الجمعة، 1 أكتوبر 2010

التنفيذ على العقار فى قانون التمويل العقارى رقم 148 لسنة2001 ( دراسة تحليلية مقارنة بقانون المرافعات المدينة والتجارية رقم 13 لسنة 1968 )

التنفيذ على العقار فى قانون التمويل العقارى رقم 148 لسنة2001

( دراسة تحليلية مقارنة بقانون المرافعات المدينة والتجارية رقم 13 لسنة 1968 )

تقديم
تقاس حضارة الامم بمدى تقدمها وارتباطها بالواقع الممتد جذورة الى الماضى والمتطلع الى مستقبل افضل كما تقاس بمدى استقلال قضائها وتطور وسيادة قوانينها بحيث تلبى حاجة المجتمع من كافة مناحى الحياه وكفالة الحقوق واستقرار المراكز القانونية للأفراض
مقدمة
اولا اهميه البحث من الناحيتين النظرية والعلمية
اثبتت التجارب العملية ان قوانين المرافعات المدنية والتجارية والاثبات والتحكيم وقانون التمويل العقارى هى من اكثر القوانين استعمالاً بين رجال القانون
ومن هنا يكتسب موضوع هذا البحث اهميته النظرية
ويكتسب موضوع هذا البحث اهميه عملية فى ان القوانين تثير فى الواقع العملى الكثير من المشكلات الاجرائيه الهامة

قانون التمويل العقاري
أحكام عامة

مادة 1
تسرى أحكام هذا القانون على نشاط إقراض الأموال لغرض شراء مسكن خاص أو لغير ذلك من الأغراض التى بصدر بتحديدها قرار من الوزير المختص وذلك بضمان رهن العقار رهنا رسميا ، ويطلق على هذا القرض اسم الإقراض العقارى ويطلق على ذلك الرهن اسم "الرهن العقارى".
مادة 2
تنشأ بوزارة الاقتصاد والتجارة الخارجية إدارة تختص بشئون المؤسسات المالية غير المصرفية المعنية بالإقراض العقارى ويصدر الوزير المختص قرارا بتشكيل هذه الإدارة واختصاصاتها.
مادة 3
يكون للجهات التالية دون غيرها مزاولة نشاط الإقراض العقارى طبقا لأحكام هذا القانون بشرط قيدها فى سجل تعده الجهة الإدارية لهذا الغرض: 1- الأشخاص الاعتبارية العامة التى يدخل ذلك النشاط ضمن أغراضها 2- شركات التأمين المصرية 3- شركات الإقراض العقارى المنصوص عليها فى الباب الخامس من هذا القانون 4- الجهات الأخرى التى يصدر بشأنها قرار من الوزير المختص ويجوز للبنوك المسجلة لدى البنك المركزي المصري أن تزاول نشاط الإقراض العقارى دون قيدها لدى الجهة الإدارية ، ولا تسرى عليها أحكام الباب السابع من هذا القانون
مادة 4
تكون مزاولة نشاط الإقراض العقارى وفق الأسس التى تحددها اللائحة التنفيذية وبما يجعل تناسب القرض مع القدرة المالية للمقترض فى ضؤ الحالة العامة لسوق العقارات. ويعين الوزير المختص بقرار منه القواعد الفنية للإقراض والحدود الائتمانية وعلاقتها بقيمة العقار بمعرفة أحد خبراء التقييم المقيدة أسمائهم فى الجداول التى تمدها الجهة الإدارية لهذا الغرض ، وذلك كله بالنسبة إلى المؤسسات غير المصرفية
اتفاق القرض
مادة 5
يكون الإقراض العقارى لغرض شراء مسكن خاص بموجب اتفاق بين المقرض والمقترض وبائع العقار طبقا للنموذج الذى يصدر به قرار من الوزير المختص ويجب أن يتضمن الاتفاق ما يأتى: 1- الشروط التى تم الاتفاق عليها بين بائع العقار والمقترض فى شأن هذا البيع بما فى ذلك بيان العقار وثمنه 2- مقدار القرض وملحقاته والعائد المتفق عليه وشروط الوفاء بها دون التقيد بالحدود المنصوص عليها فى أي قانون آخر 3- التزام المقترض بسداد قيمة القرض مباشرة إلى البائع 4- ما يفيد وفاء المقترض بالفرق بين قيمة القرض وثمن البيع 5- التزام البائع بتسجيل العقار باسم المقترض خاليا من أية حقوق عينيه للغير 6- الالتزام برهن العقار لصالح المقرض رهنا رسميا للوفاء بالقرض وملحقاته وعائده 7- تحديد الملتزم بنفقات قيد الرهن ورسوم قيده ويصدر الوزير المختص قرارا بنماذج اتفاق القرض العقارى بالنسبة لما يحدده من الأغراض الأخرى
مادة 6
لا يجوز للمقترض التصرف فى العقار بالبيع أو الهبة أو غيرهما أو ترتيب أي حق عيني عليه إلا بموافقة المقرض وبشرط أن يقبل المتصرف إليه الحلول محل المقترض فى الالتزامات المترتبة على عقد القرض. وللمقرض أن يشترط ضمان المقترض مع المتصرف إليه فى الوفاء بهذه الالتزامات. ويحدد الوزير المختص بقرار منه القواعد التى تتبع فى الأحوال المشار إليها.
مادة 7
لا يجوز للمقترض أن يؤجر العقار المرهون أو يمكن أحدا من شغله إلا بعد الحصول على الموافقة المقرض. وللمقرض أن يشترط الحلول محل المقترض اقتضاء أجرة العقار أو مقابل شغله وذلك وفاء شغله وذلك وفاء لأقساط القرض وملحقاته وعائده.
مادة 8
إذا صرف المقترض فى العقار المرهون أو أجره أو مكن أحدا من شغله بالمخالفة لأحكام المادتين ( 6 ) و ( 7 ) من هذا القانون كان للمقرض أن يطالبه بكامل قيمة القرض وملحقاته وعائده بإنذار على يد محضر خلال مهلة لا تقل عن ثلاثين يوما ، فإذا لم يقم المقترض بهذا الوفاء كان للمقرض أن يتخذ فى مواجهته الإجراءات المنصوص عليها فى الباب الرابع من هذا القانون.
مادة 9
لا يجوز للمقرض أن يعجل الوفاء بالقرض كله أو بعضه إلا وفقا للشروط و الأوضاع التى تحددها اللائحة التنفيذية.
مادة 10
يقدم طلب قيد الرهن إلى مكتب الشهر العقارى الكائن فى دائرته العقار من المقرض أو المقترض متضمنا البيانات التى تحددها اللائحة التنفيذية ومرفقا به اتفاق القرض وسند ملكية العقار.
مادة 11
يجب البت فى طلب قيد الرهن بعد التحقق من صحة حدود العقار على النحو الوارد بالطلب وبسند الملكية ، أو تكليف مقدمه بما يجب أن يستوفيه وذلك من خلال أسبوع من تاريخ تقديم الطلب. ويخطر مقدم الطلب بالقرار الصادر فى شأنه بموجب كتاب مسجل موصى عليه بعلم الوصول. ويجب أن يكون القرار برفض الطلب مسببا.
مادة 12
يجوز للمقرض أن يحيل حقوقه الناشئة عن اتفاق القرض إلى إحدى الشركات المرخص لها من الهيئة العامة لسوق المال وفقا للأحكام التى تحددها اللائحة التنفيذية و تصدر الشركة المحال إليها أوراق مالية بما لا يجوز قيمة الحقوق المحالة و تطرحها للاكتتاب العام. و يتم الوفاء بالحقوق الناشئة عن الأوراق المالية المشار إليها فى تواريخ استحقاقها من حصيلة أقساط القروض وعوائدها و بضمان الرهن العقارى ولا تدخل الالتزامات التى ترتبها هذه الأوراق ولا حصيلة أقساط القروض وعوائدها فى الذمة المالية للشركة المصدرة.
مادة 13
لا يلتزم المقرض بإعلان المقترض بحوالة حقوقه عن اتفاق القرض إذا كانت الحوالة إلى إحدى الشركات المرخص لها بذلك. و يستمر المقرض فى تحصيل أقساط القرض وملحقاته وعائده ومباشرة الحقوق الناشئة عن القرض وذلك بصفته وكيلا عن المحال له. ويجوز للمقرض أن يصفح للمحال له عن البيانات التي تحددها اللائحة التنفيذية بشأن اتفاق القرض الذي تمت حواله الحقوق الناشئة عنه دون حاجة إلى موافقة المقترض.
مادة 14
للمقرض ، عند امتناع المقترض عن الوفاء بالمبالغ المستحقة من القرض ثلاثين يوما من تاريخ استحقاقها ، أو عند نقص العقار بفعل أو إهمال المقترض او شاغل العقار ، أن ينذر بالوفاء او بتقديم ضمان كاف بحسب الأحوال و ذلك خلال ثلاثين يوما من تاريخ الإنذار.
مادة 15
إذا انقضت المدة المحددة بالإنذار دون قيام المقترض بالوفاء او تقديم الضمان كان ملتزما بالوفاء بكامل المبالغ المضمونة بالرهن. ويكون للمقرض فى هذه الحالة أن يطلب من قاضى التنفيذ على اتفاق القرض والأمر بالحجز على العقار المرهون تمهيدا لبيعه.
مادة 16
يقوم المقروض بعد وضع الصيغة التنفيذية على اتفاق القرض بإعلانه إلى المقترض باعتباره سندا تنفيذيا مع تكليفه بالوفاء خلال مدة لا تقل عن خمسة عشرا يوما ، كما يقوم لإعلانه إلى مكتب الشهر العقارى المختص للتأشير به خلال مدة لا تجاوز أسبوعا على هامش قيد الرهن مع إعلان ذلك إلى جميع الدائنين المقيدة حقوقهم على العقار ، و إلى حائزه و إلا كان التكليف بالوفاء باطلا.
الإجراءات
مادة 17
يقوم التأشير التنفيذي فى مكتب الشهر العقارى مقام التسجيل تنبيه نزع الملكية.
مادة 18
إذا لم يقم المقترض بالوفاء خلال المدة المحددة له فى الإعلان بالسند التنفيذى يصدر قاضى التنفيذ – بناء على طلب المقرض – أمرا بتعين وكيل عقارى من بين الوكلاء المقيدة أسماءهم فى جدول تعده الجهة الإدارية لهذا الغرض وذلك لمباشرة إجراءات بيع العقار بالمزاد العلنى تحت إشراف قاضى التنفيذ المختص . وتحدد اللائحة التنفيذية الشروط الواجب توافرها فى الوكلاء العقاريين وإجراءات القيد فى السجل وقواعد تحديد أتعابهم.



مادة 19
لكل ذى مصلحة أن يطلب استبدال الوكيل العقارى بطلب يقدمه إلى قاضى التنفيذ المختص مبينا به أسبابه ولا يترتب على تقديم الطلب وقف التنفيذ على العقار. ولقاضى التنفيذ أن يأمر بالاستبدال إذا تبين له جدية الأسباب .
مادة 20
يحدد الوكيل العقارى شروط بيع العقار بالمزاد العلنى على أن تتضمن تاريخ وساعة ومكان البيع والثمن الأساسى للعقار وتأمين الاشتراك فى المزاد. وتحدد اللائحة التنفيذية قواعد حسب التأمين.
مادة 21
على الوكيل العقارى أن يعلن كلا من المقترض وحائز العقار والدائنين المقيدة حقوقهم بشروط البيع قبل اليوم المحدد لإجراء المزاد بمدة لا تقل عن ثلاثين يوما ولا تجاوز خمسة وأربعين يوما ، كما يقوم بلصق الإعلان على العقار وعلى اللوحة العدة للإعلانات بالمحكمة المختصة مع نشره فى جريدتين يوميتين على نفقة المقترض. وللمقرض أن يطلب الإعلان أو النشر أكثر من مرة على نفقته.
مادة 22
يتولى الوكيل العقارى إجراء المزايدة فى اليوم المعين للبيع وتبدأ المزايدة بالنداء على الثمن الأساسى وتنتهى بإيقاع البيع على من تقدم بأكبر عرض. ويعتبر العرض الذى لا يزاد عليه خلال خمس دقائق منهيا للمزايدة. ومع ذلك إذا كان هذا العرض أقل من الثمن الأساسى أو لم يجاوز عدد المزايدين ثلاثة أشخاص ، وجب على الوكيل العقارى تأجيل البيع إلى يوم آخر خلال الثلاثين يوما التالية يعلن عنه بذات الإجراءات المنصوص عليها فى المادة (21). فإذا لم يبلغ أكبر عرض الثمن الأساسى ، كان للمقرض أن يطلب إيقاع البيع مقابل تنازله عن جميع مستحقاته ، ولا يجوز للمقرض المزايدة إلا فى هذه الحالة.

مادة 23
إذا قام المقرض بالوفاء بما حل من أقساط القرض وملحقاته وعوائده فى أي وقت سابق على إيقاع البيع ، وجب على الوكيل العقارى أن يوقف الإجراءات ويلتزم المقترض بأن يؤدى إلى المقرض المصروفات التى يصدر بتقديرها أمر من قاضى التنفيذ المختص.
مادة 24
يعرض الوكيل على قاضى التنفيذ المختص ما تم من إجراءات ليصدر حكما بإيقاع البيع يتضمن قائمة شروطه وما تبع من إجراءات يوم البيع ومحضره. ويجب أن يتضمن منطوق الحكم الأمر بتسليم العقار خاليا من شاغليه إلى من حكم بإيقاع البيع عليه ما لم يكن المقرض قد سبقت موافقته على شغلهم العقار تطبيقا لأحكام المادتين (6) و (7). ويجب إيداع نسخة الحكم الأصلية فى ملف التنفيذ فى اليوم التالي لصدوره.
مادة 25
لمن حكم بإيقاع البيع عليه أن يسجل الحكم ، ويترتب على هذا التسجيل تطهير العقار من جميع الحقوق العينية التبعية التى أعلن أصحابها بالسند التنفيذى.


مادة 26
لا يجوز استئناف حكم إيقاع البيع إلا لعيب فى إجراءات المزايدة أو لبطلان الحكم ويرفع الاستئناف بالأوضاع المعتادة خلال الخمسة أيام التالية لتاريخ النطق بالحكم.
مادة 27
لا يترتب على رفع الدعوى الاستحقاق الفرعية من الغير وقف إجراءات التنفيذ على العقار ما لم تقض المحكمة بذلك.
مادة 28
يقوم الوكيل العقارى بإيداع حصيلة البيع خزينة المحكمة فى اليوم التالى لإيقاع البيع ويتولى قاضى التنفيذ المختص توزيع هذه الحصيلة على الدائنين حسب مرتبتهم خلال السبعة الأيام التالية للإيداع وذلك بعد سداد جميع رسوم التنفيذ.
مادة 29
تسرى أحكام قانون المرافعات المدنية والتجارية فى ما لم يرد بشأنه نص خاص فى هذا الباب.





شركات الإقراض العقاري

مادة 30
يجب أن تتخذ شركة الإقراض العقارى شكل المساهمة ، وألا يقل رأس مالها المصدر والمدفوع منه عن الحد الذى تنبيه اللائحة التنفيذية ، ويكون الترخيص بمزاولتها نشاط الإقراض العقارى وفقا لأحكام المواد التالية.
مادة 31
يقدم طلب الترخيص إلى الجهة الإدارية على النموذج الذى تعده لهذا الغرض. وتحدد اللائحة التنفيذية قواعد وإجراءات الترخيص ورسومه بما لا يجاوز عشرة آلاف جنيه. كما تبين الشروط التى يتم بموجبها الترخيص لفروع الشركات الأجنبية بمزاولة هذا النشاط.
مادة 32
على الجهة الإدارية إعطاء طالب الترخيص شهادة باستلام المستندات المقدمة منه أو بيانا بما يلزم تقديمه من مستندات أخرى ، وعليه استيفاء هذه المستندات خلال ثلاثة الأشهر التالية وإلا سقط طلبه ويكون له فى هذه الحالة نصف ما دفعه من رسوم.
مادة 33
تقوم الجهة الإدارية بالبت فى طلب الترخيص وبإخطار الطالب كتابة بقرارها فى شأنه وذلك خلال ثلاثين يوما من تاريخ استيفاء المستندات اللازمة. ولا يجوز للجهة الإدارية أن ترفض الترخيص إلا فى الحالات التالية: 1- عدم استيفاء الشروط المبينة فى هذا القانون أو القرارات الصادرة تنفيذا له. 2- عدم توفير المعايير التى تحددها اللائحة التنفيذية بشأن الخيرة والكفاءة المهنية فى مديرى الشركة. 3- صدور حكم بشر إفلاس أى من مؤسسي الشركة أو مديريها خلال السنوات الخمس السابقة على تقديم الطلب ما لم يكن قد رد إليه اعتباره.
مادة 34
تبين اللائحة التنفيذية المعايير المالية التي يتعين علي الشركة الالتزام بها على أن تتضمن ما يلي :- 1- الأسلوب الذي يتبع فى تقييم أصول الشركة . 2- تحديد نسبة الحد الأدنى لحقوق المساهمين إلي كل من أصول الشركة و خصومها و حجم محفظة الإقراض . 3- القواعد اللازمة لضمان حسن سير أعمال الشركة و ضمان حقوق الدائنين و العملاء .
مادة 35
يتولى مراجعة حسابات الشركة مراقبان للحسابات من بين المقيدين فى سجل تمسكه الجهة الإدارية . و تلتزم الشركة بتقديم قوائمها المالية إلي الجهة الإدارية كل ستة أشهر فى الميعاد الذى تحدده اللائحة التنفيذية.
مادة 36
لا يجوز للشركة أن تندمج مع شركة أخرى تعمل فى النشاط ذاته أو غيره أو أن تتوقف عن النشاط أو تقوم بتصفية أصولها أو الجزء الأكبر منها إلا بعد الحصول علي موافقة كتابية من الجهة الإدارية ، وذلك كله وفقا للقواعد و الإجراءات التي تحددها اللائحة التنفيذية .


ضمان الإقراض
مادة 37
ينشأ صندوق لضمان الإقراض العقارى تكون له الشخصية الاعتبارية الخاصة يتبع الوزير المختص و يصدر بنظامه الأساسي قرار منه. و يكفل هذا الضمان أداء الصندوق قسطا أو اكثر من أقساط القرض التي يتخلف المقترض عن سدادها فى مواعيدها ، وذلك فى الحالات وطبقا للقواعد و الإجراءات التي تحددها اللائحة التنفيذية .
مادة 38
تتكون موارد الصندوق من :- 1- الاشتراك الذي يلتزم المقترض بأدائه للصندوق طبقا لما يحدده بنظامه و بحد أقصي (00%) من قسط القرض . 2- التبرعات التي تقدم للصندوق ويوافق عليها الوزير المختص . 3- ما تخصصه الدولة للصندوق من مبالغ .

مادة 39
للمقرض أن يشترط علي المقترض التأمين لصالح المقرض بقيمة القرض وملحقاته لدى إحدى شركات التامين المصرية و ذلك ضد مخاطر عدم الوفاء بسبب وفاه المقترض أو عجزه . وتحدد اللائحة التنفيذية قواعد وشروط هذا التامين .

