السبت، 2 أكتوبر 2010

الشهر العقارى).. موظفون ثائرون ومواطنون غاضبون, (عن الشروق)


الشهر العقارى).. موظفون ثائرون ومواطنون غاضبون, (عن الشروق)









على باب «مصلحة الشهر العقارى والتوثيق» بمكاتبها الممتدة بطول مصر وعرضها يقف كل يوم آلاف المواطنين على أقل تقدير، سعيا وراء قضاء مصالح حيوية شتى؛ من توثيق توكيلات البيع والشراء والتقاضى وغيرها، إلى تسجيل وحماية ملكياتهم العقارية من أراض ومبان.

وفى حين تتحدث وزارة العدل التابع لها المصلحة عن «إنجازات»، يؤكد المواطنون أنهم يجابهون بأشكال وألوان من «الروتين وبطء الإجراءات وتعقيداتها فضلا عن الإهمال وفساد الزمم»، وهى المنظومة التى تجعل البعض يخرج وهو «يلعن اليوم إللى جه فيه هنا» على حد قول أحدهم.

وربما كان الوجه الآخر لمعاناة المواطنين على أبواب المصلحة، هو معاناة الموظفين الموجودين بداخلها، الذين تحركوا فى الآونة الأخيرة مطالبين بتطوير أوضاعهم وأوضاع «مصلحتهم» بعد أن تردت، كما يقولون، الأحوال بما يفوق قدرتهم على الاحتمال.

وما بين معاناة المواطنين ومعاناة الموظفين، يطرح العاملون فى المصلحة وقياداتهم مشروع قانون إنشاء «هيئة الملكية العقارية والتوثيق»، باعتباره الحل الأمثل، الذى يخدم الصالح العام ومعه مصالح المواطنين والعاملين.

وإذا كان هناك اختلاف حول بعض بنود هذا المشروع، لاسيما فيما يتعلق بالطبيعة القضائية لهذه الهيئة، إلا أنه لا يكاد يختلف أحد من المتخصصين والعالمين ببواطن الأمور على الضرورة الملحة لتطوير مصلحة الشهر العقارى والتوثيق.

الموظفون: محبطون وممكن (نضيع)البلد
وسط كومة كبيرة من الوثائق الملقاه أمامه وإلى جانبه، وعشرات البشر الملتفين حوله والواقفين بجواره فى انتظار قضاء مصلحة لهم، جلس الباحث القانونى الشاب الذى لم يتعد الثلاثين من العمر «محمد فايز» فى «مكتب توثيق الجيزة» التابع لـ«مصلحة الشهر العقارى والتوثيق».

كان محمد الحاصل على درجة الماجستير فى القانون، يقوم بعمله قدر الإمكان محاولا التغلب على كل الأشياء المحبطة التى دفعته للمشاركة قبلها بأيام فى إضراب عن العمل للمطالبة بتطوير أوضاع المصلحة وتحويلها إلى هيئة قضائية باسم «هيئة الملكية العقارية والتوثيق».



لو مش مُهمين ماكناش حلفنا اليمين
محمد هنا ليس الاسم الحقيقى لهذا الباحث الشاب الذى طلب عدم ذكر اسمه خوفا من «التنكيل» به؛ خاصة أنه واحد من الدفعات التى تم تعيينها حديثا نسبيا والمكونة فى معظمها من الشباب الحاصل على الماجستير أو الدكتوراه فى القانون، والتى تعتبر بمثابة «الدينامو» وراء التحركات الأخيرة المطالبة بتطوير أوضاع المصلحة.

قبل أن يتحدث محمد عن المشكلات والأسباب التى كانت وراء الاحتجاجات التى قام بها مع زملائه فى الفترة الأخيرة، أراد أن يؤكد أولا على الطبيعة المهمة لعمل المصلحة، مشيرا إلى أنها تختص ببحث وتسجيل الأراضى والمنشآت المبنية عليها، فضلا عن توثيق التوكيلات العامة والخاصة كما فى توكيلات البيع والشراء أو توكيلات القضايا للمحامين، وإقرارات الصلح بين الأفراد، وغيرها».

«إحنا عندنا حاجات اللى يشتغل فيها وهوه مش أمين ممكن يودى ناس فى داهية ويضيع البلد» هكذا استطرد محمد مشيرا أيضا إلى ما يقوم به الأعضاء القانونيون بالمصلحة قبل تسلمهم مهام عملهم من «حلف اليمين» أمام وزير العدل قائلين «أقسم بالله العظيم أن أؤدى أعمال وظيفتى بالشرف والأمانة وأن أحترم الدستور والقانون»، تماما مثلما يفعل أعضاء الهيئات القضائية.




كل ما تشتغل أكتر.. تعمل أخطاء أكتر
لكن على الرغم من هذه الأهمية التى تحظى بها مصلحة الشهر العقارى والدور الحيوى الذى تقوم به، يغرق محمد وبقية زملائه من الأعضاء القانونيين بالشهر العقارى البالغ عددهم نحو 2700 عضو، وإلى جانبهم وإن بأشكال ودرجات مختلفة الإداريين والكتبة والعمال الذين يشكلون مع القانونيين إجمالى 10 آلاف موظف فى مصلحة، يغرقون فى عديد من المشكلات التى يرى محمد أنها «تعوقهم عن أداء عملهم، وتجعل اليأس عنوانا لحياتهم».

يقول محمد وهو يجاهد لكى يكون صوته واضحا بين ضجيج ونداءات الموظفين على المواطنين: «المفروض إن أنا باشتغل هنا باحث قانونى، وتجينى التوكيلات أدور على أصلها، ومين بيوكل مين.

والواحد لو لقى وقت يعمل فيه الحاجات ديه يبقى مفيش توكيل هيعدى من تحت إيده مزور» «لكن لأن مفيش عدد كافى (15 قانونى فقط) ولا أجهزة كمبيوتر، بيقتصر شغلى على إنى كاتب».

يصل عدد التوكيلات التى يحررهها محمد يوميا إلى 70 توكيلا فى اليوم وهو المعدل الذى يقول إنه من أعلى المعدلات على مستوى الجمهورية. «المشكلة إنك كل ما تشتغل أكتر كل ما تعمل أخطاء أكتر، وده بيحصل يوميا تقريبا، وساعات مثلا ممكن تنسى تمضى المواطن على التوكيل أو تنسى تكتب عنوانه مثلا». ويضيف موضحا: «عشان أشتغل صح لازم أشتغل براحتى».

حتى فترة الراحة التى كان مقررا لها نصف الساعة، من الواحدة والنصف وحتى الثانية بعد الظهر، «لغوها، على أساس إن انت مش بنى آدم». هنا رفع أحد زملاء محمد رأسه قليلا من على التوكيلات التى كان منهمكا فى كتابتها، وقال بلهجة ذات مغزى لفتت أنظار بقية الموجودين «وياريت على الاستراحة بس» ثم عاد وانكب على عمله، يؤديه بطريقة آلية معتادة.




لا إجازات ولا رواتب
لا يتجاوز الراتب الأساسى الذى يحصل عليه محمد عن عمله فى الفترة من التاسعة صباحا وحتى الثانية بعد الظهر أكثر من 305 جنيهات، ولا يصبح أمامه بالتالى بديلا عن أن يعمل الوقت الإضافى من الثانية وحتى الخامسة مساء، وذلك نظير 400 جنيه إضافية، ليقترب إجمالى راتبه الشهرى من 800 جنيه. لكن حتى يحصل على الـ800 جنيه ينبغى أن يواظب على عمله طوال الأسبوع بما فى ذلك أيام الجمعة التى يعمل فيها مكتب توثيق الجيزة أيضا، وينبغى ألا تزيد مدة غيابه على 3 أيام فى الشهر.

ينظر الباحث القانونى الشاب إلى هذا الراتب الشهرى الذى يصفه بـ«الهزيل» ويتعجب من الفارق الكبير بينه وبين العائد الذى يدره هو شخصيا على المصلحة ووزارة العدل من حصيلة التوكيلات التى يوثقها والتى تصل قيمتها يوميا إلى نحو 2000 جنيه، هذا فضلا عن العائد الذى يدره «المكتب» ككل والذى يصل إلى نحو 40 ــ 50 ألف جنيه يوميا.

مؤخرا، وبالتزامن مع محاولات أعضاء حملة «عايز حقى» تحرير توكيلات فى الشهر العقارى للدكتور محمد البرادعى تخوله الحق فى تشكيل لجنة لتغيير دستور مصر، أقرت وزارة العدل حوافز إضافية تتراوح بين 220 و350% من الأجر الأساسى. إلا أن ذلك كما يقول محمد لم يغير من أوضاعهم المادية كثيرا خاصة أن هذه الحوافز مشروطة بإنجاز عدد توكيلات معين يوميا.

وتبقى مشكلة ضعف رواتب الأعضاء القانونيين وغيرهم من العاملين بمصلحة الشهر العقارى والتوثيق، تتعدى كونها مجرد مشكلة خاصة بهذه الفئة فقط لتصبح مشكلة تتعلق بمدى كفاءة ونزاهة الجهاز الذى يعملون فيه ككل.

«إذ يلجأ بعض الموظفين من أصحاب النفوس الضعيفة ولاسيما أولئك القدامى المكبلين بمسئوليات وأطفال إلى تقاضى رشاوى، بدليل أن بعض العاملين فى مكاتب المصلحة «عندهم عمارات وعربيات بما لا يتناسب مع دخلهم».




مكتب التوثيق على كف عفريت
مقار مصلحة الشهر العقارى والتوثيق غير المجهزة والمعدة لهذا الغرض والتى تتميز غالبا بالفوضى والزحام الشديد، هى واحدة من بين الأشياء التى تضاف إلى أسباب غضب الأعضاء القانونيين بالمصلحة، وشعورهم بمزيد من «ضياع هيبتهم وهيبة المهنة».

«مكتب توثيق الجيزة» مثلا هو فى الأصل، كما يقول محمد، عبارة عن 4 شقق سكنية مؤجرة فى عمارة قديمة بالقرب من ميدان الجيزة، و«صاحب العمارة واخد حكم بالطرد ومش عارف ينفذ لأن مفيش مكان تانى المكتب يروح فيه». «لو مواطن جاى يعمل أى حاجة هنا بيدوخ».

هنا يشير محمد إلى أن نسبة من الرسوم التى تحصلها المصلحة ووزارة العدل من المواطنين مقابل تحرير وتوثيق «التوكيلات» (تصل إلى خمسة جنيهات) تذهب إلى «إنشاء وتجديد المحاكم». و«يبقى انت اخدت فلوس من الشهر العقارى، وبنيت بيها محكمة، وما إدتناش حتى مكتب نشتغل فيه».

لهذه الأسباب السابقة وجد «اليأس» طريقه إلى «محمد» ولم تتعد مدة عمله بالمصلحة عامين. ولهذه الأسباب أيضا شارك مع زملائه فى التحركات الاحتجاجية الأخيرة والتى يملؤه التفاؤل فى قدرتها على تحقيق مطلبهم بـ«تطوير أوضاع المصلحة وتحويلها إلى هيئة مستقلة للملكية العقارية والتوثيق».




المواطنون: غارقون فى الروتين والبطء
مواطن: طلبوا منى شراء نموذج توكيل من البقال وفى نهاية الطابور قال لى الموظف «تقدير الرسوم فى الشقة التانية»

بعد أن تجاوز «عم عبدالعال» اليافطة الخشبية القديمة الموضوعة رأسا على عقب على يسار المدخل المؤدى إلى «مكتب توثيق الجيزة النموذجى»، و«أخذ حذره من السلم» المتهالك حسبما تشير ورقة صغيرة مُعلقة على الحائط، وجد نفسه أخيرا هناك.

وبعد أكثر من ساعة ونصف الساعة من الإجراءات كان الرجل الستينى القادم لتوثيق توكيل لبيع سيارته ما يزال واقفا على باب المكتب التابع لمصلحة الشهر العقارى والتوثيق والواقع بالقرب من ميدان الجيزة فى عمارة قديمة بشارع همدان المتفرع من شارع مراد.

خلال هذه المدة التى بدت طويلة جدا بالنسبة له، تنقل عم عبدالعال بين 6 موظفين وأكثر من شباك، واحتفظ فى ذاكرته بكثير من المفارقات المضحكة والمثيرة للغضب، وفوق ذلك لم يكن قد تسلم التوكيل بعد.

فى البداية طلبوا منه مثلا «شراء نموذج توكيل من عند البقال»، ووقف فى طابور طويل أمام غرفة مكتوب عليها «تقدير الرسوم»، وبعد أن جاء عليه الدور أخبره الموظف بأن «تقدير الرسوم مش هنا ده فى الشقة التانية».

لذلك يقول عبدالعال: «المكتب هنا نموذج للسوء، وحاله من حال البلد كلها». «المفروض الإجراءات دى يتم ضغطها، ونتعامل مع موظف واحد فقط، بدل ما يشحطاطونا كده».




فى مكتب التوثيق.. أد إيه إحنا متقدمين؟!
معاناة عم عبدالعال ليست الوحيدة فيما يبدو فى هذا «المكتب»، الذى يخدم مناطق بولاق وفيصل والجيزة والهرم والمنيب وساقية مكى، والمكدس بمواطنين قادمين لأداء مصالح تتراوح بين توثيق توكيلات البيع والشراء والتقاضى، وإقرارات الصلح بين الأفراد، وغيرها.

بجوار «عبدالعال» كان يقف أيضا «عاطف الشربينى»، المدير الإدارى بإحدى الشركات الخاصة، فى انتظار الحصول على توكيل مماثل.

لم تكن تلك هى المرة الأولى التى يصطدم فيها الشربينى بما سماه «الروتين العقيم» للشهر العقارى، فقد سبقتها مرتان. وها هو الآن بعد أكثر من ساعة من قدومه لا يزال ينتظر «أن يوقع فى الدفتر ليحصل على التوكيل».

هنا دار حديث عابر بين الشربينى وعبدالعال وأحد المنتظرين حول «الرشاوى»، التى يتقاضها البعض داخل المكتب، والتى قال أحدهم: «إنها تبدأ من 20 جنيها وعلى حسب الفيزيتا»، مشيرا إلى أنها أحد الأبواب السحرية التى تُتيح إنهاء الإجراءات بسرعة نسبية.

بعدها قال الشربينى وهو ساند على جدار المدخل «الخدمات مقياس للحضارة والتقدم فى أى بلد، ولما تبص على المنظر فى المكتب، وإزاى الشغل ماشى، تعرف أد إيه فعلا إحنا متقدمين».
عقب زيارة عم عبدالعال والشربينى لمكتب توثيق الجيزة بدأت أخيرا عملية إحلال وتجديد لسلالم المكتب بعد سنين من الإهمال وأعداد كبيرة من الإصابات. لكن معاناة المواطنين من الروتين وطول الإجراءات، كانت ما تزال كما هى.




وفى «مأمورية» الهرم.. «الحال من بعضه»
تتكون مصلحة الشهر العقارى والتوثيق، كما يشير اسمها، من قسمين أولهما هو «مكاتب التوثيق» كما هو الحال مع مكتب توثيق الجيزة، وثانيهما هو «مأموريات الشهر العقارى» التى تختص ببحث وتسجيل ملكية الأراضى والمنشآت المبنية عليها.

فى «مأمورية شهر عقارى الأهرام» الواقعة بشارع عكاشة بالدقى، والمختصة بمناطق الدقى والعجوزة وهضبة الأهرام، لم يختلف الحال كثيرا عما كان عليه فى مكتب توثيق الجيزة «النموذجى» أيضا.
سيد نبيل المحامى هو أحد هؤلاء الذين يتوافدون يوميا على «المأمورية» ويعرفون الكثير بالتالى عن «سير العمل» بها. فبحكم المهنة ومدة تعامله الطويلة التى تزيد على 11 عاما مع هذه «المأمورية»، يحكى سيد بثقة عن «تعقيدات وروتين وأشياء كثيرة لا منطق لها».

يقول سيد: «يمر الطلب فى مأمورية الشهر العقارى بما لايقل عن خمس مراحل، كل مرحلة منها يقوم بها موظف مختلف يبدأ البحث من البداية. والبحث هنا يخضع لتعقيدات عقيمة ويتم بعيدا عن أجهزة الكمبيوتر والتقنيات الحديثة».




كيف تسجل شقة غيرك؟
«الروتين» فى مصلحة الشهر العقارى مستشرى فيما يبدو، وأحد أسباب ذلك، كما يوضح أحد الأعضاء القانونيين بـ«مأمورية الأهرام»: أن هناك «طلبات» يتوزع أمر بحثها ما بين مصلحة الشهر العقارى وهيئة المساحة التابعة لوزارة الرى، و»الضرائب العقارية» التابعة لوزارة المالية.
من هذه «الطلبات»، كما يوضح سيد نبيل المحامى، طلب معرفة وتسجيل حصة شقة سكنية فى الأرض. «مثل هذه الطلبات تستغرق منى أسبوع من الجرى وراها، ومن غير متابعة ممكن الأسبوع ده يوصل لـ3 شهور».

ولا تتوقف غرائب الشهر العقارى، كما يؤكد سيد عند هذا الحد. إذ يمكن لأى شخص مثلا أن يتقدم بطلب لتسجيل «شقة سكنية» غير مملوكة له، وإذا ما قام بذلك بالفعل فإنه لا يمكن لصاحب الشقة الحقيقى أن يُسجل ملكيته لها إلا بعد أن يتم بحث الطلب الأول الذى قد يستغرق فى العادة عامين.

«البعض يلجأ لذلك من أجل مساومة أصحاب الحق». وثمة حيل أخطر، كما يضيف سيد، يلجأ إليها «رجال أعمل وذوى نفوذ» للاستيلاء على ما هو أكبر من مجرد شقة، مستغلين ضعف الشهر العقارى، وتوزع المهام التى يقوم بها على أكثر من جهة.




كان هناك ما هو أسوأ
وبالرغم مما يحكيه المواطنون سابقا من حكايات وتجارب غير سارة مع الشهر العقارى، تؤكد وزارة العدل التابع لها مصلحة الشهر العقارى والتوثيق أن ثمة تطورا ما قد حدث.

قبل نحو شهرين، ومع بداية التحركات المطالبة بتطوير أوضاع المصلحة والعاملين فيها، أصدرت الوزارة بيانا بعنوان «بعض إنجازات وزارة العدل فى قطاع الشهر العقارى» عرضت فيه ما قالت إنه «تقرير البنك الدولى عن ممارسة الأعمال فى 181 دولة لعامى 2008 و2009».

فى هذا البيان قالت الوزارة إن تقرير البنك الدولى أكد أن مصر من أكثر الدول، التى استطاعت تسهيل عمليات التسجيل مما رفع مرتبتها بين الدول، وبعد أن كانت بعيدة عن المقارنة فى عام 2006 أصبحت مرتبتها بين الدول التى شملها تقرير 2008 المرتبة 104، ثم تطورت مرتبتها فى تقرير 2009 فأصبحت فى المرتبة 85.

وعزت الوزارة ذلك إلى اختصار عدد إجراءات التسجيل العقارى، والتى «أصبحت 7 إجراءات فى المتوسط، وتخفيض عدد الأيام التى يستغرقها التسجيل فبعد أن كانت 193 يوما فى المتوسط عام 2006 أصبحت 72 يوما فقط عام 2008».

وأشار البيان إلى أن الوزارة أنشأت 46 فرعا للتوثيق بالأماكن النائية فى 19 محافظة، بالإضافة إلى تجهيز 15 فرعا جديدا للتوثيق للافتتاح خلال شهرى نوفمبر وديسمبر (الماضيين)، فضلا عن إنشاء مقر للشهر العقارى والتوثيق فى أى مجمع جديد للمحاكم يتم تشييده.

لكن كل هذه «الإنجازات» تبدو بلا قيمة سواء بالنسبة لـ»عم عبدالعال»، أو «عاطف الشربينى» المدير الإدارى أو «سيد نبيل» المحامى، طالما أنهم لا يزالون يعانون فى تعاملاتهم المتقطعة أو اليومية مع المصلحة.



