمصلحة بالتفاوض بشأن مشروع القانون المقدم منهم بتحويلها إلى «هيئة قضائية مستقلة للملكية العقارية»، يتحدث عن «شرعية مطالبهم وأهميتها للمواطنين والصالح العام».

قال عرفة الذى ينتظر الحصول على الدكتوراه فى القانون، محاولا تلخيص قضيته: «نظرا للدور الخطير، الذى تلعبه المصلحة فى سير العدالة والحفاظ على الملكيات العقارية والمنقولة لأفراد المجتمع، سواء كانت ملكيات عامة أو خاصة، فإنه لا يمكن إلا أن تكون هيئة قضائية ذات سيادة قوية تتمتع بكل الحصانات والميزات، التى تمكنها من مباشرة عملها والتخلى عن النظم الروتينية».

وأضاف موضحا: «حين يُعرض علينا نزاع حول ملكية بين طرفين متضاربى المصالح، فإننا نبحثه من الناحيتين القانونية والواقعية، وفى بعض الحالات لابد أن ننزل إلى الواقع ونقابل شهودا من الطرفين، وفى النهاية ننتهى إلى قرار يفصل فى القضية، ويكون بمثابة حكم قضائى». وهذا القرار أو الحُكم «لازم تحميه وما ينفعش يطلع من موظف إدارى بيرتعش».

بجوار عرفه كان يجلس عدد من زملائه، طلبوا عدم الإشارة إلى أسمائهم، أخذوا يستعيدون عديدا من الحوادث، التى تعرضوا فيها لضغوط من أشخاص، منها مثلا عندما وضع عمدة إحدى القرى مسدسا فى رأس أحدهم قائلا له «اكتب وإلا هفرغ المسدس فى دماغك».

لكن مثل هذه الضغوط ربما تهون بجانب الضغوط التى تمارس عليهم، كما يقول أحدهم «من جانب وزارة العدل التابع لها مصلحة الشهر العقارى، والأوامر التى تأتى بالتليفون من هناك: فلان خلصوا له الطلب بتاعه، والطلب بتاع المستشار أو رجل الأعمال فلان تسجلوه دلوقت».

«هذه الحوادث ليست مجرد حوادث فردية عارضة» كما يشير أحد زملاء عرفة، الذى يقول «وزارة العدل درجت منذ إنشاء الشهر العقارى عام 1946 على التدخل بشكل مطلق فى أعماله ومحاولة السيطرة عليه بالمخالفة حتى لقوانين إنشائه وتنظيمه (القانون 114 لسنة 1946، والقانون رقم 5 لسنة 1964)».

فى هذا الإطار ينظر عرفة وزملاؤه، إلى ردود فعل وزارة العدل على مطالبهم والطريقة، التى تعاملت بها اللجنة التى شكلها وزير العدل برئاسة مساعد الوزير لشئون التشريع لمناقشة مشروع قانون إنشاء «هيئة الملكية العقارية والتوثيق»، الذى تقدم به الأعضاء القانونيون بالمصلحة.

يقول عرفه الذى لم يُسمح له سوى بحضور جانب من الجلسة الأولى لهذه اللجنة فقط: «شعرنا أنها مجرد لجنة شكلية تفتقر للحيادية، وأن أعضاءها متحفزون ضدنا ولا يريدون أن يسمعوا منا».

ويؤكد د.حسام الدين الأهوانى، عميد كلية الحقوق بجامعة عين شمس، على الأهمية كبيرة لمصلحة الشهر العقارى والدور، الذى تقوم به فى حماية الملكية العقارية، ويرى أنه لابد من تدعيمها وإعطائها مزيدا من السلطات، فضلا عن تدعيم كوادرها وتحسين وضعهم الأدبى.

غير أن الدكتور الأهوانى وإن كان يرى أن الأعمال الفنية، التى يقوم بها الأعضاء القانونيون بالمصلحة «نظيره للأعمال القانونية ولا تقل أهمية عما يقوم به القاضى»، إلا أنه يبدو متحفظا على التوسع فى إنشاء الهيئات القضائية عموما ويرى أن تطوير المصلحة لا يقتضى بالضرورة أن تكون «هيئة قضائية».

لكن «عرفه» يعود ويؤكد أن الأمر يقتضى ذلك، مشيرا إلى أن هناك حكما للمحكمة الدستورية العليا يوضح أن هناك معيارين لتحديد الهيئة القضائية، هما «أن تقوم بالفصل فى منازعات قانونية، وتسهم فى سير العدالة»، وهو ما يراه متوافرا فى عمل المصلحة.