مادة 40
لا يجوز لغير الوسطاء المقيدة أسماؤهم فى جدول تعده الجهة الإدارية لهذا الغرض مباشرة أعمال الوساطة بين المقترض فى اتفاق المقرض . وتحدد اللائحة التنفيذية قواعد وشروط و إجراءات القيد فى هذا الجدول.
مادة 41
تعد الجهة الإدارية نموذجا بالشروط الأساسية للإقراض العقارى وعلى المقرض أو الوسيط أن يسلم صورة من هذا النموذج. و يجب أن يرفق باتفاق القرض إقرار من المقترض بأنه تسلم تلك الصورة و اطلع عليها قبل التوقيع على اتفاق القرض.
مادة 42
يلتزم المقرض بإبلاغ المقترض شهريا بجميع البيانات المتعلقة بالقرض و ذلك وفقا لما تحدده اللائحة التنفيذية.
مادة 43
ينشا لدى الجهة الإدارية مكتب لتلقي و فحص الشكاوي التي تقدم عن مخالفة أحكام هذا القانون و القرارات الصادرة تنفيذا له . وتحدد اللائحة التنفيذية نظام وإجراءات عمل المكتب




الرقابة
مادة 44
للجهة الإدارية عند مخالفة أحكام هذا القانون أو القرارات الصادرة تنفيذا له أو إذا قم خطر يهدد استقرار نشاط الإقراض لعقاري أو مصالح المقترضين أو المساهمين فى شركات الإقراض العقارى أن تتخذ ما تراه مناسبا من التدابير آلاتية : 1- توجيهه إنذار بإزالة المخالفة خلال مدة محددة. 2- وقف مزاولة النشاط لمدة لا تتجاوز تسعين يوما. 3- منع الجهة المخالفة من مزاولة مع تحديد الإجراءات و التدابير اللازمة لواجهة الآثار المترتبة على المنع بالنسبة للمتعاملين مع هذه الجهة.
مادة 45
مع عدم الإخلال بأحكام المادة (44) للجهة الإدارية أن تتخذ التدابير التالية بالنسبة للمخالفات التي تقع شركات الإقراض العقارى وذلك وفقا للإجراءات التى تحددها اللائحة التنفيذية : 1- دمج الشركة مع شركة أخرى أو جهة تزاول النشاط العقارى . 2- إلزام الشركة بزيادة راس مالها المدفوع أو حجم السيولة النقدية أو كليهما وفقا لجدول زمني محدد .
مادة 46
يجوز لكل ذي شأن أن يطلع لدي الجهة الإدارية علي المستندات و السجلات و التقارير بما يخصه من نشاط الإقراض العقارى و أن يحصل علي مستخرجات رسمية منها وذلك نظير مقابل عن أداء هذه الخدمة لا يجاوز ضعف تكلفتها الفعلية و وفقا للقواعد والإجراءات التي تحددها اللائحة التنفيذية . و للجهة الإدارية أن ترفض التصريح بالاطلاع و بالحصول علي المستخرجات إذا كان ذلك بالمخالفة بأحكام القوانين المنظمة لسرية المعلومات أو إذا تبين أن الاطلاع من شأنه المساس علي أي نحو بنشاط الإقراض العقارى أو بالصالح العام.

مادة 47
تشكيل بقرار من الوزير المختص لجنة للتظلمات برئاسة أحد نواب رئيس مجلس الدولة وعضوية اثنين من ذوي الخبرة يختارهما الوزير المختص على أن يكون إحداهما على الأقل من غير العالمين بالوزارة . و تختص اللجنة بنظر التظلمات التى يقدمها أصحاب الشأن من القرارات الإدارية التي تصدر طبقا لأحكام هذا القانون أو القرارات الصادرة تنفيذا وذلك وفقا للإجراءات التي تبينها اللائحة التنفيذية.
مادة 48
يكون ميعاد التظلم من القرار ثلاثين يوما من تاريخ الإخطار أو العلم به و يكون قرار اللجنة بالبت فى التظلم نهائيا ونافذا ولا تقبل الدعوى بطلب إلغاء القرار قبل التظلم منه.
مادة 49
يكون لموظفي الجهة الإدارية الذين يصدر بحديد أسماؤهم أو وظائفهم قرار من وزير العدل بالاتفاق مع الوزير المختص صفة الضبطية القضائية فى إثبات الجرائم التي تقع بالمخالفة لأحكام هذا القانون و القرارات الصادرة تنفيذا له و لهم فى سبيل ذلك الاطلاع علي السجلات و الدفاتر والمستندات و البيانات التي توجد بها. و على المسئولين فى الجهات المشار إليها أن يقدموا إلى الموظفين المذكورين البيانات و المستخرجات والصور و المستندات التي يطلبونها لهذا الغرض

العقوبات
مادة 50
يعاقب المسئول عن الإدارة الفعلية بالشركة بالعقوبات المقررة عن الأفعال التى ترتكب بالمخالفة لأحكام هذا القانون إذا ثبت عمله بها. و تكون الشركة مسئولة بالتضامن فى جميع الأحوال عن الوفاء بما يحكم من غرامات مالية .
مادة 51
مع عدم الإخلال بأية عقوبة أشد منصوص عليها فى أى قانون آخر ، يعاقب بالحبس مدة لا تقلا عن سنة و بغرامة لا تقل عن مائة ألف جنيه ولا تزيد عن مائتي ألف جنيه أو بإحدى هاتين العقوبتين كل من باشر نشاط الإقراض العقارى وفقا لأحكام هذا القانون دون أن يكون مرخصا فى ذلك أو مارس نشاط خبير تقييم العقارات أو وسيط الإقراض العقارى دون أن يكون مقيدا فى الجدول المعد لذلك لدي الجهة الإدارية

منشور رقم 7 بتاريخ 30/9/2009 والخاص بالقطع المجزئه

نعم للدعاوي العينية إشهارطبقاً لنص المدة 15 من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقارى مادة15
يجب التاشير فى هامش سجل المحررات واجبة الشهر بما يقدم ضدها من الدعاوى التي يكون الغرض منها الطعن فى التصرف الذى يتضمنه المحرر و جودا أو صحة أو نفاذا كدعاوى البطلان أو الفسخ أو الالغاء أو الرجوع ، فاذا كان المحرر الاصلى لم يشهر تسجل تلك الدعاوى و يجب كذلك تسجيل دعاوى استحقاق اى حق من الحقوق العينية العقارية أو التاشير بها على حسب الاحوال كما يجب تسجيل دعاوى صحة التعاقد على حقوق عينية عقارية 0
و تحصل التاشيرات و التسجيلات المشار اليها بعد ( اعلان ) صحيفة الدعوى ( و قيدها ) بجدول المحكمة 0
مادة 17
يترتب على تسجيل الدعاوى المذكورة بالمادة 15 أو التاشير بها ( ان حق المدعى اذا ما قرر بحكم مؤشر به طبقا للقانون يكون حجة على من ترتبت لهم حقوق عينية ابتداء من تاريخ تسجيل الدعاوى أو التاشيربها )
ولايكون هذا الحق حجة على الغير الذى كسب حقه ( بحسن نية ) قبل التاشير أو التسجيل المنصوص عليهما فى الفقرة السابقة
الاثر الرجعى للتسجيل
ولا يسرى حكم الفقرة الاولى من هذه المادة على الاحكام التي يتم التاشير بها بعد مضى ( خمس سنوات ) من تاريخ صيرورتها ( نهائية ) أو من تاريخ العمل بهذا القانون ايهما اطول 0 ويترتب بالفعل على عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم .طبقاً للمادة 9:- جميع التصرفات التي من شانها ( إنشاء ) حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغيـيره أو زواله و كذلك الأحكام النهائية المثبتة لشئ من ذلك يجب شهرها بطريق ( التسجيل ) و يدخل فى هذه التصرفات الوقف و الوصية و يترتب على عدم التسجيل ( إن الحقوق المشار اليها لا تنشا ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين الشأن ولا بالنسبة إلى غيرها
ولا يكون للتصرفات ( غير المسجلة ) من الأثر سوى ( الالتزامات الشخصية بين ذوى الشان
و يجوز لمن حصل مع آخرين على حكم نهائي مثبت لحق من هذه الحقوق أن يطلب ( قصر التسجيل ( على القدر الذى قضى به ، كما يجوز له ان يطلب قصر التسجيل على العقارات المقضي له بها فى قسم أو ناحية معينة 0 و يجوز لمن حصل على ( حكم نهائي لصالحه ) أن يطلب ( قصر التسجيل ) على القدر المقضى له به فى قسم أو ناحية معينة ولا تسرى الفقرتان السابقتان اذا كان التصرف المقتضى به من ( عقود المقايضة ) ( البدل ثم جاءت المادة 65 مرافعات وأضافت حكما جديداً خاصاً بالصحة والنفاذ وهو عدم قبول الدعوى اذا لم تشهر صحيفتها وهو حكم خاص وقاصر على دعوى الصحة والنفاذ مادة 65 - يقيد قلم كتاب المحكمة صحيفة الدعوى إذا كانت مصحوبة بما يلي :-
1. 2. 3.
4. ..............ولا تقبل دعوى صحة التعاقد علي حق الحقوق العينية العقارية إلا إذا أشهرت صحيفتها. وهنا لابد من التفرقة وهذا ما يجلي الخلط دائم الحدوث ألا وهو مع لزوم شهر دعاوى استحقاق او زوال حق من الحقوق العينية العقارية ومنها الفسخ فليس بلازمه شهرها قبل رفع الدعوى أو الحكم فيها حيث أن هذا حكم خاص بدعوى الصحة والنفاذ فيمكن شهر عريضة الدعوى مع الحكم بعد صدوره وكل ما في الأمر أنه يفضل التأشير أو تسجيل العريضة ليكون للحكم أثر رجعي في الاحتجاج به على الغير من تاريخ شهر العريضة اذا تم تسجيله والتأشير به خلال خمس سنوات من وقت صيرورة الحكم نهائي فهو ليس بلازم إذن لرفع هذه الدعاوى كما هو عليه الحال في دعوى الصحة والنفاذ ولكنه لازم لانتقال ملكية هذه الحقوق وحجيتها ولكن ليس هناك ما يمنع من إرجاء التأشير والتسجيل للعريضة إبى ما بعد الحكم في الدعوى وهنا لن يحكم بعدم القبول ولكن يخشى معه تغير وانتقال الحقوق بالشهر العقاري .

2- السجل العيني
نحيطكم علماً بأن المقال أعلاه يقتصر على العقار الخاضع للسجل الشخصي وليس قانون السجل العيني أى داخل كردون المدن.وحق علينا , أن نضيف أحكام قانون السجل العيني في الموضوع لاختلافها كليا عما هو في قانون الشهر بالسجل الشخصي أعلاه حتى لا يلتبس الأمر على من يتعاملون بالسجل العيني الذي ينص على أنه لابد من شهر الصحيفة قبل صدور الحكم , بل والنص في الصحيفة علي اجراء التغيير في بيانات السجل العيني , وإلا قضي بعدم قبول الدعوي لعدم شهر الصحيفة وهذا ما عالجه قانون السجل العيني وتوقى النقص الحادث فيه وخالف ما جاء به بقيود السجل الشخصي لقانون الشهر العقاري وقانون المرافعات وهو ما أوضحناه أعلاه حبث نص على :- مادة26
جميع التصرفات التى من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيئ من ذلك يجب قيدها فى السجل العينى .
ويدخل فى هذه التصرفات الوقف والوصية .
ويترتب على عدم القيد أن الحقوق المشار اليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة الى غيرهم .
ولا يكون للتصرفات غير المقيدة من الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين ذوى الشأن .
مادة27
يجب كذلك قيد جميع التصرفات والأحكام النهائية المقررة لحق من الحقوق العينية العقارية الأصلية .
ويترتب على عدم القيد أن هذه الحقوق لا تكون حجة لا بين ذوى الشأن و لا بالنسبة الى غيرهم .
ويسرى هذا الحكم على القسمة العقارية ولو كان محلها أموالا موروثة . مادة29
يجب قيد جميع التصرفات المنشئة أو المقررة أو الناقلة أو التى من شأنها زوال أى حق من الحقوق العينية العقارية التبعية وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشىء من ذلك والاقرارات بالتنازل عن مرتبة قيدها .
ويترتب على عدم القيد أن هذه الحقوق لا تكون حجة لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة الى غيرهم .
وإلى هنا تتطابق أحكام القانونين دون أدنى اختلاف يذكر ويبدأ في المادتين التاليتين م 32, 33 التفرد بأحكام خاصة والنص على ألا تقبل الدعاوى المتعلقة بحق عيني عقاري ومساوتها بدعوى الصحة والنفاذ التي كانت وحدها التي تمثل استثناء وتنفرد بالحماية بل وزيد عليه بأن تتضمن الطلبات الختامية فيها اجراء التغيير فى بيانات السجل وبعد التأشير فيه بمضمون هذه الطلبات مادة32
الدعاوى المتعلقة بحق عينى عقارى أو بصحة أو نفاذ تصرف من التصرفات الواجب قيدها يجب أن تتضمن الطلبات فيها اجراء التغيير فى بيانات السجل العينى ولا تقبل الدعوى الا بعد تقديم شهادة دالة على حصول التأشير فى السجل بمضمون هذه الطلبات
مادة33
الدعاوى المشار اليها فى المادة السابقة التى تكون منظورة أمام المحاكم وقت العمل بهذا القانون ولم تسجل صحيفتها لا يجوز الاستمرار فى النظر فيها الا بعد أن تتضمن الطلبات الختامية فيها اجراء التغيير فى بيانات السجل وبعد التأشير فيه بمضمون هذه الطلبات .
ويمنح المدعون فى هذه الدعاوى ميعاد شهرين من تاريخ العمل بهذا القانون لطلب هذا التأشير فاذا لم تقدم فى أول جلسة بعد انتهاء هذا الميعاد شهادة بحصول هذا التأشير توقف الدعوى .


منشور رقم 7 بتاريخ 30/9/2009
إلى مكاتب الشهر العقارى ومأمورياتها . ومكاتب التوثيق وفروعها
والإدارات العامة بالمصلحة
ـــــــــــــــــــــ


- إلحاقا بالمنشور رقم (3) بتاريخ 6/5/2009 بشأن الطلبات التى تقدم لمأمورية السجل العينى والتى يترتب عليها تجزئة الوحدة العقارية بالسجل العينى.

- ولما كانت المادة(83) من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العينى رقم 142 لسنة 1964 تنص على أنه:-
(تقدم طلبات القيد من ثلاث نسخ متطابقة إلى مأمورية السجل العينى التى يقع العقار فى دائرة اختصاصها . ويجب أن يكون موقعا عليها من المتصرف أو المتصرف إليه فى العقود والإشهادات أو ممن يكون المحرر لصالحه فى غير ذلك من الحررات كأوراق الإجراءات وصحف الدعاوى والأحكام . )

- فقد صدر قرار السيد المستشار وزير العدل رقم 8171 لسنة 2009 بتاريخ 10/8/2009 بشأن تعديل بعض أحكام اللائحة التنفيذية لقانون السجل العينى رقم 142 لسنة 1964 وتم نشره بجريدة الوقائع المصرية العدد 195 بتاريخ 22/8/2009 ويعمل به من تاريخ نشره .


قرر
المادة الأولى
ـــــــ

تعدل المادة (83) من اللائحة التنفيذية للقانون 142 لسنة 1964 بنظام السجل العينى على الوجه الآتى :-
* مادة 83 تقدم طلبات القيد من ثلاث نسخ متطابقة إلى مأمورية السجل العينى التى يقع العقار فى دائرة اختصاصها ويجب أن يكون موقعاً عليها من المتصرف أو المتصرف إليه فى العقود والإشهادات أو ممن يكون المحرر لصالحه فى غير ذلك من المحرراتكأوراق الإجراءات وصحف الدعاوى والأحكام .

* وفى غير الأحكام النهائية الواجبة القيد إذا كان من شأن الطلب تجزئة الوحدة العقارية يجب أن يوقع عليه جميع ملاك تلك الوحده .
ولا يقبل طلب قيد التصرف فى جزء مفرز من وحدة عقارية إلا بعد إفراد صحيفة عقارية لهذا الجزء .


المادة الثانية
ـــــــ

ينشر هذا القرار فى الوقائع المصرية ويعمل به من تاريخ نشره .


بناء على ما تقدم
ـــــــ


أولا:-
تضاف للمادة (137) من تعليمات السجل العينى ط 2004 فقرتان جديدتان نصهما كالتالى ,
( وفى غير الأحكام النهائية الواجبة القيد إذا كان من شأن الطلب تجزئة الوحدة العقارية يجب أن يوقع عليه جميع ملاك تلك الوحدة .
ولا يقبل طلب قيد التصرف فى جزء مفرز من وحدة عقارية إلا بعد إفراد صحيفة عقارية لهذا الجزء )

ثانيا:-
يتعين لدى تقديم الطلبات المشار إليها بالبند أولا سالف الذكر تقديم شهادة قيود ومطابقة عن الوحدة العقارية بالسجل العينى , فضلاً عن وجوب اشتمال الطلب على البيانات المنصوص عليها بالمادة (85) من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العينى , والمنصوص عليها بالمادة (139) من تعليمات السجل العينى .

ثالثا:-
تسرى الأحكام المتقدمة بالبندين أولا وثانيا سالفى الذكر على طلبات القيد فى السجل العينى التى ما زالت قائمة ولم تنقضى بمضى المدة القانونية والتى من شأنها تجزئة الوحدة العقارية .
ويعاد بحثها وإخطار أصحاب الشأن فيها بما يجب استيفاؤه طبقا لأحكام هذه التعليمات .
ولا تسرى الأحكام المتقدمة على الطلبات التى موضوعها دعاوى قسمة أو فرز وتجنيب إذ ليس من شأنها تجزئة الوحدة العقارية قبل صدور حكم نهائى فيها فى مواجهة جميع الملاك على الشيوع .
27 أبريل، الساعة 05:07 مساءً‏ • إبلاغ
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
صحيح أن القرار (المنشور) تحصن من الطعن عليه أمام القضاء الإداري لكن يمكن الطعن على أي سبب إيقاف والدفع بعدم دستورية المنشور لانه يمثل قيد على حق التقاضي وسندي رأي المحكمة الدستورية في طعن سابق على لائحة وهذا نصه:
ومن حيث أن رقابة دستورية القوانين تستهدف صون الدستور وحمايته من الخروج على أحكامه باعتباره القانون الأساسى الأعلى الذى يرسى الأصول والقواعد التى يقوم عليها نظام الحكم ولما كان هذا الهدف لا يتحقق على الوجه الذى يعنيه المشرع فى المادة الرابعة من قانون إنشاء المحكمة العليا وفى مذكرته الإيضاحية إلا إذا انبسطت رقابة المحكمة على التشريعات كافة على اختلاف أنواعها ومراتبها وسواء أكانت تشريعات أصلية صادرة من الهيئة التشريعية أو كانت تشريعات فرعية صادرة من السلطة التنفيذية فى حدود اختصاصها الدستورى ذلك أن مظنة الخروج على أحكام الدستور قائمة بالنسبة إليها جميعاً بل إن هذه المظنة أقوى فى التشريعات الفرعية منها فى التشريعات الأصلية التى يتوافر لها من الدراسة والبحث والتمحيص فى جميع مراحل إعدادها مالا يتوافر للتشريعات الفرعية التى تمثل الكثرة بين التشريعات كما أن منها ما ينظم حرية المواطنين وأمورهم اليومية مثل لوائح الضبط يؤيد هذا النظر أن التشريعات الفرعية ( كاللوائح ) تعتبر قوانين من حيث الموضوع وإن لم تعتبر كذلك من حيث الشكل لصدورها من السلطة التنفيذية وهذه الوسيلة أكثر ملاءمة لمقتضيات أعمال السلطة التنفيذية وتطورها المستمر ولو انحسرت ولاية المحكمة عن رقابة التشريعات الفرعية لعاد أمرها كما كان إلى المحاكم تقضى فى الدفوع التى تقدم إليها بعدم دستوريتها بأحكام قاصرة غير ملزمة يناقض بعضها بعضاً وأهدرت الحكمة التى تغياها المشرع بإنشاء المحكمة العليا والتى أفصحت عنها المذكرة الإيضاحية لقانون إنشائها كى تحمل دون سواها رسالة الفصل فى دستورية القوانين .
دمت بخير وجزيت الجنة