«هيئة عقارية مستقلة» هل تكون حلًا؟
فى مبنى نقابة الصحفيين بوسط البلد، جلس الباحث القانونى الشاب بمصلحة الشهر العقارى «ياسر عرفة»، عضو اللجنة المُكلفة رسميا من نحو 8 آلاف شخص من العاملين بالمصلحة بالتفاوض بشأن مشروع القانون المقدم منهم بتحويلها إلى «هيئة قضائية مستقلة للملكية العقارية»، يتحدث عن «شرعية مطالبهم وأهميتها للمواطنين والصالح العام».

قال عرفة الذى ينتظر الحصول على الدكتوراه فى القانون، محاولا تلخيص قضيته: «نظرا للدور الخطير، الذى تلعبه المصلحة فى سير العدالة والحفاظ على الملكيات العقارية والمنقولة لأفراد المجتمع، سواء كانت ملكيات عامة أو خاصة، فإنه لا يمكن إلا أن تكون هيئة قضائية ذات سيادة قوية تتمتع بكل الحصانات والميزات، التى تمكنها من مباشرة عملها والتخلى عن النظم الروتينية».

وأضاف موضحا: «حين يُعرض علينا نزاع حول ملكية بين طرفين متضاربى المصالح، فإننا نبحثه من الناحيتين القانونية والواقعية، وفى بعض الحالات لابد أن ننزل إلى الواقع ونقابل شهودا من الطرفين، وفى النهاية ننتهى إلى قرار يفصل فى القضية، ويكون بمثابة حكم قضائى». وهذا القرار أو الحُكم «لازم تحميه وما ينفعش يطلع من موظف إدارى بيرتعش».

بجوار عرفه كان يجلس عدد من زملائه، طلبوا عدم الإشارة إلى أسمائهم، أخذوا يستعيدون عديدا من الحوادث، التى تعرضوا فيها لضغوط من أشخاص، منها مثلا عندما وضع عمدة إحدى القرى مسدسا فى رأس أحدهم قائلا له «اكتب وإلا هفرغ المسدس فى دماغك».

لكن مثل هذه الضغوط ربما تهون بجانب الضغوط التى تمارس عليهم، كما يقول أحدهم «من جانب وزارة العدل التابع لها مصلحة الشهر العقارى، والأوامر التى تأتى بالتليفون من هناك: فلان خلصوا له الطلب بتاعه، والطلب بتاع المستشار أو رجل الأعمال فلان تسجلوه دلوقت».

«هذه الحوادث ليست مجرد حوادث فردية عارضة» كما يشير أحد زملاء عرفة، الذى يقول «وزارة العدل درجت منذ إنشاء الشهر العقارى عام 1946 على التدخل بشكل مطلق فى أعماله ومحاولة السيطرة عليه بالمخالفة حتى لقوانين إنشائه وتنظيمه (القانون 114 لسنة 1946، والقانون رقم 5 لسنة 1964)».

فى هذا الإطار ينظر عرفة وزملاؤه، إلى ردود فعل وزارة العدل على مطالبهم والطريقة، التى تعاملت بها اللجنة التى شكلها وزير العدل برئاسة مساعد الوزير لشئون التشريع لمناقشة مشروع قانون إنشاء «هيئة الملكية العقارية والتوثيق»، الذى تقدم به الأعضاء القانونيون بالمصلحة.

يقول عرفه الذى لم يُسمح له سوى بحضور جانب من الجلسة الأولى لهذه اللجنة فقط: «شعرنا أنها مجرد لجنة شكلية تفتقر للحيادية، وأن أعضاءها متحفزون ضدنا ولا يريدون أن يسمعوا منا».

ويؤكد د.حسام الدين الأهوانى، عميد كلية الحقوق بجامعة عين شمس، على الأهمية كبيرة لمصلحة الشهر العقارى والدور، الذى تقوم به فى حماية الملكية العقارية، ويرى أنه لابد من تدعيمها وإعطائها مزيدا من السلطات، فضلا عن تدعيم كوادرها وتحسين وضعهم الأدبى.

غير أن الدكتور الأهوانى وإن كان يرى أن الأعمال الفنية، التى يقوم بها الأعضاء القانونيون بالمصلحة «نظيره للأعمال القانونية ولا تقل أهمية عما يقوم به القاضى»، إلا أنه يبدو متحفظا على التوسع فى إنشاء الهيئات القضائية عموما ويرى أن تطوير المصلحة لا يقتضى بالضرورة أن تكون «هيئة قضائية».

لكن «عرفه» يعود ويؤكد أن الأمر يقتضى ذلك، مشيرا إلى أن هناك حكما للمحكمة الدستورية العليا يوضح أن هناك معيارين لتحديد الهيئة القضائية، هما «أن تقوم بالفصل فى منازعات قانونية، وتسهم فى سير العدالة»، وهو ما يراه متوافرا فى عمل المصلحة.

ويشير عرفة كذلك إلى أن «إنشاء هيئة مستقلة للملكية العقارية» هدفه فى النهاية المصلحة العامة وحماية الملكية العقارية والمنقولات، وتيسير الإجراءات وتوحيد الجهات المسئولة عن الملكية العقارية والموزعة الآن بين الشهر العقارى والمساحة والضرائب العقارية».

وهو ما يؤكده د.سعيد الشناوى، خبير التقييم الاقتصادى المعتمد لدى البنك المركزى المصرى، الذى يشير إلى الأهمية الاقتصادية الكبيرة لتطوير مصلحة الشهر العقارى «وما سيؤدى إلى ذلك من جذب مزيد من الاستثمارات الأجنبية ودعم الاستثمار المحلى وتهيئة البنية الأساسية لذلك».

وحرصا على المعايير المهنية التى تقتضى استكمال الصورة من جميع أطراف القضية، فقد حاولت «الشروق» مقابلة المستشار محمد حسنى مساعد وزير العدل لشئون الشهر العقارى للرد على الاتهامات الموجهة للوزارة ومعرفة وجهة نظره فى مشروع القانون المقدم لتحويلها إلى «هيئة للملكية العقارية».

إلا أن المستشار حسنى اعتذر عن الحديث، مشيرا إلى أن هناك متحدثا رسميا باسم الوزارة هو المستشار «أسامة عطاوية»، الذى وجهت «الشروق» نفس الأسئلة له ولم تحصل أيضا على رد.


















عن اليوم السابع

تجمع 30 موظفا وقانونيا بعد أوقات العمل الرسمية أمام مقر الحزب الوطنى الديمقراطى بسوهاج مطالبين قيادات الحزب بتبنى مشروع تحويل الشهر العقارى إلى هيئة قضائية مستقلة تحمل اسم "هيئه الملكية العقارية والتوثيق"، واصفين وزارة العدل بأنها العقبة الوحيدة فى تنفيذ المشروع الذى تسعى لإجهاضه بشتى الطرق.

وقال د. صلاح خليفة عضو اللجنة السباعية عن مصلحة الشهر العقارى، إننا نطالب بتحويل مصلحة العقارى إلى هيئة قضائية مستقلة مستندين فى ذلك إلى نصوص القانون وإلى بعض الدول العربية والأجنبية فى ذلك الشأن مثل ليبيا والكويت والنمسا والمجر وألمانيا.

وقال إن تحويل المصلحة إلى هيئة قضائية يشجع الاستثمار العقارى ويوحد جهات التسجيل والمنقولات، وكذلك يوفر الوقت والجهد والمال على المواطنين حيث يتردد المواطن على مكان واحد فقط.

وأوضح أن هناك العديد من المميزات لهذا المشروع منها استفادة قومية فيما يتعلق بحماية الملكية العقارية والتى تعتبر الركيزة الأساسية للاقتصاد المصرى من الضياع، واستفادة اقتصادية بالمحافظة على الملكية العامة والخاصة من النهب الذى تتعرض له من قبل أصحاب النفوذ وأصحاب المصالح الشخصية.

وقال إنه، بدءا من الأمين العام ورئيس القطاع ووكلاء الوزارة والأمناء العامين والمساعدين بالمحافظات لا يحركون ساكنا ولا يقولون شيئا بل إنهم يخافون على كراسيهم ومناصبهم.

وعن سبب لجوء أعضاء المصلحة إلى الحزب الوطنى صرح لأنه الحزب الحاكم وأننا سعداء بمقابلة د. نشأت العريس القائم بأعمال أمين الحزب الوطنى بسوهاج، والذى أكد أنه سوف يتم رفع المذكرة الخاصة بهم إلى الأمانة العامة خلال ساعتين ونحن فى انتظار الرد.

عقود قانونية: اليوم الأول في العام الدراسي - العودة الى المدارس ...

عقود قانونية: اليوم الأول في العام الدراسي - العودة الى المدارس ...: "اليوم الأول في العام الدراسي,6 ، 1 مليون يبدأون العام الدراسي الجديد اليوم,اليوم الأول في العام قامت جوجل مصر بتحديث شعارها احتفالا باليوم ا..."

عقود قانونية: جرائم الاعتداء على البطاقات الائتمانية كأحد الأنما...

عقود قانونية: جرائم الاعتداء على البطاقات الائتمانية كأحد الأنما...: "جرائم الاعتداء على البطاقات الائتمانية كأحد الأنماط الإجرامية المستحدثة بواسطة: المستشار/ محمد محمد صالح الألفي ملخص البحث:جرائم الاعتداء عل..."

عقود قانونية: نشر الأحكام القضائية في وسائل الإعلام

عقود قانونية: نشر الأحكام القضائية في وسائل الإعلام: "نشر الأحكام القضائية في وسائل الإعلام بواسطة: المستشار/ محمد محمد صالح الألفي ملخص البحث:سعت المجتمعات إلى حماية منظوماتها وتركيبها من الاعت..."

عقود قانونية: نشر الأحكام القضائية في وسائل الإعلام

عقود قانونية: نشر الأحكام القضائية في وسائل الإعلام: "نشر الأحكام القضائية في وسائل الإعلام بواسطة: المستشار/ محمد محمد صالح الألفي ملخص البحث:سعت المجتمعات إلى حماية منظوماتها وتركيبها من الاعت..."

عقود قانونية: هل يجوز للمرأة أن تقتل رجلاً غسلاً للعار

عقود قانونية: هل يجوز للمرأة أن تقتل رجلاً غسلاً للعار: "هل يجوز للمرأة أن تقتل رجلاً غسلاً للعار القتل العمد له أوصاف كثيرة تبعا للظروف المحيطة بالواقعة وتترتب هذه الأوصاف آثار قانونية مهمة تتعل..."

عقود قانونية: انذار رسمى بايقاف اجراءات الشهر

عقود قانونية: انذار رسمى بايقاف اجراءات الشهر: "انذار رسمى بايقاف اجراءات الشهر انه فى يوم ........الموافق ..-..-.... الساعة ........ بناء على طلب السيد/ ........ و مهنته ........ الم..."

احكام عقد البيع



احكام عقد البيع


1ـ عقد البيع الابتدائى ـ ماهيته ـ وآثاره القانونية:

من المقرر قانونًا أن المقصود بوصف العقد أنه عقد بيع ابتدائى ـ أخذًا بالعرف الذى جرى على إطلاق هذه التسمية على عقود البيع التى لم تراع فى تحريرها الأوضاع التى يتطلبها قانون التسجيل وذلك لا يحول دون اعتبار أن البيع باتًا لازمًا متى كانت ضعيفة دالة على أن كل من طرفيه قد ألزم نفسه الوفاء بما التزم به على وجه قطعى لا يقبل العدول كما لو أقر البائع أنه تسلم كامل الثمن من المشترى وأقر المشترى أنه تسلم المبيع بعد أن عاينه المعاينة التامة النافية للجهالة.


[26/12/1246 ـ طعن رقم 3/16ق]


2ـ عقد البيع المسجل ـ عقد البيع غير المسجل :



ـ أن البيع ينعقد صحيحًا بالعقد غير المسجل كما ينعقد صحيحًا بالعقد المسجل ، ومن آثار هذا الانعقاد الصحيح أن من حق المشترى أن يطالب البائع بالتسليم على اعتبار أنه التزام شخصى وأثر من آثار البيع لا يحول دونه عدم حصول التسجيل ومن شأن هذه الآثار أيضًا أن يكون للمشترى إذا ما خشى على العين المبيعة من بقائها تحت يد البائع طيلة النزاع أن يطلب إلى المحكمة وضعها تحت الحراسة.

ـ وإذا كان عقد البيع ولو غير مشهر فهو ينقل إلى المشترى الحيازة القانونية للعين المبيعة والدعاوى المترتبة بها وكان الواقع أن مثلاً أن المشترى أقام دعوى يطلب فيها طرد البائع من العقار المبيع له وطلب تسليمه له على سند أنه اشتراه بعقد عرفى وأن البائع يضع يده على العقار دون سند قانونى فإن التكيف القانونى لهذا الوضع هو دعوى طرد للغصب للمنزل وتسليمه لصاحب الحيازة القانونية (المشترى).

[طعن 443/46 ق جلسة 22/4/1980]


[طعن 446/46 ق جلسة 25/6/1980]

3ـ نفاذ عقد البيع ضد المستأجر ـ والمالك الجديد :





ـ يجب على مشترى العقار حتى يستطيع الاحتجاج بعقد شرائه قبل المستأجر من البائع أن يسجل هذا العقد حتى تنقل الملكية للمشترى ـ ولما كان البائع فى عقد البيع العقارى غير المسجل لا يستطيع أن يؤجر العقار إيجار نفاذ فى حق المشترى رغم أنه أى (البائع) لازال مالكًا للعقار (لعدم التسجيل) إلا أن المشترى يستطيع أن يطالب البائع بتسليم العقار إذا كان لم يسلمه بعد للمستأجر.




ـ أما إذا كان تسلم المستأجر العقار ، فإن المشترى لا يستطيع قبل تسجيل عقد البيع أن يطالب المستأجر بتسليم العقار لأن كل منهما دائن عادى للبائع ولا يملك المشترى سوى التعويض أو الفسخ.

[834/50 ق ، 25/4/1981]

[860/50 ق ، 25/4/1981]

4ـ مدى مسئولية البائع عن ريع العقار أمام المشترى ـ بعقد غير مسجل :


ـ أن بائع العقار ولو بعقد غير مسجل يعد مسئولاً أمام المشترى عن ريع العقار (إيجار أو محصول) من تاريخ عقد البيع إلى أن يتم التسليم للمشترى ما لم يوجد اتفاق أو عرف يخالف ذلك.

ـ وحكمة ذلك أنه وإن كان الملكية لا تنتقل فى القانون إلا بالتسجيل إلا أن تنازل البائع عن المبيع (العقار) متى كان متجزأ يعد تصرف قانونى يرتب التزامات شخصية على عاتق البائع تخول المشترى حقوق قانونية على العقار.

[طعن 573 لسنة 56 ق جلسة 6/6/1990]

[طعن 926 لسنة 52 ق جلسة 16/3/1986]

ـ أضف لهذا أنه لما كان من آثار عقد البيع طبقًا لنص المادة 458 مدنى ـ أن منفعة المبيع تنتقل للمشترى من تاريخ إبرام العقد فيكون من حق المشترى ملكية الثمرات والثمار فى المنقول والعقار على السواء ـ طالما كان المبيع معين بالذات من وقت العقد ما لم يوجد نص فى عقد البيع اتفق فيه على غير ذلك ولا فرق فى ذلك بين أن يكون عقد بيع العقار مسجلاً أو غير مسجل لأن التزام البائع ينشأ بتسليم العقار المبيع للمشترى ولو لم يسجل العقد وبذلك يضحى للمشترى الحق بعقد غير مسجل الحق فى إلزام البائع أو واضع اليد على العقار المبيع بتسليم ثماره عن مدة .. مدة وضع اليد منذ تاريخ إبرام العقد.

[طعن 2531 لسنة 52 ق جلسة 23/6/1987]


[طعن 223 لسنة 57 ق جلسة 22/11/1990]


5ـ نقل الملكية ـ كيفيتها فى عقد البيع :


أن الملكية فى عقد البيع لا تنتقل إلا بالعقد المسجل المشهر فهو ينقل للمشترى ملكية العقار ، أما العقد الغير مشهر ينقل للمشترى كافة الحقوق وجميع الدعاوى المرتبطة بالمبيع ويحق له تسلم المبيع وطرد الغاصب لكنها لا ينقل حق الملكية.

[طعن 1406 لسنة 54 ق جلسة 29/12/1987]

6ـ كيف يطالب المالك الجديد للعقار المستأجر بالأجرة



الملكية لا تنتقل إلا بالتسجيل ؟ !


ـ أن المشترى (المالك الجديد للعقار) حتى يستطيع أن يطالب المستأجر بالأجرة ويحتج بعقد شرائه قبل المستأجر من المالك (القديم) ـ البائع ـ لابد أن يسجل العقد لتنقل إليه الملكية.

ـ والوضع القانونى هنا قبل التسجيل فهو ليس إلا دائن عادى للبائع مؤجر العقار وعلاقة المشترى بالبائع وعلاقة الأخير بالمستأجر ولا يترتب أى علاقة مباشرة بين المالك الجديد والمستأجر لأن المالك الجديد لم يسجل عقده ـ لكن إذا قام البائع (المالك القديم) بتحويل عقد الإيجار إليه وقبل المشترى (المالك الجديد) هذه الحوالة أو أعلن بها لأنها بهذا القبول أو الإعلان تكون نافذة فى حقه طبقًا لنص الفقرة الثانية من المادة 305 من القانون المدنى وبذلك يستطيع المشترى للعقار المؤجر ولم يكن عقده مسجلاً أن يطالب المستأجر بالحقوق الناشئة عن عقد الإيجار ومنها القيمة الإيجارية دون الحاجة لاختصام المالك القديم (البائع) فى الدعوى لأن الحق المحال ينتقل إلى المحال إليه مع الدعاوى التى تؤكده.


[طعن 2203 لسنة 54 ق جلسة 10/2/1988]

ـ وماهية حوالة الحق أنها اتفاق بين المحيل والمحال إليه على تحويل حق للمدين الذى هو دائن لمدين أخر ـ إلى دائنه مع مراعاة القواعد العامة فى إثبات الحوالة.


7ـ علاقة البائع بعقد غير مسجل ـ قبل باقى الشركاء فى المبيع :



ـ من المقرر أن عقد البيع ولو لم يكن مشهرًا ينتقل إلى المشترى منفعة المبيع وكافة الحقوق المتعلقة به ، ومن ثم يكون للمشترى أن يحل محل البائع فى هذه الحقوق قبل باقى الشركاء المشاعين فى العقار ومنها تمكينه من الانتفاع بما كان البائع له يضع يده عليه ويحوزه وينتفع به بما يوازى حصته فى هذا العقار.
[طعن 1583 لسنة 57 ق جلسة 6/3/1994]

8ـ ماهية العربون :


ـ عرفت محكمة النقض فى أحكامها أن العربون هو ما يقدمه أحد العاقدين إلى الآخر عند إنشاء العقد ، وقد يريد العاقدان بالاتفاق عليه أن يجعلا عقدهما مبرمًا بينهما على وجه نهائى أو يريدان أن يجعلا لكل منهما الحق فى إمضاء العقد أو نقضه والذى يحدد هذا فقط هى نية العاقدان وحدهما التى تحدد الحكم القانونى لإعطاء العربون ، ومن الممكن أن تكون قيمة العربون ما هى إلا قيمة التعويض الذى اتفاق عليه عند فسخ العقد عن تقصير أحد المتعاقدين فى الوفاء بما التزام به أو قيمة العربون انعقدت نيتهما على تمام العقد.

ـ بمعنى أن قد يكون العربون هو المبلغ الذى دفعه المشترى للبائع بموجب عقد البيع فيفقده المشترى إذا لم يتم البيع تعويضًا عن احتجاز المبيع ..... البائع أو أنه جزء من الثمن لا يحكم به للبائع كتعويض إذا كان العدول بخطأ المشترى وتسبب فى ضرر للبائع وقد يكون عدول المشترى بسبب عيب خفى فى المبيع وبذلك يختلف الرأى عما إذا كان المبلغ عربون أم جزء من الثمن.