ويشير عرفة كذلك إلى أن «إنشاء هيئة مستقلة للملكية العقارية» هدفه فى النهاية المصلحة العامة وحماية الملكية العقارية والمنقولات، وتيسير الإجراءات وتوحيد الجهات المسئولة عن الملكية العقارية والموزعة الآن بين الشهر العقارى والمساحة والضرائب العقارية».

وهو ما يؤكده د.سعيد الشناوى، خبير التقييم الاقتصادى المعتمد لدى البنك المركزى المصرى، الذى يشير إلى الأهمية الاقتصادية الكبيرة لتطوير مصلحة الشهر العقارى «وما سيؤدى إلى ذلك من جذب مزيد من الاستثمارات الأجنبية ودعم الاستثمار المحلى وتهيئة البنية الأساسية لذلك».

وحرصا على المعايير المهنية التى تقتضى استكمال الصورة من جميع أطراف القضية، فقد حاولت «الشروق» مقابلة المستشار محمد حسنى مساعد وزير العدل لشئون الشهر العقارى للرد على الاتهامات الموجهة للوزارة ومعرفة وجهة نظره فى مشروع القانون المقدم لتحويلها إلى «هيئة للملكية العقارية».

إلا أن المستشار حسنى اعتذر عن الحديث، مشيرا إلى أن هناك متحدثا رسميا باسم الوزارة هو المستشار «أسامة عطاوية»، الذى وجهت «الشروق» نفس الأسئلة له ولم تحصل أيضا على رد.





تجمع 30 موظفا وقانونيا بعد أوقات العمل الرسمية أمام مقر الحزب الوطنى الديمقراطى بسوهاج مطالبين قيادات الحزب بتبنى مشروع تحويل الشهر العقارى إلى هيئة قضائية مستقلة تحمل اسم "هيئه الملكية العقارية والتوثيق"، واصفين وزارة العدل بأنها العقبة الوحيدة فى تنفيذ المشروع الذى تسعى لإجهاضه بشتى الطرق.

وقال د. صلاح خليفة عضو اللجنة السباعية عن مصلحة الشهر العقارى، إننا نطالب بتحويل مصلحة العقارى إلى هيئة قضائية مستقلة مستندين فى ذلك إلى نصوص القانون وإلى بعض الدول العربية والأجنبية فى ذلك الشأن مثل ليبيا والكويت والنمسا والمجر وألمانيا.

وقال إن تحويل المصلحة إلى هيئة قضائية يشجع الاستثمار العقارى ويوحد جهات التسجيل والمنقولات، وكذلك يوفر الوقت والجهد والمال على المواطنين حيث يتردد المواطن على مكان واحد فقط.

وأوضح أن هناك العديد من المميزات لهذا المشروع منها استفادة قومية فيما يتعلق بحماية الملكية العقارية والتى تعتبر الركيزة الأساسية للاقتصاد المصرى من الضياع، واستفادة اقتصادية بالمحافظة على الملكية العامة والخاصة من النهب الذى تتعرض له من قبل أصحاب النفوذ وأصحاب المصالح الشخصية.

وقال إنه، بدءا من الأمين العام ورئيس القطاع ووكلاء الوزارة والأمناء العامين والمساعدين بالمحافظات لا يحركون ساكنا ولا يقولون شيئا بل إنهم يخافون على كراسيهم ومناصبهم.