منشور رقم 7 بتاريخ 30/9/2009 والخاص بالقطع المجزئه

نعم للدعاوي العينية إشهارطبقاً لنص المدة 15 من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقارى مادة15
يجب التاشير فى هامش سجل المحررات واجبة الشهر بما يقدم ضدها من الدعاوى التي يكون الغرض منها الطعن فى التصرف الذى يتضمنه المحرر و جودا أو صحة أو نفاذا كدعاوى البطلان أو الفسخ أو الالغاء أو الرجوع ، فاذا كان المحرر الاصلى لم يشهر تسجل تلك الدعاوى و يجب كذلك تسجيل دعاوى استحقاق اى حق من الحقوق العينية العقارية أو التاشير بها على حسب الاحوال كما يجب تسجيل دعاوى صحة التعاقد على حقوق عينية عقارية 0
و تحصل التاشيرات و التسجيلات المشار اليها بعد ( اعلان ) صحيفة الدعوى ( و قيدها ) بجدول المحكمة 0
مادة 17
يترتب على تسجيل الدعاوى المذكورة بالمادة 15 أو التاشير بها ( ان حق المدعى اذا ما قرر بحكم مؤشر به طبقا للقانون يكون حجة على من ترتبت لهم حقوق عينية ابتداء من تاريخ تسجيل الدعاوى أو التاشيربها )
ولايكون هذا الحق حجة على الغير الذى كسب حقه ( بحسن نية ) قبل التاشير أو التسجيل المنصوص عليهما فى الفقرة السابقة
الاثر الرجعى للتسجيل
ولا يسرى حكم الفقرة الاولى من هذه المادة على الاحكام التي يتم التاشير بها بعد مضى ( خمس سنوات ) من تاريخ صيرورتها ( نهائية ) أو من تاريخ العمل بهذا القانون ايهما اطول 0 ويترتب بالفعل على عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم .طبقاً للمادة 9:- جميع التصرفات التي من شانها ( إنشاء ) حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغيـيره أو زواله و كذلك الأحكام النهائية المثبتة لشئ من ذلك يجب شهرها بطريق ( التسجيل ) و يدخل فى هذه التصرفات الوقف و الوصية و يترتب على عدم التسجيل ( إن الحقوق المشار اليها لا تنشا ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين الشأن ولا بالنسبة إلى غيرها
ولا يكون للتصرفات ( غير المسجلة ) من الأثر سوى ( الالتزامات الشخصية بين ذوى الشان
و يجوز لمن حصل مع آخرين على حكم نهائي مثبت لحق من هذه الحقوق أن يطلب ( قصر التسجيل ( على القدر الذى قضى به ، كما يجوز له ان يطلب قصر التسجيل على العقارات المقضي له بها فى قسم أو ناحية معينة 0 و يجوز لمن حصل على ( حكم نهائي لصالحه ) أن يطلب ( قصر التسجيل ) على القدر المقضى له به فى قسم أو ناحية معينة ولا تسرى الفقرتان السابقتان اذا كان التصرف المقتضى به من ( عقود المقايضة ) ( البدل ثم جاءت المادة 65 مرافعات وأضافت حكما جديداً خاصاً بالصحة والنفاذ وهو عدم قبول الدعوى اذا لم تشهر صحيفتها وهو حكم خاص وقاصر على دعوى الصحة والنفاذ مادة 65 - يقيد قلم كتاب المحكمة صحيفة الدعوى إذا كانت مصحوبة بما يلي :-
1. 2. 3.
4. ..............ولا تقبل دعوى صحة التعاقد علي حق الحقوق العينية العقارية إلا إذا أشهرت صحيفتها. وهنا لابد من التفرقة وهذا ما يجلي الخلط دائم الحدوث ألا وهو مع لزوم شهر دعاوى استحقاق او زوال حق من الحقوق العينية العقارية ومنها الفسخ فليس بلازمه شهرها قبل رفع الدعوى أو الحكم فيها حيث أن هذا حكم خاص بدعوى الصحة والنفاذ فيمكن شهر عريضة الدعوى مع الحكم بعد صدوره وكل ما في الأمر أنه يفضل التأشير أو تسجيل العريضة ليكون للحكم أثر رجعي في الاحتجاج به على الغير من تاريخ شهر العريضة اذا تم تسجيله والتأشير به خلال خمس سنوات من وقت صيرورة الحكم نهائي فهو ليس بلازم إذن لرفع هذه الدعاوى كما هو عليه الحال في دعوى الصحة والنفاذ ولكنه لازم لانتقال ملكية هذه الحقوق وحجيتها ولكن ليس هناك ما يمنع من إرجاء التأشير والتسجيل للعريضة إبى ما بعد الحكم في الدعوى وهنا لن يحكم بعدم القبول ولكن يخشى معه تغير وانتقال الحقوق بالشهر العقاري .

2- السجل العيني
نحيطكم علماً بأن المقال أعلاه يقتصر على العقار الخاضع للسجل الشخصي وليس قانون السجل العيني أى داخل كردون المدن.وحق علينا , أن نضيف أحكام قانون السجل العيني في الموضوع لاختلافها كليا عما هو في قانون الشهر بالسجل الشخصي أعلاه حتى لا يلتبس الأمر على من يتعاملون بالسجل العيني الذي ينص على أنه لابد من شهر الصحيفة قبل صدور الحكم , بل والنص في الصحيفة علي اجراء التغيير في بيانات السجل العيني , وإلا قضي بعدم قبول الدعوي لعدم شهر الصحيفة وهذا ما عالجه قانون السجل العيني وتوقى النقص الحادث فيه وخالف ما جاء به بقيود السجل الشخصي لقانون الشهر العقاري وقانون المرافعات وهو ما أوضحناه أعلاه حبث نص على :- مادة26
جميع التصرفات التى من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيئ من ذلك يجب قيدها فى السجل العينى .
ويدخل فى هذه التصرفات الوقف والوصية .
ويترتب على عدم القيد أن الحقوق المشار اليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة الى غيرهم .
ولا يكون للتصرفات غير المقيدة من الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين ذوى الشأن .
مادة27
يجب كذلك قيد جميع التصرفات والأحكام النهائية المقررة لحق من الحقوق العينية العقارية الأصلية .
ويترتب على عدم القيد أن هذه الحقوق لا تكون حجة لا بين ذوى الشأن و لا بالنسبة الى غيرهم .
ويسرى هذا الحكم على القسمة العقارية ولو كان محلها أموالا موروثة . مادة29
يجب قيد جميع التصرفات المنشئة أو المقررة أو الناقلة أو التى من شأنها زوال أى حق من الحقوق العينية العقارية التبعية وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشىء من ذلك والاقرارات بالتنازل عن مرتبة قيدها .
ويترتب على عدم القيد أن هذه الحقوق لا تكون حجة لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة الى غيرهم .
وإلى هنا تتطابق أحكام القانونين دون أدنى اختلاف يذكر ويبدأ في المادتين التاليتين م 32, 33 التفرد بأحكام خاصة والنص على ألا تقبل الدعاوى المتعلقة بحق عيني عقاري ومساوتها بدعوى الصحة والنفاذ التي كانت وحدها التي تمثل استثناء وتنفرد بالحماية بل وزيد عليه بأن تتضمن الطلبات الختامية فيها اجراء التغيير فى بيانات السجل وبعد التأشير فيه بمضمون هذه الطلبات مادة32
الدعاوى المتعلقة بحق عينى عقارى أو بصحة أو نفاذ تصرف من التصرفات الواجب قيدها يجب أن تتضمن الطلبات فيها اجراء التغيير فى بيانات السجل العينى ولا تقبل الدعوى الا بعد تقديم شهادة دالة على حصول التأشير فى السجل بمضمون هذه الطلبات
مادة33
الدعاوى المشار اليها فى المادة السابقة التى تكون منظورة أمام المحاكم وقت العمل بهذا القانون ولم تسجل صحيفتها لا يجوز الاستمرار فى النظر فيها الا بعد أن تتضمن الطلبات الختامية فيها اجراء التغيير فى بيانات السجل وبعد التأشير فيه بمضمون هذه الطلبات .
ويمنح المدعون فى هذه الدعاوى ميعاد شهرين من تاريخ العمل بهذا القانون لطلب هذا التأشير فاذا لم تقدم فى أول جلسة بعد انتهاء هذا الميعاد شهادة بحصول هذا التأشير توقف الدعوى .

دمتم بخير وجزيتم الجنة

ـــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــ ـــــــ
منشور رقم 7 بتاريخ 30/9/2009
إلى مكاتب الشهر العقارى ومأمورياتها . ومكاتب التوثيق وفروعها
والإدارات العامة بالمصلحة
ـــــــــــــــــــــ


- إلحاقا بالمنشور رقم (3) بتاريخ 6/5/2009 بشأن الطلبات التى تقدم لمأمورية السجل العينى والتى يترتب عليها تجزئة الوحدة العقارية بالسجل العينى.

- ولما كانت المادة(83) من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العينى رقم 142 لسنة 1964 تنص على أنه:-
(تقدم طلبات القيد من ثلاث نسخ متطابقة إلى مأمورية السجل العينى التى يقع العقار فى دائرة اختصاصها . ويجب أن يكون موقعا عليها من المتصرف أو المتصرف إليه فى العقود والإشهادات أو ممن يكون المحرر لصالحه فى غير ذلك من الحررات كأوراق الإجراءات وصحف الدعاوى والأحكام . )

- فقد صدر قرار السيد المستشار وزير العدل رقم 8171 لسنة 2009 بتاريخ 10/8/2009 بشأن تعديل بعض أحكام اللائحة التنفيذية لقانون السجل العينى رقم 142 لسنة 1964 وتم نشره بجريدة الوقائع المصرية العدد 195 بتاريخ 22/8/2009 ويعمل به من تاريخ نشره .


قرر
المادة الأولى
ـــــــ

تعدل المادة (83) من اللائحة التنفيذية للقانون 142 لسنة 1964 بنظام السجل العينى على الوجه الآتى :-
* مادة 83 تقدم طلبات القيد من ثلاث نسخ متطابقة إلى مأمورية السجل العينى التى يقع العقار فى دائرة اختصاصها ويجب أن يكون موقعاً عليها من المتصرف أو المتصرف إليه فى العقود والإشهادات أو ممن يكون المحرر لصالحه فى غير ذلك من المحرراتكأوراق الإجراءات وصحف الدعاوى والأحكام .

* وفى غير الأحكام النهائية الواجبة القيد إذا كان من شأن الطلب تجزئة الوحدة العقارية يجب أن يوقع عليه جميع ملاك تلك الوحده .
ولا يقبل طلب قيد التصرف فى جزء مفرز من وحدة عقارية إلا بعد إفراد صحيفة عقارية لهذا الجزء .


المادة الثانية
ـــــــ

ينشر هذا القرار فى الوقائع المصرية ويعمل به من تاريخ نشره .


بناء على ما تقدم
ـــــــ


أولا:-
تضاف للمادة (137) من تعليمات السجل العينى ط 2004 فقرتان جديدتان نصهما كالتالى ,
( وفى غير الأحكام النهائية الواجبة القيد إذا كان من شأن الطلب تجزئة الوحدة العقارية يجب أن يوقع عليه جميع ملاك تلك الوحدة .
ولا يقبل طلب قيد التصرف فى جزء مفرز من وحدة عقارية إلا بعد إفراد صحيفة عقارية لهذا الجزء )

ثانيا:-
يتعين لدى تقديم الطلبات المشار إليها بالبند أولا سالف الذكر تقديم شهادة قيود ومطابقة عن الوحدة العقارية بالسجل العينى , فضلاً عن وجوب اشتمال الطلب على البيانات المنصوص عليها بالمادة (85) من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العينى , والمنصوص عليها بالمادة (139) من تعليمات السجل العينى .

ثالثا:-
تسرى الأحكام المتقدمة بالبندين أولا وثانيا سالفى الذكر على طلبات القيد فى السجل العينى التى ما زالت قائمة ولم تنقضى بمضى المدة القانونية والتى من شأنها تجزئة الوحدة العقارية .
ويعاد بحثها وإخطار أصحاب الشأن فيها بما يجب استيفاؤه طبقا لأحكام هذه التعليمات .
ولا تسرى الأحكام المتقدمة على الطلبات التى موضوعها دعاوى قسمة أو فرز وتجنيب إذ ليس من شأنها تجزئة الوحدة العقارية قبل صدور حكم نهائى فيها فى مواجهة جميع الملاك على الشيوع .
27 أبريل، الساعة 05:07 مساءً‏ • إبلاغ





في هذا المنشور فأنا قدر فهمي أجد أن التعديل كان يجب أن يكون مقصورا على الطلب الرضائي وخانتهم الصياغة فكيف تطلب حضور خصم في الدعوى وما حاجتي للدعوى إن كان ذلك كذلك فلنتضامن ونبدأ في التكاتف لتصحيح ما حدث من خطأ ولا أعرف ما أتخذتم من خطوات لأني كما أوضحت سلفا أني من أهل الإسكندرية ومازلنا نطبق السجل الشخصي ولكن أنا أتضامن معكم في كل الأحوال , فالمنشور يخالف القانون والمنطق والعقل بل يخالف الدستور بمنعه ووضعه قيد على حق التقاضي
حمدي صبحي
حمدي صبحي
المحامي
إسكندرية hamdyl@hotmail.com
27 أبريل، الساعة 09:08 مساءً‏ • امسح مشاركة

‎Khalid Attiay‎ اخى الفاضل تحية طيبة
لقد تقدمنا بالعديد من الشكاوى لوزير العدل لانة بعد صدور هذا المنشور احجم جموع المحامين عن جميع دعاوى السجل العينى التى تتطلب شهر العريضة وبالفعل انقرضت هذة الدعاوى بما فيها دعاوى القسمة والفرز والتجنيب ... الخ ويبدو لى ان هذا مخطط للنيل من المحامين ففى البداية تحديد الحد الاقصى للتعويض الناجم عن القتل والاصابة الخطاء عدم اشتراط توقيع محام على عرائض قضايا الاسرة تعديل قانون الرسوم القضائية فلم يتبقى لنا الا دعوى صحة التوقيع والان يبحثون التصديق على التوقيع المزيل بة العقد امام موظف عمومى فحسبنا اللة ونعم الوكيل
27 أبريل، الساعة 09:22 مساءً‏ • إبلاغ

‎Hamdy Sobhy‎ بسم الله العدل وبهداه الحق
الأخ العزيز والأستاذ الفاضل / خالد بك عطية
حياك الله وبياك وجعل الجنة مثوانا ومثواك
صحيح أن القرار (المنشور) تحصن من الطعن عليه أمام القضاء الإداري لكن يمكن الطعن على أي سبب إيقاف والدفع بعدم دستورية المنشور لانه يمثل قيد على حق التقاضي وسندي رأي المحكمة الدستورية في طعن سابق على لائحة وهذا نصه:
ومن حيث أن رقابة دستورية القوانين تستهدف صون الدستور وحمايته من الخروج على أحكامه باعتباره القانون الأساسى الأعلى الذى يرسى الأصول والقواعد التى يقوم عليها نظام الحكم ولما كان هذا الهدف لا يتحقق على الوجه الذى يعنيه المشرع فى المادة الرابعة من قانون إنشاء المحكمة العليا وفى مذكرته الإيضاحية إلا إذا انبسطت رقابة المحكمة على التشريعات كافة على اختلاف أنواعها ومراتبها وسواء أكانت تشريعات أصلية صادرة من الهيئة التشريعية أو كانت تشريعات فرعية صادرة من السلطة التنفيذية فى حدود اختصاصها الدستورى ذلك أن مظنة الخروج على أحكام الدستور قائمة بالنسبة إليها جميعاً بل إن هذه المظنة أقوى فى التشريعات الفرعية منها فى التشريعات الأصلية التى يتوافر لها من الدراسة والبحث والتمحيص فى جميع مراحل إعدادها مالا يتوافر للتشريعات الفرعية التى تمثل الكثرة بين التشريعات كما أن منها ما ينظم حرية المواطنين وأمورهم اليومية مثل لوائح الضبط يؤيد هذا النظر أن التشريعات الفرعية ( كاللوائح ) تعتبر قوانين من حيث الموضوع وإن لم تعتبر كذلك من حيث الشكل لصدورها من السلطة التنفيذية وهذه الوسيلة أكثر ملاءمة لمقتضيات أعمال السلطة التنفيذية وتطورها المستمر ولو انحسرت ولاية المحكمة عن رقابة التشريعات الفرعية لعاد أمرها كما كان إلى المحاكم تقضى فى الدفوع التى تقدم إليها بعدم دستوريتها بأحكام قاصرة غير ملزمة يناقض بعضها بعضاً وأهدرت الحكمة التى تغياها المشرع بإنشاء المحكمة العليا والتى أفصحت عنها المذكرة الإيضاحية لقانون إنشائها كى تحمل دون سواها رسالة الفصل فى دستورية القوانين .
دمت بخير وجزيت الجنة

منشور رقم 7 بتاريخ 30/9/2009 ,والخاص بالقطع المجزئه

نعم للدعاوي العينية إشهارطبقاً لنص المدة 15 من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقارى مادة15
يجب التاشير فى هامش سجل المحررات واجبة الشهر بما يقدم ضدها من الدعاوى التي يكون الغرض منها الطعن فى التصرف الذى يتضمنه المحرر و جودا أو صحة أو نفاذا كدعاوى البطلان أو الفسخ أو الالغاء أو الرجوع ، فاذا كان المحرر الاصلى لم يشهر تسجل تلك الدعاوى و يجب كذلك تسجيل دعاوى استحقاق اى حق من الحقوق العينية العقارية أو التاشير بها على حسب الاحوال كما يجب تسجيل دعاوى صحة التعاقد على حقوق عينية عقارية 0
و تحصل التاشيرات و التسجيلات المشار اليها بعد ( اعلان ) صحيفة الدعوى ( و قيدها ) بجدول المحكمة 0
مادة 17
يترتب على تسجيل الدعاوى المذكورة بالمادة 15 أو التاشير بها ( ان حق المدعى اذا ما قرر بحكم مؤشر به طبقا للقانون يكون حجة على من ترتبت لهم حقوق عينية ابتداء من تاريخ تسجيل الدعاوى أو التاشيربها )
ولايكون هذا الحق حجة على الغير الذى كسب حقه ( بحسن نية ) قبل التاشير أو التسجيل المنصوص عليهما فى الفقرة السابقة
الاثر الرجعى للتسجيل
ولا يسرى حكم الفقرة الاولى من هذه المادة على الاحكام التي يتم التاشير بها بعد مضى ( خمس سنوات ) من تاريخ صيرورتها ( نهائية ) أو من تاريخ العمل بهذا القانون ايهما اطول 0 ويترتب بالفعل على عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم .طبقاً للمادة 9:- جميع التصرفات التي من شانها ( إنشاء ) حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغيـيره أو زواله و كذلك الأحكام النهائية المثبتة لشئ من ذلك يجب شهرها بطريق ( التسجيل ) و يدخل فى هذه التصرفات الوقف و الوصية و يترتب على عدم التسجيل ( إن الحقوق المشار اليها لا تنشا ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين الشأن ولا بالنسبة إلى غيرها
ولا يكون للتصرفات ( غير المسجلة ) من الأثر سوى ( الالتزامات الشخصية بين ذوى الشان
و يجوز لمن حصل مع آخرين على حكم نهائي مثبت لحق من هذه الحقوق أن يطلب ( قصر التسجيل ( على القدر الذى قضى به ، كما يجوز له ان يطلب قصر التسجيل على العقارات المقضي له بها فى قسم أو ناحية معينة 0 و يجوز لمن حصل على ( حكم نهائي لصالحه ) أن يطلب ( قصر التسجيل ) على القدر المقضى له به فى قسم أو ناحية معينة ولا تسرى الفقرتان السابقتان اذا كان التصرف المقتضى به من ( عقود المقايضة ) ( البدل ثم جاءت المادة 65 مرافعات وأضافت حكما جديداً خاصاً بالصحة والنفاذ وهو عدم قبول الدعوى اذا لم تشهر صحيفتها وهو حكم خاص وقاصر على دعوى الصحة والنفاذ مادة 65 - يقيد قلم كتاب المحكمة صحيفة الدعوى إذا كانت مصحوبة بما يلي :-
1. 2. 3.
4. ..............ولا تقبل دعوى صحة التعاقد علي حق الحقوق العينية العقارية إلا إذا أشهرت صحيفتها. وهنا لابد من التفرقة وهذا ما يجلي الخلط دائم الحدوث ألا وهو مع لزوم شهر دعاوى استحقاق او زوال حق من الحقوق العينية العقارية ومنها الفسخ فليس بلازمه شهرها قبل رفع الدعوى أو الحكم فيها حيث أن هذا حكم خاص بدعوى الصحة والنفاذ فيمكن شهر عريضة الدعوى مع الحكم بعد صدوره وكل ما في الأمر أنه يفضل التأشير أو تسجيل العريضة ليكون للحكم أثر رجعي في الاحتجاج به على الغير من تاريخ شهر العريضة اذا تم تسجيله والتأشير به خلال خمس سنوات من وقت صيرورة الحكم نهائي فهو ليس بلازم إذن لرفع هذه الدعاوى كما هو عليه الحال في دعوى الصحة والنفاذ ولكنه لازم لانتقال ملكية هذه الحقوق وحجيتها ولكن ليس هناك ما يمنع من إرجاء التأشير والتسجيل للعريضة إبى ما بعد الحكم في الدعوى وهنا لن يحكم بعدم القبول ولكن يخشى معه تغير وانتقال الحقوق بالشهر العقاري .