9 ـ متى يكون عقد البيع ـ بيع بالعربون ـ يحتوى خيار العدول :


ـ متى كان العقد يحتوى صراحة على أن المشترى مسدد مبلغ عربون (المادة 103 مدنى) ومقداره كذا وحدد متى يحق للمشترى استرداد ذلك العربون وحالات ذلك والحالات التى تبيح للبائع الاحتفاظ به كما حدد فى العقد موعد الوفاء بباقى الثمن وشرط استحقاقه فإن ذلك يعد بيع بالعربون يحتوى خيار العدول حتى ولو جاء بالعقد أنه نافذ المفعول بين طرفيه لأن العقد هنا نافذ فعلاً لكن بشروطه التى حددها طرفيه.
[نقض 327 لسنة 32 ق ـ جلسة 5/4/1956]

10ـ الشرط المانع من التصرف فى حياة البائع ـ أثره :


ـ إذا تضمن عقد البيع شرط البائع على المشترى أنه لا يحق للمشترى التصرف فى هذا العقار إلا بعد وفاة البائع ، وللبائع الاحتفاظ لنفسه بحق الانتفاع طوال حياته ضمانًا لحقه ، فإن ذلك لا يمنع من اعتبار التصرف هنا عقد بيع صحيح ناقلاً للملكية ، ولا يعنى هذا الشرط أن هذا البيع ما هو إلا وصية.

[طعن 9 ، 144 لسنة 14 ق ـ جلسة 8/3/1945]
11ـ قيام البائع بالبيع لأولاده ـ بعقد بيع يستر عقد هبه ـ سريانه ونفاذه:


ـ قد يحرر البائع لأبنائه عقد بيع يستر عقد هبه ـ يعد عقد صحيح طالما كان التصرف منجزًا غير مضاف لأجل بعد الموت.

ـ فإذا كان العقد ينفذ فى حياة البائع الذى رفع يده عن أملاكه بموجب هذا العقد ووجود العقد تحت يد المتصرف إليه الذى قام بإجراءات تسجيل أو تقديمه للمحكمة للحصول على صحة توقيع البائع الذى حضر وأقر بصدوره منه أمام المحكمة فإن ذلك العقد نافذ وصحيح.

[طعن 12 لسنة 17 ق ـ جلسة 11/3/1948]
12ـ التصرفات الصادرة من المورث حال حياته نافذة فى حق الورثة بعد وفاته حتى ولو كان غرضها حرمانهم من الأرث :

ـ إن التصرفات الصادرة من المورث حال حياته سواء لأحد ورثته أو للغير هى صحيحة ونافذة حتى ولو ترتب عليها حرمان بعض الورثة من الإرث لأن الإرث هنا لا تترتب أثاره إلا على ما يخلفه المورث بعد وفاته ، أما ما قد يكون خرج من ماله حال حياته فلا يحق للورثة الاعتراض عليه لانعدام الصفة والمصلحة.

[طعن 229 لسنة 38 ـ جلسة 18/12/1973]






25-08-2007, 10:25 PM رقم المشاركة : 2
زمرد

مستشار قانونى














13ـ تبرع البائع لأبنائه القصر بالثمن فى عقد البيع :

إذا تبرع البائع لأبنائه القصر بالثمن فى العقد والتزامه بعدم الرجوع من تبرعه يفصح عن أن التبرع هبة سافرة وقعت باطلة لتخلف الشكل الرسمى الذى يتطلبه نص الفقرة الأولى من المادة 488 مدنى ولا يعتبر هذا التصرف بيع لأنه لم يستوف العقد أحد أركان البيع وهو سداد المشترى للثمن ولا يصح العقد وبذلك يكون العقد ساترًا لهبة وفقًا لما تجيزه الفقرة الثانية من آنفة الذكر لأن مناط صحة الهبة المستترة أن يكون العقد الذى يسترها مستوفى الأركان والشرائط القانونية.


فالبيع قد يتخذ ساترًا للهبة فإذا جاء به أن البائع وهب الثمن للمشترى ، فهذا عقد هبة مكشوفة تخضع لأحكام عقد الهبة من حيث الموضوع والشكل أنما لابد أن تسجل وتشهر فى الشهر العقارى ، وإذا لم يتم ذلك يقع العقد باطلاً غير نافذ ، أما إذا ذكر البائع أنه قبض الثمن من المشترى فإن العقد يعتبر هبة مستورة تسرى عليها أحكام الهبة فى الموضوع فقط ويعتبر نافذًا دون الشكل.


14ـ تزاحم بين المشترين للعقار :


ـ أن الثابت بأحكام القانون أن الملكية لا تنتقل فى العقار إلا بتسجيل عقد البيع ، والتسجيل لا يرتب أثره إلا من تاريخ التسجيل العقد أو الحكم (دعوى صحة ونفاذ) الذى ينشأ فى حق الملكية أو أى حق عينى على العقار.



ـ وقد يقوم البائع ببيع العقار لمشترى ـ لم يسجل عقده ـ ثم بعده قام ببيع العقار مرة أخرى لمشترى أخر ـ لم يسجل عقده ـ كلا من المشترين لم يسجل عقده ، وبذلك لازال العقار فى ملكية البائع ـ والأفضلية هنا لمن يسجل عقده أولاً قبل الأخر بغض النظر عن سوء النية للبائع أو حسن نية وكذلك للمشترى اللاحق سواء كان يعلم بواقعة البيع الأولى أم لا ما لم يثبت أن العقد المحرر للمشترى اللاحق هو عقد صورى فالعقد الصورى يعتبر غير موجود قانونًا ولو سجل يستطيع المشترى الأول إثبات هذه الصورية باعتبار أنه من الغير بكافة طرق الإثبات بما فيها شهادة الشهود والقرائن ـ ولو حصل على حكم بالصورية يستطيع به محو وشطب تسجيل المشترى اللاحق على عقده فى الشهر العقارى وكذلك لو ثبت بطلان عقده أى منهما تخلص الملكية للآخر الذى سجل بعد أن سجل الأول عقده والذى ثبت بعد ذلك بطلانه بحكم محكمة.



ـ وأساس المفاضلة هنا بسبب الأسبقية هو ورود العقود المسجلة على عقار واحد وأن تكون صادرة من متصرف واحد.



[جلسة 25/11/1954 ـ طعن 85 سنة 21 ق]



15ـ ماهية العقد الصورى ـ وأثره على العقد المسجل ؟

ـ أن العقد الصورى هو عقد غير موجود قانونًا ولو سجل ـ مثلاً إذا طلب مشترى بعقد غير مسجل الحكم على البائع بصحة تعاقد (صحة ونفاذ) وإبطال البيع الآخر الذى سجل عقد واعتباره كأن لم يكن لصوريته المطلقة وقضت له المحكمة بذلك بناء على ما ثبت من صورية العقد المسجل ، ولو كان العقد العرفى غير ثابت التاريخ وكان تاريخه الحقيقى لاحقًا لتاريخ العقد المسجل.

[طعن 28 لسنة 13 ق ـ جلسة 25/11/1943]

16ـ أثر تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد ـ صحة ونفاذ :


ـ أن تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد تحفظ لرافعها حقوقه من تاريخ حصول هذا التسجيل ، حيث أنه متى تم الحكم له بطلباته فإن الحق الذى يقرره له الحكم ينسحب إلى يوم تسجيل صحيفة الدعوى إذا قد تأشر بهذا الحكم ولا يحق لأحد أن يسبقه فى تسجيل صحيفة دعواه .




[طعن 237 لسنة 24 ق ـ جلسة 19/6/1958]




17ـ التمسك بصورية عقد المشترى اللاحق ليسجل المشترى عقده :




ـ إذا أراد المشترى الذى لم يسجل عقده أن يسجله فعليه أن يتمسك بصورية عقد المشترى الآخر الذى سجل عقده ـ إثبات الصورية المطلقة بكافة طرق الإثبات باعتباره من الغير ـ ليتوصل بذلك إلى حكم بالصورية يمحو به تسجيل هذا العقد ويسجل هذا الحكم الصادر له فى صحة التعاقد فتنتقل إليه ملكية العين المبيعة إذ أنه لكونه دائنًا للبائع فى الالتزامات المترتبة على عقد البيع الصادر له يكون له أن يتمسك بتلك الصورية أيًا كان الباعث عليها لإزالة جميع العوائق التى تصادفه لإثبات عقده وتسجيله.




[طعن 34 لسنة 33 ق ـ جلسة 26/5/1966]




18ـ التزاحم بين المشترى من المورث ـ و المشترى من الوارث :




1ـ طبقًا لأحكام قانون الشهر العقارى الصادر رقم 114 لسنة 1946 فى المادتين 13 ، 14 نجد أن منع شهر تصرفات الوارث قبل شهر حقه فى الإرث وبذلك نجد الآتى :




ـ إذا كان حق الإرث لم يشهر فإن المشترى من الوارث لا يستطيع الاحتجاج بعقده فى مواجهة دائنى التركة ومنهم المشترى من المورث بعقد غير مسجل.




ـ إذا أشهر حق الإرث فإن لدائنى التركة بما فيهم المشترى من المورث إذا لم يكن قد سجل عقد شرائه فإنهم يتقدمون إلى التأشير بحقوقهم فى هامش شهر حق الإرث خلال سنة من حصوله فإذا لم يؤشر الدائن بحقه خلال هذه الفترة فإنه يفقد الحق فى الاحتجاج بالتصرف الصادر إليه من المورث فى مواجهة المشترى من الوارث على أساس من الحماية المقررة له بموجب المادة 14 من القانون سالف الذكر.




ـ وإذا قام المورث بشهر حق الإرث وسجل المشترى اللاحق عقده من المورث انتقلت إليه الملكية وتكون له الأفضلية على المشترى من المورث الذى لم يسجل عقده ؛ وقضت فى ذلك محكمة النقض :




"بأن البيع لا ينتقل ملكية العقار المبيع إلى المشترى إلا بالتسجيل فإذا لم يسجل المشترى عقد شرائه بقى العقار على ملك البائع وانتقل إلى ورثته من بعد بالإرث فإذا هم باعوه وسجل المشترى منهم عقد شرائه انتقلت إليه ملكيته لأنه يكون قد تلقاه من مالكيه وسجل عقده وفقًا للقانون وبذلك تكون له الأفضلية على المشترى من المورث الذى لم يسجل عقده".




[طعن 176 لسنة 18 ق ـ جلسة 1/6/1950]




19ـ ماهية دعوى صحة التعاقد ـ صحة ونفاذ :




ـ هى دعوى قضائية تهدف نقل الملكية ويتم إشهار صحيفة الدعوى فى الشهر العقارى وتقيد فى دفتر الأسبقية ولأنها تهدف لنقل الملكية لذلك فهى دعوى موضوعية تمتد فيها سلطة المحكمة لبحث موضوع العقد ومداه ونفاذه وهى تستلزم أن يكون من شأن البيع موضوع التعاقد نقل الملكية حتى إذا ما سجل الحكم قام تسجيله مقام تسجيل العقد فى نقلها وذلك لابد أن يفصل القاضى فى صحة البيع واستيفائه شروطه وإركانه وصحته وبحث ذاتية الشئ المبيع لأنه محل العقد وركن من أركانه وتحدد مساحة العقار ومساحته وموقعه وحدوده وأوصافه تعيين صانع للجهالة قبل الحكم بانعقاد البيع.




[طعن 286 لسنة 37 ق ـ جلسة 29/4/1972]




ـ أضف لذلك أنها تحكم بإنفاذ التزامات البائع جبرًا وذلك بأن البيع صدر منه صحيح وواجب النفاذ وبالأذن فى تسجيل الحكم فى الشهر العقارى توصلاً إلى انتقال الملكية وبذلك يبحث القاضى فى أسباب امتناع البائع عن تنفيذ التزاماته وهل هى بعذر أم لا ويبحث قيام المشترى بالتزاماته أم لا حتى يكون له الحق فى مطالبة البائع بنقل الملكية على أساس قانونى ، كل هذه الأمور تستوجب من القاضى بحث الموضوع ولا يمكن القول إلى أن البائع يستطيع أن يرفع دعوى فسخ مستقلة ضد المشترى الذى لم يوف التزاماته لأن ذلك مردود عليه بأن البائع بدلاً من رفع دعوى مستقلة يستطيع أن يدفع بذلك فى الدعوى المرفوعة بأن المشترى مثلاً لم يسدد كامل الثمن.




[نقض 41 لسنة 16 ق ـ جلسة 8/9/1947]




20ـ الفارق بين دعوى صحة التعاقد ودعوى صحة التوقيع :




ـ صحة التعاقد موضوعها دعوى موضوعية تنصب على حقيقة التعاقد وتتناول أركانه ومحله ومداه ونفاذه وهل سدد المشترى الثمن أم لا ـ أهلية المتعاقدين ـ محل العقد يصح التعامل عليه قانونًا أم لا.




والحكم الصادر فيها مقررًا لكافة أركان العقد الذى تعاقد عليه المتعاقدين وهى بذلك تعتبر دعوى استحقاق مآلا وهذا بالإضافة إلى تسجيل صحيفة دعواه لتحفظ لرافعها حقه فى الأسبقية حتى إذا حكم له فيها بعد ذلك بطلباته وتأشر بهذا الحكم وفقًا لأحكام القانون فإن الحكم ينسحب أثره الى يوم تسجيل الصحيفة طبقًا للمادة 65 مرافعات ـ الفقرة الأخيرة.




ـ دعوى صحة التوقيع : دعوى تحفظية شرعت ليطمئن من بيده محرر عرفى على آخر أن الموقع على ذلك المحرر لن يستطيع بعد صدور الحكم بصحة توقيعه أن ينازع فى صحته ، والقاضى فيها لا يتعرض لموضوع المحرر من جهة صحته أو عدم نفاذه لأن الحكم الصادر فيها لا ينصب إلا على التوقيع من جهة صحته أو عدم صحته فقط.




21ـ رفض الحكم بصحة التعاقد ـ لا يمنع من رفع دعوى صحة التوقيع :




ـ حيث أن دعوى صحة التوقيع تختلف فى موضوعها عن صحة التعاقد ، ومن ثم لا تطبق هنا واقعة سابقة الفصل طبقًا للمادة 101 إثبات نظرًا لاختلاف الموضوع على النحو السالف البيان فى الفرق بين الدعويين.




ـ خاصةً وأن دعوى صحة التوقيع هى دعوى تحفظية الغرض منها إثبات أن التوقيع الموضوع على المحرر هو توقيع صحيح صادر من يد صاحبه ويكفى لقبول هذا الدعوى توافر شرط المصلحة فى رافعها طبقًا للمادة 3 مرافعات.




ـ وإذا كان قد قضى فى دعوى صحة التعاقد برفض دعوى صحة التعاقد لأى سبب كان غير أن العقد سند الدعوى مزور على البائع ـ يحق للمشترى رفع دعوى صحة توقيع لحفظ حقوقه فى عقد البيع سند الدعوى ما سدده من ثمن.




22ـ رفض دعوى صحة التعاقد لعدم وفاء المشترى بالثمن :




ـ إذا قضى الحكم برفض دعوى صحة التعاقد لعدم قيام المشترى بالتزامه بسداد كامل الثمن وأدى ذلك لرفض الدعوى أن ذلك لا يمنعه من إقامتها مرة أخرى إذا قام بسداد باقى الثمن وذلك لاختلاف السبب وتفادى وإزالة أسباب الرفض.




[طعن 372 لسنة 30 ق ـ جلسة 4/11/1965]




23ـ المانع الأدبى وأثره فى عدم حصول المشترى بما أوفاه من ثمن :




ـ قد يكون هناك مانع أدبى حال دون حصول المشترى على ورقة من البائع بما قد يكون أوفاه من ثمن مثل البيع بين رجل وزوجته أو سيد وخادمه فإن هذه العلاقات من شأنها أن تحول بينه وبين الحصول على كتابه بما أوفاه من الثمن ويجب على المحكمة أن تحيل الدعوى للتحقيق أو الاستجواب لبحث قيام المانع الأدبى.




[طعن 372 لسنة 30 ق ـ جلسة 4/11/1965]




24ـ قيام المشترى بإيداع الثمن خزينة المحكمة لحساب البائع :




ـ أن قيام المشترى بعرض المبلغ باقى الثمن وإيداعه خزينة المحكمة وطلبه من المحكمة الحكم له بصحة التعاقد لابد أن تبحث المحكمة هذا الإيداع وهل صحيحًا أم لا وهذا من سلطتها وليس مجرد رفض البائع الاستعلام يعد قرينة ضد المشترى فهذا البحث يدل فى سلطتها فى بحث الموضوع وأسبابه.




[طعن 160 لسنة 33 ق ـ جلسة 24/1/1967]




25ـ الثمن كركن من أركان العقد ـ تخلفه ـ بطلان العقد :




ـ حيث أن الثابت أن الثمن يعد ركن من أركان العقد والتزام من التزامات المشترى سداد الثمن وأن أى إبراء منه أو عدم ثبوت سداد يؤدى إلى تخلف ركن من أركان العقد وعدم نفاذه.




ـ وإذا أثير أن الثمن محل نزاع فى دعوى صحة التعاقد وأن كون المشترى لم يسدد الثمن فإنه يؤدى إلى القول بصورية العقد صورية مستترة وأن حقيقته تصرف مضاف إلى ما بعد الموت مثلاً ـ فلابد أن يثبت المتنازع قيام الصورية وتخلف سداد الثمن وإذا عجز عن ذلك صارعقد البيع صحيحًا وتوافرت أركانه القانونية (رضا ومحل وثمن).




[طعن 1228 لسنة 56 ق ـ جلسة 15/2/1990]




26ـ لابد من إمكانية نقل الملكية وتسجيل الحكم لقبول صحة التعاقد :




ـ أن أساس تنفيذ العقد وجود محل العقد لينفذ عليه أو لا يكون هناك استحالة تنفيذ ، فإذا ثبت هلاك المبيع يكون هناك استحالة تنفيذ وإذا ثبت أن هلاك المبيع بسبب أجنبى أو قوة قاهرة برأت ذمة البائع ، أما إذا كان هلاك المبيع بسبب يرجع للبائع أو إهماله فهنا يكون أمام المشترى طلب التعويض والفسخ.




ـ وإذا كان الغرض دعوى صحة التعاقد هو إجبار البائع على نقل الملكية وتنفيذ الحكم تنفيذ عينى ، فإذا كان هذا التنفيذ قد أصبح غير ممكن لوروده على شئ غير قابل للتعامل فيه فإن طلب صحة ونفاذ عقد البيع يكون متعين الرفض.




[طعن 1293 لسنة 51 ق ـ جلسة 21/3/1985]




27ـ اختصام البائع للبائع للحكم بصحة نفاذ العقد :




ـ إذا كان الهدف من دعوى صحة ونفاذ استصدار حكم بنقل الملكية من البائع للمشترى ـ فإذا كان البائع لم يسجل عقده ، فإن المدعى هنا لا يجاب إلى طلبه إلا إذا كان تنفيذ الحكم ممكنًا وتسجيله وإذا تبين للمحكمة من أوراق الدعوى أن الملكية لم تنتقل للبائع لأنه لم يسجل عند شرائه وأن البائع للبائع لم يختصم فى الدعوى فكان لازمًا على المشترى أن يختصم البائع للبائع ليطلب صحة العقد ونفاذه منه للبائع الذى باع له وهو بذلك إذا ما سجل الحكم الصادر بصحة العقدين انتقلت الملكية إليه.




ـ أما إذا لم يختصم البائع للبائع فإن ذلك معناه أن الملكية لم تنتقل بعد ، فإن حكمت له بصحة عقده فإن تنفيذه وتسجيل الحكم يكون غير ممكن لاستحالة تنفيذه قبل أن يسجل البائع له عند شرائه الأول ؛ وإذا كان عقد البيع الصادر من البائع للبائع به عيب أو بطلان فلا يمكن تحريك دعوى لإنفاذه قانونًا.




[طعن 290 لسنة 32 ق ـ جلسة 19/5/1966]




28ـ هل يجوز للبائع رفع دعوى صحة تعاقد ضد المشترى ؟




ـ بداية الثابت أن البائع هو الخصم الأصيل فى دعوى صحة التعاقد وأن رافعها المشترى لإجبار البائع على تنفيذ التزاماته ونقل الملكية للمشترى ، فالبائع هنا خصم أصيل.




[طعن 1451 لسنة 48 ق ـ جلسة 31/1/1980]




ـ أما وإذا تكاسل المشترى ولم يحركها وكان ذلك العقار المسجل باسم البائع يرتب رسوم ومطالبات ضد البائع رغم أنه باع العقار للمشترى الذى لم يسجل عقده فإننا هنا أمام توافر شرط المصلحة المطلوب لتحريك الدعوى ، وشرط المصلحة هنا يتوافر فى حق البائع الذى يطالب من الجهات الحكومية بهذه الرسوم فيحق له تحريك هذه الدعوى لنقل الملكية وإخلاء مسئوليته.