وعن سبب لجوء أعضاء المصلحة إلى الحزب الوطنى صرح لأنه الحزب الحاكم وأننا سعداء بمقابلة د. نشأت العريس القائم بأعمال أمين الحزب الوطنى بسوهاج، والذى أكد أنه سوف يتم رفع المذكرة الخاصة بهم إلى الأمانة العامة خلال ساعتين ونحن فى انتظار الرد.
.البيانات الواردة فيه لبيانات الطلب الخاص به، فإذا لم يتقدم صاحب الشأن لتسلم مشروع المحرر في خلال ثلاثة أيام من تاريخ التأشير عليه أرسل إليه في محل إقامته المبين في الطلب بكتاب موصى عليه مصحوب بإخطار وصول.
مادة29: تقدم لمكتب الشهر المختص المحررات التي تم التأشير علي مشروعاتها بصلاحيتها للشهر بعد توثيقها أو بعد التصديق علي توقيعات ذوي الشأن فيها إن كانت عرفية.
مادة30: إذا كان شهر المحرر بطريق القيد وجب أن يقرن عند تقديمه لمكتب الشهر المختص بقائمة تشتمل علي البيانات الآتية.
أولا: اسم الدائن ولقبه وصناعته ومحل إقامته ومحل المختار في دائرة المحكمة فإن لم يختر له محلا صح إعلان الأوراق إليه في قلم كتاب المحكمة.
ثانيا: اسم المدين أو المالك الذي رتب الحق علي ملكه إذا كان غير المدين، ولقبه وصناعته ومحل إقامته.
ثالثا: تاريخ السند والجهة التي تم أمامها أو صدر منها.
رابعاً: مصدر الدين المضمون ومقداره كاملا وميعاد استحقاقه.
خامساً: بيان يتضمن تعيين العقار الذي رتب عليه الحق تعيينا دقيقاً.
سادساً: في حالة رهن الحيازة العقاري بيان خاص بالتكاليف وبالإيجار إلي الراهن إذا نص عليه في عقد الرهن.
مادة31: يعد بالمكتب دفتر للشهر تثبت فيه المحررات وقوائم القيد علي حسب الأحوال بأرقام متتابعة وفقا لتواريخ وساعات تقديمها.
مادة32: يحصل التأشير بما يفيد الشهر علي المحررات الواجب شهرا بطريق التسجيل وعلي قوائم القيد في حالة المحررات الواجب شهرها بطريق القيد ويتم التصوير والحفظ وغير ذلك من الإجراءات طبقا للائحة التنفيذية.
مادة33: إذا قدم للمأمورية أكثر من طلب في شأن عقار واحد يجب أن تبحث هذه الطلبات وفقا لأسبقية تدوينها في الدفتر المعد لذلك وأن تنقضي بين إعادة الطلب السابق مؤشرا عليه بالقبول وإعادة الطلب اللاحق مؤشرا عليه بذلك فترة معادلة للفترة التي تقع بين ميعاد تدوين كل منهما، وعلي ألا تجاوز هذه الفترة سبعة أيام.
وإذا قدم للمأمورية أكثر من مشروع محرر في شأن عقار واحد وجب أن تنقضي بين إعادة مشروع المحرر السابق مؤشراً عليه بصلاحيته للشهر وإعادة مشروع المحرر اللاحق مؤشراً عليه بذلك فترة معادلة للفترة التي تقع بين ميعاد تدوين كل منهما، علي ألا تجاوز هذه الفترة خمسة أيام.
وتحتسب الفترات المتقدم ذكرها عند إرسال نسخة الطلب أو مشروع المحرر مؤشرا عليها لصاحب الشأن بالبريد من تاريخ الإرسال.
مادة34: إذا لم يتيسر إتمام الإجراءات الخاصة بالطلب الأسبق بسبب نقص أو عيب في البيانات أو الأوراق أخطر صاحب الشأن بكتاب موصى عليه مصحوب بإخطار وصول لتلافي هذا النقص أو العيب، خلال أجل لا يجاوز خمسة عشر يوما فإذا لم يفعل رفع الأمر إلي أمين مكتب الشهر وللأمين أن يصدر قرارا مسببا بسقوط أسبقية هذا الطلب أو بوقف الإجراءات الخاصة بالطلبات التالية علي حسب الأحوال.