2- السجل العيني
نحيطكم علماً بأن المقال أعلاه يقتصر على العقار الخاضع للسجل الشخصي وليس قانون السجل العيني أى داخل كردون المدن.وحق علينا , أن نضيف أحكام قانون السجل العيني في الموضوع لاختلافها كليا عما هو في قانون الشهر بالسجل الشخصي أعلاه حتى لا يلتبس الأمر على من يتعاملون بالسجل العيني الذي ينص على أنه لابد من شهر الصحيفة قبل صدور الحكم , بل والنص في الصحيفة علي اجراء التغيير في بيانات السجل العيني , وإلا قضي بعدم قبول الدعوي لعدم شهر الصحيفة وهذا ما عالجه قانون السجل العيني وتوقى النقص الحادث فيه وخالف ما جاء به بقيود السجل الشخصي لقانون الشهر العقاري وقانون المرافعات وهو ما أوضحناه أعلاه حبث نص على :- مادة26
جميع التصرفات التى من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيئ من ذلك يجب قيدها فى السجل العينى .
ويدخل فى هذه التصرفات الوقف والوصية .
ويترتب على عدم القيد أن الحقوق المشار اليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة الى غيرهم .
ولا يكون للتصرفات غير المقيدة من الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين ذوى الشأن .
مادة27
يجب كذلك قيد جميع التصرفات والأحكام النهائية المقررة لحق من الحقوق العينية العقارية الأصلية .
ويترتب على عدم القيد أن هذه الحقوق لا تكون حجة لا بين ذوى الشأن و لا بالنسبة الى غيرهم .
ويسرى هذا الحكم على القسمة العقارية ولو كان محلها أموالا موروثة . مادة29
يجب قيد جميع التصرفات المنشئة أو المقررة أو الناقلة أو التى من شأنها زوال أى حق من الحقوق العينية العقارية التبعية وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشىء من ذلك والاقرارات بالتنازل عن مرتبة قيدها .
ويترتب على عدم القيد أن هذه الحقوق لا تكون حجة لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة الى غيرهم .
وإلى هنا تتطابق أحكام القانونين دون أدنى اختلاف يذكر ويبدأ في المادتين التاليتين م 32, 33 التفرد بأحكام خاصة والنص على ألا تقبل الدعاوى المتعلقة بحق عيني عقاري ومساوتها بدعوى الصحة والنفاذ التي كانت وحدها التي تمثل استثناء وتنفرد بالحماية بل وزيد عليه بأن تتضمن الطلبات الختامية فيها اجراء التغيير فى بيانات السجل وبعد التأشير فيه بمضمون هذه الطلبات مادة32
الدعاوى المتعلقة بحق عينى عقارى أو بصحة أو نفاذ تصرف من التصرفات الواجب قيدها يجب أن تتضمن الطلبات فيها اجراء التغيير فى بيانات السجل العينى ولا تقبل الدعوى الا بعد تقديم شهادة دالة على حصول التأشير فى السجل بمضمون هذه الطلبات
مادة33
الدعاوى المشار اليها فى المادة السابقة التى تكون منظورة أمام المحاكم وقت العمل بهذا القانون ولم تسجل صحيفتها لا يجوز الاستمرار فى النظر فيها الا بعد أن تتضمن الطلبات الختامية فيها اجراء التغيير فى بيانات السجل وبعد التأشير فيه بمضمون هذه الطلبات .
ويمنح المدعون فى هذه الدعاوى ميعاد شهرين من تاريخ العمل بهذا القانون لطلب هذا التأشير فاذا لم تقدم فى أول جلسة بعد انتهاء هذا الميعاد شهادة بحصول هذا التأشير توقف الدعوى .


منشور رقم 7 بتاريخ 30/9/2009
إلى مكاتب الشهر العقارى ومأمورياتها . ومكاتب التوثيق وفروعها
والإدارات العامة بالمصلحة
ـــــــــــــــــــــ


- إلحاقا بالمنشور رقم (3) بتاريخ 6/5/2009 بشأن الطلبات التى تقدم لمأمورية السجل العينى والتى يترتب عليها تجزئة الوحدة العقارية بالسجل العينى.

- ولما كانت المادة(83) من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العينى رقم 142 لسنة 1964 تنص على أنه:-
(تقدم طلبات القيد من ثلاث نسخ متطابقة إلى مأمورية السجل العينى التى يقع العقار فى دائرة اختصاصها . ويجب أن يكون موقعا عليها من المتصرف أو المتصرف إليه فى العقود والإشهادات أو ممن يكون المحرر لصالحه فى غير ذلك من الحررات كأوراق الإجراءات وصحف الدعاوى والأحكام . )

- فقد صدر قرار السيد المستشار وزير العدل رقم 8171 لسنة 2009 بتاريخ 10/8/2009 بشأن تعديل بعض أحكام اللائحة التنفيذية لقانون السجل العينى رقم 142 لسنة 1964 وتم نشره بجريدة الوقائع المصرية العدد 195 بتاريخ 22/8/2009 ويعمل به من تاريخ نشره .


قرر
المادة الأولى
ـــــــ

تعدل المادة (83) من اللائحة التنفيذية للقانون 142 لسنة 1964 بنظام السجل العينى على الوجه الآتى :-
* مادة 83 تقدم طلبات القيد من ثلاث نسخ متطابقة إلى مأمورية السجل العينى التى يقع العقار فى دائرة اختصاصها ويجب أن يكون موقعاً عليها من المتصرف أو المتصرف إليه فى العقود والإشهادات أو ممن يكون المحرر لصالحه فى غير ذلك من المحرراتكأوراق الإجراءات وصحف الدعاوى والأحكام .

* وفى غير الأحكام النهائية الواجبة القيد إذا كان من شأن الطلب تجزئة الوحدة العقارية يجب أن يوقع عليه جميع ملاك تلك الوحده .
ولا يقبل طلب قيد التصرف فى جزء مفرز من وحدة عقارية إلا بعد إفراد صحيفة عقارية لهذا الجزء .


المادة الثانية
ـــــــ

ينشر هذا القرار فى الوقائع المصرية ويعمل به من تاريخ نشره .


بناء على ما تقدم
ـــــــ


أولا:-
تضاف للمادة (137) من تعليمات السجل العينى ط 2004 فقرتان جديدتان نصهما كالتالى ,
( وفى غير الأحكام النهائية الواجبة القيد إذا كان من شأن الطلب تجزئة الوحدة العقارية يجب أن يوقع عليه جميع ملاك تلك الوحدة .
ولا يقبل طلب قيد التصرف فى جزء مفرز من وحدة عقارية إلا بعد إفراد صحيفة عقارية لهذا الجزء )

ثانيا:-
يتعين لدى تقديم الطلبات المشار إليها بالبند أولا سالف الذكر تقديم شهادة قيود ومطابقة عن الوحدة العقارية بالسجل العينى , فضلاً عن وجوب اشتمال الطلب على البيانات المنصوص عليها بالمادة (85) من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العينى , والمنصوص عليها بالمادة (139) من تعليمات السجل العينى .

ثالثا:-
تسرى الأحكام المتقدمة بالبندين أولا وثانيا سالفى الذكر على طلبات القيد فى السجل العينى التى ما زالت قائمة ولم تنقضى بمضى المدة القانونية والتى من شأنها تجزئة الوحدة العقارية .
ويعاد بحثها وإخطار أصحاب الشأن فيها بما يجب استيفاؤه طبقا لأحكام هذه التعليمات .
ولا تسرى الأحكام المتقدمة على الطلبات التى موضوعها دعاوى قسمة أو فرز وتجنيب إذ ليس من شأنها تجزئة الوحدة العقارية قبل صدور حكم نهائى فيها فى مواجهة جميع الملاك على الشيوع .
27 أبريل، الساعة 05:07 مساءً‏ • إبلاغ

‎Hamdy Sobhy‎ بسم الله العدل وبهداه الحق
الأخ العزيز والأستاذ الفاضل / خالد بك عطية
حياك الله وبياك وجعل الجنة مثوانا ومثواك
أخي العزيز خالد بك إسمح لي أن أحييك وأتضامن معك في رفع ما حدث من خطأ في هذا المنشور فأنا قدر فهمي أجد أن التعديل كان يجب أن يكون مقصورا على الطلب الرضائي وخانتهم الصياغة فكيف تطلب حضور خصم في الدعوى وما حاجتي للدعوى إن كان ذلك كذلك فلنتضامن ونبدأ في التكاتف لتصحيح ما حدث من خطأ ولا أعرف ما أتخذتم من خطوات لأني كما أوضحت سلفا أني من أهل الإسكندرية ومازلنا نطبق السجل الشخصي ولكن أنا أتضامن معكم في كل الأحوال , فالمنشور يخالف القانون والمنطق والعقل بل يخالف الدستور بمنعه ووضعه قيد على حق التقاضي
دمت بخير وجزيت الجنة
حمدي صبحي
المحامي
إسكندرية hamdyl@hotmail.com
27 أبريل، الساعة 09:08 مساءً‏ • امسح مشاركة

‎Khalid Attiay‎ اخى الفاضل تحية طيبة
لقد تقدمنا بالعديد من الشكاوى لوزير العدل لانة بعد صدور هذا المنشور احجم جموع المحامين عن جميع دعاوى السجل العينى التى تتطلب شهر العريضة وبالفعل انقرضت هذة الدعاوى بما فيها دعاوى القسمة والفرز والتجنيب ... الخ ويبدو لى ان هذا مخطط للنيل من المحامين ففى البداية تحديد الحد الاقصى للتعويض الناجم عن القتل والاصابة الخطاء عدم اشتراط توقيع محام على عرائض قضايا الاسرة تعديل قانون الرسوم القضائية فلم يتبقى لنا الا دعوى صحة التوقيع والان يبحثون التصديق على التوقيع المزيل بة العقد امام موظف عمومى فحسبنا اللة ونعم الوكيل
27 أبريل، الساعة 09:22 مساءً‏ • إبلاغ

‎Hamdy Sobhy‎ بسم الله العدل وبهداه الحق
الأخ العزيز والأستاذ الفاضل / خالد بك عطية
حياك الله وبياك وجعل الجنة مثوانا ومثواك
صحيح أن القرار (المنشور) تحصن من الطعن عليه أمام القضاء الإداري لكن يمكن الطعن على أي سبب إيقاف والدفع بعدم دستورية المنشور لانه يمثل قيد على حق التقاضي وسندي رأي المحكمة الدستورية في طعن سابق على لائحة وهذا نصه:
ومن حيث أن رقابة دستورية القوانين تستهدف صون الدستور وحمايته من الخروج على أحكامه باعتباره القانون الأساسى الأعلى الذى يرسى الأصول والقواعد التى يقوم عليها نظام الحكم ولما كان هذا الهدف لا يتحقق على الوجه الذى يعنيه المشرع فى المادة الرابعة من قانون إنشاء المحكمة العليا وفى مذكرته الإيضاحية إلا إذا انبسطت رقابة المحكمة على التشريعات كافة على اختلاف أنواعها ومراتبها وسواء أكانت تشريعات أصلية صادرة من الهيئة التشريعية أو كانت تشريعات فرعية صادرة من السلطة التنفيذية فى حدود اختصاصها الدستورى ذلك أن مظنة الخروج على أحكام الدستور قائمة بالنسبة إليها جميعاً بل إن هذه المظنة أقوى فى التشريعات الفرعية منها فى التشريعات الأصلية التى يتوافر لها من الدراسة والبحث والتمحيص فى جميع مراحل إعدادها مالا يتوافر للتشريعات الفرعية التى تمثل الكثرة بين التشريعات كما أن منها ما ينظم حرية المواطنين وأمورهم اليومية مثل لوائح الضبط يؤيد هذا النظر أن التشريعات الفرعية ( كاللوائح ) تعتبر قوانين من حيث الموضوع وإن لم تعتبر كذلك من حيث الشكل لصدورها من السلطة التنفيذية وهذه الوسيلة أكثر ملاءمة لمقتضيات أعمال السلطة التنفيذية وتطورها المستمر ولو انحسرت ولاية المحكمة عن رقابة التشريعات الفرعية لعاد أمرها كما كان إلى المحاكم تقضى فى الدفوع التى تقدم إليها بعدم دستوريتها بأحكام قاصرة غير ملزمة يناقض بعضها بعضاً وأهدرت الحكمة التى تغياها المشرع بإنشاء المحكمة العليا والتى أفصحت عنها المذكرة الإيضاحية لقانون إنشائها كى تحمل دون سواها رسالة الفصل فى دستورية القوانين .
دمت بخير وجزيت الجنة

الحقوق المترتبة علي الملكية العقارية وطرق إثباتها

الحقوق المترتبة علي الملكية العقارية وطرق إثباتها



تطرق المستشار ممدوح راغب عبد الظاهر وكيل قطاع الشهر العقاري والتوثيق بوزارة العدل في الورقة التي قدمها للمؤتمر إلى أنواع الملكية في القانون المصري والنصوص المتعلقة بحق الملكية كما ورد بالدستور وتعريف حق الملكية الذي يعطي لمالك الشيء وحده في حدود القانون حق استعمال واستغلال التصرف فيه.

وتناول عبد الظاهر أسباب كسب الملكية وهي الوقائع القانونية المؤدية لذلك سواء كانت طبيعية أو أفعالا أو تصرفات قانونية ثم صور الملكية الخاصة أو العامة أو الملكية الشائعة وملكية الطبقات أو الشقق.

وبالنسبة للحقوق والدعاوى العقارية فقد رأي وكيل قطاع الشهر العقاري انه تأتي علي رأسها الحقوق العينية الأصلية التي تقع علي عقار والعقار الذي تقع عليه الحقوق العينية الأصلية قد يكون عقارا بطبيعته كما هو الغالب، وقد يكون عقاراً بالتخصيص.

وأول الحقوق العينية الأصلية هو حق الملكية ثم تأتي الحقوق العينية الأصلية المتفرعة عن حق الملكية وهذه تكون أيضا حقوقا عقارية إذا وقعت علي عقار وهذه حقوق الارتفاق وحق السكني وحق الحكر ومنه ما يقع علي عقار كان حقا عقاريا وهذه هي حق الانتفاع وحق الاستعمال وما وقع منهما علي عقار يكون حقا عقاريا.

كذلك يعتبر حقا عقاريا كل حق عيني تبعي يقع علي عقار بطبيعته أو عقار بالتخصيص ومن هذه الحقوق أيضا ما لا يقع إلا علي عقار فيكون حتميا عقاريا، وهذان هما حق الرهن الرسمي، وحق الاختصاص ومنها ما يقع علي عقار أو يقع علي منقول فإذا وقع علي عقار كان حقا عقاريا وهذه هي حق رهن الحيازة وحقوق الامتياز.

وتعتبر الدعاوى المتعلقة بالحقوق العينية الأصلية الواقعة علي عقار دعاوى عقارية.


الحقوق المتفرعة عن حق الملكية:

الحقوق العينية الأصلية:

حق الانتفاع: نجد أن حق الاستعمال وحق السكني نوعا من حق الانتفاع وهو حق عيني يخول لشخص معين الخصوص علي منفعة شيء أو حق للغير، ويكون للمنتفع تتبع الشيء في اي يد يكون لاقتضاء حقه منه وباعتبار المنتفع صاحب حق علي منفعة الشيء فإنه يكون له استعماله كما يكون له استثماره المواد من 985 - 998.

حق الحكر: الحكر حق عيني يقوم علي ارض في حاجة إلى الإصلاح ويخول صاحبه وهو المحتكر الانتفاع بهذه الأرض نظير القيام بتعميرها بالبناء عليها أو بالغراس فيها بالإضافة إلى دفع أجرة المثل.

وهذا الحق مستمد من الشريعة الإسلامية وهو فيها يرد علي الاراضي المملوكة الموقوفة علي حد سواء.

وقد قصر القانون المدني الحكر علي الاراضي الموقوفة ونصت علي ذلك المادة 1012 مدني بقولها «لا يجوز ترتيب حق حكر علي ارض غير موقوفة».

وحق الحكر يخول للمحتكر الانتفاع بالأرض المحكرة بطاقة اوجه الانتفاع سواء كان ذلك باستعمالها أو باستثمارها المواد «999 - 1013).

حق الارتفاق:

كما عرفه القانون المدني بالمادة 1015 حق يحد من منفعة عقار لفائدة عقار غيره يملكه شخص أخر كحق شرب أو مجري أو مسيل أو مطل أو مرور يتقرر العقار علي عقار.

فالارتفاق عبء علي عاتق العقار المرتفق به.

ويجوز أن يترتب الارتفاق علي مال عام أن كان لا يتعارض مع الاستعمال الذي خصص له هذا المال . المواد من (1015 - 1029).

الحقوق العينية التبعية:

الرهن الحيازي:

وهو عقد يلتزم به شخص ضمانا لدين عليه أو علي غيره أن يسلم إلى الدائن أو إلى اجنبي يعينه المتعاقدان شيئا يترتب عليه للدائن حقا عينيا يخوله حبس الشيء لحين استيفاء الدين وان يتقدم الدائنون العاديون والدائنون التاليون له في المرتبة في اقتضاء حقه من ثمن هذا الشيء في اي يد يكون . المواد من (1096 ـ 1129).

حقوق الامتياز:

الامتياز أولوية يقررها القانون لحق معين مراعاة منه لصفة ولا يكون للحق امتياز إلا بمقتضى نص في القانون.

وترد حقوق الامتياز العامة علي جميع أموال المدين من منقول وعقار وعلي سبيل المثال: المصروفات القضائية، الضرائب والرسوم ، المواد من 1130 - 1149.


وسائل حماية حق الملكية:

تتمثل وسائل حق الملكية في أمرين:

1) تقترن بحق الملكية دعوي تحميه وهي دعوي الاستحقاق.

2 ) لا يجوز أن يحرم أحد من ملكه ولا يجوز نزع ملكيته جبرا عنه إلا بشروط.

ــ دعوي الاستحقاق: هي التي يكون محلها المطالبة بملكية الشيء ، عقار كان أو منقولا فهي أذن الدعوى التي تقوم لحماية الملكية ولا تسقط دعوي الاستحقاق بالتقادم كما قضت محكمة النقض بأن دعوي الاستحقاق التي يرفعها المالك لاسترداد ملكه من غاصبه لا تسقط بالتقادم لكون حق الملكية حقا دائما لا يسقط بعدم الاستعمال.


طرق إثبات الملكية في دعوي الاستحقاق:


1 ) الطريق الأول السجل العيني: فمهمة السجل ا ن يجعل تسجيل ملكية العقار ذا دلالة يقينية قاطعة وهو حجة علي الكافة فمتي سجل عقار فيه باسم شخص معين كان الشخص هو المالك، ما في ذلك من ريب ولكن السجل العيني لم يعم بعد في مصر.

2) الطريق الثاني التقادم المكسب الطويل أو القصير وهذا طريق أخر للإثبات ذو دلالة يقينية قاطعة في ثبوت الملكية فمتي اثبت المدعي انه حاز العقار، هو وسلفه من قبله، مدة خمس عشرة سنة تملك العقار بالتقادم وكان هذا دليلا قاطعا علي ملكيته، وهو حجة علي الكافة ما في ذلك ريب بل يستطيع المدعي حسن النية ومعه سبب صحيح أن يمتلك العقار بحيازته مدة خمس سنوات متواليات ويكون التقادم القصير في هذه الحالة دليلا قاطعا علي الملكية.

3 ) الطريق الثالث الحيازة إذا استوفت شرائطها، وبوجه خاص إذا لم تقترن بإكراه ولم تحصل خفية ولم يكن فيها لبس، فعند ذلك تكون الحيازة قرينة قانونية علي الملكية ولكنها قرينة غير قاطعة فهي دليل علي الملكية إلى أن يقوم الدليل علي العكس نص المادة 964 مدني (من كان حائزا للحق اعتبر صاحبه، حتى يقوم الدليل علي العكس).