[طعن 246 لسنة 40 ق ـ جلسة 26/2/1976]




29ـ إذا عدل المشترى طلباته أثره وجوب تسجيل صحيفة الطلبات المعدلة:




إذا أقام المشترى دعواه بصحة التعاقد فإن دعواه لا تقبل بدون شهر صحيفتها لأنها على حق من الحقوق العينة العقارية (65 مرافعات ـ الفقرة الأخيرة) وبالتالى فإن أى تعديل فى الطلبات أو بيانات الصحيفة كما لو كانت بيانات العقار محل التصرف المسجل يعتبر ذلك مثابة تصرف جديد إذا كان من شأن الخطأ الذى شاب البيان التجهيل بالمبيع وهنا يكون العبرة فى ترتيب أثر التسجيل الصحيح وليس القديم (الخطأ) ، أما إذا كان الخطأ لا يؤدى إلى التجهيل بالعقار فإن آثار التسجيل تسرى من تاريخ أسبقية التاريخ الأول القديم.




[طعن 393 لسنة 50 ق ـ جلسة 15/5/1984]




وأن الأسبقية لا تثبت إلا لرافع دعوى صحة التعاقد إذا كان المبيع المحدد فى صحيفة الدعوى هو بذاته المبيع الذى كان محلاً للبيع وفقًا للمادة 17 من القانون العقارى رقم 114 لسنة 1946.












30ـ الاختصاص المحلى لدعوى صحة التعاقد :




ـ حيث أن دعوى صحة التعاقد هى دعوى استحقاق مآلا ـ فهى دعوى شخصية عقارية تستند لحق شخص ويطلب فيها تقرير حق عينى على عقار أو اكتساب هذا الحق أو إلغاؤه ينعقد الاختصاص بنظرها للمحكمة التى يقع فى دائرتها العقار أو موطن المدعى عليه ولما كانت دعوى صحة التعاقد هدفها إلزام البائع تنفيذ التزامه تنفيذ عينى للحصول على حكم يقوم بتسجيل مقام تسجيل العقد فى نقل لملكية أضف لذلك أن دعوى بطلان بيع العقار هى الوجه الآخر لصحته ونفاذه يكون الاختصاص بنظرها للمحكمة التى يقع فى دائرتها العقار أو موطن المدعى عليه [طبقًا 50/2 مرافعات].




31ـ تقدير قيمة دعوى صحة التعاقد :




1ـ تقدير قيمة العقار من بيان الضريبة الأصلية المربوطة عليه وتكلف المحكمة المدعى بتقديمه شهادة تبين مقدار الضريبة الأصلية.




2ـ فى حالة عدم ربط الضريبة على العقار المبيع تقدر المحكمة قيمته بالثمن المذكور فى العقد.




3ـ إذا ثارت منازعة بين الخصوم فالمحكمة تندب خبير لتقدير قيمة العقار المبيع المذكور فى العقد للفصل فى مسألة الاختصاص [م/ سيد خلف ـ عقد البيع ـ طبعة 1999 ـ ص322] ، وذلك طبقًا لنص المادة 37/1 مرافعات "يراعى تقدير الدعوى ما يأتى : الدعاوى التى يرجع فى تقدير قيمتها إلى قيمة العقار يكون تقدير هذه القيمة باعتبار خمسمائة مثل من قيمة الضريبة الأصلية المربوطة عليه إذا كان العقار مبنى فإن كان من الأراضى يكون التقدير باعتبار أربعمائة مثل من قيمة الضريبة الأصلية ، وإذا كان العقار غير مربوط عليه ضريبة قررت المحكمة قيمته".




والفقرة الثانية من ذات المادة "الدعاوى المتعلقة بملكية العقارات والمنازعات المتعلقة بالتنفيذ على العقار تقدر قيمتها بقيمة العقار".




32ـ لا يجوز للمشترى لحصة محددة فى العقار الشائع أن يطلب التسليم المفرز:




ـ لا يجوز أن يطلب المشترى لحصة مفرزة فى العقار الشائع أن يطلب التسليم لحصته المفرزة من البائع علة ذلك أن الشريك على الشيوع لم يكن يملك وضع يده على حصة مفرزة قبل حصول القسمة إلا برضاء باقى الشركاء جميعًا ولا يمكن للمشترى أن تؤول له حقوق أكثر مما كان لسلفه لأن العين المبيعة تنتقل للخلف المشترى محملة كما هى بحالتها الراهنة وقت البيع وبالتالى لا يكون الإفراز لجزء من المال الشائع يعتبر الطريق الذى رسمه القانون.




[طعن 1425 لسنة 56 ق ـ جلسة 29/11/1988]




وقد نصت المادة 431 مدنى "يلتزم البائع بتسليم المبيع للمشترى بالحالة التى كان عليها وقت البيع".




33ـ بطلان بيع ملك الغير :




المادة 466 مدنى :




(1) إذا باع شخص شئ معين بالذات وهو لا يملكه جاز للمشترى أن يطلب إبطال العقد ويكون الأمر كذلك ولو وقع البيع على عقار سجل أو لم يسجل العقد.




(2) وفى كل حال لا يسرى هذا البيع فى حق المالك للعين المبيعة ولو أجاز المشترى العقد.




المادة 467 :




(1) إذا أقر المالك البيع سرى العقد فى حقه وانقلب صحيحًا فى حق المشترى.


(2) وكذلك ينقلب العقد صحيحًا فى حق المشترى إذا آلت ملكية المبيع إلى البائع بعد صدور العقد.

المادة 468 مدنى :

إذا حكم للمشترى بإبطال البيع وكان يجهل أن المبيع غير مملوك للبائع فله أن يطالب بتعويض ولو كان البائع حسن النية".



34ـ بطلان بيع ملك الغير ـ محكمة النقض :


"إن بطلان بيع ملك الغير ـ نسبى ـ أى مقدر مصلحة المشترى ومن ثم يكون له دون غيره أن يطلب إبطال العقد وما لم يثبت أن البائع غير مالك ويطلب البطلان صاحب الحق فيه فإن عقد البيع يظل قائم منتجًا لآثاره بحيث يكون للمشترى أن يطالب البائع بتنفيذ التزاماته ويعد هذا منه إجازة للعقد".

[طعن 1972 لسنة 49 ق ـ جلسة 20/4/1983]

35ـ البائع لا يملك طلب الإبطال لبيع ملك الغير :
ـ لا يجوز إبطال بيع ملك الغير إلا للمشترى دون البائع له، إلا أن المالك الحقيقى يكفيه أن يتمسك بعدم نفاذ هذا التصرف فى حقه أصلاً إذا كان العقد قد سجل أما إذا كانت الملكية مازالت باقية للمالك الحقيقى لعدم تسجيل عقد البيع فإنه يكفيه أن يطلب طرد المشترى من ملكه لأن يده تكون غير مستندة إلى تصرف نافذ فى مواجهته.

ـ كما أن نص المادة 366 والفقرة الأولى من المادة 467 من القانون المدنى يدل على أن بيع ملك الغير تصرف قابل للإبطال لمصلحة المشترى وأجازه المشترى للعقد تزيل قابليته للإبطال وتجعله صحيحًا بين المتعاقدين ، أما بالنسبة للمالك الحقيقى فيجوز له إقرار هذا البيع صراحًة أو ضمنًا فإن لم يقره كان التصرف غير نافذ فى حقه ، مما مفاده أن بطلان التصرف أو عدم نفاذه هو أمر غير متعلق بالنظام العام بل مقرر لمصلحة صاحب الشأن فيه ولا يجوز لغيره التمسك به.
[طعن 245 لسنة 55 ق ـ جلسة 25/7/1999]

صيغه عقد ابتدائى

إنه في يوم ..........الموافق .........
تحرر في تاريخه بين كلا من :-
أولا :- السيد / ..........– مصري الجنسية – الديانة........... وغير خاضع لأحكام الحراسة أو قانون الكسب غير المشروع – ومقيم .............ويحمل بطاقة رقم قومى.... بتاريخ .............
( طرف أول / بائع )
ثانيا :- السيد / ........–مصرى الجنسية – الديانة ..........وغير خاضع لأحكام الحراسة أو قانون الكسب غير المشروع ومقيم .......... ويحمل بطاقة شخصية رقم قومى .... بتاريخ ...........
( طرف ثانى / مشترى )
وبعد أن أقر الطرفان بأهليتهما الكاملة للتصرف والتعاقد إتفقا فيما بينهما على مايلى :-
"تمهيد "
حيث يمتلك الطرف الأول كامل مباني الشقة الكائنة برقم ....بالدور ...بشارع ...بمنطقة......اوالمكونة من عدد ...غرفة وعدد... صالة استقبال ومطبخ وحمام كاملة التشطيب وتبلغ مساحتها .... … وحيث أن الطرف الثاني قد أبدى رغبته في شراء هذه الشقة وما يخصها من حصة شائعة في الأرض المقام علي العقار الكائن به الشقة موضوع التعامل … وحيث أن هذه الرغبة قد لاقت قبولا لدى الطرفين .. لذا فقد اتفق الطرفان على مايلى :-


"البند الأول "
يعتبر التمهيد السابق جزء لا يتجزأ من هذا العقد ومكملا ومتمما لبنوده .


" البند الثاني "
باع وأسقط وتنازل بكافة الضمانات الفعلية والقانونية الطرف الأول إلى الطرف الثاني القابل لذلك ما هو الشقة الكائنة برقم ..بالدور ....بالعقار المقام على .....بشارع .... بالمنطقة .... بمدينة .....والمحدودة بالحدود الأربعة الآتية :-
-الحد البحرى :-
- الحد القبلى :-
-الحد الشرقى :-
-الحد الغربى :-
والشقة موضوع التعامل مكونة من عدد ... غرفة ، وعدد .. صالة استقبال ومطبخ وحمام كاملة التشطيبات وتبلغ مساحتها حوالي .....تقريبا .


" البند الثالث "
تم هذا البيع نظير ثمن إجمالي وقدره...........جنيه مصري ( فقط وقدره .... جنيها مصريا لاغير ) سدد منه الطرف الثانى حال التوقيع على هذا العقد مبلغ وقدره .. جنيه (فقط ....جنيه مصري لاغير ) ويعتبر توقيع الطرف الأول على هذا العقد بمثابة إقرار منه باستلامه هذه المبلغ ، أما الباقي وقدره ...جنيه ( فقط ........جنيها مصريا لاغير ) فيسدد على النحو التالي :-
أ– مبلغ ......جنيه ( فقط ........... جنيه مصري لاغير ) ويستحق السداد في .......
ب – مبلغ ... جنيه ( فقط ......... جنيه مصري لاغير ) ويستحق السداد فى ...........


" البند الرابع "
من المتفق عليه بين الطرفين أن هذا البيع يشمل فضلا عن كامل مباني الشقة موضوع التعامل ما يخصها من حصة شائعة في الاض المقام عليها العقار بما يعادل .......... وللطرف الثاني كذلك الحق فى الانتفاع بالأجزاء المشتركة كالمداخل والأفنية والسلم وخلافه وذلك على النحو المعروف قانونا فى هذا الشأن .


" البند الخامس "
يلتزم الطرف الاول بتسليم الطرف الثانى الشقة موضوع هذا العقد فى موعد غايته .......وفى حالة اخلاله بهذا الالتزام تسرى فى حقه الأحكام الواردة فى البند التاسع من هذا العقد .


" البند السادس "
يقر الطرف الاول بأن الشقة المباعة مملوكة له ملكية خالصة وأنه لم يسبق له التصرف فيها بأى من أنواع التصرفات وذلك تحت مسئوليته المطلقة .


" البند السابع "
آلت ملكية الشقة موضوع التعامل الى الطرف الاول بالشراء من السيد / ...... بموجب عقد البيع الابتدائي المؤرخ ........ وقد آلت الملكية لهذا الأخير بالشراء من السيد /...... بموجب عقد الاتفاق المؤرخ ....


" البند الثامن "
يقر الطرف الثانى بأنه عاين الشقة المباعة المعاينة التامة النافية للجهالة شرعا وقانونا وأنها حازت رضاه التام ولا يحق له أن يدفع بالجهالة لأي سبب من الأسباب .


" البند التاسع"
يلتزم الطرف الثانى بسداد الأقساط المشار إليها فى البند الثالث بهذا العقد فى مواعيد استحقاقها ودون اى تأخير والإ اعتبر العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون حاجة إلى أي تنبيه أو أى إجراء قانونى أخر ، وعلى الطرف الاول فى هذه الحالة ان يرد له كافة المبالغ المسددة من حساب ثمن الشقة المباعة مخصوما منها
مبلغ وقدره 0000 جنيه " ... جنيه مصرى لاغير " يستحق للطرف الأول كتعويض . ويستحق هذا المبلغ فورا و غير خاضع لرقابة القضاء .فضلا عن التزام الطرف الثانى بتسليم الشقة موضوع التعامل الى الطرف الاول دون حاجة الى صدور حكم من القضاء بذلك والإأعتبرت يده على الشقة يد غاصبة لاسند لها من القانون ..أما فى حالة إخلال الطرف الأول بإلتزامه بتسليم الطرف الثانى الشقة المباعة فى الموعد المتفق عليه فى البند الخامس من هذا العقد "..... " فإن العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون أى حاجة الى تنبيه أو آي إجراء قانونى آخر مع التزام الطرف الاول بأن يرد الى الطرف الثانى كافة المبالغ المسددة له من حساب ثمن الشقة المباعة مع التزامه بأن يؤدى للطرف الثانى وعلى سبيل التعويض مبلغ وقدره....جنيه" فقط ............جنيه مصرى لاغير " ويستحق هذا المبلغ فورا ودون حاجة الى اى تنبيه أو اجراء ولا يخضع لرقابة القضاء .


" البند العاشر "
يلتزم الطرف الأول بتسليم الطرف الثاني كافة المستندات الدالة على الملكية وكذلك الحضور إلى مأموريات ومكاتب الشهر العقارى للتوقيع على العقد النهائى متى طلب منه ذلك . كما يلتزم بأن يصدر لصالح الطرف الثانى توكيلا خاصا رسميا غير قابل للإلغاء يبيح له البيع والشراء لنفسه او للغير والتعامل مع كافة الجهات الحكومية من كهرباء ، تليفونات وخلافه بشأن الشقة موضوع التعامل .


" البند الحادى عشر "
يقر الطرفان بأن كل منهما قد اتخذ من العنوان الموضح قرينه موطنا مختارا له توجه فيه كافة الاعلانات والأوراق المتعلقة بهذا العقد وتكون منتجة لكافة أثارها القانونية ما لم يخطر الطرف الذى قام بتغيير عنوانه الطرف الآخر كتابة بتغييره وذلك بخطاب موصى عليه .


" البند الثانى عشر "
فى حالة نشوء اى نزاع – لا قدر الله – بشأن تطبيق أو تفسير اى بند من بنود هذا العقد يكون الفصل فيه لمحكمة ...........دون غيرها .


" البند الثالث عشر "
تحرر هذا العقد من نسختين بيد كل طرف نسخة للعمل بموجبها عند اللزوم .

( الطرف الاول / البائع )
الاسم :
التوقيع :
( الطرف الثانى / المشترى )
الاسم :
التوقيع :

(الشهود )
الشاهد الاول
الاسم :
التوقيع :
الشاهد الثانى
الاسم :

حق الملكيه

حق الملكيه


الموجز:
التملك بوضع اليد . كفايته بذاته سبباًَ للتملك . لمدعى التملك بهذا السبب الاستدلال بعقد شرائه غير المسجل على انتقال الحيازة إليه والأخذ به طقرينة على توافر نية التملك لدية.
القاعدة:
التملك بوضع اليد اليد المكسب للملكية - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة واقعة مادية مستقلة متى توافرت شرائطها القانونية وأنها تكفى بذاتها فى هذا الشأن وليس ثمة ما يمنع مدعى التملك بهذا السبب من أن يستدل بعقد شرائه غير المسجل على انتقال حيازة العين المراد تملكها بهذا الطريق إليه والأخذ به كقرينة على توافر نية التملك لديه.
( المادة 968 مدنى)
( الطعن رقم 4050 لسنة 60 ق جلسة 9 / 4 / 1997 س 48 ج1 ص 635 ، 636 ، 637 )
الفهرس:
3تقادم --> الفصل الأول : التقادم المكسب
3عقد
3ملكية --> الفصل الثاني : أسباب كسب الملكية
________________________________________
الموجز:
التزام المحكة المحكمة بتحرى توافر الشروط اللازمة لكسب الملكية عند بحث النزاع حول التملك بوضع اليد المدة الطويلة ومنها شروط المدة وما يعترضها من وقف أو انقطاع . مؤدى ذلك . وقف سريان التقادم عند وجود مانع يستحيل معه على الدائن المطالبة بحقه فى الوقت المناسب . الموانع سواء كانت شخصية أو قانونية . عدم ورودها على سبيل الحصر . م 382 مدنى . سريان هذه القواعد فى شأن التقادم المكسب للملكية عملاً بالمادتين 973 ، 974 مدنى .
القاعدة:
يجب على المحكمة عند النزاع القائم حول التملك بوضع اليد المكسب للملكية أن تتحرى توافر الشروط اللازمة لذلك ومنها شرط المدة بما يتعين معه عليها ومن تلقاء نفسها أن تبحث ما يعترض تلك المدة من وقف أو انقطاع وأن تقرر وقف التقادم أو انقطاعه إذا طالعتها أوراق الدعوى بقيام سببه إذ أن حصول شئ من ذلك يحول دون اكتمال مدة التقادم . لما كان ذلك ، وكان مؤدى النص فى المادة 382 من القانون المدنى أن المشرع قد ابتغى به بصفة عامة وقف سريان التقادم كلما وجد مانع يستحيل معه على الدائن أن يطالب بحقه فى الوقت المناسب ولم يرد إيراد الموانع على سبيل الحصر بل عمم الحكم لتمشية مع ما يقضى به العقل وكان المانع كما يكون مرجعه أسباباً متعلقة بشخصه فقد يكون مرجعه أسباباً قانونية يتعذر معها عليه المطالبة بحقوقه.... قواعد وقف التقادم تسرى فى شأن التقادم المكسب للملكية عملاً بالمادتين 973 ، 974 من القانون سالف الذكر.
( المادة 382، 973 ، 974 ، 968 مدنى)
( الطعن رقم 4050 لسنة 60 ق جلسة 9 / 4 / 1997 س 48 ج1 ص 635 ، 636 ، 637 )
الفهرس: 3ملكية --> الفصل السادس : مسائل متنوعة
الموجز:
الحكم الذى يصدر ضد البائع فيما يقوم على العقار المبيع من نزاع . حجة على المشترى الذى سجل عقده بعد صدور الحكم أو بعد تسجيل صحيفة الدعوى . هذا الحكم لا يحاج به المشترى فى دعواه بالملكية إذا استند فيها إلى وضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية . علة ذلك .
القاعدة:
المقرر فى قضاء هذه المحكمة أنه وإن كان الحكم الذى يصدر ضد البائع فيما يقوم على العقار المبيع من نزاع يعتبر حجة على المشترى الذى سجل عقد شرائه بعد صدور الحكم أو بعد تسجيل صحيفة الدعوى التى صدر فيها هذا الحكم ، و ذلك على أساس أن المشترى يعتبر ممثلاً فى شخص البائع له فى تلك الدعوى المقامة ضده و أنه خلف خاص له ، إلا أن البائع لا يعتبر ممثلاً للمشترى فى الدعوى التى لم يكن ماثلاً فيها بشخصه و ترفع على البائع بشأن ملكية العقار موضوع البيع و إن تناولت العقد المبرم بينهما طالما أن المشترى يستند فى ملكيته إلى وضع يده المدة الطويلة المكسبة للملكية ، ذلك أنه متى توافرت فى وضع اليد شرائطه القانونية فإنه يعد سبباً يكفى بذاته لكسب الملكية مستقلاً عن عقد البيع .
( المواد 146 ، 418 ، 968 مدنى و101 إثبات )
( الطعن رقم 1974 لسنة 59 ق - جلسة 1993/11/11 س44 ع3 ص174 ق320 )
عدد قواعد الحكم : 8
________________________________________
الموجز:
وضع اليد المدة الطويلة أو القصيرة المكسب للملكية . سبب يكفى بذاته لكسب الملكية متى توافرت شروطه القانونية . عدم صلاحيته رداً على الدعوى بإبطال العقد أو محو التسجيل . علة ذلك .
القاعدة:
وضع اليد المدة الطويلة أو القصيرة المكسب للملكية إذا توافرت فيه الشروط القانونية يعد بذاته سبباً لكسب الملكية مستقلاً عن غيره من أسباب اكتسابها إلا أنه لا يصلح رداً على الدعوى بإبطال العقد أو محو التسجيل إذ ليس من شأنه مع فرض توافر شرائطه أن يمنع من القضاء ببطلان العقد موضوع الدعوى .
( المواد 141 ، 932 ، 968 ، 969 مدنى و 9 ، 18 ق 114 لسنة 1946 )
( الطعن رقم 1676 لسنة 59 ق - جلسة 1993/10/28 س44 ع3 ص93 ق307 )
الطلبات فى الدعوى . إتساعها لما قضت به المحكمة . أثره . عدم اعتباره قضاءً بما لم يطلبه الخصوم . طلب التأشير بالبطلان على العقد المسجل . إنطواؤه بطريق اللزوم على طلب الحكم ببطلان العقد . مؤداه . القضاء بالبطلان . لا يعد قضاءً بما لم يطلبه الخصوم .
القاعدة:
إذا كانت الطلبات فى الدعوى تتسع لما قضت به المحكمة فإنها لا تكون قد حكمت بما لم يطلبه الخصوم ، وإذ كان الثابت بالأوراق أن المطعون ضدهما الأول والثانية قد طلبا التأشير على العقدين المسجلين رقمى 4037 لسنة 1943 قلم رهون محكمة الأسكندريه المختلطة ، 3303 سنة 1965 شهر عقارى الاسكندرية بالبطلان ، وهو ما ينطوى على طلب الحكم ببطلان هذين العقدين باعتباره لازماً للحكم بالتأشير به فإن الحكم فيه إذ قضى ببطلان العقد الأخير لا يكون قد قضى بما لم يطلبه الخصوم إذ تتسع الطلبات فى الدعوى لما حكمت به المحكمة .
( المواد 141 ، 932 مدنى و 178 مرافعات و 9 ، 18 ق 114 لسنة 1946 )
( الطعن رقم 1676 لسنة 59 - جلسة 1993/10/28 س 44 ج3 ص93)
الفهرس:
3البطلان --> الفصل الخامس : مسائل متنوعة