ويراعي في إبلاغ القرار الصادر بسقوط الأسبقية وفي إعادة الطلبات اللاحقة للطلب الذي تقرر سقوطه القواعد المقررة في المادة السابقة.
مادة 35: لمن أشر علي طلبه باستيفاء بيان لا يرى وجها له ولمن تقرر سقوط أسبقية طلبه بسبب ذلك أن يتقدم بالمحرر نفسه أو بالمحرر مصحوبا بالقائمة علي حسب الأحوال وذلك في خلال عشرة أيام من وقت إبلاغ القرار الاستيفاء أو السقوط إليه ويطلب إلي أمين المكتب إعطاء هذا المحرر أو القائمة رقما وقتيا بعد أداء الرسم وتوثيق المحرر أو التصديق علي التوقيعات فيه إن كان من المحررات العرفية وبعد إيداع كفالة قدرها نصف في المائة من قيمة الالتزام الذي يتضمنه المحرر علي ألا يزيد مقدار هذه الكفالة علي عشرة جنيهات ويجب أن تبين في الطلب الأسباب التي يستند إليها الطالب.
وفي هذه الحالة يجب علي أمين المكتب إعطاء المحرر أو القائمة رقما وقتيا في دفتر الشهر المشار إليه في المادة 21 ودفاتر الفهارس وأن يرفع الأمر إلي قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الابتدائية التي يقع المكتب في دائرتها.
ويصدر القاضي بعد سماع إيضاحات صاحب الشأن ومكتب الشهر العقاري قراراً مسبباً خلال أسبوع من رفع الأمر إليه بإبقاء الرقم الوقتي بصفة دائمة أو بإلغائه تبعا لتحقيق أو تخلف الشروط التي يتطلب القانون توافرها لشهر المحرر أو القائمة.
ويكون القرار الصادر في هذا الشأن نهائياً
مادة36: إذا صدر قرار القاضي بإبقاء الرقم الوقتي وجب التأشير بذلك في دفتر الشهر ودفاتر الفهارس واتخاذ باقي الإجراءات وعلي الأخص ما يتعلق منها بالتصوير.
وإذا صدر القرار بإلغاء الرقم الوقتي وجب التأشير بذلك في دفتر الشهر ودفاتر الفهارس وتصادر الكفالة المتقدم ذكرها بقوة القانون ويرد المحرر والقائمة لصاحب الشأن بعد التأشير عليها بمضمون القرار وتاريخه.
مادة36 مكرراً: كل ممن توصل أو شارك في شهر محرر بقصد سلب ملكية عقار مملوك للغير أو ترتيب حق عيني عليه يعاقب بالحبس وبغارمة لا تجاوز خمسمائة جنيه وذلك مع عدم الإخلال بأي عقوبة لا تجاوز خمسمائة جنيه وذلك مع عدم الإخلال بأي عقوبة أشد يقضي بها قانون أخر. ويعاقب علي المشروع في هذه الجريمة بما لا يجاوز نصف الحد الأقصى للعقوبة المقررة.
الباب الرابع
في التأشيرات الهامشية
مادة37: تقدم الطلبات الخاصة بالتأشير الهامشي لمكتب الشهر الذي تم فيه شهر المحرر المراد التأشير في هامشه.
ويجب أن يكون الطلب مشتملا علي اسم الطالب ولقبه وصناعته وصفته ومحل إقامته وعلي بيان نوع المحرر المتقدم ذكره وتاريخ ورقم شهره والسند الذي يبيح التأشير مع إيضاح تاريخه ونوعه ومضمونه والجهة التي صدر عنها وأسماء ذوى الشأن فيه. ويجب أن يكون مصحوبا بهذا السند وبسائر الأوراق المؤيدة له.
ولمكتب الشهر أن يحيل الطلب إلي مأمورية الشهر المختصة عند الاقتضاء وتتبع في التأشير الهامشي وحفظ المحررات التي يتم بمقتضاها الأحكام الواردة في اللائحة التنفيذية.
مادة38: إذا تبين أمين مكتب الشهر أن طلب التأشير الهامشي لم يستوف ما يلزم لإجرائه من البيانات أبلغ الطالب أوجه النقص بمقتضى كتاب موصى عليه مصحوب بإخطار وصول.