تحول نظام الشهر العقاري في مصر إلى نظام السجل العيني:

إذا كان تنظيم الشهر العقاري قد تطور تدريجيا علي مدي اكثر من نصف قرن في مصر، فإنه يمكن القول بأن قانون تنظيم الشهر العقاري الصادر عام 1946 يعد وبحق الخطوة النهائية التي خطاها المشرع المصري في سبيل الوصول إلى نظام السجلات العينية وتمهيدا لصدور قانون السجل العيني علي انه وبالرغم من هذا التحول الجوهري نحو تطلب التسجيل لانتقال الحق العيني سواء في العلاقة بين المتعاقدين أو في مواجهة الغير، وبالرغم من الإصلاحات التي قام المشرع بها، إلا أن قانون تنظيم الشهر العقاري لم يزل يتسم بطابع الشهر الشخصي.

هذا وقد أوضحت الدراسة أن نظام السجل العيني يتميز علي نظام الشهر الشخصي بأن العقار يكون هو أساس التسجيل بحيث تخصص لكل عقار صفحة في السجل العيني يقيد بها محل ما يتعلق بالعقار من بيانات وصفية وقانونية.

ويتميز نظام السجل العيني باليسر في تطبيقه وفي انه يؤدي إلى تبسيط عملية الشهر وتمكين المتعاقدين من إتمام الإجراءات بسرعة ودقة.

كما يتميز السجل العيني بالوضوح وسهولة الكشف عن بيانات الوحدة العقارية في السجل بالمقارنة بالكشف في ظل نظام الشهر الشخصي هذا ويجنب المخاطرة المرتبطة يتشابه أسماء ملاك الوحدات واهم مزايا نظام السجل العيني انه يسمح باستقرار الملكية والحقوق العينية العقارية كما انه يؤدي إلى الفصل بشكل حاسم في الخصومات.

واخيرا فإن التنظيم الدقيق للصفحات المخصصة للعقارات يسمح بتحقيق الثقة للمتعاقدين علي العقار وذلك من خلال تسهيل التعرف علي كل ما يتعلق بالعقار بيسر وسهولة كما يسمح هذا النظام أيضا بتجنب تعارض سندات الملكية ويعد حاسما في شأن التعرف علي صاحب الحق العيني العقاري مما يحجب المشكلات التي تنشأ عن وضع اليد أو عن بيع ملك الغير.

ففي هذا النظام يصبح السجل العيني المصدر الوحيد الذي يمكن من خلاله الاطلاع علي الحقوق العينية العقارية واستخراج سندات الملكية



نماذج طلبات الشهر

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته
نماذج طلبات الشهر

1- قسمة أو تسجيل حكم قسمة
2- شهر حق إرث
3- إنهاء وقف على غير الخيرات
4- بيع شقة ( أو تسجيل حكم صحة ونفاذ بيع عن شقة )
5- قسمة أو تسجيل حكم قسمة




جمهورية مصر العربية نموذج (1) رقم 168 عقارى
وزارة العدل رقم القيد .............
تاريخ القيد ..........
مصلحة الشهر العقارى والتوثيق الساعة ..............

طلب شهر عقارى

موضوعه : قسمة أو تسجيل حكم قسمة
اسم مقدم الطلب
الصفة عائلية مركز
بطاقة ......................... محافظة ........
شخصية قسم
المهنة .................................................. .
.................................................. .
.................................................. .

عنوانه

السيد رئيس مأمورية ..............................
تحية طيبة وبعد

أرجو اتخاذ الاجراءات اللازمة لمراجعة هذا الطلب وموافاتى باخطار القبول وذلك تمهيدا لتحرير المشروع ومرفق مع هذا الطلب المستندات اللازمة وأتعهد بتقديم المستندات المطلوبة ومع استعدادى لسداد الرسوم المقررة




توقيع مقدم الطلب
تحريرا فى / / 2000 اعتماد رئيس المأمورية


(1) هذا النموذج لجميع طلبات الشهر العقارى عدا شهر حق الارث وانهاء الوقف على غير الخيرات .


تنبيه : قبل البدء فى تحرير هذا الطلب انظر الارشادات المبينة بالصفحة الأخيرة


بيان العقارات

ناحية أو شياخة ............. مركز أو قسم ........... محافظة ........

المسطحات متر
ديسمتر مربع رقم القطعة
أو رقم المنزل الحوض ورقمه أو الشارع
أو الحارة الحدود والاطوال
س ط ف










الجملة
.................................................. ..............................
...................................
المقابل : ( مقابل أو معدل القسمة ) مليم جنيه
....... ...... فقط وقدره .......

بيان التكليف :
.................................................. ..............................
.................................................. ...............................
.................................................. ...............................
.................................................. ...............................
......................

أصل الملكية أو الحق العينى :
.................................................. ..............................
.................................................. ...............................
.................................................. ...............................
.................................................. ...............................
......................

الحقوق العينية على العقار :
.................................................. ..............................
.................................................. ...............................
.................................................. ...............................
.................................................. ...............................
......................


أسماء أطراف التعامل وتوقيعاتهم

الاسم (ثلاثيا) السن الديانة الجنسية المهنة محل الاقامة التوقيع
أولا :-
الصادر منه
المنصرف


ثانيا:-
الصادر لصالحه
التصرف


بيان المستندات

أولا : المستندات المقدمة مع الطلب ( تحرر بمعرفة الطالب وتدون فى إيصال استلام الطلب )

(1) ......................................... (5) .........................................
(2) ......................................... (6) .........................................
(3) ......................................... (7) .........................................
(4) ......................................... (8) .........................................
ثانيا: المستندات المطلوب تقديمها ( تحرر بمعرفة رئيس المأمورية ويوقع منه )
(1) ......................................... (5) .........................................
(2) ......................................... (6) .........................................
(3) ......................................... (7) .........................................
(4) ......................................... (8) .........................................

ارشادات هامة

1. يحرر الطلب من أربع نسخ متطابقة وتسدد الرسوم المستحقة بموجب ايصال يسلم للطالب .
2. يرفق بالطلب المستندات المثبتة لصفات النائبين عن المتعاقدين ( كالتوكيل وقرار الوصاية والقوامة واعلام الوراثة) كما ترفق به المستندات المثبتة لاصل الملكية والتكليف ويقدم الطلب داخل حافظة ( دوسيه ) يثبت بها بيان المستندات ويوقع عليها الطالب مع ذكر عنوانه كما تقدم حوالة بريدية باسم مديرية المساحة المختصة بمبلغ 10 جنيه .
3. يقيد الطلب فور تقديمه بدفتر الأسبقية ويسلم عنه ايصال للطالب موضحاً به رقم القيد وتاريخه وبيان المستندات المرفقة به .
4. يعتبر الطلب كأن لم يكن إذا لم يتم شهر محرره خلال سنة من تاريخ قيده بدفتر الأسبقية ويجوز مد هذه المدة سنة ثانية إذا قدم طلب بذلك قبل انتهاء السنة الأولى بأسبوعين ودفع الرسم المستحق عنه .
5. تحيل المأمورية الطلب يوم تقديمه إلى المكتب الهندسى لإتمام اجراءاته المساحية خلال أسبوعين على الأكثر وعلى الطالب المبادرة إلى الارشاد عن العقار محل التعامل إذا رئى معاينته أو استيفاء البيانات الناقصة فى الطلب إذا طلب منه ذلك حتى لا يفقد الطلب أسبقيته وذلك خلال عشرة أيام من تاريخ تقديم الطلب .
6. فى طلبات دعاوى صحة التعاقد تقدم عريضة الدعوى وصورة عقد البيع الابتدائى موقعا عليها من صاحب الشأن بمطابقتها للأصل أو اقرار منه بتعذر تقديم صورة العقد .
وبالنسبة للأحكام الصادرة فى هذه الدعاوى يجب تقديم الحكم وما يثبت نهائيته وعريضة الدعوى وأصل العقد مؤشرا عليه من المحكمة بالنظر وصورة العقد على الورق الأزرق المدموغ .
ويجب تقديم صورة رسمية من تقرير الخبير مع طلبات أحكام القسمة إذا بنى الحكم عليه .
7. إذا كان العقار محل التصرف يدخل فى إحدى مناطق التحسين فتخطر جهة الاسكان والمرافق المختصة بإتمام شهر التصرف بمعرفة مكتب الشهر العقارى المختص .
8. إذا تضمن الطلب تجزئة لقطعة أرض معدة للبناء تخضع لقانون تقسيم الأراضى يجب أن يرفق بالطلب خريطة مساحية أو رسم يبين وضع العقار قبل التجزئة وبعده .
9. بعد تأشير المأمورية على الطلب بالقبول للشهر يحرر صاحب الشأن مشروع العقد ويقدمه للمأمورية لمراجعته والتأشير عليه بالصلاحية للشهر .
10. على صاحب الشأن توثيق المحرر أو التصديق على التوقيعات فيه لدى أى من مكاتب التوثيق أو فروعها بعد سداد الرسوم المستحقة ويقدم المحرر بعد ذلك لمكتب الشهر المختص مرفقا به المستندات .

نبذة عن مكاتب التوثيق

نبذة عن مكاتب التوثيق

تختص بأعمال التوثيق مكاتب التوثيق و فروعها المنتشرة في جميع أنحاء الجمهورية , و قد حدد قانون التوثيق رقم 68 لسنة 74 و تعديلاته ما تقوم به هذه المكاتب من خدمة تقدم إلى المواطن بسهولة و سرعة إنجاز , فتقوم بما يلي :

تلقي المحرارات و توثيقها .
اثبات المحرارات الرسمية في الدفاتر المعدة لذلك .
وضع الصيغة التنفيذية على صور المحرارات الرسمية الواجبة التنفيذ .
حفظ أصول المحرارات التي تم توثيقها .
إعداد فهارس المحرارات التي تم توثيقها.
إعطاء صور من المحرارات الموثقة و مرفقتها.
التصديق على توقيعات ذوي الشأن في المحرارت العرفية و إعداد فهارس لها.
التأشير على الدفاتر التي تنص القوانين على التأشير عليها عن طريق مكاتب التوثيق .
قبول و إيداع المحرارات التي بينتها اللائحة التنفيذية و هي الوصايا و سائر التصرفات المضافة إلى ما بعد الموت و المحرارات الموثقة أمام السلطات الاجنبية .
إعطاء الشهادات بحصول التصديق على التوقيعات و إثبات التاريخ في المحرارات العرفية او التأشير على الدفاتر المشار إليها أعلاه.
كما تتولى المكاتب و الفروع توثيق جميع المحرارات عدا.

عقود الزواج و إشهاد الطلاق و الرجعة و التصادق على ذلك و الخاصة بالمصريين المسلمين و المصريين الغير مسلمين المتحدي الطائفة أو الملا.
إشهادات الرجوع أو التغيير في الوقف الخيري الصادر قبل العمل بأحكام القانون 48 لسنة 49 الخاص بأحكام الوقف.
الاشهادات الخاصة بالرجوع أو التغيير في وقفة المسجد أو ما وقف عليه سواء أكان الوقف لاحقا أو سابقا عن القانون المشار إليه في البند السابق.
ما استثنيا بنص قانوني كإشهادات الشهرة أو تغيير الاسم.
أنواع المعاملات :
اولا : المحرارات الرسمية الموثقة:

توكيل رسمي (عام / عام في القضايا / شامل (عام + بنوك)) :

التوكيل الرسمي أم أن يكون قضائي أو رسمي شامل في القضايا و البيع و الشراء أعمال الادارة و السحب و الايداع في البنوك و بيع و شراء السيارات . و أما ان يكون عن شخص الموكل أو بصفته مدير لمؤسسه أو صاحب عمل أو ممثل قانوني لهيئة من الهيئات الحكومية أو الغير حكومية و في هذه الحاله لابد من إرفاق سند صفته و يحدد فيه سلطاته في التعامل .
و في حاله الغير مصريين لابد من وجود جواز ساري المفعول و عليه إقامة و يتحدث اللغة العربية و إذا كان لايجيدها و جب أن يصطحب معه مترجم من طرفه يترجم له المحرر قبل التوقيع عليه.
أما بالنسبة للاجئ السياسي فلا تسري عليه هذه القيود حال تواجده بجمهورية مصر العربية حيث يكتفى في شأنه بتأشيرة الاقامه الثابتة بالوثيقة الخاصة به و الصادرة من مفوضيه الامم المتحدة تبسيطا للاجراءات .
توكيل في الامور الزوجية:

يجوز عمله في اجراءات الزواج أو الطلاق إلا في حاله الزوج الاجنبي في حاله زواجة من مواطنه مصرية و طبقا للقانون 103 لسنة 76 لابد من حضور الزوج الاجنبي بشخصه.
عقد إتفاق وكاله:

يرجع فيه على الشروط الاتفاقية التي أتفق عليها الطرفان وفقا لنص الماده 147 من القانون المدني التي تنص على أن العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقده أو تعديله إلا بإتفاق الطرفين.
عقد رسمي موثق / عقد هبة:

و العقود الرسمية هي عقود البيع أو الرهن أو الهبه و هي تلك العقود التي تحمل إلتزمات متعادلة بين طرفي العقد و هذه العقود الرسمية لابد من وضع الصيغة التنفيذيه عليها .
محضر إثبات غيبة / محضر إثبات إمتناع عن التوقيع:

بعد أن يتم تحرير المشروع بالنسبة للعقود الناقلة للملكية و يتأخر المشتري عن الحضور للتوقيع على العقد النهائي لإتمام نقل الملكية فمن حق الطرف الاخر أن يثبت هذا الامتناع في محرر رسمي بعد اعلانه بالطاريق القانوني للحضور لمكتب محدد في يوم محدد و في ساعة محدده للتوقيع على العقد معه فإذا لم يحضر المعلن إليه أو امتنع عن التوقيع فمن حق طالب إثبات الغيبة أو إثبات الامتناع عن التوقيع في محرر رسمي يوقع عليه معه الموثق
محضر إيداع رسمي :

يتم إيداع أي محرر يرد من الخارج يكون محرارا بمعرفة السلطات الاجنبية خارج البلاد بناء على صاحب الشأن (طالب الايداع) يتم إيداع محرره في أي فرع أو مكتب توثيق و يكون الغرض من هذا الايداع حفظ المحرر في محفوظات المكتب و يشترط لهذا الايداع ثلاثة شروط:
أن يكون المحرر تم توثيقه أمام السلطات الاجنبية خارج البلاد
أن يعتمد من قنصل جمهورية مصر العربية في البلد الاجنبي الذي تم توثيقه فيه
أن يعتمد من وزارة الخارجية المصرية .
محضر إيداع وصيه:

يتم بموجبة إيداع وصيه الموصي بناء على طلبه في مظروف مجمع بالشمع الاحمر من جوانبة الاربعة و في منتصفه و بجانب كل بصمة توقيع الموصي بأن هذه وصيته و تحت مسئوليته و يتم إيداع أصل المظروف بالمحضر الرسمي بالمكتب أو فرع التوثيق و ترسل صورة طبق الاصل من محضر الايداع و الوصية المرفقه إلى دار المحفوظات بالجيزة . و الغرض من إيداع الوصية حفظها بمحفوظات المكتب أو فرع التوثيق و لايعلم المكتب ما بداخلها , و لا تفتح إلا بعد وفاة الموصي مع تقديم المستند الدال على وفاته , و يمكن للموصي في أي وقت أن يقوم بإلغاء الوصيه أو سحب مظروفها.
محضر فتح وصيه:

يتم فتح الوصيه بعد وفاة الموصي بشهود هي:
تقديم المستند الدال على الوفاه غالبا ما يكون إعلام الوراثة – شهادة الوفاه
حضور أثنين من الشهود يونا من ورثة المتوفي أو أقاربه.
حضور المقر بالفتح (قريب أو وريث أو الصادر لصالحه الوصيه)
لا تسلم صورة الوصيه للورثة إلا بعد سداد الرسوم المستحقة للخزانة العامه وفقا لقانون الرسوم مع العلم أنه يحصل رسم ثابت عند الايداع و عند الفتح.
إشهاد إشهار إسلام:

لمن أراد أن يدخل في الدين الاسلامي من غير المسلمين عليه أن بطلبه إلى مديرية الامن التابع لها لإتخاذ الاجراءات اللازمه.و بعد الحصول على الموافقه عليه التوجه إلى أقرب مكتب أو فرع توثيق لإشهاد إشهار الاسلام , على أن يتضمن هذا الاشهاد الاجراءات التي أتبعت طبقا للوارد من مديرية الامن التي توجه إليها الطالب مع ذكر رقم و تاريخ الكتاب المذكور و إرفاقه بأصل الاشهاد. كما ينص في الاشهاد بإتباع الاجراءات المنصوص عليها في القانون 260 لسنة 60 و تعديلاته بالنسبة لتغيير الاسم.
ثانيا : محاضر التصديق على التوقيعات:

محضر صلح :

يقدم من اطرافه متضمنا نوع الحق المتصالح عليه فإذا كان شيك أو كمبياله وجب تقديمه عند التصالح عليه فإذا لم يوجد (تم إدخاله المحكمة المختصه) يقدم صورة رسمية من عريضة الدعوى عند توثيق المحضر حتى يمكن معرفة و تحديد الوعاء الرسم النسبي المستحق للدولة.
تسجيل شهادة لصالح الغير:

يشترط فيها ألا تكون مخالفة للقانون او النظام العام او الاداب العامة , و ان تزيل بعبارة أن هذا الاقرار على مسئولية مقدمة دون أدنى مسئولية على مصلحة الشهر العقاري و التوثيق.
إقرار إلغاء:

كل الموكل في أي توكيل (عام – خاص) من حقه أن يلغه في أي وقت يشاء طبقا للمادة 715 فقرة واحد من القانون المدني إلا أن الفقرة الثانية من نفس المادة ذكرت أنه إذا كانت الوكاله صادره لصالح الوكيل فلا يجوز إلغاءها بالاراده المنفرده للموكل و إنما تلغا بحضور الطرفين .
وقد أستظهرت لجنة الفتوى و التشريع بمجلس الدولة حالات مصلحة الوكيل بناءا على المادة 715 من القانون المدني و تم صياغة هذه الحالات في المنشور الفني 10 / 2001 و المنشور الفني 15 / 2006 و التي ذكر بها حالات مصلحة الوكيل و هي:
أن يذكر في التوكيلات العامة / خاصة عبارة البيع للنفس أو الغير.
أن يكون التوكيل في عمل محدد و أشترط فيه أن لا يلغى إلا بحضور الطرفين.
أن يذكر في الوكاله أستمرارها بعد الوفاه.
أن يذكر في الوكاله أنها مقررة لصالح الوكيل أو الغير.
في هذه الحالات يمتنع على الموثق إلغاء هذه الوكالات إلا بإقرار مصدق من طرفي الوكاله (الموكل و الوكيل).
إقرار رفض وكاله / التنحي عن وكاله / الاعتراض على وكالة:

و هو الاقرار الذي ممن صدرت له الوكاله سواء أكان محاميا أو شخصا عاديا فيمكن له في إعترضه على الوكاله الصادرة له , أن يذهب لأقرب مكتب أو فرع توثيق و يبدي أعتراضه على الوكاله و يصدق على توقيعه فيه.