الموجز:
إغفال الحكم الرد على دفاع لا يتغير به وجه الرأى فى الدعوى . لا عيب .
القاعدة:
المقرر فى قضاء هذه المحكمة أنه لا يعيب الحكم إغفاله الرد على دفاع لا يتغير به وجه الرأى فى الدعوى .
( المادة 178 مرافعات )
(الطعن رقم 1676 لسنة 59 ق - جلسة 1993/10/28 س 44 ج3 ص 93)
الفهرس:
3حكم --> الفصل الرابع : تسبيب الحكم --> الفرع الأول : الدعوي وطلبات وأدلة الخصوم الواقعية والحجج القانونية
3دعوي --> الفصل الخامس : نظر الدعوي أمام المحكمة --> الفرع الخامس : الدفاع في الدعوي وتقديم المستندات والمذكرات
________________________________________
الموجز:
إعتبار الحكم الذى يصدر ضد البائع متعلقاً بالعقار المبيع حجة على المشترى الذى سجل عقد شرائه بعد صدوره . أساس ذلك . المشترى خلف خاص للبائع ويعتبر ممثلاً فى شخص البائع له فى الدعوى المقامة ضد الأخير .
القاعدة:
المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن الحكم الذى يصدر ضد البائع متعلقاً بالعقار المبيع يعتبر حجة على المشترى الذى سجل عقد شرائه بعد صدوره ، وذلك على أساس أن المشترى يعتبر ممثلاً فى شخص البائع فى تلك الدعوى المقامة ضده باعتباره خلفاً خاصاً .
( المواد 146 ، 418 مدنى و 101 إثبات )
(الطعن رقم 1676 لسنة 59 ق - جلسة 1993/10/28 س 44 ج 3 ص 93 )
________________________________________
الموجز:
انسحاب أثر التأشير بالحكم النهائى الصادر فى دعوى صحة التعاقد إلى تاريخ تسجيل صحيفتها . شرطه . أن يتم التأشير خلال خمس سنوات من تاريخ صيرورة الحكم نهائياً أو العمل بالفقرة الثالثة من المادة 17 من القانون 114 لسنة 1946 المستحدثة بالقانون 25 لسنة 1976 . عدم التأشير بالحكم فى ذلك الميعاد . مؤداه . زوال أثر تسجيل الصحيفة . تسجيل الحكم ليس له ميعاد محدد لإجرائه .
القاعدة:
مفاد نص الفقرة الثالثة للمادة السابعة عشر من القانون 114 لسنة 1946 الخاص بتنظيم الشهر العقارى _ المستحدثة بالقانون 25 لسنة 1976 - أنه يشترط لكى ينسحب أثر التأشير بالحكم النهائى الصادر فى دعوى صحة التعاقد إلى تاريخ تسجيل صحيفتها أن يتم ذلك التأشير خلال خمس سنوات من تاريخ صيرورة الحكم نهائياً أو العمل بهذا النص المستحدث أيهما أطول ، مما مؤداه زوال أثر تسجيل الصحيفة إذا لم يتم التأشير بالحكم فى ذلك الميعاد ، وأن هذا الإجراء مستقل عن تسجيل الحكم الصادر فى الدعوى الذى لم يحدد له المشروع زمناً معيناً يتعين إجراؤه خلاله .
( المواد 65 مرافعات و 418 مدنى و 15 ، 17 ق 114 لسنة 1946 )
( الطعن رقم 1676 لسنة 59 ق - جلسة 1993/10/28 س 44 ج 3 ص 93 )
الفهرس:
3بيع --> الفصل الرابع : التزامات البائع --> الفرع الأول : الالتزام بنقل الملكية --> الجزء الثاني : نقل ملكية العقار --> بند 13 : التسجيل والنقل - الأفضلية عند تسجيل صحيفة دعوي الصحة نطاقه
3تسجيل --> الفصل الأول : التصرفات المنشئة --> الفرع الثالث : تسجيل صحيفة صحة التعاقد
3دعوي --> الفصل الثامن : أنواع من الدعاوي --> الفرع الأول : دعوي صحة التعاقد
________________________________________
الموجز:
الدفاع غير المتعلق بالنظام العام يقوم على واقع لم يسبق طرحه على محكمة الموضوع .عدم جواز التمسك به لأول مرة أمام محكمة النقض.
القاعدة:
المقرر فى قضاء هذه المحكمة أنه لا يجوز التحدى أمام محكمة النقض بدفاع يقوم على واقع وغير متعلق بالنظام العام لم يسبق التمسك به أمام محكمة الموضوع .
( المادة 253 مرافعات )
(الطعن رقم 1676لسنة 59 قضائية-جلسة 1993/10/28 س44 ح3 ص93)
الفهرس:
3نقض --> الفصل الثاني عشر : أسباب الطعن بالنقض --> الفرع السادس : الأسباب الجديدة --> الجزء الأول : ما يعد سببا جديدا
________________________________________
الموجز:
المشترى الذى لم يسجل عقده له التمسك قبل الغير لصالح البائع المالك بعدم صحة التسجيلات الموقعة على العين المبيعة إليه . علة ذلك .
القاعدة:
المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن المشترى الذى لم يسجل عقده بوصفه متلقيا الحق عن البائع ودائناً له فى الإلتزامات الشخصية المترتبة على عقد البيع وأهمها الإلتزام بنقل ملكية المبيع يكون من حقه أن يتمسك قبل الغير لصالح البائع المالك بعدم صحة التسجيلات الموقعة على العين المبيعة إليه ويهدف إلى إزالة العقبة القائمة فى سبيل تحقيق أثر عقده بنقل ملكية العين إليه خالصة مما يشوبها .
( المواد 146 ، 418 مدنى و 9 ، 18 ق 114 لسنة 1946 )
( الطعن رقم 1676 لسنة 59 ق جلسة 1993/10/28 س 44 ع 3 ق 307 ص 93 ) .
الفهرس:
3بيع --> الفصل الرابع : التزامات البائع --> الفرع الأول : الالتزام بنقل الملكية --> الجزء الثاني : نقل ملكية العقار --> البند السابع : بقاء العين في ملكية البائع - خلافة المشتري للبائع
3تسجيل --> الفصل الثامن : مسائل متنوعة
3خلف --> الفصل الأول : الخلف الخاص --> الفرع الثاني : خلافة المشتري للبائع وحقوق والتزامات كل منهما
________________________________________
الموجز:
الأفضلية بالتسجيل بين عقدى بيع . لا تكون إلا بين عقدين صحيحين الحكم ببطلان أحدهما . أثره . لا محل للمفاضلة .
القاعدة:
الأفضلية بالتسجيل تكون بين عقدين صحيحين ، فلا محل للمفاضلة متى كان أحدهما قد حكم ببطلانه .
( المواد 141 ،418 مدنى و 9 ، 17 ق 114 لسنة 1946 )
( الطعن رقم 1676 لسنة 59 ق جلسة 1993/10/28 س 44 ج 3 ص 93 )
الفهرس:
3البطلان --> الفصل الأول : بطلان التصرفات --> الفرع الثاني : بطلان التصرف غير المتعلق بالنظام العام --> الجزء الثاني : صور بطلان التصرف --> البند الثامن : عقد البيع
3بيع --> الفصل الرابع : التزامات البائع --> الفرع الأول : الالتزام بنقل الملكية --> الجزء الثاني : نقل ملكية العقار --> البند 12 : التسجيل ونقل الملكية - الأفضلية في تسجيل عقود البيع
3تسجيل --> الفصل الأول : التصرفات المنشئة --> الفرع الثامن : المفاضلة بين العقود
تحقيق وضع اليد . جواز الأخذ فيه بشهادة الشهود والقرائن .
القاعدة:
تحقيق وضع اليد مما هو يجوز فيه الأخذ بشهادة الشهود والقرائن كدليل من أدلة الاثبـات.
( المواد 958 ، 968 مدنى و 100 إثبات و 178 مرافعات )
( الطعون أرقام 2243،2097،1799 لسنة 62 ق _ جلسة 1993/6/17 لسنة 44 ع2 ص 712)
الفهرس: لموجز:
دعوى البطلان المطلق - سقوطها بمضى خمس عشرة سنة . م 141 مدنى . الدفع بهذا البطلان . عدم سقوطه بالتقادم . علة ذلك .
القاعدة:
المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - أنه و إن كانت دعوى البطلان المطلق تسقط بمضى خمس عشرة سنة إعمالاً للفقرة الثانية من المادة 141 من القانون المدنى ، إلا أن الدفع بهذا البطلان لا يسقط بالتقادم أبداً ذلك أن العقد الباطل يظل معدوماً فلا ينقلب مع الزمن صحيحاً و إنما تتقادم الدعوى به فلا تسمع بعد مضى المدة الطويلة أما إثارة البطلان كدفع ضد دعوى مرفوعة بالعقد الباطل فلا تجوز مواجهته بالتقادم لأنه دفع و الدفوع لا تتقادم .
( المادتان 141 ، 374 مدنى )
( الطعن رقم 2030 لسنة 58 ق - جلسة 1993/4/29 س44 ع2 ص 286 ق 186 )
الفهرس:
الموجز:
الحصة الشائعة فى عقار.جواز أن تكون محلا للحيازة بنية التملك على وجه التخصيص والانفراد.اجتماع يد الحائز مع يد المالك.أثره.اكتساب الشريك على الشيوع حصة باقى الشركاء بالتقادم.شرطه.
القاعدة:
الحصة الشائعة_ وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة_يصح أن تكون محلا لأن يحوزها حائز على التخصيص والانفراد بنية تملكها، ولا يحول دون ذلك أن تجتمع يد الحائز مع يد مالك العقار بما يؤدى إلى المخالطة بينهما إذ أن هذه المخالطة ليست عيباً فى ذاتها بل فيما قد ينشأ عنها من غموض وإبهام، فإذا استطاع الشريك فى العقار الشائع أن يحوز حصة شريكه المشتاع حيازة تقوم على معارضة حق الملاك لها على نحو لا يترك محلا لشبهة الغموض والخفاء أو مظنة التسامح واستمرت هذه الحيازة دون انقطاع خمس عشرة سنة فإنه يكتسب ملكيتها بالتقادم .
( المادتان 968 ، 970 مدنى )
( الطعن رقم 1501 لسنة 56 ق_جلسة 1993/4/4 السنة 44 ج2 ص 9 )
الفهرس: الموجز:
الحكم المثبت للتملك بالتقادم . وجوب أن يعرض لشروط وضع اليد ومنها كون المال مما يجوز تملكه بالتقادم . التزام محكمة الموضوع بالتحقق من توافر هذا الشرط .
القاعدة:
إذ كان قضاء هذه المحكمة قد استقر على أنه يتعين على الحكم المثبت للتملك بالتقادم أن يعرض لشروط وضع اليد ومن بينها أن يكون المال مما يجوز تملكه بالتقادم فإنه يلزم على محكمة الموضوع أن تتحقق من تلقاء ذاتها من توافر هذا الشرط .
( المادة 968 مدنى 131 لسنة 1948 ) .
( المادة 178 مرافعات 13 لسنة 1968 ) .
( الطعن رقم 14 لسنة 53 ق جلسة 1992/12/6 س 43 ع 2 ص 1273 ق 258 ).
الفهرس:
________________________________________
الموجز:
القيد فى السجل العينى له قوة مطلقة فى الإثبات . أثر ذلك . حظر التملك بالتقادم فى مواجهة الحقوق المقيدة به . الحقوق المستقرة فى ظل قانون الشهر العقارى استنادا إلى وضع اليد المكسب للملكية . جواز قيدها فى السجل العينى متى رفعت الدعوى أو صدر حكم فيها خلال خمس سنوات من تاريخ سريان نظام السجل العينى على القسم المساحى الذى يوجد بدائرته العقار .
القاعدة:
يدل النص فى المادة الثانية من قانون إصدار نظام السجل العينى بالقانون 142 لسنة 1964 وفى المواد من 10 إلى 25 والمادتين 37 ، 38 من ذلك القانون ـ وعلى ما أفصحت عنه المذكرة الايضاحية ـ على أن القانون جعل حجر الزاوية لنظام السجل العينى أن يكون للقيد فيه قوة مطلقة فى الاثبات ورتب على ذلك حظر التملك بالتقادم فى مواجهة الحقوق المقيدة بالسجل غير أنه احتراما لوضع اليد المستقر فى ظل قانون الشهر العقارى نظم طريقة القيد فى السجل لأول مرة بالنسبة لمن تملك العقار بالتقادم قبل العمل بنظام السجل العينى ، وأجاز رفع الدعوى والطلبات للجان القضائية التى أنشأها لتغيير بيانات السجل ، كما نص على فترة انتقال يجوز خلالها قيد الحقوق استنادا إلى وضع اليد المكسب للملكية متى رفعت الدعوى أو صدر الحكم فيها خلال خمس سنوات من تاريخ سريان نظام السجل العينى على القسم المساحى الذى يوجد بدائرته العقار .
( المواد 2 إصدار ، 10 ، 25 ، 37 ، 38 ق 142 لسنة 1964 و المادتان 934 ، 968 مدنى 131 لسنة 1948 )
( الطعن رقم 1474 لسنة 58 ق جلسة 1992/7/28 س 43 ع 1 ق (208 ) ص 1002 )
الفهرس:
:
وضع اليد المكسب للملكية . واقعة مادية . جواز إثباتها بكافة الطرق . للمحكمة أن تعتمد فى ثبوت الحيازة بعنصريها على القرائن التى تستنبطها من وقائع الدعوى ما دام استخلاصها سائغاً .
القاعدة:
وضع اليد المكسب للملكية واقعة مادية مما يجوز إثباته بكافة الطرق ، وأن للمحكمة أن تعتمد فى ثبوت الحيازة بعنصريها على القرائن التى تستنبطها من وقائع الدعوى ما دام استنباطها سائغاً .
( م 968 مدنى 131 131 لسنة 1968 )
( م 178 مرافعات 13 لسنة 1968 )
( الطعنان رقما 149 ، 314 لسنة 51 ق ـ جلسة 1992/2/20 س 43 ع 1 ص 337 ق 74 )
الفهرس:
الموجز:
إقامة المشترى دعوى صحة ونفاذ عقد البيع . عدم اعتباره نزولاً منه عن مدة وضع اليد السابقة فى كسب الملكية بالتقادم . علة ذلك .
القاعدة:
ليس فى القانون ما يمنع المشترى من كسب ملكية العين المبيعة له بوضع اليد المدة الطويلة إذا توافرت لديه الشروط القانونية لهذا التملك ، وأن مجرد إقامته على البائع له دعوى سابقة بصحة ونفاذ عقد البيع الصادر له لا يستخلص منه حتماً إقراره بالحق القاطع الدلالة على النزول عن مدة وضع اليد السابقة فى كسب الملكية بالتقادم أو عدم توافر شروط وضع اليد المكسب للملكية بالتقادم الطويل لما ينطوى عليه رفعها من رغبة فى اقتضاء الحق بالوسيلة التى وجدها أيسر سبيلاً من غيرها ، ولا يعنى ذلك منه النزول عن السبل الأخرى فى إقتضاء ذات الحق ومنها التملك بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية .
( م 968 ، 973 م 131 لسنة 1948 )
( الطعن رقم 877 لسنة 54 ق - جلسة 1992/1/26 س 43 ج 1 ص 234 )
الفهرس:
الموجز:
وضع اليد المدة الطويلة . كفايته بذاته سبباً لكسب الملكية متى توافرت شروطه القانونية . مؤدى ذلك .
القاعدة:
إن وضع اليد المدة الطويلة إذا توافرت فيه الشروط القانونية يعد بذاته سبباً لكسب الملكية مستقلاً عن غيره من أسبابها ويعفى واضع اليد الذى يتمسك به من تقديم الدليل على مصدر ملكيته وصحة سندها .
( المادة 968 مدنى 131 لسنة 1948 ) .
(الطعن رقم 877 لسنة 54 ق جلسة 1992/1/26 س 43 ع 1 ص 234 ق 51 )
الفهرس:

الموجز:
تملك العقار بالتقادم الخمسى . شرطه . وضع اليد مدة خمس سنوات متتالية بحسن نية وسبب صحيح مسجل صادر من غير مالك . م 969 مدنى .
القاعدة:
المقرر ـ وعلي ما جري به قضاء هذه المحكمه ـ أن شرط تملك العقار بالتقادم الخمسى المنصوص عليه في المادة 969 من القانون المدني هو وضع اليد عليه مدة خمس سنوات متتالية متي كانت الحيازة مقترنة بحسن نية ومستندة في ذات الوقت إلي سبب صحيح وهو العقد الصادر من غير مالك بشرط أن يكون مسجلا .
( م 968 ،969 مدنى )
( الطعن رقم 1165 لسنة 55 ق جلسة 1991/4/4 س 2 ص 875 ع 1 )
الفهرس: الموجز:
بيع الشريك المشتاع لجزء مفرز من العقار الشائع لا يجيز للمشترى طلب تثبيت ملكيته لهذا البيع قبل إجراء القسمة ووقوعه في نصيب البائع له ولو كان عقده مسجلا م 2/826 مدني .
القاعدة:
النص في الفقرة الثانية من المادة 826 من القانون المدني يدل على أن بيع الشريك المشتاع لجزء من العقار الشائع قبل إجراء القسمة بين الشركاء لا يجيز للمشترى طلب تثبيت ملكيته لما اشتراه مفرزا قبل إجراء القسمة ووقوع المبيع في نصيب البائع له ولو كان عقده مسجلا ً.
( المادتان 826 ، 843 من القانون المدني )
( الطعن رقم 383 لسنة 57 ق جلسة 1990/6/25 س 41 ع2 ص467)
الفهرس: الموجز:
السبب الصحيح اللازم توافره للتملك بالتقادم الخمسى وجوب أن يكون سنده مسجلا طبقا للقانون م 969 / 2 مدني .
القاعدة:
يشترط في السبب الصحيح اللازم توافره للتمسك بالتقادم الخمس عملا بالمادة 2/969 من القانون المدني وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة أن يكون سنده مسجلا طبقا للقانون وكان البين من مدونات الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه أنه نفى عن الطاعنة تملكها أرض النزاع بوضع اليد المدة القصيرة على اعتبار أن عقدها غير المشهر لا يصح اعتباره سبباً صحيحاً للتملك بالتقادم الخمسى فانه يكون قد التزم صحيح القانون .
( المادة 969 من القانون المدني ، 9 من القانون 114 لسنة 1946 )
( الطعن رقم 76 لسنة 56 ق جلسة 1990/05/02 س 41 ع2 ص 21 )
الفهرس:
الموجز:
انتقال منفعة المبيع إلى المشترى من تاريخ إبرام العقد وثبوتها له سجل أو لم يسجل ما لم يوجد اتفاق أو عرف مخالف م 2/458 مدني .
القاعدة:
لما كان من آثار البيع تطبيقا لنص الفقرة الثانية من المادة 458 من القانون المدني وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة أن تنتقل منفعة المبيع إلى المشترى من تاريخ إبرام العقد فيكون له حق ملكية الثمرات في المنقول والعقار على السواء ما دام البيع شيئا معينا بالذات من وقت تمام العقد وذلك ما لم يوجد اتفاق أو عرف أو نص مخالف ويستوي في بيع العقار أو يكون مسجلا أو غير مسجل لأن البائع يلتزم بتسليم المبيع إلى المشترى ولم يسجل العقد ومن ثم يكون للمشترى بعقد غير مسجل الحق في مطالبة واضع اليد على العقار المبيع بثمراته ونماؤه عن مدة وضع اليد اللاحقة لإبرام عقد البيع .
( المواد 418 ، 431 ، 458 من القانون المدني )
( الطعن رقم 1579 لسنة 57 ق جلسة 1990/01/30 س 41 ع1 ص 361 القاعدة )
الفهرس
:
اكتساب الملكية بالتقادم شرطه استيفاء الحيازة بعنصريها المادي والمعنوي لشرائطها القانونية مؤدي ذلك التزام الحكم المثبت للتملك بالتقادم بالتحقق من توافرها اغفال الحكم المطعون فيه بيان الوقائع التي تؤدي الي توافر هذه الشروط خطأ وقصور .
القاعدة:
لما كان التمسك باكتساب الملكية بالتقادم ـ وعلي ما جري به قضاء هذه المحكمة ـ يستوجب التحقق من استيفاء الحيازة بعنصريها المادي والمعنوي لشرائطها القانونية ، وهو ما يتعين معه علي الحكم المثبت للتملك بهذا السبب أن يعرض لشروط وضع اليد وأن يتثبت من أنه كان جائزا ومقرونا بنية التملك ومستمرا وهادئا وظاهرا ، وأن يبين بما فيه الكفاية الوقائع التي تؤدي الي توافرها ، بحيث يبين منه من أنه تحراها وتحقق من وجودها وكان الحكم المطعون فيه لم يبين الوقائع التي تفيد أن حيازة المطعون ضده ـ بعنصريها المادي والمعنوي ـ كانت واردة علي عقار يجوز تملكه بالتقادم وأنها استوفت في تاريخ معيّن سائر شروطها القانونية المعمول بها في ذلك التاريخ ، ولا تكشف أسبابه عنه أنه تحري هذه الشروط وتحقق من وجودها ـ في ضوء ما دل عليه تقرير مكتب الخبراء والخريطة المساحية لأرض النزاع ـ مما أشير اليه بوجه النعي ـ فانه يكون قد خالف القانون وشابه قصور في التسبيب .
( م 949 ، 968 مدنى )
( الطعن رقم 1715 لسنة 57 ق جلسة 1989/11/7 س 40 ص 25 ع 318 قاعدة 3 )
الفهرس:
الموجز:
الحيازة المادية قرينة علي الحيازة القانونية . اثبات عكس ذلك علي من يدعيه .
القاعدة:
يدل نص المادتين 951 / 2 و 964 من القانون المدني علي أن الحيازة المادية اذا ما توافرت شروطها من هدوء واستمرار وظهور ووضوح كانت قرينة علي الحيازة القانونية أي المقترنة بنية التملك وعلي من ينازع الحائز أن يثبت هو أن هذه الحيازة عرضية غير مقترنة بتلك النيبة .
( م 951، 964 مدنى )
( الطعن رقم 2151 لسنة 56 ق جلسة 1989/5/25 س 40 ص393 )
الفهرس
الموجز:
المستفيد من المحرر . تنازله عن التمسك به ردا على الادعاء بتزويره أثره اعتبار المحرر فى حكم المعدوم بالنسبة لكل ما يتأثر بموضع الادعاء بالتزوير المؤسس على عدم صدور المحرر ممن نسب له . اعتباره . موجها إلى المحرر كله .
القاعدة:
المقرر فى قضاء هذه المحكمة - أن مجرد تنازل المستفيد من المحرر عن التمسك به ردا على الادعاء بتزويره يجعله فى حكم المعدوم وغير ذى أثر قانونى ليس فقط بالنسبة لموضع الادعاء بالتزوير منه ، و إنما أيضا لكل ما يتأثر بهذا الموضوع من بيانات المحرر ، إذ أن الادعاء بالتزوير . المؤسس على عدم صدور المحرر ممن نسب له يعتبر موجها إلى المحرر كله .
( المادة 57 إثبات )
( الطعنان رقما 1783 ، 1965 لسنة 52 ق - جلسة 1986/5/29 س 37 ج 1 ص 121 )

جميع إجراءات البيع و الشراءللمستعمل

جميع إجراءات البيع و الشراءللمستعمل
السلام عليكم ورحمةالله و بركاتة
بسم الله الرحمن الرحيم

نظراً لأهميةموضوع البيع و الشراء و خصوصاً فى السيارات المستعملة و وجود العديد من الأجراءات والخطوات المتبعة فية على اختلاف ظروف عمليات البيع و الشراء و تنوع طرقها سوف نذكراغلب الطرق الشائعة و المتعارف عليها فى هذة العملية وكل الاجراءات المتبعة فى كلطريقة بالتفصيل حتى لا تكون عملية الشراء او البيع عملية غامضة عند البعض و خصوصاًالمتخوفين منها او من لم يسبق لة المرور بتلك الخطوات او تجربة هذة الطرق .
خاص بمنتدى المأمون للسوفتوير
مجموعة تعريفات هامة- عقد بيع ابتدائى :
مكانة : يتم شراءوة من احدى المكتبات و خاصة القريبةمن المرور
وظيفتة : حفظ الحقوق المبدئية لكلا الطرفينالبائع و المشترى
بياناتة : جميع البيانات الشخصية لكلاالطرفين بإلاضافة إلى بيانات السيارة موضوع العقد و المبلغ المتفق علية و طريقةالدفع
خاص بمنتدى المأمون للسوفتوير
عقد مسجل فىالشهر العقارى :
مكانة : يتم شراءوة من الشهر العقارى فقط
وظيفتة : حفظ الحقوقالدائمة لكلا الطرفين البائع و المشترى وخاصة المشترى
بياناتة : جميع البيانات الشخصية لكلا الطرفين بإلاضافة إلى بيانات السيارةموضوع العقد و المبلغ التقديرى لبيع السيارة
خاص بمنتدى المأمون للسوفتوير
توكيل بيع سيارة :
مكانة : يتم شراءوة من الشهر العقارى فقط
وظيفتة : : حفظ الحقوق الدائمة لكلا الطرفين البائع والمشترى وخاصة المشترى
يعتبر مستند ملكية للسيارة يجب علىالمشترى الاحتفاظ بة (حتى نهاية ترخيص السيارة بأسم المالك المثبوت عليها حالياً(
بياناتة : جميع البيانات الشخصية لكلا الطرفين بإلاضافةإلى بيانات السيارة موضوع البيع
خاص بمنتدى المأمون للسوفتوير
طــريــقـــــة الــــدفــــــع
1- عربون و الباقى عند التخليص بدون استلام السيارةالان
2- تبقية مبلغ بسيط عند التخليص مع استلام السيارةالان
3-عمل توكيل للمشترى و استلام و تسليم سواءباستلام السيارة او تأجبل استلام السيارة مع استلام التوكيل
4- تخليص فورىبالكامل واستلام السيارة فور التعاقد

طــــــرق الــبـحـــــث عــنســيـــارة
تحدد طريقة البحث عن سيارة فى طريقة و مدى التمسك بدقةالاجراءات و توقيتاتها و ترتيبها ..فا بالطبع كل طريقة ولها ملابستها و ما تراةمناسباً لها من حيث الاجراءات و تتوقف ايضاً على ظروف الشراء و نمط البائع . كمايوصى بإتخاذ الحرص و تطبيق كافة الاجراءات مهما كانت درجة المعرفة او الصلة بالبائعاو الثقة فى عملية الشراء.
اعلانات الصحف -السوق - اعلاناتالانترنت -معرفة او صديق
خاص بمنتدى المأمون للسوفتوير
حــــقــــــــــوق الــبــائــــــــــع
1- يحق للبائع رفض اى نوع من الكشف على سيارتة بواسطة اى فرد غيرك سواء كان ميكانيكىاو الذهاب الى محطة بنزين لرفعها او اختبار كبس الموتور او الذهاب الى التوكيل اوغير ذلك ..دون ان ينقص ذلك من مصداقية البائع او جودة السيارة انما هى حرية شخصيةفيما يراة البائع من محافظة على سيارتة التى مازالت فى حوزتة الى تلك اللحظة ... وما عدا ذلك يتم بالاتفاق و التراضى بين الطرفين
2- يحق للبائع طلب السعر الذى يراة مناسباً لسيارتة مهما كانمرتفعاً وعلى المشترى ان يجد ذلك مناسباً او لا دون الاعتراض او التقليل من شأنالتسعير الذى و ضعة البائع خصوصاً إذا اعلن البائع عن السعر النهائى فى سيارتة
3- يحق للبائع رفض تجربة السيارة (التحرك بها) من قبل المشترى ... ... و ما عداذلك يتم بالاتفاق و التراضى بين الطرفين
4- يحق للبائع اخذ نسحة (صورة ) من ورقانتقال الملكية و ايضاً البطاقة الشخصية للمشترى الجديد و خصوصاً فى حالة البيعبتوكيل
5-يحق للبائع تحديد طريقةانتقال الملكية للمشترى مع بيان ذلك وتوضيحة قبل المضى فى إجراءات المعاينة والمشاهدة للسيارة
6- للبائع الاولوية فى تحديد طريقة الدفع ما لم تختلف مع وجهةنظر المشترى وعلى كلا الطرفين رسم طريقة و خطوات عملية البيع من البداية و معرفة كلالتواريخ و التوقيتات اللازمة و الالتزام بها
خاص بمنتدى المأمون للسوفتوير

حـــقـــــوق الـمــــشــتـرى
1- للمشترى كل الحق فى مشاهدتة و فحص السيارة بالكامل و تجربة كل اجزاء و مكونات وكماليات السيارة (بدون تحريك السيارة)
و ما عدا ذلك يتم بالاتفاق و التراضى بينالطرفين
2- للمشترى كل الحق فى التأكد و مشاهدتة كل من
- البطاقة الشخصية للبائع (واضحة وسليمة)
- رخصة السيارة (تعتبر رخصة السيارة مستند ملكية للسيارة إذا كانت بأسم البائع(
- مستند اثباتالملكية للسيارة (فى حالة عدم وجود رخصة السيارة بأسم البائع(
ويكون هذاالمستند اما (عقد بيع مسجل بأسمة ) او (توكيل بيع سيارة بأسمة )
3- يحق للمشترى الانسحاب منعملية الشراء خلال هذة المرحلة دون اى مساءلة من قبل البائع
4- إذا وجد البائعاى تغيير سواء كانت (حالة السيارة العامة -عدد الكيلوات المقطوعة-نقص فى الاضافات والتجهيزات -خلل فى اى من الكماليات - نقص اى من المكونات حتى و لو كانت بسيطة - ......) لحظة استلام السيارة الاستلام النهائى
يحق لة إلغاء عملية البيع و الشراء و تنفيذ ما جاء فى (العقدالابتدائى ) بخصوص عملية الالغاء
5- طلب شهادة مخالفات من البائع حتى وقتة وتاريخة
6- إذا كانت الرخصة منتهية فيحق للمشترى طلب (شهادة بيانات ) من البائع
7- طلب اى اثبتات من البائع كانت بناء على معلومات ذكرها البائع خلال عرضةلسيارتة ..سواء إن كانت عمليات صيانة او اجزاء و مكونات تم استبدالها بجديد
8- جميع ما وجدة المشترى فىالسيارة لحظة المعاينة داخل فى اطار ثمن السيارة الاجمالى ..ما لم يذكر البائع خلافذلك

أ- خطوات شراء سيارة مستعملة
بطريقة الدفع الاولى
عربون و الباقى عند التخليص بدون استلامالسيارة
خاص بمنتدى المأمون للسوفتوير
1- مرحلةالاتفاق على السعر النهائى للسيارة
- يتم الاتفاق على المبلغ الاجمالى للسيارةو يتم تحديد الاتى
- تحديد مبلغ العربون و هو ما يتم دفعة من قبل المشترى لحظةكتابة العقد الابتدائى
- تحديد ميعاد (وقت و تاريخ ) دفع الجزء المتبقى منالمبلغ الاجمالى للسيارة . وذلك عند التسجيل الرسمى للسيارة فى الشهر العقارى
2- مرحلة كتابة العقد الابتدائى
يتم ملىء (العقد الابتدائى ) بكامل بياناتة
(اسم البائع والمشترى– العنوان لكلا منهم – رقم البطاقة الشخصية لكلا منهم – بيانات السيارة –رخصة-رقم شاسية-رقم موتور....)
يتم كتابة طريقة الدفع بالتفصيل كما اُتفق عليهامع ذكر التاريخ و المكان
- تم دفع مبلغ (كذا ) وذلك قيمة العربون
- على انيتم دفع باقى المبلغ (كذا ) فى يوم (كذا ) الساعة (كذا ) – أو امام الشهر العقارىيوم ,,,,,- او عند الانتهاء من باقى الاجراءات
3- مرحلة الشهر العقارى
الذهاب للشهر العقارى فى الموعدالمحدد و عمل اما (عقد بيع مسجل) او (توكيل بيع سيارة(
4- مرحلة الاستلام
بعد الانتهاء من اجراءات الشهر العقارى
يتم دفع باقى المبلغ المتبقى من ثمنالسيارة الاجمالى
يتم استلام السيارة من البائع وتسليم رخصة السيارة و كاملالمستندات الى المشترى الجديد ويفضا تبادل نسخ مصورة من هذة الاوراق لكلا الطرفين.
خاص بمنتدى المأمون للسوفتوير

مـــلاحـــظــــــات عـلـــى هــــذه الـــطــــــريــقـــــــة
- من احدى اكثر الطرق الشائعة و التقليدية فى عملياتالبيع و الشراء و تصلح لكافة الظروف
- يتم تسليم رخصةالسيارة او (مستندات الملكية ) للمشترى حين تسلم السيارة
- هذة الطريقة مناسبة اكثر فى حالات الشراء من خلال الاعلانات أو عدم المعرفة المسبقةبالبائع
خاص بمنتدى المأمون للسوفتوير
ب- خــطــــــــواتشــــــــــراء ســـيــارة مــستــعــمــلــة
بطريقة الدفع الثانية
تبقية مبلغ بسيط عند التخليص مع استلام السيارة الان
1- مرحلة الاتفاق على السعرالنهائى للسيارة
- يتم الاتفاقعلى المبلغ الاجمالى للسيارة
- يتم دفع معظم المبلغ الاجمالى لثمن السيارة
- يتم تحديد مبلغ بسيط للدفع عند الانتهاء من الاجراءات الرسمية لبيعالسيارة (الف -اتنين -تلاتة -....()
يتم استلام السيارة فى هذة المرحلة من قبل المشترى
2- مرحلة كتابة العقد الابتدائى
يتم ملىء (العقد الابتدائى ) بكامل بياناتة )
اسم البائع والمشترى– العنوان لكلا منهم – رقم البطاقة الشخصية لكلا منهم – بيانات السيارة –رخصة-رقم شاسية-رقم موتور....)
يتم كتابة طريقة الدفع بالتفصيل كما اُتفق عليها مع ذكر التاريخ والمكان
- يتم كتابة انة تم دفعمبلغ (كذا) فى ساعتة و تاريخة (اليوم)
- على ان يتم دفع باقى المبلغ (كذا ) فى يوم (كذا ) الساعة (كذا ) – أوامام الشهر العقارى يو ,,,,,- او عند الانتهاء من باقىالاجراءات
- يتم كتابة انة تم تسليمالمشترى السيارة فى ساعتة و تاريخة
3- مرحلة الاستلام
يتم الاستلام فورتوقيع العقد الابتدائى اى بعد معاينة السيارة و الموافقة على الشراء فوراً
4- مرحلة الشهر العقارى
الذهاب للشهرالعقارى فى الموعد المحدد و عمل اما (عقد بيع مسجل) او (توكيل بيع سيارة(
خاص بمنتدى المأمون للسوفتوير

مــــلاحــظـــــــــات عــلــــى هــــــذه الـــطـــــــــريــقـــــــــة
- تستخدم هذة الطريقة احياناًعندما تكون السيارة ذات العديد من التجهيزات و الكماليات سهلة الفك و التركيب و ذلكلضمان عدم تغيير حالة السيارة التى تمت مشاهدتها لحظة البيع و الشراء الاولى
- عندما تكون الفترة كبيرة بينالعقد الابتدائى او لحظة (البيع و الشراء الاولى ) و بين الميعاد المتفق عليةللآنتهاء من بقية الاجراءات الخاصة بالشهر العقارى وذلك لضمان ثبات الحالة التى تمتمشاهدة السيارة عليها
خاص بمنتدى المأمون للسوفتوير
- تَسلُم العربية لا يعنى ملكيتها و لكن ضمان و تأكدمن بقاء الحالة و قت المعاينة فقط لا غير
-يمكن للبلئع الاحتفاظ برخصة السيارةأو شهادة المخالفات لحين الانتهاء من بقية الاجراءات ..تحسباً لأى تغيرات غيرمتوقعة
-يجب احتفاظ البائع بنسخة مصورة من العقد الابتدائى وفية امضاء المشترىعلى وقت التسلم للسيارة ونسخة مصورة من البطاقة الشخصية للمشترى
خاص بمنتدى المأمون للسوفتوير
ج- خطوات شراء سيارة مستعملة
بطريقة الدفعالثالثة
عمل توكيل للمشترى و استلام وتسليم

1- مرحلة الاتفاق على السعرالنهائى للسيارة
يتم الاتفاق على المبلغ الاجمالى للسيارة
يتم تحديد المبلغالمدفوع الان على اساس
- عربون صغير ….إذا كان التسليم بعد الانتهاء من عملالتوكيل
- معظم المبلغ …...إذا كان التسليم فى هذة اللحظة (الان(
2- مرحلة كتابة العقدالابتدائى
يتم ملىء (العقد الابتدائى ) بكامل بياناتة
(اسم البائع والمشترى– العنوان لكلا منهم – رقم البطاقة الشخصية لكلا منهم – بيانات السيارة –رخصة-رقم شاسية-رقم موتور....(
يتم كتابة طريقة الدفع بالتفصيل كما اُتفق عليهامع ذكر التاريخ و المكان وطريقة التسليم و موعدها
3- مرحلة الشهر العقارى
يذهب البائع للشهر العقارى و معةبطاقة المشترى ولا يشترط وجود المشترى فى هذة المرحلة ..ويقوم البائع بعمل (توكيلبيع سيارة ) للمشترى مع تحديد و مراعاة نمط التوكيل كما سيتم ذكرة لاحقاً .
4- مرحلة الاستلام
- إذا كان (العربون صغير) ... يتم استلام السيارة مع التوكيل اللذى قام بعملة البائع
- إذا تم دفع (معظم المبلغ) ... يتم استلام السيارة الان .......على ان يتم استلامالتوكيل لاحقاً و اللذى سوف يقوم بعملة البائع
خاص بمنتدى المأمون للسوفتوير
مـــــــــلاحــــظـــــــــات عـلــــى هــــــــــذه الــطـــــــــريــقــــة
يفضلالبعض احياناً هذة الطريقة خصوصاً فى حالة البيع (بالتوكيل) وذلك لسهولة خطواتها وعدم اشتراط و جود الطرفين اكثر من مرة
- هذة الطريقة مناسبة فى معظم حالات الشراء و المرتبطة بعملتوكيل