ويعين في هذا الكتاب أجل لتلاقي هذه الأوجه لا يجاوز شهرا فإذا انقضي الأجل دون استيفاء الطلب أشر عليه الأمين بالحفظ مع إبداء الأسباب وأبلغ الطالب ذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بإخطار وصول.
مادة39: لمن حفظ طلبه أن يطلب إلي أمين مكتب الشهر في خلال عشرة أيام من تاريخ إبلاغ قرار الحفظ إليه رفع الأمر إلي قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الابتدائية التي يقع مكتب الشهر بدائرتها.
ويصدر القاضي قراره علي النحو المبين بالمادة 35 تبعاً لتحقق أو تخلف الشروط التي يتطلب القانون توافرها لإجراء التأشير، ويكون قراره نهائياً.
مادة40: لا يجوز إجراء أي تأشير هامشي بمقتضى طلب لاحق من شأنه الإخلال يحق طلب التأشير إلا بعد انقضاء الميعاد المعين في المادة السابقة أو الفصل في تظلم الطالب علي الوجه المبين فيها.
الباب الخامس
في أحكام القيد
مادة41: لا يترتب علي إغفال بيان أو أكثر من البيانات المنصوص عليها في المادة الثلاثين بطلان القيد إلا إذا نتج عن ذلك ضرر للغير.
ولا يجوز أن يطلب البطلان إلا من وقع عليه الضرر بسبب إغفال البيانات أو بسبب عدم ضبطها وللمحكمة أن تبطل أثر القيد أو أن تنقص من أثره تبعا لطبيعة الضرر ومداه.
مادة42: يقتصر أثر القيد علي المبلغ المبين بالقائمة أو المبلغ المستحق أيهما أقل.
مادة43: يقسط القيد إذا لم يجدد في خلال عشر سنوات من تاريخ إجرائه، علي أن للدائن أن يجري قيدا جديداً إن أمكن ذلك قانونا تكون مرتبته من وقت إجرائه وكل تجديد لا يكون له أثر إلا لمدة عشر سنوات من التاريخ الذي أجرى فيه.
مادة44: تجديد القيد واجب حتى أثناء الإجراءات التي تتخذ لنزع ملكية العقار المثقل بالحق العيني ولكنه لا يكون واجبا إذا انقضي الحق أو ظهر العقار وبوجه خاص إذا بيع العقار قضاء وانقضي ميعاد زيادة العشر.
مادة45: لا يجوز محو القيد إلا بمقتضى حكم نهائي أو برضاء الدائن بتقرير رسمي منه ومع ذلك يكتفي في إجراء المحو في حالة رهن الحيازة العقاري وحقوق الامتياز العقارية بإقرار عرفي مصدق علي التوقيع فيه.
مادة46: إذا ألغي المحو عادت للقيد مرتبته الأصلية ومع ذلك لا يكون لإلغائه أثر رجعي بالنسبة إلي القيود والتسجيلات التي أجريت في الفترة ما بين المحو والإلغاء.
مادة47: تكون مرتبة حق الامتياز العقاري من وقت قيده ولو كان العقد الذي أنشأه مسجلا.
الباب السادس
في شهر حق الإرث
مادة 48: يقدم الطلب الخاص بشهر الإرث للمأمورية التي يقع العقار في دائرة اختصاصها ويجب أن يكون موقعا من الوارث طالب الشهر أو من يقوم مقامه أو من ذي شأن وأن يشتمل علي اسم المورث ولقبه واسم أبيه وجده لأبيه وديانته وجنسيته ومحل إقامته وتاريخ ومحل وفاته وأسماء ورثته وألقابهم وسنهم وجنسياتهم ومحال إقامتهم وأسماء آبائهم وأجدادهم لآبائهم والبيانات المتعلقة بالعقار والحقوق العينية المقررة عليه والبيانات الخاصة بالتكليف وبأصل ملكية المورث وذلك وفقا للبنود ثالثا وخامسا وسادسا وسابعاً من المادة 22.
مادة49: يجب أن يرفق بالطلب الأوراق الآتية.