الملكية في الشهر العقاري

الملكية في الشهر العقاري

في الحق أن القانون رقم (114) لسنة 1946 الخاص بتنظيم الشهر العقاري خطوة موفقة ‏نحو إدخال نظام السجلات العينية الذي هو المقصد من إصلاح نظام الشهر.
ولما كان الأمر كذلك رأيت أن أقوم بشرح بعض نصوص القانون من الناحية التطبيقية ولعلني ‏بعد هذا كله أكون قد قمت بنصيب في خدمة الشهر راجيًا من الله تعالى أن يوفقني قريبًا في ‏تكملة البحث.
في البحث العملي نتعرض لكلمة بحث التكليف وبحث الملكية: فالمقصود ببحث التكليف هو ‏بحث العلاقة التي تربط الصادر ضده التصرف بصاحب التكليف.
والمقصود ببحث الملكية هي المحررات التي تقبل فيما يتعلق بإثبات أصل الملكية والحق العيني ‏في ظل قانون الشهر العقاري وهي:
‏1 - المحررات التي سبق شهرها.
‏2 - الوصية التي تمت قبل العمل بأحكام قانون الشهر العقاري.
‏3 - المحررات التي ثبت تاريخها قبل سنة 1924 من غير طريق وجود توقيع أو ختم لإنسان ‏توفي.
‏4 - المحررات التي تحمل تاريخًا سابقًا على سنة 1924 إذا كان قد أخذ بها قبل العمل بأحكام ‏قانون الشهر العقاري في محررات تم شهرها أو نقل التكليف بمقتضاها لمن صدرت لصالحه ‏‏(المادة (139) من التعليمات) ويستثنى من الحكم المذكور سابقًا المحررات التي تم توثيقها أو ‏التصديق على توقيعات المتعاقدين فيها أو التي صارت في شأنها أحكام بصحة التعاقد والتوقيع ‏قبل العمل بأحكام قانون تنظيم الشهر العقاري وكانت تسند في إثبات أصل الملكية لحق عيني ‏لمحررات عرفية تحمل تاريخًا سابقًا على سنة 1924 (المادة (140) من التعليمات).
وسنقصر بحثنا هذا لقواعد مراجعة ملكية المباني في المدن المربوط عليها عوائد مبانٍ.
عند بحث هذا الموضوع نجد أن هناك ثلاث مبادئ أصلية ترسم الخطوط الأساسية في البحث ‏وتوجيهه وهي:
‏1 - القاعدة العامة في مراجعة أصل الملكية توجب تقديم مستندات التمليك مع آخر قسيمة ‏عوائد تثبيت أن العقار وارد في تكليف الشخص الصادر منه التصرف.
‏2 - القاعدة العامة في ربط المباني بالعوائد هي ربطها باسم من أقام البناء لا باسم مالك ‏الأرض.
‏3 - القاعدة العامة في إثبات الملكية بوضع اليد المدة الطويلة بالنسبة للمباني توجب التفرقة ‏بين حالتين:
‏( أ ) - حالة المباني الواقعة في المدن المربوط عليها عوائد مبانٍ:
في هذه الحالة يجب تقديم كشف رسمي (مكلفة) من تكليف العقار من سنة 1923 ولمدة خمس ‏عشرة سنة هلالية بشرط أن يعزز بآخر قسيمة عوائد أو كشف رسمي من المكلفات الحالية ‏يثبت منه أن العقار ما زال موجودًا في تكليف الشخص الصادر منه التصرف.
‏(ب) حالة المباني الواقعة في سكنات النواحي المعفاة من الضرائب والغير مربوط عليها عوائد ‏مبانٍ:
ففي هذه الحالة يعمل (محضر تحقيق بالطبيعة) يؤخذ فيه أقوال أصحاب الشأن وجميع الملاك ‏المجاورين ورجال الحكومة المحليين ليثبت منه ما يأتي:
‏1/ أن وضع يد الشخص الصادر منه التصرف ظاهر وهادئ ومستمر بدون نزاع وبصفة مالك.
‏2/ إن وضع اليد يبدأ من سنة 1923 ولا تتخلله محررات عرفية غير مسجلة لاحقة لسنة ‏‏1923 (المادة (144) فقرة (8) من التعليمات).
فإذا ما ثبت التحقيق ذلك فيكتفي بالمحاضر المذكورة.
والحكمة في اشتراط سنة 1923 بداية لتاريخ وضع اليد هو التأكد من أن صاحب تكليف ‏المباني لم يتملك الأرض المقام عليها البناء بعقد عرفي لاحق لسنة 1923 وغير مسجل لأنه ‏بذلك يكون مخالفًا للمادة الأولى من القانون رقم (18) و (19) لسنة 1923 (قانون التسجيل ‏السابق) ولا يمكن الأخذ به كمستند لملكية المباني والأرض التي بنى عليها، أما إذا كانت ‏المباني واردة في تكليف الصادر منه التصرف من تاريخ سابق لسنة 1924 فهذا دليل كافٍ ‏على اعتباره مالكًا للأرض والمباني منذ قبل العمل بقانون التسجيل السابق (1 يناير سنة ‏‏1924) ولو كان مصدر ملكيته للأرض عقد عرفي غير مسجل لأن مثل هذا العقد كان في حينه ‏كافيًا لنقل الملكية بين المتعاقدين طبقًا لأحكام القانون المدني القديم.
فإذا ثبت من الكشوف الرسمية (المكلفات) المقدمة مع طلب الشهر أن العقار محل التعامل ‏مربوط بالعوائد في تاريخ لاحق لسنة 1924 ولم يقدم مستند تمليك البائع للأرض المقام عليها ‏البناء فكيف تتم المراجعة في هذه الحالة؟
يجب التفرقة بين حالتين:
الحالة الأولى: حالة كون المدينة الكائن بها العقار محل التعاقد قد تقرر ربطها بعوائد المباني ‏منذ قبل سنة 1924 وفي هذه الحالة نجد أن الحكمة من اشتراط تقديم الكشف الرسمي ابتداءً ‏من سنة 1923 طبقًا للمادة (144) فقرة (3) من تعليمات الشهر متوفرة كل التوفر غير أن ‏الثابت من الكشف الرسمي المقدم أن العقار لم يربط بالعوائد إلا سنة 1934 مثلاً أو سنة ‏‏1936 مثلاً (أي في تاريخ لاحق لسنة 1923) وبذلك توجد استحالة مادية في استحضار ‏الكشف الرسمي المطلوب عن هذا الملك من سنة 1923 لأنه لم ينشأ له تكليف إلا من تاريخ ‏ربطه بالعوائد حسب الكشف الرسمي وعندئذ لا يخلو الحال في إثبات أصل الملكية للأرض من ‏أحد الأمور الآتية:
‏1 - أن تكون الأرض المقام عليها البناء أصلاً من الأراضي الزراعية الداخلة في كردون ‏المدينة واردة في تكليف صاحب المباني ثم رفع مالها (ضريبة ورد المال) لضمها إلى منافع ‏السكن والمدينة، ولا يوجد بيد البائع مستند تمليك لهذه الأرض الزراعية مما يندرج تحت حكم ‏المادة (139) و (140) من التعليمات السابق ذكرهما، ففي هذه الحالة يقدم كشوفًا رسمية من ‏تكليف الأرض الزراعية عن المدد الموضحة سابقًا في المادة (144) فقرة (3) من التعليمات، ‏ثم تعمل الأبحاث اللازمة للتأكد من أن الأرض المقام عليها البناء تقع ضمن الأرض الزراعية ‏الواردة في تكليف صاحب المباني من قبل ثم ضمت إلى منافع السكن بالمدينة.
‏2 - أن تكون الأرض المقام عليها البناء أصلاً أرضًا فضاء فقط معدة للبناء داخل كردون ‏المدينة وفي هذه الحالة يطالب صاحب الشأن بتقديم كشف رسمي من تكليف هذه الأرض عن ‏المدة من سنة 1923 لغاية تاريخ إقامة البناء عليها وربطه باسم صاحب الأرض (وهو ‏المتصرف الحالي).
‏3 - إذا عجز الصادر منه التصرف عن إثبات ملكيته أو وضع يده على الأرض قبل إقامة البناء ‏عليها نظرًا لكونها أرضًا فضاء غير واردة بالمكلفات أو لم يستدل على وجود تكليف لها ‏وأعطى له عنها شهادة سلبية أو إعلان بعدم الاستدلال على وجود تكليف لها (منشور 36 فني ‏لسنة 1948) ففي هذه الحالة لا يجوز الاعتماد على محاضر تحقيق بالطبيعة أو إقرارات من ‏رجال الإدارة المحليين بل يتعين التحقق فيما إذا كانت هناك قرائن أخرى يريد صاحب الشأن ‏الاستناد إليها في تعزيز ملكيته ووضع يده على الأرض.
ويلاحظ أنه في حالة وجود عقد عرفي سابق لسنة 1924 بيد صاحب المباني ويفيد شراؤه ‏الأرض فضاءً داخل المدينة وغير مقام عليها أي بناءً ويدعي أنها هي الأرض التي أقام عليها ‏بناءه الذي ربطت عوائده باسمه فيما بعد، يتعين هنا أيضًا من تحقق قرائن أخرى لتعزيز ‏الملكية.
الحالة الثانية: حالة كون المدينة الكائن بها العقار محل التعاقد قد تقرر ربطها بالعوائد في ‏تاريخ لاحق لسنة 1923.
وفي هذه الحالة بعد التأكد من تاريخ ربط المدينة بأسرها بالعوائد (إما بالمراجع الهندسية وإما ‏بسؤال المديرية بكتاب رسمي) يطالب صاحب الشأن بتقديم كشف رسمي من تكليف العقار ‏ابتداءً من تاريخ ربط المدينة ولغاية المدد الموضحة سابقًا بالمادة (144) فقرة (3) من ‏التعليمات ويكمل إثبات التملك بوضع اليد المدة الطويلة للأرض عن المدة من سنة 1923 ‏لغاية بداية الربط بمحضر تحقيق بالطبيعة لأن المدينة قبل تاريخ الربط كانت بأجمعها واقعة ‏ضمن كتلة السكن المعفاة من الضرائب والغير مربوط عليها عوائد مبانٍ ويؤخذ في المحضر ‏المذكور أقوال طرفي المحرر وجميع الملاك المجاورين ورجال الحكومة المحليين للتحقق من ‏أن وضع يد الصادر منه التصرف ظاهر هادئ مستمر بدون نزاع وبصفة مالك وأنه يبدأ من ‏سنة 1923 ولا تتخلله محررات بعد سنة 1923 غير مسجلة فإذا ما أثبت التحقيق ذلك فيكتفي ‏بالمحاضر المذكورة وتعتبر الملكية بوضع اليد المدة الطويلة وتتم المراجعة على هذا الأساس.
أما إذا كانت المدينة قد ربطت بالعوائد في تاريخ لاحق لسنة 1923 والعقار محل التعامل ربط ‏بالعوائد في تاريخ لاحق لهذا التاريخ أيضًا كأن تكون المدينة قد ربطت مثلاً سنة 1929 ‏والمنزل المراد التعامل عليه استجد بجرد سنة 1940 وربط بالعوائد في ذلك التاريخ فلا يجوز ‏الاكتفاء بإثبات الملكية بوضع اليد للأرض عن المدة سنة 1923 إلى سنة 1940 بمحضر ‏تحقيق بالطبيعة بل يتبع في هذه الحالة قواعد المراجعة السابقة بالنسبة للحالة الأولى

قانون الرهن العقاري قانون رقم 148 لسنة 2001

قانون الرهن العقاري
قانون رقم 148 لسنة 2001
بإصدار قانون التمويل العقارى (قانون الرهن العقارى)

الوزير المختص : وزير الاقتصاد والتجارة الخارجية
الجهة الإدارية : الهيئة العامة المختصة بشئون التمويل العقارى ويصدر بتشكيلها وتحديد اختصاصاتها قرار من رئيس الجمهورية
الوكيل العقارى
هم أشخاص على سبيل الحصر مقديه أسمائهم فى سجل تعده الجهة الإدارية
وتكون اختصاصاه مباشرة إجراءات بيع العقار بالمزاد العلنى تحت إشراف قاضى التنفيذ
ويحدد شروط البيع وتاريخه وساعته ومكانه والثمن الأساسى وتأمين الاشتراك فى المزاد
ويتولى المزايده
ويتولى النشر فى جريدتين واسعتى الانتشار وإعلان كل من المستثمر والحائز والدائنين بمدة لاتقل عن 30 يوم
وإذا كان العرض أقل من الثمن الأساسى أو لم يتجاوز عدد المتزايدين ثلاثين متزايد فعلى الوكيل تأجيل المزاد إلى يوم آخر خلال ثلاثين يوما ويعلن عنه بذات الإجراءات
ويقوم بإيداع حصيلة البيع خزينة المحكمة
ولكل ذى مصلحة وللممول أن يطلب من قاضى التنفيذ استبدال الوكيل بوكيل عقارى آخر لمباشرة إجراءات البيع ولا يتم وقف الإجراءات بناء على تقديم هذا الطلب.
2- خبراء التقييم
يقوم اثنان من خبراء التقييم المقيدة أسمائهم فى سجل تعده الجهة الإدارية بتحديد الثمن الأساسى للعقار ، ويقوم بتحديد نسبة التمويل إلى قيمة العقار ودراسة الحالة العامة لسوق العقارات
3- مراجع حسابات الشركة : ويقيد أسمائهم فى سجل تمسكه الجهة الإدارية ويعين لمراجعة حسابات الشركات.
4- الوسطاء
لايجوز لغير الوسطاء المقيدة اسماؤهم فى جدول تعده الجهة الإدارية لهذا الغرض مباشرة أعمال الوساطة بين الممول والمستثمر فى اتفاق التمويل (طبقا لما سوف تحدده اللائحة التنفيذية)
يلتزم بتسليم طالب التمويل صورة من النموذج المعد بمعرفة الوزارة بالشروط الأساسية للتمويل العقارى.
يسرى هذا القانون على نشاط التمويل للاستثمار فى مجالات :
شراء – بناء – ترميم – تحسين المساكن والوحدات الإدارية والمنشأت الخدمية والمبانى المخصصة للنشاط التجارى.
وذلك بضمان حق الامتياز على العقار أو رهنه رهناً رسميا طبقا لما سوف تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون، على أن يعفى قيد هذا الضمان وتجديده وشطبه من جميع الرسوم والمصروفات
الجهات التى لها حق مزاولة نشاط التمويل العقارى
1- الأشخاص الاعتبارية العامة التى يدخل نشاط التمويل العقارى ضمن أغراضها
2- شركات التمويل العقارى
3- يجوز للبنوك بعد موافقة البنك المركزى المصرى
وتكون مزاولة نشاط التمويل العقارى وفق المعايير التى تحددها اللائحة التنفيذية فى ضوء الحالة العامة لسوق العقارات
اتفاق التمويل
1- الشروط التى تم قبولها من البائع والمشترى فى شأن بيع العقار بالتقسيط (بيان العقار وثمنه)
2- مقدار المعجل فى ثمن البيع الذى أداه المشترى للبائع
3- عدد وقيمة أقساط باقى الثمن وشروط الوفاء بها على أن تكون محدده إلى حين استيفائها بالكامل
4- قبول البائع حواله حقوقه فى أقساط الثمن إلى الممول بالشروط التى يتفقا عليها
5- التزام البائع بتسجيل العقار باسم المشترى خالية من أى حقوق عينيه على العقار
6- التزام المشترى بقيد حق امتياز الثمن المحاله أقساطه إلى الممول وذلك ضمانا للوفاء بها
7- التزام أطراف الاتفاق بإعطائه تاريخا ثابتا
يجوز للمستثمر التصرف فى العقار الضامن بالبيع أو الهبه أو ترتيب أى حق عينى عليها وذلك بعد موافقة الممول وبشرط أن يقبل المتصرف إليه المملول محل المستثمر فى الالزامات المترتبه على اتفاق التمويل
ولا يجوز للممول رفض الموافقع على التصرف فى العقار الضامن أو تأجيره أو تمكين الغير فى الانفراد بشغله إلا لأسباب جديه تتعرض معها مصالحه وحقوقه للخطر ويجب عليه إخطار المستثمر بهذه الأساب كتابة خلال ثلاثين يوما من تاريخ إخطار المستثمر له برغبته فى التصرف أو فى التأجير وإلا اعتبر موافقا على ذلك
للمول أن يشترط تضامن المستثمر مع المتصرف إليه فى الوفاء بالالتزامات المترتبه على اتفاق التمويل، وإذا تصرف المستثمر فى العقار دون موافقة الممول أن يطالب بباقى أقساط الثمن
كما يجوز للمستثمر أن يعجل الوفاء بأقساط الثمن وفى هذه الحالة يتم خفض الأقساط المستحقة عليه
قيد الضمان العقارى
هى ذات إجراءات تقديم طلبات الشهر العقارى
ويجوز للممول أن يحيل حقوقه الناشئة عن اتفاق التمويل إلى إحدى الجهات التى تباشر نشاط التسويق
التنفيذ على العقار
للممول فى حالة عدم وفاء المستثمر بالمبالغ المستحقه عليه ومضى ثلاثين يوما من تاريخ استحقاقها أو عند ثبوت نقض مخل بضمان الممول (فعل أو إهمال المستثمر أو شاغل العقار – بحكم قضائى واجب النفاذ – أن ينذر المستثمر بالوفاء أو تقديم ضمان كاف وذلك خلال ستين يوما من تاريخ الإنذار وإلا كان ملتزما بالوفاء بكامل المبالغ المتبقية.
ويكون للمول فى هذه الحالة أن يطلب من قاضى التنفيذ وضع الصيغة التنفيذية على اتفاق التمويل والمر بالحجز على العقار تمهيدا لبيعه خلال مدة لاتقل عن ثلاثين يوما
ويقوم بإعلان ذلك إلى الشهر العقارى المختص وجميع الدائنين المقيدة حقوقهم على العقار
إذا لم يقم المستثمر بالوفاء خلال المدة المحددة له فى الإعلان بالسند التنفيذى يتولى الوكيل العقارى ببيع العقار بالمزاد العلنى
ولايجوز للممول أن يشترك فى المزايده ومع ذلك إذا لم يبلغ أكبر عرض الثمن الأساسى وكان أقل من مستحقات الممول كان له أن يطلب إيقاع البيع عليه مقابل إبراء ذمة المستثمر من جميع التزاماته وفى جميع الأحوال يعتبر العرض الذى لايزاد عليه خلال خمس دقائق منهيا للمزايدة
وإذا قام المستثمر بالوفاء بما حل من أقساط فى أى وقت سابق على إيقاع البيع فعل الوكيل العقارى وقف إجراءات البيع
ويصدر القاضى حكما بإيقاع البيع بناء على ماتم من إجراءات وسداد كامل الثمن ويجب أن يتضمن منطوق الحكم الأمر بتسليم العقار خاليا من شاغليه إلى من حكم بإيقاع البيع عليه مالم يكن قد سبقت موافقته على شغلهم (كالمستأجرين)
لمن حكم بإيقاع البيع عليه أن يسجل الحكم لتطهير العقار من جميع الحقوق العينيه
لايجوز استئناف حكم إيقاع البيع إلا لعيب فى إجراءات المزايدة أو لبطلان الحكم أو لشاغلى العقار إذا تضمن الحكم إخلاء العقار
يرفع الاستئناف إلى المحكمة المختصة خلال خمسة عشر يوما لتاريخ الحكم عدا الشاغلين فيبدأ الميعاد من تاريخ إعلان الحكم
ويتولى قاضى التنفيذ توزيع حصيلة التنفيذ
شركات التمويل العقارى
يجب أن تتخذ شركة التمويل العقارى شكل شركة مساهمة مصرية ويحدد رأس مالها المصدر الأتى التنفيذية:
تقوم الجهة الإدارية باستلام الطلب والمستندات وإعطاء طالب الترخيص شهادة بالاستلام وبيان بما يلزم استيفاء من مستندات خلال ثلاثة أشهر وإلا سقط الطلب وتبت الجهة الإدارية فى الطلب خلال ثلاثين يوما من تاريخ استلام المستندات
الحالات التى يجوز فيها للجهة افدارية رفض طلب الترخيص
1- عدم استيفاء الشروط المبينه فى هذا القانون واللائحة التنفيذية
2- عدم توافر الخبرة والكفاءه المهنية
3- صدور حكم بشهر الإفلاس أى من مؤسسى الشركة أو مديريها (مالم يكن قد رد اعتباره)
4- صدور حكم فى جنايه أو جنحه فى جريمة ماسه بالشرف أو الأمانة (مالم يكن قد رد اعتباره) وتبين اللائحة التنفيذية المعايير المالية التى يتعين على الشركة الالتزام بها
1) الأسلوب الذى يتبع فى تقييم اصول الشركة
2) تحديد نسبة الحد الأدنى لحقوق المساهمين إلى كل من أصول الشركة وخصومها وحجم محفظة التمويل
3) تحديد الحد الأدنى للأصول المتداولة إلى الخصوم المتداولة
4) القواعد اللازمة لضمان حسن سير أعمال الشركة وضمان حقوق الدائنين والعملاء
يتولى مراجعة حسابات الشركة مراقبان للحسابات مقيدين فى سجل الجهة الإدارية وتلتزم الشركة بتقديم قوائمها المالية إلى الجهة الإدارية كل ستة أشهر
يجوز للشركة أن تندمج مع شركة أخرى تعمل فى النشاط ذاته أو فى غيره أو أن تتوقف عن النشاط أو تقوم بتصفية أصولها أو الجزء الأكبر منها بعد الحصول على موافقة من الجهة الإدارية بذلك ولا يجوز للجهة الإدارية رفض الموافقة إلا لأسباب جديه تتعلق باعتبارات استقرار نشاط التمويل العقارى أو مصالح المستثمرين أو المساهيمن
ضمانات التمويل العقارى
ينشأ صندوق لضمان ودعم نشاط التمويل العقارى تكون له الشخصية الاعتبارية العامة ويتبع الوزير المختص
يختص الصندوق بدعم نشاط التمويل العقارى فى مجال بيع المساكن لذوى الدخول المنخفضة عن طريق تحمل الصندوق لجانب من قيمة القسط وبما يكفل النزول بعبء التمويل إلى الحدود التى تتناسب مع دخولهم بما لايجاوز ربع الدخل
ويصدر بنظام الصندوق قرار من رئيس الجمهورية يحدد اختصاصاته
تتكون موارد الصندوق من
- الاشتراك الذى يلتزم المستثمر والممول بآدائه مناصفة للصندوق بشرط الا يجاوز 2% من قسط التمويل ويعفى من هذا الاشتراك المستثمر محدود الدخل
- التبرعات والهبات من الداخل والخارج ويوفق عليها الوزير عليها الوزير
- ما تخصصه الدوله للصندوق من مبالغ
- حصيلة الغرامات المحكوم بها أو التى تؤدى وفقا لحكام هذا القانون
- للممول أن يشترط على المستثمر التأمين لصالح الممول بقيمة حقوقه لدى إحدى شركات التأمين المصرية وذلك ضد مخاطر عدم الوفاء بسبب وفاة المستثمر أو عجزه
- على الممول تسليم المستثمر صوره من نموذج الشروط الأساسية للتمويل العقارى
ويجب أن يرفق باتفاق المتويل إقرار من المستثمر بأنه تسلم تلك الصوره واطلع عليها قبل التوقيع على اتفاق التمويل
كما يلتزم الممول بإبلاغ المستثمر شهريا بجميع البيانات المتعلقة باتفاق التمويل
الرقابة
للجهة الإدارية عند مخالفة أحكام هذا القانون أو القرارات الصادره تنفيذا له أو إذا قام خطر يهدد استقرار نشاط التمويل العقارى أو مصالح المستثمرين أو المساهمين فى شركات التمويل العقارى أن تتخذ ما تراه مناسبا من التدابير الأتية :
1- توجيه إنذار بإزالة المخالفة خلال مدة محدده
2- وقف مزاولة النشاط لفترة لاتتجاوز تسعين يوما
3- المنع من مزاولة النشاط مع تحديد الإجراءات والتدابير اللازمه لموجهة الأثار المترتبة على هذا المنع
ويكون للجهة الإدارية أن تتخذ التدابير التالية بالنسبة لشركات التمويل
1) إلزام الشركة باتخاذ إجراءات دمجها فى شركة أخرى من شركات التمويل العقارى خلال مدة لاتتجاوز ثلاث أشهر
2) الزام الشركة بزيادة رأس مالها المدفوع أو حجم السيوله النقديه أو الأمرين معاً
ويكون لموظفى الجهة الإدارية الذى يصدر بتحديد أسمائهم أو وظائفهم قرار من وزير العدل بالاتفاق مع الوزير المختص صفة الضبطيه القضائية فى إثبات الجرائم التى تقع بالمخالفة لأحكام هذا القانون ولهم فى سبيل ذلك الاطلاع على السجلات والدفاتر والمستندات، وذلك دون الإخلال بأحكام القوانين المنظمة لسرية المعلومات
العقوبات
مع عدم الإخلال بأية عقوبه اشد منصوص عليها فى أى قانون آخر
يعاقب على الأفعال المبينه فى المواد التالية العقوبات المنصوص عليها فيها
46 يعاقب بالحبس وبغرامة لاتقل عن 50.000 جنيه ولاتجاوز 100.000 جنيه أو بإحدى هاتين العقوبات كل من باشر نشاط التمويل العقارى دون أن يكون مرخصا له
47 يعاقب بالحبس مدة لاتزيد على ثلاثة أشهر وغرامة لاتقل عن 10.000 جنيه ولا تزيد عن 50.000 جنيه أو بإحدى هاتين العقوبات كل من خالف فى مزاولة نشاط التمويل العقارى المعايير والقواعد المشار إليها فى هذا القانون سواء من ناحية التثمين أو حقوق المساهمين أو تقييم أصول الشركة أو الأصول المتداولة أو حقوق الدائنين أو نسبة التمويل إلى قيمة العقار
48 يعاقب بغرامة لاتقل عن 200.000 جنيه ولاتجاوز 500.000 جنيه كل من الشركات التى تندمج مع شركة أخرى تعمل فى ذات النشاط أو تتوقف عن النشاط أو تقوم بتصفية أصولها أو الجزء الأكبر منها دون الحصول على موافقة الجهات الإدارية
49 يجوز فضلا عن العقوبات المقررة للجرائم المنصوص عليها الحكم بالحرمان من مزاولة المهنة وحظر مزاولة النشاط الذى وقعت الجريمة بمناسبته وذلك لمدة لاتزيد عن ثلاث سنوات
50 : لايجوز تحريك الدعوى الجنائية باتخاذ أى إجراء فيها أو رفعها بالنسبة للجرائم التى ترتكب بالمخالفة لهذا القانون إلا بناء على طلب الوزير المختص
وللوزير المختص قبل صدور حكم بات فى الدعوى أن يقبل الصلح مع المخلف مقابل أداء الحد الأقصى للغرامة المنصوص عليها ويترتب على الصلح انقضاء الدعوى الجنائية
51 يعاقب المسئول عن الاداره الفعلية بالشركة بالعقوبات المقررة عن الأفعال التى ترتكب بالمخالف لاحكام هذا القانون أو لائحته التنفيذية إذا كان إخلاله العمدى بالواجبات التى تفرضها عليه تلك الاداره قد أدى إلى وقوع الجريمة أو تسبب فيها بخطأ جسيم
52 : تكون الشركة مسئوله بالتضامن عن الوفاء بما يحكم به من عقوبات مالية إذا كانت المخالفة قد ارتكبت من أحد العاملين بالشركة باسمها أو لصالحها
مستشار ممدوح مرعى وزير العدل أن مكاتب التوثيق الرئيسية للشهر العقارى أصبحت تعمل لمدة 3 ساعات أيام الجمعة من كل أسبوع فى كافة المحافظات مقابل أجر مضاعف للعاملين بها