د- خطوات شراء سيارة مستعملة
بطريقة الدفع الرابعة
تخليص فورى بالكامل
1- مرحلة الاتفاق على السعرالنهائى للسيارة
يتم الاتفاق على المبلغ الاجمالى للسيارة بدون الحاجة إلىتقسيم المبلغ الى جزئين
2- مرحلة كتابة العقد الابتدائى
يتم ملىء (العقدالابتدائى ) بكامل بياناتة
اسم البائع و المشترى– العنوان لكلا منهم – رقمالبطاقة الشخصية لكلا منهم – بيانات السيارة –رخصة-رقم شاسية-رقمموتور....)
يتم كتابة طريقة الدفعبالتفصيل كما اُتفق عليها مع ذكر التاريخ و المكان و التى سوف تكون دفع المبلغالاجمالى دفعة و احدة فى ساعتة و تاريخة من نفس اليوم
ويفقد العقد الابتدائىكثير من اهميتة فى هذة الطريقة ...حيث يمكن البداية من الخطوات التى تلية مباشرة ..ولكن بالطبع يفضل عملة اضمن
3- مرحلة الشهر العقارى
الذهاب للشهر العقارى فوراً و عمل اما (عقد بيع مسجل) او (توكيل بيع سيارة
4- مرحلة الاستلام
بعد الانتهاء من اجراءات الشهرالعقارى يتم استلام السيارة من البائع
مـــــــلاحـــظـــــــــات عـلـــى هـــــــذه الــــطـــــــــريــقــــة
هى طريقة نادرة الحدوث احياناً حيث يكون التوقيتاحياناً غير مناسب لمواعيد الشهر العقارى الا لو كانت فى الفترة المسائية لة كماانها تتطلب و جود كامل المبلغ مع المشترى لحظة مشاهدة السيارة ...إلا انها من اقصرالطرق بالطبع و اضمنها فى البيع و الشراء لسرعتها و انجازها للعملية كلها خلال و قتقصير .
- هذة الطريقة مناسبة اكثر فى حالاتالشراء من خلال السوق او معرفة (صديق)
خاص بمنتدى المأمون للسوفتوير

مـــلاحــظـــــات عــــــامــــــة هــــامــــةجـــــــداً
العــــقد الابـــــتدائى
1- احياناً يتم إغفال اهمية (العقد الابتدائى ) اوعدم اهميتة إلا انة المستند الوحيد الذى يدل على انة كان هناك عملية بيع و شراء تمتاو كانت ستتم بين الطرفين (البائع و المشترى ) ولذلك قد يكون لة دور مهم جداًاحياناً و خاصة عند حدوث اى مشاكل قبل الانتهاء من الاجراءات الرسمية النهائية
2- من اهم بنودة المبلغالمدفوع و المتبقى
3-يجب كتابة تاريخ و وقت استلام السيارة على ظهر العقد وامضاء كل من الطرفين على هذا الاستلام
4-يفضل تصوير العقد و احتفاظ كل طرفبنسخة منة
5- يمكن وضع شرط جزائى فى العقد موضوع البيع وذلك فى حالة إلغاءعملية الشراء من قبل المشترى فى اى وقت قبل اكتمال بقية الاجراءات وقد يكون هذاالشرط
-إما عدم استرجاع العربونالمدفوع مسبقاً
- او دفع مبلغ معين منصوص علية فى حالة عدم إتمام البيع .
رخصة السيارة
تعتبر الرخصة مستند ملكيةللسيارة عندما تكون الرخصة بأسم مالك السيارة و يكون هو البائع ..وفى كل الاحواليجب على المشترى التأكد من كل بيانات الرخصة
- يفضل طبعاً ان تكون الرخصة ساريةوذلك من خلال التأكد من تاريخ الفحص المثبوت فى الرخصة
- مطابقة اسم البائع للآسم اللى فى الرخصة فى حالة (رخصةمالك(
- نوع السيارة -موديل سنة - لون - السى سى للموتور
- إذا كانت الرخصةمنتهية فيحق للمشترى طلب (شهادة بيانات ) من البائع
- الرخصة المنتهية لها فترةسماح شهر فقط لتوفيق الاوضاع ولا يفضل التنقل بركاب
- إذا كانت هناك توكيلات فىالسيارة فيجب ان يتأكد المشترى من الاسم فى الرخصة مطابق لأول اسم فى أول توكيل
- عدم وجود حظر بيع علىالرخصة من اى جهة ..وإلا يشترط موافقة هذة الجهة
عقد البيع المسجل فى الشهر العقارى
- يتيح عقد البيع المسجل فترةشهر للمشترى يتم من خلالة نقل الملكية و الترخيص للمشترى الجديد
حالاتة
- إذا وقع المشترىما يعرف ب ( توقيع مشترى ) يلتزم بهذة المدة (الشهر) لنقل الملكية فى المرور والترخيص
- إذا لم يوقع المشترى ما يعرف ب ( توقيع مشترى ) يحتفظ بالرخصة الاصليةمن البائع لحين قيامة بالتوقيع فى الشهر العقارى (كامشترى ) ويأخذ نفس الفترةالسابقة (شهر واحد) ينفذ فية نقل الملكية و الترخيص فى المرور التابع لية . وعلىالمشترى فى هذة الحالة حمل هذا العقد مع الرخصة لآثبات ملكيتة للسيارة خلال التنقلبها.
خاص بمنتدى المأمون للسوفتوير

الــــتـــــــوكــــــــيــــــلات
التوكيل يتم من طرف اول الى طرف ثانى وذلك فى بيع السيارة موضوع التوكيل ..ويمكن ان يتكرر التوكيل من طرف الى طرف اخر بالتتابع بحد اقصى ثلاث توكيلات على انيتم الترخيص من قيل المشترى الاخير فى هذة التوكيلات
و على هذا على المشترى ان يتأكد من الاتى
- مطابقة الاسمفى التوكيل من البائع الاول مع الاسم فى الرخصة
- فى حالة وجود عدد منالتوكيلات يجب مطابقة الاسامى كما هى مذكورة فى تتابع التوكيلات
طرف اول باعللطرف الثانى ...ثم .. نفس اسم الطرف الثانى باع لطرف ثالث ...وهكذا
- مطابقةتواريخ كل التوكيلات و تتابعها
- مطابقة اول اسم فى التوكيل مع رخصة السيارة
- عدم وجوداحد الاطراف المذكورة فى التوكيلات ( بسن قاصر) و إلا يشترط تواجد الوصى علية وموافقتة على البيع
- حالة التوكيل او التوكيلات (الورقية ) يجب ان تكون سليمةجداً .. وإلا فى بعض الاحيان قد يطلب موظف الشهر العقارى وجود احد الموكلينالسابقين و الحضور ببطاقتة الشخصية
-إذا كان مستند الملكية للسيارة سواء كان ( رخصة السيارة أو توكيل او عقد مسجل) بأسم احد الورثة فلابد من موافقة كل الورثة علىالبيع وذلك من خلال عمل توكيل لواحد منهم ببيع السيارة
- على المشترى ان يأخذ كل التوكيلات فى العربية من البائعالاخير لة و الاحتفاظ بها لحين و قت الترخيص
-على المشترى ان يحمل على الاقلاخر توكيل فى السيارة لة حيث يعتبر مستند ملكية معة خلال تنقلة بالسيارة
-إذا لم يذهب المشترى معالبائع خلال عمل التوكيل لة ..على المشترى ان يكون على دراية كاملة ببيانات وطريقةاختام و امضاءات التوكيل حتى يضمن سلامة التوكيل المعمول لة من قبل البائع
-المتعارف علية فى توكيل السيارات انة غير قابل للإلغاء إلا بحضور الطرفين .. ولكن يفضل كتابة وربط التوكيل حسب حالتة كالاتى
1- غير قابل للإلغاء إلا بحضور الطرفين
2- يحق لة )المشترى ) البيع لنفسة أو للغير ...يعتبر توكيل مفتوح يحق للمشترى التصروف و البيعكما يشاء فى اى وقت
3- يحق لة (المشترى) البيع لنفسة فقط ...إذا رغب البائع فىذلك نظراً لطول فترة سريان الرخصة المتبقية و تحديد المسئولية فى شخص واحد بتوكيلواحد ..وذلك بعد موافقة المشترى على هذا الشرط
خاص بمنتدى المأمون للسوفتوير
مــــــــرحــلـة الــشــــــهــر الـعــقــــــارى
1- إذا كان المشترى ينوىنقل الملكية الترخيص باسمة بعد الشراء
- يجب عمل عقد مسجل فى الشهر العقارى + امضاء المشترى (شارى(
-إذا تم الشاء بتوكيل يجب على المشترى عمل عقد بيع مسجل لنفسة فى الشهر العقارى
-يجب حضور كلا من الطرفين لمقر الشهر العقارى و تخليص الاجراءات معاَ
2- إذا كان المشترى لا ينوى نقلالملكية فى المرور و الترخيص بأسمة بعد الشراء
يتم ذلك عن طريق الشراء بهذة الطرق
أ- شراء بتوكيل من البائع
ب- شراء بعقد مسجل ولكن دون امضاء المشترى (كاشارى ) خلال مرحلة الشهر العقارى
-وفى هذة الطريقة من الشراء يجب الاحتفاظ بمستند الملكية للسيارة سواء كان
(عقد بيع مسجل ) او (توكيل ) او (عدة توكيلات ) لحين الرغبة فى نقل الملكية فىالمرور و الترخيص لنفسة ..مع ضرورة مراعاة فترة سريان الترخيص للسيارة وذلك قبلميعاد انتهاء الرخصة المملوكة الان
-ليس من الضرورى وجود المشترى مع البائع خلال انهاء الاجراءاتفى الشهر العقارى
خاص بمنتدى المأمون للسوفتوير
المستندات المطلوبة من المشترى و التى تتيح لة انتقال الملكية فىالمرور و من ثم الترخيص
1- رخصة سارية بأسم المالكالاصلى للسيارة
2- مستندات إثبات الملكية للسيارة
- عقد بيع مسجل بأسمة فىالشهر العقارى
- كل التوكيلات السابقة فى السيارة فى حالة وجود توكيلات
3- شهادة مخالفات حديثة من المرور التابع لية السيارة
4- شهادة بيانات حديثة منالمرور التابع لة السيارة فى حالة انتهاء رخصة السيارة
5- صورة البطاقة الشخصيةللمشترى


هذة كانت معظم الطرقوالاجراءات الشائعة فى خطوات البيع و الشراء بالنسبة للسيارات المستعملة و التىتحتوى قواعد وثوابت غير قابلة للتعديل فيما يختص بالنواحى و الاجراءات القانونية ..اما بقية الاجراءات و الخطوات و اولوياتها او اهميتها او تمسك احد الطرفين بيهاهى عملية يحكمها العُرف و التقاليد المتبعة فى عمليات البيع و الشراء و تتم موازنةالامور فيها و تحديدها على حسب ظروف عملية الشراء و نمط كلا من الطرفين و مدى تمسكةبأحد الاجراءات او اهمية و اولوية خطوة عن الاخرى ..

ويتم ذلك كلة فى خلال إطار من الاتفاق و التراضى بينالطرفين على كل خطوة او إجراء دون المساس او التفريط فى حقوق اى من الطرفين

نون رقم 119 لسنة 2008 قانون البناء

نون رقم 119 لسنة 2008

بإصدار قانون البناء

( الجريدة الرسمية – العدد 19 مكرر (أ) فى 11 مايو سنة 2008 )

بإسم الشعب

رئيس الجمهورية

قرر مجلس الشعب القانون الآتى نصه وقد أصدرناه

المادة الأولى

يعمل بأحكام القانون المرافق فى شأن التخطيط العمرانى والتنسيق الحضارى وتنظيم أعمال البناء والحفاظ على الثروة العقارية .

المادة الثانية

تحظر إقامة أى مبان أو منشآت خارج حدود الأحوزة العمرانية المعتمدة للقرى والمدن أو المناطق التى ليس لها مخطط استراتيجى عام معتمد ، أو اتخاذ أى إجراءات فى شأن تقسيم هذه الأراضى ، ويستثنى من هذا الحظر :

(أ) الأراضى التى تقام عليها مشروعات تخدم الإنتاج الزراعى أو الحيوانى فى إطار الخطة التى يصدر بها قرار من مجلس الوزراء ، بناء على عرض الوزير المختص بالزراعة .

(ب) الأراضى الزراعية الواقعة خارج أحوزة القرى والمدن التى يقام عليها مسكن خاص أو مبنى خدمى ، وذلك طبقا للضوابط التى يصدر بها قرار من الوزير المختص بالزراعة .

ويشترط فى الحالات الاستثنائية المشار إليها فى البندين (أ) و (ب) صدور ترخيص طبقا لأحكام هذا القانون .

المادة الثالثة

يلغى القانون رقم 78 لسنة1974 فى شأن المصاعد الكهربائية ، والقانون رقم 106 لسنة 1976 فى شأن توجيه وتنظيم أعمال البناء ، فيما عدا المادة 13 مكررا منه ، وقانون التخطيط العمرانى الصادر بالقانون رقم 3 لسنة 1982 ، والفصل الثانى من الباب الثانى والفصل الثانى من الباب الرابع من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ، والمادة 9 من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ، كما يلغى كل حكم فى أى قانون آخر يخالف أحكام القانون المرافق

المادة الرابعة

فى تطبيق أحكام القانون المرافق يقصد بالوزير المختص الوزير المختص بالإسكان والمرافق والتنمية العمرانية ما لم ينص على خلاف ذلك .

ما يقصد بالجهة الإدارية المختصة بالتخطيط والتنظيم بالنسبة للمجتمعات العمرانية الجديدة هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة ، وبالنسبة للمناطق السياحية الهيئة العامة للتنمية السياحية ، وبالنسبة للمناطق الصناعية الهيئة العامة للتنمية الصناعية .

ويصدر الوزير المختص بالإسكان والمرافق والتنمية العمرانية اللائحة التنفيذية للقانون المرافق ، وذلك خلال ستة أشهر من تاريخ العمل به ، وإلى أن تصدر اللائحة التنفيذية يستمر العمل باللوائح والقرارات المنظمة السارية وقت صدوره .

المادة الخامسة

على الملاك أو ذوى الشأن فى المبانى التى بها مصاعد توفيق أوضاعهم واستيفاء الاشتراطات اللازمة وتقديم طلب الترخيص بتشغيل المصعد وفقا لهذا القانون ولائحته التنفيذية خلال ستة أشهر من تاريخ العمل باللائحة التنفيذية

المادة السادسة

ينشر هذا القانون فى الجريدة الرسمية ، ويعمل به اعتبارا من اليوم التالى لتاريخ نشره .

يبصم هذا القانون بخاتم الدولة ، وينفذ كقانون من قوانينها .

صدر برئاسة الجمهورية فى 6 جمادى الأولى سنة 1429 هـ

( الموافق 11 مايو سنة 2008 )

حسنى مبارك

قانون البناء فهرست [إخفاء]١ ( الباب الأول )التخطيط العمرانى ١.١ ( الفصل الأول )التخطيط والتنمية العمرانية
١.٢ ( الفصل الثانى )التخطيط والتنمية العمرانية القومية والإقليمية
١.٣ ( الفصل الثالث )التخطيط والتنمية العمرانية المحلية ١.٣.١ تقسيم الأراضى
١.٣.٢ المناطق الصناعية والحرفية
١.٣.٣ مناطق إعادة التخطيط
١.٣.٤ المناطق غير المخططة


٢ ( الباب الثانى )التنسيق الحضارى ٢.١ ( الفصل الأول )تنظيم أعمال التنسيق الحضارى
٢.٢ (الفصل الثانى )المناطق ذات القيمة المتميزة
٢.٣ (الفصل الثالث )الإعلانات واللافتات

٣ (الباب الثالث )تنظيم أعمال البناء ٣.١ (الفصل الأول ) أحكام عامة
٣.٢ (الفصل الثانى )مستندات الترخيص
٣.٣ (الفصل الثالث )البت فى الترخيص
٣.٤ (الفصل الرابع )رسوم الترخيص
٣.٥ (الفصل الخامس )التزامات طالب الترخيص
٣.٦ ( الفصل السادس )تنفيذ الأعمال المرخص بها
٣.٧ (الفصل السابع )التفتيش ومراقبة الأعمال والإجراءات
٣.٨ (الفصل الثامن )صلاحية المبنى للإشغال
٣.٩ (الفصل التاسع )صيانة وتشغيل المصاعد

٤ (الباب الرابع )الحفاظ على الثروة العقارية ٤.١ (الفصل الأول )تنظيم اتحاد الشاغلين
٤.٢ (الفصل الثاني )فى شأن صيانة وترميم العقارات المبنيةوهدم المنشآت الآيلة للسقوط

٥ (الباب الخامس ) العقوبات
٦ أحكام عامة


( الباب الأول )التخطيط العمرانى
( الفصل الأول )التخطيط والتنمية العمرانية

مادة 1

تسرى أحكام هذا الباب على وحدات الإدارة المحلية والمناطق السياحية ومناطق التجمعات العمرانية والمناطق الصناعية وجميع أجهزة التنمية والتعمير بجميع أنحاء الجمهورية ، وعلى طلبات التقسيم التى لم يصدر قرار باعتمادها حتى تاريخ العمل بهذه الأحكام

مادة 2

فى تطبيق أحكام هذا الباب ، يقصد بكل من العبارات التالية المعنى المبين قرينها .

الوزير المختص :

الوزير المختص بشئون الإسكان والمرافق والتنمية العمرانية .

التنمية العمرانية المستدامة :

إدارة عملية التنمية العمرانية بالاستغلال الأمثل للموارد الطبيعية المتاحة لتلبية احتياجات الجيل الحاضر دون التأثير على فرص الأجيال القادمة .

المخطط الاستراتيجى :

المخطط الذى يحدد الرؤية المستقبلية للتنمية العمرانية وقد يكون على المستوى القومى أو الإقليمى أو المحافظة أو المدينة أو القرية ، ويبين الأهداف والسياسات وخطط التنمية الاقتصادية والاجتماعية والبيئة العمرانية اللازمة لتحقيق التنمية المستدامة ، ويحدد الاحتياجات المستقبلية للتوسع العمرانى ، واستعمالات الأراضى المختلفة وبرامج وأولويات وآليات التنفيذ ومصادر التمويل على المستوى التخطيطى .

المخطط الاستراتيجى القومى :

المخطط الذى يحدد أهداف وسياسات وبرامج التنمية العمرانية على كامل مساحة الجمهورية ، ويبين المشروعات القومية التى سيتم تنفيذها ومراحل التنفيذ ، ودور كل جهة من الجهات العامة والخاصة فى هذا التنفيذ .

المخطط الاستراتيجى الإقليمى :

المخطط الذى يحدد أهداف وسياسات وبرامج التنمية العمرانية لكل إقليم من الأقاليم الاقتصادية ويبين المشروعات الإقليمية التى سيتم تنفيذها ومراحل التنفيذ ودور كل جهة من الجهات العامة والخاصة فى هذا التنفيذ وذلك فى إطار المخطط الاستراتيجى القومى .

المخطط الاستراتيجى للمحافظة :

المخطط الذى يحدد أهداف وسياسات وبرامج التنمية العمرانية لكل محافظة وذلك فى إطار مخطط الإقليم الذى يضم المحافظة ، ويبين المشروعات التى سيتم تنفيذها ، وأولوياتها ، ومراحل تنفيذها ، ودور كل جهة من الجهات العامة والخاصة فى هذا التنفيذ .