مادة50: يراعي في شأن الطلب أحكام المواد 24و25و26و27 من هذا القانون.
مادة51: يقدم الطالب للمأمورية قائمة جرد العقارات ومعها صورة الطلب المؤشر عليها بقبول إجراء الشهر.
وتؤشر المأمورية علي قائمة الجرد وعلي السند المثبت لحق الإرث بما يفيد صلاحيتهما للشهر وذلك بعد التحقق من اشتمال هذه القائمة علي البيانات الموضحة بصورة الطلب المسلمة للطلب.
وبعد التوقيع علي قائمة الجرد من طالب الشهر أو من يقوم مقامه والتصديق علي توقيعه يقدم لمكتب الشهر المختص السند المثبت لحق الإرث مع القائمة لإجراء الشهر وفقا لما جاء بالمادتين 31، 32.
مادة52: تطبق أحكام المواد 33و34و35و36 كلما كان لذلك وجه.
المادة53: تطبق المواد 48 وما يليها علي حقوق الإرث التي تنشأ ابتداء من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون. أما حقوق الإرث السابقة علي هذا التاريخ فلا تطبق في شأنها المواد المذكورة إلا اختياراً.
مادة53 مكرر: يجب علي الموظفين المختصين، في أية جهة كانت تقديم البيانات والأوراق التي تطلبها جهات الشهر العقاري خلال عشرين يوما من تاريخ طلبها.
ويجوز لأمين مكتب الشهر في الحالات التي يتعين فيها الحصول علي بيانات لا تتصل بالملكية أو الحقوق العينية الأخرى، من جهة إدارية أو استطلاع رأيها قبل إجراء الشهر أن يأذن بالمضي في الإجراءات بعد فوات شهر من تاريخ وصول إخطار إلي تلك الجهة بذلك بكتاب موصى عليه بعلم الوصول، ويجوز مد هذا الأجل إذا قامت أسباب تبرر ذلك.
الباب السابع
أحكام وقتية
مادة54: لا يسرى هذا القانون علي المحررات التي ثبت تاريخها ثبوتا رسميا قبل أول يناير سنة 1924 ولا علي الأحكام التي صدرت قبل هذا التاريخ بل تظل هذه المحررات والأحكام خاضعة من حيث الآثار التي تترتب عليها لأحكام القانون التي كانت سارية عليها.
مادة55: استثناء من حكم المادة 23 تقبل للشهر المحررات التي تم توثيقها أو التصديق علي توقيعات المتعاقدين فيها أو التي صدرت في شأنها أحكام بصحة التعاقد أو التوقيع قبل العمل بأحكام هذا القانون وكانت تستند في إثبات أصل الملكية أو الحق العيني لمحررات عرفية تحمل تاريخا سابقة علي سنة 1924.
مادة 56: جميع المحررات التي تم شهرها في جهة من الجهات المختصة وفقا للقواعد السارية قبل العمل بأحكام هذا القانون تكون حجة علي الكافة من وقت العمل بهذه الأحكام.
مادة57: استثناء من أحكام الباب الثالث من هذا القانون يجوز أن تشهر بطريق الإيداع علي الوجه المبين باللائحة التنفيذية، المحررات التي تجيز القوانين الأخرى شهرها بهذا الطريق.
مادة58: علي أصحاب رهن الحيازة العقاري وحقوق الامتياز العقارية السابقة أن يقوموا بقيد حقوقهم في خلال عشر سنوات من تاريخ تسجيل العقود المرتبة لها أو في خلال سنة من تاريخ العمل بهذا القانون أي المدتين أطول فإذا لم يتم القيد في خلال المدة المتقدمة لا يكون الحق بعد انقضائها نافذا بالنسبة إلي الغير ويترتب علي إجراء القيد المذكور حفظ مرتبة الحق من تاريخ تسجيل العقد المرتب له.
ويكتفي في إجراء هذا القيد بصورة طبق الأصل من العقد تستخرج من دفاتر التسجيل وإذا لم يكن العقد مشتملا علي جميع البيانات المنصوص عليها في المادة 30 استكملها صاحب الشأن في قائمة القيد.
ويجب في جميع الأحوال التصديق علي توقيع صاحب الشأن في القائمة.
مادة59: في جميع النصوص المتعلقة بالشهر العقاري في القانون المدني وقانون المرافعات وقانون التجارة وغيرها من القوانين يستعاض عن عبارة " قلم كتاب المحكمة " أو " قلم الرهون" أو ما يماثلها بعبارة " مكتب الشهر".
ويستعاض في تلك النصوص كذلك بعبارة " أمين مكتب الشهر" عن عبارة " كاتب المحكمة " أو " كاتب الرهون" أو ما يماثلها.
مادة60: يلغي القانونان رقما 18 و 19 لسنة 1923، وكذلك يلغي كل نص يخالف أحكام هذا القانون.
مادة61: على وزيري العدل والمالية تنفيذ هذا القانون فيما يخصه ويعمل به من أول يناير التالي لتاريخ نشره بالجريدة الرسمية.
نأمر بأن يبصم هذا القانون بخاتم الدولة وأن ينشر في الجريدة الرسمية وينفذ كقانون من قوانين الدولة.
صدر بقصر رأس التين في 14 رمضان سنة 1365هـ (11 أغسطس سنة 1946م). 1) مراجعة المحررات المقدمة للشهر بعد التأشير علي مشروعاتها من المأموريات المختصة بالصلاحية للشهر. 2) إثبات المحررات في دفاتر 3) تصوير المحررات التي يطلب شهرها. 4) حفظ أصول المحررات التي تشهر وموافاة الجهات المختصة بصور منها. 5) إعداد فهارس للمحررات التي تشهر. 6) التأشيرات الهامشية وإرسال صور منها للمكتب الرئيسي. 7) إعطاء الشهادات العقارية. 8) إعطاء صور من المحررات التي تم شهرها ومرفقاتها. 9) الترخيص بالإطلاع (الكشف النظري). 1) المحررات التي سبق شهرها. 2) المحررات التي تتضمن تصرفا مضافا إلي ما بعد الموت تم قبل العمل بأحكام هذا القانون. 3) المحررات التي ثبت تاريخها قبل سنة 1924 من غير طريق وجود توقيع أو ختم الإنسان المتوفى. 4) المحررات التي تحمل تاريخا سابقا علي سنة 1924 إذا كان قد أخذ بها قبل العمل بأحكام هذا القانون في محررات تم شهرها أو نقل التكليف بمقتضاها لمن صدرت لصالحه. وذلك كله بشرط عدم تعارض هذه المحررات مع مستندات المالك الحقيقي. 1) الإشهاد الشرعي أو الحكم أو غير ذلك من المستندات المثبتة لحق الإرث. 2) ما يثبت صفة من يقوم مقام الطالب إن وجد. 3) كشوف رسمية عن عقارات المورث مستخرجة من دفاتر التكليف وضريبة العقارات المبنية. 4) سندات ملكية المورث للعقارات المذكورة علي أ، يراعي في شأنها حكم المادة 23. فإذا تعذر تقديمها فتتبع الأحكام الواردة في المادة 23 (مكررا) وإذا كان أصل ملكية المورث هو الميراث فيرفق بالطلب المستند المثبت لحق الإرث.
http://alsabeh.blogspot.com/2010/10/114-1946-1.htmlمصر: قانون جديد للسجل العيني للعقارات يساعد على جذب الاستثمارات العربية والأجنبية ويقضي على بيروقراطية النظام