وقال مرعى اليوم، الأربعاء: "إنه تم تطبيق نظام الشباك الواحد فى مكاتب التوثيق لإنجاز الخدمات المطلوبة للمواطنين دون ترددهم على أكثر من جهة بما يتناسب مع ظروف كل مقر"

وأشار وزير العدل إلى أنه من المقرر أن يمتد هذا التطوير إلى مكاتب توثيق أخرى فرعية مثل مكاتب توثيق المعادى ومدينة نصر والزيتون بالقاهرة وفرع توثيق المنتزه والدخيلة بالإسكندرية

وصرح المستشار الدكتور محمد حسنى مساعد وزير العدل لشئون الشهر العقارى والتوثيق أن تقرير متابعة الإجراءات الموحدة الخاصة بالتمويل العقارى يأتى وفقا لأحكام المنشور الفنى رقم 1 لسنة 2007 الخاص بمصلحة الشهر العقارى والتعليمات الفنية والمالية المتعلقة بالقيمة والضمان العقارى ووفقا لقانون التمويل العقارى والنماذج الموحدة الموضوعة من قبل وزارة الاستثمار فضلا عن المتابعة اليومية لطلبات نظام التمويل العقارى

وأشار إلى أنه تقرر تخصيص مكتب خاص لهذه المتابعة إعمالا للقرار الوزارى الخاص بهذا الشأن وأضاف أنه تنفيذا لبروتوكول التعاون بين وزارتى العدل والاتصالات فقد تم إدخال الخدمة الإلكترونية المتكاملة فى 50 مكتبا للتوثيق منها 15 مكتبا تم ميكنتهم عام 2008 و15 مكتبا آخرين تم ميكنتهم عام 2009 وتطوير 12 مكتبا عام 2007 وتم استكمال ميكنة 8 مكاتب الأخرى وتشغيلها إلكترونيا

وقال المستشار محمد حسنى: "إنه تم تنفيذ بوابة الشهر العقارى الإلكترونية والربط بين قواعد البيانات القومية مع توحيد دورة العمل المطبقة فى المكاتب المميكنة" مشيرا إلى إنجاز التكامل بين مكاتب التوثيق ونظام الممنوعين من التصرف بهدف الحفاظ على حقوق الدولة والمواطنين معا

وأشار إلى أن وزارة العدل بحثت فى 3500 شكوى تلقتها من المواطنين، فضلا عن 250 شكوى نشرت بالصحف تم التحقيق فيها جميعا وإزالة أسباب الشكوى فيها كما قامت الوزارة ببحث جميع الشكاوى التى تلقتها من العاملين بمصلحة الشهر العقارى وتتعلق معظمها تحديدا بأمر النقل إلى مكاتب أخرى لأسباب أغلبها اجتماعية مؤكدا أن كافة الطلبات تم الاستجابة إليها بما لا يضر صالح العمل فى المكاتب






مصدر الخبر
جريدة اليوم السابع

كيفية تسجيل العقود فى الشهر العقارى

كيفية تسجيل العقود فى الشهر العقارى


إجراءات الشهر العقاري والمراحل التي تمر بها :




تتم هذه الإجراءات بناء على طلب ذوى الشأن وتمر هذه الإجراءات بثلاث مراحل :

المرحلة الأولى :

1-تبدأ بتقديم الطلب إلى المأمورية المختصة التي يقع بدائرتها العقار من أربع نسخ متطابقة موقعا عليها من صاحب الشأن أو من يقوم مقامه وترفق به المستندات ألمثبته لصفات وسلطات النائبين عن المتعاقدين (كالتوكيل وقرار الوصاية أو إعلام الوراثة وكذلك المستندات الأخرى التي يتطلبها القانون حسب نوع التعامل وذلك داخل دوسيه أو حافظة يبين عليها أسماء طالبي الشهر ومحال إقامتهم والمستندات المرفقة .
ويقدم هذا الطلب على النموذج المعد لذلك الذي يصرف بغير مقابل في مقر المأمورية ويجوز تقديم الطلبات على غير هذا النموذج .
2- يجب أن يشتمل الطلب على بيان أسماء أطراف التعامل (وكذا البيانات الخاصة بهم ) بشان السن والديانة والجنسية ومحل الإقامه والمهنة ومدى الخضوع لأحكام الكسب غير المشروع وبيان واف عن العقار وموضوع المحرر (بيع ، هبه ، أو غيرها من التصرفات )والثمن أو المقابل وبيانات ربط التكليف وبيان اصل الملكية والحقوق العينية المقررة على العقار إن وجدت ، ويوقع على هذا الطلب من مقدمه بعد إثبات صفته وشخصيته أمام رئيس المأمورية .
3- وبعد التأشير على هذا الطلب بقبوله من رئيس المأمورية يقوم الطالب بسداد الرسم المقرر عليه ثم تسليمه لكاتب الطلبات بالمأمورية ويتسلم منه إيصالا برقم وتاريخ قيد الطلب وبيان المستندات المقدمة معه مع مراعاة أن اى نقص في البيانات المساحية في الطلب أو عدم مراعاة الدقة في تدوينها قد يترتب عليه تعذر التأشير به على المراجع المساحية وهذا يؤدى إلى إهدار أسبقية الطلب في حالة تقديم طلبات لاحقه متعارضة معه على ذات العقار ويعتبر الطلب كان لم يكن إذا لم يتم شهرة خلال سنه من تاريخ قيد الطلب بالمأموريه المختصة بدفتر أسبقية الطلبات ويمكن أن تمتد هذه المدة سنة أخرى إذا قدم الطالب قبل انتهاء السنة الأولى بأسبوعين طلبا بالامتداد .
4-تحيل المأموريه نسخه من الطلبات المقدمة إليها في ذات يوم تقديمها إلى المكتب الهندسي التابع للهيئة المصرية العامة للمساحة لإعداد كشوف التحديد وموافاة المأموريه بها لإتمام مراجعة الطلب وإذا كان تحديد العقار يحتاج إلى الإرشاد عنه على المراجع المساحية أو معاينته في الطبيعة فيخطر صاحب الشأن بذلك وعليه المبادرة إلى الحضور للإرشاد أو إتمام المعاينة حتى لايتأخر تحرير كشف التحديد ويتعرض الطلب للسقوط أو إهدار أسبقيته .
ثانيا المستندات المطلوبة لطلب الشهر :

1-مستندات ملكية البائع المسجل طبقا لقانون الشهر العقاري .
2-كشف رسمي من المكلفة الحالية إذا كان العقار مربوطا بالعوائد أو مستخرج من مأموريه الضرائب العقارية إذا كان العقار مربوطا بضريبة الأطيان .
3- يجب بالنسبة للمباني التي أقيمت بعد تاريخ 2/6/1992تقديم شهادة من المحافظة المختصة (الحي ) تتضمن صدور ترخيص بالمباني المقامة ومطابقتها لشروط الترخيص وأحكام القانون رقم 25لسنة 1992 ولا ئحته التنفيذية .
4-إذا كانت ملكية العقار المبنى أو الأرض الفضاء أو الزراعية وغيرها عن طريق الميراث الشرعي فيلزم أن يتضمن الطلب شهر حق الإرث إذا كانت الوفاة قد وقعت بعد 31/12/1946مع تقديم الإعلام الشرعي المثبت للوفاة وحق الورثة .
5- إذا كان التعامل عن شقه أو طابق يجب بيان نسبة ما يخص الشقة أو الطابق في ملكية الأرض والأجزاء المشتركة إذا كان التعامل يشمل حصة في ملكية الأرض.
مرحلة مقبول للشهر:
1-تقوم المأموريه فور ورود كشف التحديد إليها بمراجعة الطلب من الناحية القانونية والهندسية وتؤشر عليه بقبوله للشهر متى كان مستوفيا وتسليمه لصاحب الشأن أو ترسله بالبريد إذا لم يحضر لاستلامه خلال ثلاثة أيام من تاريخ التاشير عليه بالقبول للشهر فإذا كانت بيانات أو مستندات الطلب غير مستوفاة اخطر صاحب الشأن بذلك لاستفاء أوجه النقص فيها وعلى صاحب الطلب المبادرة إلى استيفاء أوجه النقص حتى يتسنى للمأموريه إنجاز الطلب وموافاته به بعد مراجعته مقبولا للشهر .
مرحلة مشروع المحرر:
يتولى صاحب الشأن بعد استلام أوراق الطلب مقبولا للشهر تحرير مشروع المحرر بالمداد الأسود أو الكمبيوتر على الورق المدموغ المعد للمحررات واجبة الشهر الذي يباع للجمهور بسعر خمسة جنيهات للورقة الواحدة وذلك عدا المحررات الرسمية وأوراق الإجراءات التي يمكن تحريرها بالحبر الأزرق أو الأسود أو الكمبيوتر على الورق الأبيض المزودج ذي الهامشين وذلك من واقع بيانات إخطار القبول للشهر ثم يعاد تقديم المشروع إلى المأموريه مرفقا به إخطار القبول للشهر والمستندات المرفقة معه وذلك لقيده بدفتر أسبقية المشروعات ومراجعته التاشير عليه بصلاحيته للشهر ثم تسلمه المأموريه لصاحب الشأن أو ترسله بالبريد إذا لم يحضر لاستلامه خلال 3ايام من تاريخ التاشير عليه بالصلاحية ويراعى توقيع محام والتصديق على توقيعه من نقابة المحامين المختصة على مشروعات المحررات التي تتضمن تعاقدا بين أطرافها إذا كانت قيمة التعامل فيها 5000جنيه فأكثر ولا يسرى ذلك على أوراق الإجراءات كصحف الدعاوى وشهر الأحكام أو شهر الإرث وإلغاء الوقف قبل تقديمة للمأموريه ويراعى أن قيد الشروع في السجل المعد لذلك وإتمام مراجعته وختمه بخاتم صالح للشهر يكون خلال ثلاثة أيام من تاريخ قيده بدفتر أسبقية المشروعات .
الطلبات المتعارضة وإسقاط الاسبقيه :
1-إذا قدم للمأموريه أكثر من طلب عقار واحد وكانت هذه الطلبات متعارضة أو يمكن أن تتعارض الحقوق المترتبة عليها فان المأموريه تقوم بتسليمها لأصحاب الشأن وإرسالها إليهم بعد التاشير عليها بقبولها للشهر وفق اسبقيه قيدها بدفتر أسبقية الطلبات بالمأموريه بحيث يرسل الطلب اللاحق بعد إرسال الطلب السابق او تسليمه أيضا بفترة معادله بين تدوين كل متهما بدفتر أسبقية الطلبات وبحد أقصى سبعة أيام .
وفى حالة تقديم مشروعات متعارضة ترسل المشروعات بعد التأشير عليها بالصلاحية للشهر أو تسلم لصاحب الشأن بحسب قيدها بدفتر أسبقية المشروعات على أن ترسل أو يسلم المشروع اللاحق بعد إرسال او تسليم المشروع السابق بقترة معادله للفترة بين تدوين كل منهما بدفتر أسبقية المشروعات وذلك بحد أقصى خمسة أيام .2- إذا كان الطلب السابق موقوفا فتقوم المأموريه بإخطار أصحاب الشأن فيه بكتاب مسجل بعلم الوصول بأوجه النقص فيه لاستيفائها خلال مهله قدرها خمسه عشر يوما .
فإذا انقضت تلك المدة دون الاستيفاء المطلوب أحالت المأمورية المختصة الأوراق للمكتب التابعة له للنظر في إسقاط أسبقية هذا الطلب والسير في إجراءات الطلب اللاحق أو إعطاء صاحب الشأن بالطلب السابق مهلة أخرى لاستيفاء ما به من أوجه النقص.
إجراءات المرحلة الثانية


توثيق المحررات والتصديق على توقيعات ذوى الشأن فيها :

يتقدم أصحاب الشأن بعد استلام مشروع المحرر صالحا للشهر إلى اى مكتب أو فرع توثيق لتوثيقه إن كان من المحررات الرسمية أو التصديق على توقيعات ذو الشأن فيه إن كان من المحررات العرفية وذلك مع مراعاة الآتي :-
1-المحررات واجبة الشهر لا يجوز توثيقها أو التصديق على توقيعات ذوى الشأن إلا إذا كان مؤشرا عليها بصلاحيتها للشهر من المأموريه المختصة .
2- تقدر ثم تحصل مقدما جميع رسوم التوثيق والشهر المستحقة على تلك المحررات قبل توثيقها أو التصديق على التوقيعات .
3-أوراق الإجراءات مثل عرائض الدعاوى وتنبيهات نزع الملكية وإنذارات الشفعة تقدم لمكاتب الشهر لشهرها بعد التاشير عليها بصلاحيتها للشهر من المأموريه المختصة وتقدم مباشرة لشهرها دون حاجه للتصديق عليها .
4- إذا كان المحرر مطلوبا توثيقه يتعين حضور جميع أطرافه بمجلس العقد أثناء توثيقه وذلك بخلاف التصديق على التوقيعات لذوى الشأن في المحرر يمكن إجراؤها في أكثر من مكتب توثيق لكل فرد أو طرف على حده .
5- تتم إجراءات التوثيق أو التصديق على التوقيعات أمام اى مكتب أو فرع توثيق دون التقيد بمحل إقامة أطراف المحرر عدا المحررات التي استوجب القانون مراعاة الاختصاص المحلى لها .
على انه إذا كان احد المتعاقدين في حالة لا تسمح له بالحضور إلى فرع أو مكتب التوثيق فيجوز له طلب انتقال الموثق إلى محل إقامته وذلك بعد سداد رسم الانتقال .
إجراءات المرحلة الثالثة :


شهر المحرر بمكتب الشهر العقاري

أولا:
تقوم مكاتب الشهر العقاري بالمحافظات بما يأتي :-
1-مراجعة المحررات المقدمة للشهر بعد التاشير على مشروعاتها من المأموريات المختصة بالصلاحية للشهر (ألمراجعه الفنية )
2- إثبات المحررات في دفاتر الشهر التأشير عليها بما يفيد شهرها.
3- تصوير المحررات التي يطلب شهرها.
4- حفظ أصول المحررات التي تشهر وموافاة الجهات المختصة بصور منها
5-إعطاء الشهادات العقارية
6- إعداد فهارس المحررات التي تشهر .
7- التأشيرات الهامشية وار سال صور منها للمكتب الرئيسي الإدارة العامة للمحفوظات .
8-إعطاء صور من المحررات التي تم شهرها ومرفقاتها
9-الترخيص بالإطلاع (الكشف النظري )
كما تعتبر مكاتب الشهر جهة خيرة فيما يطلب إليها دراسته من الجهات القضائية وذلك بالنسبة إلى الحقوق العينية العقارية .