يهدف لتحقيق استقرار في أوضاع الثروة العقارية البالغ قيمتها أكثر من 41 مليار دولار


القاهرة: حسام سليمان
من المقرر أن تتقدم الحكومة المصرية بمشروع قانون جديد خلال الدورة البرلمانية القادمة لتعديل بعض أحكام القانون رقم 142 لسنة 1964، لتطبيق نظام السجل العيني على العقارات المبنية بهدف تحقيق الاستقرار في أوضاع الملكية العقارية وتشجيع الحصول على الائتمان المصرفي بضمان العقارات المبنية، مما يفتح آفاقا جديدة لجذب الاستثمارات العربية والأجنبية في القطاع العقاري.

تأتي هذه الخطوة في محاولة من الحكومة لاستغلال الثروة العقارية، التي تقدرها وزارة الاسكان بنحو 240 مليار جنيه (41.7 مليار دولار)، في دفع مسيرة الاقتصاد القومي، خصوصاً أن هناك قاعدة كبيرة من أصحاب العقارات والمستثمرين محرومة من الحصول على القروض البنكية نتيجة عدم وجود أية سندات ملكية لهذه العقارات.

وكانت الحكومة المصرية قد اتخذت خطوات جادة لتطبيق نظام السجل العيني على العقارات المبنية، عندما صدر قرار من الدكتور أحمد نظيف، رئيس الوزراء، بتشكيل لجنة وزارية من وزارات العدل، ممثلة في مصلحة الشهر العقاري والمالية، ممثلة في مصلحة الضرائب العقارية والموارد المائية والري، ممثلة في مصلحة المساحة، لتحديد التكاليف الفعلية لتسجيل العقارات المبنية واعداد التعديل التشريعي اللازم على قانون السجل العيني المطبق حالياً على الأراضي الزراعية فقط لتطبيقه على العقارات المبنية وتحديد رسوم التسجيل، بما يتناسب مع التكلفة الحقيقية وبما يشجع المواطنين والمستثمرين العرب والأجانب على الاستفادة من السجل العيني للعقارات المبنية في الحصول على تسهيلات ائتمانية من البنوك بهدف توسيع قاعدة الاستثمار العقاري، وما يستتبع ذلك من تحريك 60 قطاعاً ونشاطاً آخر مرتبط بالنشاط العقاري.

وقد بدأت اللجنة الوزارية للسجل العيني عملها بتنفيذ مشروع تجريبي لتسجيل العقارات المبنية في حي الدقي بمحافظة الجيزة في أوائل شهر مارس (آذار) الماضي، تمهيداً لتعميم التجربة على جميع العقارات في مصر، بهدف عمل صحيفة عقارية لكل عقار في مصر تسجل فيها كافة بيانات الملكية ومراحل تداولها للوصول في النهاية إلى تسجيل كامل للثروة العقارية، مما يساهم في تنشيط الاستثمار العقاري من خلال توفير الائتمان المصرفي بضمان العقارات المبنية.

وقال المستشار فاروق عوض، مساعد وزير العدل لشؤون الشهر العقاري والتوثيق، ان الحكومة المصرية تتبنى خطة حالية للتحول من نظام التسجيل الشخصي للعقارات إلى نظام التسجيل العيني، مشيراً إلى أنه ومنذ صدور القانون رقم 142 لسنة 1964 بشأن السجل العيني، فقد تم تطبيقه على نحو 80% من الأراضي الزراعية، أما العقارات المبنية والأراضي الفضاء بالمدن، فلا يزال يطبق عليها نظام السجل الشخصي وهو نظام اختياري لمن يرغب في التسجيل يقوم على تسجيل العقد النهائي بالسجل المعد لذلك بفروع مصلحة الشهر العقاري والتوثيق، مؤكداً أن نظام السجل العيني أفضل كثيراً لأنه يكفل تحقيق الأمان التام لكل من يتعامل على العقار وفقاً للبيانات الثابتة والموثقة ومن ثم انشاء صحيفة عقارية لكل وحدة، مما يؤدي إلى ثبوت واستقرار الملكية وتفادي المنازعات، بالاضافة إلى تبسيط عمليات التسجيل والشهر والقضاء على المشاكل المترتبة على تشابه الأسماء.

وقال ان خطة تطوير نظم التسجيل العقاري في مصر تستهدف تحقيق المزيد من الاستقرار في أوضاع الملكية العقارية واسهام الثروة العقارية في دفع مسيرة الاقتصاد القومي بما يتناسب مع الحجم الحقيقي لهذه الثروة فضلاً عن العمل على انجاح منظومة التمويل العقاري عن طريق تشجيع البنوك المصرية على منح القروض الائتمانية بضمان العقارات المبنية.

أضاف أن خطة التطوير تقوم على تطبيق نظام السجل العيني على العقارات المبنية بالمدن والتنسيق بين الجهات العاملة في هذا المجال والربط بينها الكترونياً، مشيراً إلى أن وزارة العدل تقوم حالياً بإعداد مشروع قانون لتعديل بعض أحكام القانون رقم 143 لسنة 1964 لتطبيق نظام السجل العيني على العقارات المبنية والأراضي الفضاء بالمدن، ومن المقرر أن يعرض هذا المشروع على مجلس الشعب للتصديق عليه في بداية الدورة البرلمانية القادمة. كما تتضمن خطة التطوير تبسيط اجراءات التسجيل الشخصي إلى أن يكتمل تطبيق السجل العيني وتخفيض الرسوم النسبية التي كانت مقررة للتسجيل من 12% إلى 3% وبحث امكان تثبيت الرسم بعد الغاء نظام الرسم النسبي، كذلك اعفاء شطب الرهون العقارية من جميع الرسوم المستحقة واعفاء طلب قيد الضمان العقاري بالرهن الرسمي أو حق الامتياز وتجديده وشطبه من رسوم التوثيق والشهر فضلاً عن تعميم وتنظيم الاستفادة من قاعدة البيانات الخاصة بالتسجيل الشخصي، التي تبلغ 13 مليون محرر في سرعة اصدار شهادات البيانات العقارية، وأخيراً انشاء مركز معلومات للسجل العيني لبناء قاعدة بيانات كاملة ترتبط بكافة الجهات العاملة في هذا المجال.

وقال مساعد وزير العدل لشؤون الشهر العقاري والتوثيق، ان تطبيق نظام السجل العيني على المباني سوف يؤدي إلى تفعيل منظومة التمويل العقاري، مؤكداً أن استقرار أوضاع الملكية العقارية من شأنه أن يؤدي إلى تفرغ المستثمرين والملاك إلى تنمية أصولهم وممتلكاتهم، فضلاً عن أن ذلك سيؤدي إلى ازدهار الائتمان المستند إلى ضمانات عقارية وإزالة كافة المعوقات التي تحول دون إقبال المواطنين والمستثمرين على شهر المحررات المثبتة لملكياتهم.

ومن جانبه أكد اسماعيل عبد الرسول، وكيل أول وزارة المالية ورئيس مصلحة الضرائب العقارية، أن تطبيق نظام السجل العيني على العقارات من شأنه أن يؤدي إلى تشجيع الاستثمار في القطاع العقاري، لأن هذا النظام يضمن نقل ملكية العقارات في دقائق معدودة بعيداً عن التعقيدات البيروقراطية الموجودة في نظام السجل الشخصي، كما أن التسجيل العيني يعني فتح صحيفة عقارية لكل مبنى أو عقار تثبت فيها كافة البيانات التي تخص هذا العقار من حيث المساحة والملكية، وهو الأمر الذي سيؤدي في النهاية إلى سهولة منح القروض الائتمانية بضمان العقارات، الأمر الذي سينعكس في النهاية على تحريك الاقتصاد القومي ككل نظراً لارتباط أكثر من 60 نشاطا اقتصاديا بالاستثمار العقاري.

وقال ان المصلحة قد انتهت بالفعل من حصر جميع العقارات المبنية في حي الدقي ضمن المشروع التجريبي للسجل العيني للعقارات المبنية، وجار حالياً ادخال البيانات على شبكات الحاسب الآلي، وسوف تبدأ عملية المباني المسلحة خلال أيام بتشكيل مجموعات عمل لتنفيذ عمليات الحصر العقاري بمدينة نصر وحي المعادي ومدينة 6 أكتوبر (تشرين الاول)، تمهيداً لبدء تعميم التجربة على جميع العقاري المبنية في كافة أنحاء الجمهورية بمجرد اقرار قانون التسجيل العيني للعقارات.



http://e-law.3oloum.com/montada-f14/