مفهوم نظام الشهر العقاري .

ة
المبحث الأول
: مفهوم الشهر العقاري .

المطلب الثاني
: نظام الشهر الشخصي و عيوبه
الفرع الأول : مفهومه .

الفرع الثاني
: عيوبه .

المطلب الثاني
: نظام الشهر الشخصي و خصائصه
الفرع الأول : مفهومه
الفرع الثاني : خصائصه
المطلب الثالث : موقف المشرع الجزائر من نظامي الشهر العقاري .

المبحث الثاني
: التصرفات الواجبة الشهر و أثارها
.

المطلب الأول
: التصرفات الواجبة الشهر.

الفرع الأول
: التصرفات الصادرة عن الموثق
الفرع الثاني : التصرفات الصادرة عن الإدارة .

الفرع الثالث
: شهر الدعاوي العقارية .

المطلب الثاني
: الأثر النسبي و الاستثنائي الوارد عليه .

الفرع الأول
:

الفرع الثاني
:

المبحث الثالث
: مهام و صلاحيات المحافظ العقاري
.

المطلب الأول
: مهام المحافظ العقاري .

الفرع الأول
: الإيداع .

الفرع الثاني
: البطاقات العقارية .

الفرع الثالث
: السجل العقاري .

الفرع الرابع الدفتر العقاري
.

المطلب الثاني
: صلاحيات المحافظ العقاري
الفرع الأول : إيداع السندات العقارية
الفرع الثاني : إجراء عملية الشهر العقاري .

المقدمة
:

على غرار باقي تشريعات الدول قامت الجزائر بإصدار قوانين متعلقة بالعقار ، و قد وضعت قواعد تنظيمية تحدد كيفية استعمال و استغلال و التصرف في العقار ، و إثبات الحقوق العينية الواردة عليه ، و كيفية حمايته من كل الاعتداءات و ذلك من أجل تمكين الدولة من مراقبتها على السوق العقارية و ذلك من أجل منع المضاربة غير الشرعية على العقار و الحد من الفوضى في المعاملات التي تنجر منها عدة منازعات عقارية .
و لحماية المصالح العامة صدر قانون ينظم الملكية العقارية و ما يرد عليها من حقوق عينية و الحفاظ على استقرارها و إعطاء ضمانات أكثر للتصرفات المبرمة بين الأشخاص من نقل الملكية أو إنشاءه أو تعديله و أي تصرف الوارد عليه ، و حتى تكون حجة على الكافة يجب أن تخضع لقواعد خاصة إعلامها و لكي تنتج آثارها على الكافة بالنسبة للغير و حتى بالنسبة للأطراف المتعاقدة ، فما هي هذه القواعد التي تنظيم التصرفات الواردة على الملكية العقارية و ما يرد عليها من حقوق عينية ، و ما هو الاجراء المتبع حتى تتيح هذه التصرفات آثارها سواء بالنسبة للغير حماية المصالح في التصرف أو بالنسبة للأطراف المتعاقدة ؟ و ما هي الجهة المختصة بالنسبة التي يستند لها هذه المهام و ما هي صلاحيتها و مراقبتها .










المبحث الأول
: مفهوم نظام الشهر العقاري .

الشهر العقاري هو إجراء يهدف إلى تسجيل مختلف التصرفات الواردة بإدارة الشهر العقاري لإعلام الكافة بها ، و ذلك من أجل تنظيم الملكية العقارية و تأمين استقرار المعاملات العقارية و منع المضاربة و تحقيق الثقة .
و قد عرفت المجتمعات الحديثة تطور في شتى مجالات الحياة الاجتماعية و الاقتصادية والسياسية إلى ظهور نظامين للشهر العقاري ، نظام الشهر الشخصي ، الذي يعيد بالشخص المالك ، محل التعامل ، إذ يسجل أسماء الأشخاص في سجلات منظمة بأسماء المتصرفين ، و النظام الثاني يطلق عليه نظام الشهر العيني إذ يعتد بمواصفات العقار محل التعامل من موقع و مساحة و الحدود للعقار .
و قد اخذ التشريع الفرنسي بنظام الشهر الشخصي ، غذ يرى أن دور الاشهار هو إعلام الغير و جعل العقود المشهرة حجة على الكافة و تبقى العقود قائمة و منتجة لأثرها بين الأطراف حتى و لم يتم شهرها بعد .
أما التشريع الألماني ، أخذ بنظام الشهر العيني ، فالإشهار ضروري ليس إعلام الغير فقط و جعل العقود المشهرة حجة على الكافة إتمام نقل الملكية ، لكن حتى بين الأطراف المتعاقدة .
و قد أخذ المشرع الجزائري بنظام السجل العقاري بمقتضى الأمر رقم 75/74 المؤرخ في 12 نوفمبر 1975 ، و قد وضع حيز التطبيق بمقتضى المرسومين 76/62 و 76/63 المؤرخين في 25 مارس 1976 .
و قد أسندت هذه النصوص مسك السجل العقاري إلى مصلحة إدارية تسمى بالمحافظة العقارية يشرف عليها محافظ عقاري تابع لإدارة المالية ، و لم تسند إلى قاضي عقاري ما في التشريع الألماني .
و سوف نرى بأن نظام أخذ المشرع الجزائري لتنظيم الشهر الشخصي أو نظام الشهر العيني ؟ و ما هو موقف المشرع الجزائري من النظامين ؟
المطلب الأول : نظام الشهر الشخصي :
الفرع الأول : نظام الشهر الشخصي.
نظام الشهر الشخصي هو النظام الذي يتم الإشهار فيه باسم الأشخاص المالكين .
إذ ينشئ سجل عام أو عدة سجلات في كل إقليم يوجد بها إدارة للشهر العقاري ، يتم فيه تدوين كافة التصرفات الواردة على العقار باسم الشخص المتصرف في العقار ، و يوضع بذلك سجل أو سجلات منظمة بأسماء المتصرفين ، و لا يعتد في هذا النظام بمواصفات العقار محل التصرف ، من موقع و حدود و مساحة ، و إنما يعتد بالهوية الكاملة للأشخاص المالكين ، فإذا أراد شخص ما شراء عقار ، يتجه إلى هيئة الشهر العقاري للبحث و التأكد عن اسم مالكه ، فإذا وجد اسمه في إحدى السجلات الخاصة بالشهر العقاري فإنه لا يزال مالكا للعقار ، و عند عدم و جود اسمه فإن العقار لم يعد له .
فصاحب المصلحة لا يعرف إلا الشخص الذي تعامل في العقار دون معرفة ما يراد على العقار من حقوق مثقلة عليها .
و من خصائص نظام الشهر الشخصي ، أن عملية الإشهار العقاري للسندات العقارية تقتصر على إعلام الجمهور بما ورد على العقار من حقوق ، إذ لا أثر للشهر العقاري في إنشاء الحق العيني ، إذ ينشئ صحيحا بمجرد تمام العقد و يضل صحيحا إلا أن يفسح أو يقرر بطلانه .
الفرع الثاني : غيوب نظام الشهر الشخصي .
تنحصر عيوب الشهر الشخصي فيما يلي :
لا يمنح ضمانا كافيا للمستفيد من العقار من خلال تصرف المالك ، فقد يتصرف في العقار المبيع و يسجل هذا التصرف باسمه في السجلات المخصصة للشهر ، و قد يتصرف شخص آخر غير المالك الحقيقي لنفس العقار باسمه أيضا ، و يكون حينئذ لنفس العقار تصرفان مختلفان أو أكثر و بذلك يكثر في هذا النظام بيع ملك الغير .
تشهر محررات التي تحمل معاملات عقارية كما هي ، سواء كانت معيبة أو مزورة ، إذ لا يمكن التعرف عن صحتها ، فدور المحافظ العقاري ، دور سلبي ، إذ لا يمكنه مراقبة مدى صحة السند العقاري شكلا و مضمونا ، و بذلك يقلل الائتمان في المعاملات العقارية .
تحقق الشخص المستفيد من العقار المتعامل فيه يقتضي البحث الشاق للوصول إلى الشخص المالك الحقيقي للعقار محل التعامل من أجل معرفة هويته الكاملة و اسم أصوله بالكامل و أسماء المالكين السابقين للعقار .
و بما أن هوية الشخص محل اعتبار في نظام الشهر الشخصي ، تقرر لصاحب المصلحة الحق في طلب شهادة إثبات للتحقق من أن الشخص المتعامل معه هو فعلا مالك العقار ، و ما يزال مالكا له أو غير ذلك .
إن عدم تحديد العقارات بصورة دقيقة بناء على وثائق المسح العام للأراضي تغيير أسماء المالكين لأسباب مختلفة مثل إجراء عملية القسمة العقارية ، اكتساب ملكية العقار بالتقادم المكسب ، الميراث .
تحديد مساحة العقارات تقريبية قد تكون وهمية لا تتفق مع المساحات و الحدود الحقيقية ، مما قد يخلق عدم استقرار الملكية العقارية و ضبطها و انعدام الائتمان في المعاملات العقارية.و بذلك ظهر نظلم جديد للشهر العقاري قصد تنظيم الملكية العقارية أحسن تنظيم ، و يجعل الشخص الذي يقدم على تصرف العقار عالما بحقيقته و ذلك بمجرد الاطلاع على البطاقة العقاري ة بعد إتمام عملية المسح العام للأراضي الممسوكة على مستوى إدارة الشهر العقاري .
المطلب الثاني : نظام الشهر العيني .
الفرع الأول : مفهوم الشهر العيني:
نظام الشهر العيني هو النظام الذي يتم فيه الإشهار بتحديد العقار ، خلافا لنظام الشهر الشخصي الذي يأخذ باسم المالك العقار للإشهار العقاري .
ففي نظام الشهر العيني يعتمد على البيانات العقار أساسا ، إذ يدون على بطاقته العقارية، كافة الحقوق الواردة على العقار ، و بالتالي عقود التمليك و نقل الحقوق العينية لها قوة ومتانة ، و يمسك سجل عيني يطلق عليه اسم السجل العقاري .
و من محاسن هذا النظام ، أنه ييسر للمستفيد من العقار ، معرفة حقيقة العقار و الملاك الذين تعاقبوا على العقار ، إذ لا تتم أجزاء الشهر على العقار إلا بعد التحري عن صحة السند موضوع العقار ، تسند مهام مراقبة مدى استيفاء السند لشروط شكلية و موضوعية إلى المحافظ القاري المختص محليا ، و ذلك طبقا للمادة 22 من الأمر رقم 75/74 المؤرخ في 01 نوفمبر 1975 المتضمن إعداد مسح الأراضي العام و تأسيس السجل العقاري : " يحقق الحافظ العقاري في هوية و أهلية أطراف الموجودين على وسائل الإثبات و كذلك في صحة الأوراق المطلوبة من أجل الإشهار ، و سيحدد مرسوم ، كيفيات تطبيق هذه المادة " .
من هذا النص جاءت المادة 1058 من المرسوم 76/63 المؤرخ في 25 مارس 1976 المتضمن تأسيس السجل العقاري ، إذ يقوم المحافظ بإجراء تحريات للتحقيق من مدى توافر الشروط الشكلية و الموضوعية للسند الذي سيقوم بإشهاره و نصت على : " يحقق المحافظ العقاري بمجرد إطلاعه على البيانات الموجودة في الوثيقة المودعة ، أن موضوع ، أو سبب العقد ليس غير مشروع أو مناف للأخلاق أو مخالف للنظام العام بكل وضوح " .
لقد أودع المشرع هذه الأحكام قصد العمل على استقرار الملكية العقارية و منع المضاربة و الحد من الفوضى في المعاملات العقارية .
و بالتالي نظام الشهر العيني كأساس لنظام الملكية العقارية يمنح ضمانا للمستفيد من العقار بعد ما يؤول إليه العقار بعد شهره ،و يكون مطمئنا اطمئنانا كاملا مما يجعل ملكيته على العقار ثابتة ومستقرة .
يعمل هذا النظام على ضبط حالة العقار ، و اسم ملكيه بصفة صحيحة و قواعد سليمة إذ يسند ملك العقار إلى مالكه الحقيقي .
تمكن الدولة من خلال هذا النظام ، من مراقبة العقار على السوق العقارية و تحصيل الرسوم و فرض الضرائب على المالكين لفائدة الخزينة العمومية .
البيانات الواردة بالسجل العقاري ، بعد الائتمان من عملية المسح العام للأراضي ، تعتبر حجة على ما تضمنه ، و عند إبرام عقد مع صاحب العقار يكون على علم بالديون المثقلة على العقار إن وجدت ، و بذلك يتفادى المتعامل ، عن المشاكل التي قد تحصل عن نظام الشهر الشخصي لتشابهه الأسماء ، و بذلك فإن نظام الشهر العيني يستحيل أي تثار هذه المشاكل لأنه يأخذ بمعلومات دقيقة على العقار، و يستحيل أن تتشابه العقارات بسبب التلاصق و الجوار لأن كل عقار يحمل رقما معينا و يكون محل مخطط وصفي و محل تعيين دقيق نافي للجهالة . و قد جاء نص المادة 66 من المرسوم رقم 76/63 المؤرخ في 25 مارس 1976 : " كل عقد أو قرار قضائي موضوع إشهار في محافظة عقارية ، يجب أن يبين فيه بالنسبة لكل عقار يعنيه ، النوع و البلدية التي يقع فيها و تعيين القسم و رقم المخطط و المكان و ما يحتوي عليه من مسح الأراضي" .
لا يمكن الادعاء بوجود الحق العيني إلا من تاريخ إشهاره ، و إسناده إلى صاحبه الحقيقي ، فالعقار يأخذ موقعه القانوني بعد إتمام من عملية مسح الأراضي ، إذ لا يمنح بشأنه دفتر عقاري بعد تأسيس السجل العقاري على مستوى إدارة الشهر العقاري و ذلك بموجب البطاقة العقارية المحددة له و ذلك طبقا للمادة 19 من المرسوم رقم 76/63 :
" أن مجموعة البطاقات العقارية التي حدد مسكها بموجب المادة 13 من الأمر رقم 75/74 المؤرخ في 12/11/1975 و المتضمن إعداد مسح الأراضي العام و تأسيس السجل العقاري ، تمثل الناطق الطبيعي و كذلك الوضعية الحالية للعقارات ".
و بما أن لكل عقار ممسوح رقم معين و مسجل باسم مالكه الحقيقي فلا خوف عليه ، إذ يمتلك صاحب العقار سند الملكية و هو الدفتر العقاري و تدون عليه جميع الحقوق الواردة على العقار ، و قد نصت عليه المادة 19 من الأمر رقم 75/74 " تسجل جميع الحقوق الموجودة على عقار ما وقت الإشهار في السجل العقاري و في الدفتر العقاري الذي يشكل سند ملكيته ... "
يعتبر نظام الشهر العيني النظام الأمثل ، الذي يؤمن المالك مما قد يعترضه من مشاكل وصعوبات على حقوقه الواردة على العقار الذي يمتلكه بسند قوي و هو سند الملكية .
الفرع الثاني : خصائص نظام الشهر العيني .
لنظام الشهر العيني خصائص كبيرة ، و قد جيء بهذا النظام للحفاظ على الملكية العقارية و الحقوق العينية ، و من خصائص هذا النظام أنه يخصص عمل وارد على العقار سواء منشئا أو معدلا أو ناقلا لحق الملكية العقارية ، بطاقة عقارية عينية ، تفيد فيها جميع التصرفات الواردة على العقار ، و تنص على ذلك المادة 38 من المرسوم 76/63 : "كل إشهار لعقود أو قرارات قضائية تتضمن إنشاء أو تعديل أو أو إشهاد ارتفاقات أو حقوق مشتركة ، يجب أن يكون موضوع تأشيرها على بطاقة كل عقار " . و مجموعة البطاقات العقارية ، تشكل ما يعرف بالسجل العقاري ، و يعتبر السجل العقاري بمثابة سجل العقارات الممسوحة .
و كل تغيير في حدود وحدة عقارية يكون موضوع إعداد بطاقات عقارية مطابقة ، و بعد ترقيم الوحدات الجديدة يؤشر على البطاقة الأصلية و الجديدة ، و كذا كل تصرف يرد على العقار سواء عيني أصلي أو تبعي ، فيجب أن يؤشره على البطاقة العقارية المخصصة .
الشهر العقاري مصدر الحق العيني ، إذ أن الحق العيني العقاري لا ينشأ و لا يعدل ولا يزول و لا ينقل إلا أن إذا أخضع لعملية الشهر العقاري و هذا ما جاء في نص المادة 793 من القانون المدني " لا تنتقل الملكية و الحقوق العينية الأخرى في العقار سواء كان ذلك بين المتعاقدين أم في حق الغير إلا إذا روعيت الإجراءات التي ينص عليها القانون و بالأخص القوانين التي تدير مصلحة شهر العقار ".
و لا يمكن الاحتجاج بالحق العيني سواء بين المتعاقدين أطرافي مواجهة الغير إلا من تاريخ إشهاره ، و كذا للأحكام و القرارات القضائية النهائية المثبتة لهذه التصرفات ، يجب إخضاعها للشهر لتتبع آثار بالنسبة لأطراف المتعاقدة و الغير ، و هذا ما نصت عليه المادة 72 من المرسوم رقم 76/63 : " لا يمكن لأي تعديل الوضعية القانونية لعقار، أن يكون موضوع نقل لمسح الأراضي إذ كان العقد أو القرار القضائي المثبت لهذا التعديل لم يتم إشهاره مسبقا ، في مجموعة البطاقات العقارية " .
إن عملية الشهر العقاري في نظام الشهر العيني له القوة الثبوتية ، مما يعطي للسند العقاري القوة مما يمنحه الائتمان بين المتعاملين على العقارات و لتسهيل تداوله .
إن عملية الشهر العقاري للسندات الخاضعة للشهر ، تسبقها دراسة قانونية دقيقة ، إذا أوجب المشرع المحافظ العقاري بالتدخل لمراقبة مدى استيفاء المحرر المرد شهرها على الشروط الشكلية و الموضوعية و هذا طبقا لنص المادة 105 من المرسوم 76/63 : " يحقق المحافظ العقاري بمجرد إطلاعه على البيانات الموجودة في الوثيقة المودعة ، بأن موضوع أو سبب العقد ليس غير مشروع أو مناف للأخلاق أو مخالف للنظام العام بكل وضوح " .
إن العقارات التي شملتها عملية المسح العام للأراضي غير قابلة للاكتساب بالتقادم المكسب ، على أساس أن المسح العام للأراضي يحدد الوضع المادي لأصحاب العقار ، و ذلك بناء على وثائق المسح ثم تأسيس السجل العقاري .
الشهر العقاري ناقل للملكية العقارية ، إذا أخضع المشرع إفراغ كافة التصرفات الواردة على العقار في قالب شكلي و إلا كان باطلا .
فالالتزام بنقل الملكية أو أي حق عيني آخر ينقل بحكم القانون الملكية أو حق عيني ، وذلك مع مراعاة الأحكام المتعلقة بالشهر العقاري ، كما نصت عليه المادة 156 من القانون المدني .
و قد جاء في نص المادة 793 من القانون المدني أنه لا تنتقل الملكية و الحقوق العينية الأخرى في العقار ، سواء بين المتعاقدين أو في مواجهة الغير إلا إذا روعيت إجراءات الشهر العقاري .
و كذا ما جاء في المادتين 15 و 16 من الأمر رقم 75/74 على وجوب إخضاع المعاملات العقارية إلى الشهر العقاري حيث ينتج آثاره القانونية .
من خصائص الشهر العقاري العيني إعلام المتعاملين بالعقارات ، فكل من يريد التعامل في عقار فعليه أن يعرف ما يثقل به من حقوق ، و لذلك ينبغي تسجيل و قيد كافة السندات العقارية بإرادة الشهر العقاري .
المطلب الثالث : موقف المشرع الجزائري من الشهر العقاري .