المخطط الاستراتيجى العام للمدينة والقرية :

مخطط المدينة أو القرية الذى يبين الاحتياجات المستقبلية للتوسع العمرانى ومشروعات وخطط التنمية الاقتصادية والاجتماعية والبيئية والعمرانية اللازمة لتحقيق التنمية المستدامة على المستوى المحلى فى إطار الرؤية المستقبلية لمخطط المحافظة التى تضم المدينة أو القرية ، ويحدد الحيز العمرانى للمدينة أو القرية ، واستعمالات الأراضى المختلفة والاشتراطات التخطيطية والبنائية بالحيز العمرانى ، وبرامج وأولويات وآليات التنفيذ ومصادر التمويل .

المخطط التفصيلى :

المخطط التنفيذى للاشتراطات البنائية والتخطيطية والبرامج التنفيذية لمناطق استعمالات الأراضى والبنية الأساسية بالمخطط الاستراتيجى العام المعتمد للمدينة أو القرية ، ويشتمل على جميع مشروعات التنمية المتكاملة من التصميم العمرانى أو تقاسيم الأراضى أو تنسيق المواقع التى يقترح تنفيذها ضمن المخطط الاستراتيجى العام .

زمام القرية :

مساحة الأرض المزروعة وغير المزروعة وما تتضمنه من كتلة سكنية وما يتخللها أو يحيط بها من مساحات مائية وطرق تابعة للقرية .

الحيز العمرانى :

المساحة التى يحددها المخطط الاستراتيجى العام المعتمد للمدينة أو القرية لأغراض التنمية العمرانية طبقا لإحداثيات ومعالم أرضية واضحة .

الكردون :

الحدود الإدارية للمدينة .

المناطق الاقتصادية والتجارية والخدمية : الأماكن التى تتركز بها الأنشطة التجارية والمالية وبيوت الأعمال والفنادق والمؤسسات الترفيهية والثقافية والمبانى الإدارية الرئيسية وبعض المساكن .

مناطق إعادة التخطيط :

المناطق المراد تجديدها وتطويرها ويتم تحديدها بالمخطط الاستراتيجى العام للمدينة أو القرية وتتضمن :

(أ) المناطق أو المساحات التى تعانى من الكثافة البنائية العالية وتكون الغالبية العظمى من مبانيها متهالكة ، ويستلزم الأمر إحلالها بإعادة تخطيطها وتعميرها .

(ب) المناطق أو المساحات التى تكون بعض مبانيها متهالكة وتفتقر إلى المرافق أو الخدمات الأساسية ، ولا يستلزم الأمر إحلالها بالكامل بل إحلال بعض أجزائها أو مبانيها لإمدادها بالمرافق والخدمات اللازمة لتحسينها والارتقاء بمستواها .

المناطق غير المخططة :

المناطق التى نشأت بالمخالفة للقوانين واللوائح المنظمة للتخطيط والبناء ، ويتم تحديدها بالمخطط الاستراتيجى العام المعتمد للمدينة أو القرية .

المناطق السياحية :

هى تلك التى يصدر بتحديدها قرار من رئيس الجمهورية فى نطاق المخطط الاستراتيجي .

المناطق الصناعية :

هى المساحات المحددة من الأراضى التى تقع داخل أو خارج زمام المحافظات والموضح إحداثيات حدودها الخارجية على خرائط مساحية ، وتخصص للمشروعات الصناعية والأنشطة الخدمية المرتبطة بها وفقا لأحكام القوانين والقرارات المنظمة للصناعة والاستثمار فى نطاق المخطط الاستراتيجى .

المناطق الحرفية :

المناطق التى تخصص لما ينشأ أو يدار من المعامل أو الورش وغيرها من المحال التى يقتضى الصالح العام أن تكون فى هذه المناطق ويحددها المخطط الاستراتيجى العام للمدينة أو القرية .

مناطق التنمية العمرانية الجديدة :

مشروعات التنمية العمرانية الجديدة التى يتم إنشاؤها خارج حدود الحيز العمرانى المعتمد للمدينة أو القرية ، وتحددها المخططات الاستراتيجية للمحافظات والأقاليم التخطيطية ، ويعتمدها المخطط الاستراتيجى القومى ، ويصدر بإنشائها قرار من رئيس الجمهورية .

التصميم العمرانى :

مشروعات إنشاء مجموعة من المبانى العامة أو الخاصة المتصلة أو المنفصلة على قطعة أرض واحدة ويتم تحديدها فى المخطط التفصيلى .

تقسيم الأراضى :

كل تجزئة لقطعة أرض إلى أكثر من قطعة واحدة .

التجمع السكنى :

هو مجموعة من المبانى السكنية والخدمية والترفيهية طبقا للمخطط التفصيلى المعتمد .

دلائل الأعمال للمخططات العمرانية : الدلائل التى تحدد أساليب ومعدلات ومعايير إعداد ومتابعة تحقيق المخططات العمرانية بمستوياتها المختلفة وتعدها الهيئة العامة للتخطيط العمرانى

مادة 3

ينشأ مجلس أعلى للتخطيط والتنمية العمرانية تكون له الشخصية الاعتبارية العامة ، ويكون مقره مدينة القاهرة ، ويشكل برئاسة رئيس مجلس الوزراء ، وعضوية الوزراء المختصين ، ورؤساء الجهات المعنية بالتنمية العمرانية واستخدامات أراضى الدولة ، وعشرة من الخبراء المتخصصين فى المسائل ذات الصلة نصفهم على الأقل من غير العاملين فى الحكومة ووحدات الإدارة المحلية يرشحهم الوزير المختص ، ويصدر بتشكيل المجلس وبنظامه الأساسي قرار من رئيس الجمهورية

مادة 4 يباشر المجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية الاختصاصات المنصوص عليها فى هذا القانون ولائحته التنفيذية ، وله على الأخص ما يأتى :

إقرار الأهداف والسياسات العامة للتخطيط والتنمية العمرانية والتنسيق الحضارى على المستوى القومى .

التنسيق بين الوزارات والجهات المعنية بالتنمية العمرانية واستخدامات أراضى الدولة لوضع وتنفيذ المخطط الاستراتيجى القومى .

إقرار تحديد المناطق ذات القيمة المتميزة ، واعتماد الضوابط والمعايير المتبعة فى تحديدها وبرامج الحفاظ عليها وأولويات وآليات التنفيذ ومصادر التمويل بناء على عرض الوزير المختص بشئون الثقافة .

اقتراح وإبداء الرأى فى مشروعات القوانين ذات الصلة بالتنمية العمرانية .

تقويم النتائج العامة لتنفيذ المخطط الاستراتيجى القومى والمخططات الاستراتيجية الإقليمية ، وتمكين شركاء التنمية من تنفيذ أدوارهم ومسئولياتهم نحو تحقيق الأهداف القومية .

اعتماد الأسس والمعايير والدلائل الإرشادية التى يضعها الجهاز القومى للتنسيق الحضارى .

إقرار تحديد مناطق إعادة التخطيط ، واعتماد مخططاتها وبرامج وأولويات وآليات تنفيذها ومصادر التمويل بناء على عرض المحافظ المعنى .

إقرار واعتماد مخططات وبرامج وأولويات وآليات التنفيذ ومصادر التمويل لمشروعات التنمية العمرانية الجديدة التى يتم إنشاؤها خارج حدود الحيز العمرانى المعتمد للمدينة أو القرية طبقا للمخططات الاستراتيجية للمحافظات والأقاليم التخطيطية والمعتمدة بالمخطط الاستراتيجى القومى ، ويتخذ الإجراءات اللازمة لإصدار قرار إنشائها من رئيس الجمهورية .

تجميع الاشتراطات الخاصة بالموافقات على التراخيص المنصوص عليها فى القوانين والقرارات ذات الصلة من الجهات المختصة بإصدار هذه الموافقات ، وإصدار قرار بها لتكون ضمن الاشتراطات الواجب الالتزام بها لإصدار بيان صلاحية الموقع للبناء وإصدار التراخيص ، بالإضافة إلى الاشتراطات المنصوص عليها فى هذا القانون ولائحته التنفيذية والقرارات ذات الصلة وذلك دون الحاجة إلى الحصول على الموافقات المشار إليها من تلك الجهات عند إصدار التراخيص . وللمجلس فى سبيل تنفيذ اختصاصاته ومهامه اتخاذ الإجراءات اللازمة على النحو الذى تبينه اللائحة التنفيذية لهذا القانون .

مادة 5

الهيئة العامة للتخطيط العمرانى هى جهاز الدولة المسئول عن رسم السياسة العامة للتخطيط والتنمية العمرانية المستدامة ، وإعداد مخططات وبرامج هذه التنمية على المستوى القومى والإقليمى والمحافظة ، ومراجعة وإقرار المخططات العمرانية على المستوى المحلى فى إطار الأهداف والسياسات القومية والإقليمية والمحلية للتخطيط والتنمية العمرانية المستدامة .

وتتولى الهيئة التحقق من تطبيق تلك المخططات والبرامج طبقا للأهداف والسياسات المشار إليها ، وترفع تقاريرها فى هذا الشأن للوزير المختص لعرضها على المجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية

مادة 6

تباشر الهيئة العامة للتخطيط العمرانى الاختصاصات المنوطة بها طبقا لأحكام هذا القانون ولائحته التنفيذية ، ولها على الأخص ما يأتى :

1- وضع البرنامج القومى لإعداد المخططات الاستراتيجية للتنمية العمرانية بمختلف مستوياتها .

2- إعداد المخططات الاستراتيجية للتنمية العمرانية على المستوى القومى والإقليمى والمحافظة والمخططات الاستراتيجية العامة للمدن والقرى .

3- مراجعة وإقرار ومتابعة تنفيذ المخططات الاستراتيجية العامة للمدن والقرى وأحوزتها العمرانية .

4- إعداد البحوث والدراسات القطاعية المتخصصة لأعمال التخطيط والتنمية العمرانية .

5- إعداد دلائل الأعمال للمخططات العمرانية ومراقبة تطبيقاتها .

6- تنظيم ممارسة أعمال التخطيط والتنمية العمرانية

7- تطوير وتنمية قدرات إدارات التخطيط العمرانى بالوحدات المحلية .

8- تطوير آليات تنفيذ المخططات بمستوياتها المختلفة والمخططات التفصيلية .

9- تقييم وتحديث المعلومات والمؤشرات العمرانية بالتنسيق مع مراكز المعلومات على المستويات المختلفة .

10- اقتراح وإبداء الرأى فى القوانين واللوائح والقرارات المنظمة للتخطيط والتنمية العمرانية

مادة 7

يكون بكل إقليم اقتصادى مركز إقليمى للتخطيط والتنمية العمرانية يتبع الهيئة العامة للتخطيط العمرانى ، ويباشر اختصاصات هذه الهيئة بالإقليم ، كما يتولى الدعم الفنى للإدارات العامة للتخطيط والتنمية العمرانية بمحافظات الإقليم ، ومتابعة إعداد وتنفيذ مخططات مدن وقرى تلك المحافظات ، ويصدر بتنظيم هذه المراكز واختصاصاتها قرار من الوزير المختص .

مادة 8

تنشأ بكل محافظة إدارة عامة للتخطيط والتنمية العمرانية ، تتولى داخل نطاقها الإدارى القيام بإعداد المخططات التفصيلية طبقا للاشتراطات التخطيطية والبنائية لمناطق استعمالات الاراضى المختلفة وبرامج وأولويات مشروعات التنمية المتكاملة بالمخطط الاستراتيجى العام المعتمد للمدينة أو القرية وذلك بواسطة من تعهد إليه من الخبراء والاستشاريين والجهات والمكاتب الهندسية والاستشارية المتخصصة المقيدين لدى الهيئة العامة للتخطيط العمرانى ، وذلك كله تحت إشراف المركز الإقليمى للهيئة العامة للتخطيط العمرانى لإقليم المحافظة وفقا للقواعد والإجراءات التى تحددها اللائحة التنفيذية لهذا القانون

مادة 9

يتولى المجلس التنفيذي للمحافظة بالاشتراك مع الهيئة العامة للتخطيط العمرانى من خلال مراكزها الإقليمية إعداد الأهداف والسياسات العمرانية المحلية على مستوى المحافظة ، وذلك وفقا للاحتياجات التى يحددها المجلس الشعبى المحلى للمحافظة ، وفى إطار الأهداف والسياسات القومية والإقليمية .
( الفصل الثانى )التخطيط والتنمية العمرانية القومية والإقليمية

مادة 10

تعد الهيئة العامة للتخطيط العمرانى المخططات الاستراتيجية للتنمية العمرانية القومية والإقليمية ومخططات المحافظات ، وذلك وفقا لما تجريه الهيئة بالتنسيق مع الجهات المختصة من دراسات تخطيطية وتنموية وبمراعاة وجهة النظر العسكرية ومقتضيات وسلامة الدفاع عن الدولة .

وتحدد دلائل الأعمال للمخططات العمرانية التى تعدها الهيئة العامة للتخطيط العمرانى أساليب ومعدلات ومعايير إعداد ومتابعة تحقيق هذه المخططات .

ويتم اعتماد المخططات الاستراتيجية للتنمية العمرانية القومية والإقليمية ومخططات المحافظات من المجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية بناء على عرض الوزير المختص ، وينشر قرار الاعتماد فى الوقائع المصرية .
( الفصل الثالث )التخطيط والتنمية العمرانية المحلية

مادة 11

تحدد الإدارات العامة للتخطيط والتنمية العمرانية بالمحافظات ، وفقا لدلائل أعمال المخططات العمرانية التى تعدها الهيئة العامة للتخطيط العمرانى وبمشاركة الوحدة المحلية المختصة والمجالس الشعبية المحلية والأجهزة التنفيذية المختصة وممثلى المجتمع المدنى والأهلى ، احتياجات وأولويات التنمية العمرانية على المستوى المحلى فى إطار الأهداف والسياسات الإقليمية والمحلية واقتراح المشروعات اللازمة وخطة العمل لتحقيقها .

وتتولى المراكز الإقليمية للتخطيط والتنمية العمرانية إعداد مشروع المخطط الاستراتيجى العام للمدينة أو القرية بواسطة من تعهد إليه من الخبراء والاستشاريين والجهات والمكاتب الهندسية والاستشارية المتخصصة المقيدين لدى الهيئة العامة للتخطيط العمرانى ، على أن يراعى عند وضع مشروعات المخططات الاستراتيجية العامة للمدن والقرى التى تتضمن مناطق ذات قيمة متميزة الأسس والمعايير والاشتراطات التى يصدرها المجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية ، وتبين اللائحة التنفيذية لهذا القانون قواعد وإجراءات إعداد المخططات الاستراتيجية العامة للمدن والقرى .

مادة 12

تعرض الإدارة العامة للتخطيط والتنمية العمرانية داخل الوحدة المحلية مشروع المخطط الاستراتيجى العام ، وتتلقى ملاحظات المواطنين والجهات ذات الصلة والمجلس الشعبى المحلى ، وتبين اللائحة التنفيذية لهذا القانون قواعد وإجراءات هذا العرض وتلقى الملاحظات عليه .

ويتولى المركز الإقليمى للتخطيط والتنمية العمرانية المراجعة الفنية الأولية للمخطط بناء على ما يبدى من ملاحظات ، ويقوم بإجراء ما يلزم من تعديلات وفقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون .

وتقوم الهيئة العامة للتخطيط العمرانى بالمراجعة النهائية لمشروع المخطط وإقراره ، ويكون اعتماد المخطط من الوزير المختص أو من يفوضه ، بعد العرض على المجلس المحلى المختص ، وينشر قرار اعتماد المخطط فى الوقائع المصرية .

مادة 13

يتم مراجعة وتحديث المخطط الاستراتيجى العام للمدينة أو القرية كل خمس سنوات على الأكثر لضمان ملاءمته للتطور الاقتصادى والاجتماعى والبيئى والعمرانى والأوضاع المحلية .

ويكون تعديل وتحديث المخطط واعتماد هذا التعديل والتحديث باتباع ذات القواعد والإجراءات المقررة فى هذا القانون ولائحته التنفيذية لإعداد المخطط الاستراتيجى العام واعتماده

مادة 14

تعد الإدارات العامة للتخطيط والتنمية العمرانية بالمحافظات المخططات التفصيلية للمدن والقرى بناء على الاشتراطات التخطيطية والبنائية للمخطط الاستراتيجى العام المعتمد للمدينة أو القرية وذلك بواسطة من تعهد إليه من الخبراء والاستشاريين والجهات والمكاتب الهندسية والاستشارية المتخصصة المقيدين لدى الهيئة العامة للتخطيط العمرانى ، وطبقا للقواعد والإجراءات التى تحددها اللائحة التنفيذية لهذا القانون

مادة 15

تلتزم الإدارات العامة للتخطيط والتنمية العمرانية بالمحافظات بإعداد المخططات التفصيلية للمدن أو القرى واعتمادها وفقا لأحكام هذا القانون ولائحته التنفيذية خلال عامين من تاريخ صدور اللائحة التنفيذية لهذا القانون .

وفى حالة عدم وجود مخططات عامة أو قبل اعتماد المخططات الاستراتيجية العامة ، تقوم الإدارة العامة للتخطيط والتنمية العمرانية بوضع قواعد واشتراطات مؤقتة لمخططات تفصيلية لتنظيم العمران خلال شهرين من صدور اللائحة التنفيذية لهذا القانون ، ويصدر بها قرار من المحافظ المختص بعد العرض على المجلس الشعبى المحلى ، وبعد التنسيق مع الأجهزة المختصة بوزارة الدفاع ، ويعمل بهذه القواعد والاشتراطات المؤقتة حتى يتم إعداد واعتماد المخططات المنصوص عليها فى الفقرة السابقة .

وتقوم الإدارة العامة للتخطيط والتنمية العمرانية بوضع اشتراطات بنائية مؤقتة للمناطق القائمة التى لم تحدد لها اشتراطات بنائية وعلى الأخص خطوط التنظيم للشوارع وارتفاعات المبانى بما يحقق متطلبات الإضاءة والتهوية والطابع المعمارى والعمرانى ومتطلبات الدفاع المدنى والإطفاء ومقتضيات سلامة الدفاع عن الدولة والاشتراطات البيئية طبقا للكثافات البنائية التى تحددها اللائحة التنفيذية لهذا القانون ، ولا يجوز زيادة الارتفاع الكلى للبناء عن مرة ونصف عرض الشارع بحد أقصى ستة وثلاثين مترا ، وتسرى هذه الاشتراطات المؤقتة حتى يتم إعداد المخططات الاستراتيجية والتفصيلية المشار إليها واعتمادها

مادة 16

يصدر باعتماد المخططات التفصيلية ، لمناطق وسط المدينة ومناطق إعادة التخطيط والمناطق غير المخططة والمناطق الصناعية والمناطق الحرفية ومناطق الامتدادات العمرانية والمناطق ذات القيمة المتميزة ، قرار من المحافظ المختص بعد موافقة المجلس الشعبى المحلى للمحافظة طبقا للأسس والمعايير الخاصة بتلك المناطق الواردة فى هذا القانون .

وينشر المخطط المعتمد فى الوقائع المصرية وتوضع نسخة منه فى المركز الإقليمى للتخطيط والتنمية العمرانية . وتسرى أحكام القانون رقم 222 لسنة 1955 بشأن فرض مقابل تحسين على العقارات التى يطرأ عليها تحسين بسبب المنفعة العامة على العقارات التى يطرأ عليها التحسين بسبب اعتماد المخططات التفصيلية المنصوص عليها فى هذه المادة .

مادة 17

تعتبر الاشتراطات الواردة بالمخططات الاستراتيجية العامة والتفصيلية للمدن والقرى شروطا بنائية يجب الالتزامات بها ضمن الاشتراطات المقررة قانونا فى شأن تنظيم أعمال البناء ، وعلى الوحدات المحلية مراقبة تطبيق الاشتراطات الواردة بجميع المخططات والالتزام بها فى مواجهة ذوى الشأن ، واتخاذ جميع القرارات والإجراءات التى تكفل وضعها موضع التنفيذ ، ووقف تنفيذ كافة الأعمال المخالفة لها .

وفى جميع الأحوال لا يجوز للوحدات المحلية إصدار بيان بصلاحية الموقع للبناء وإصدار الترخيص بالبناء دون وجود مخطط تفصيلى معتمد وذلك دون الإخلال بأحكام ( المادة 15) من هذا الباب . وللمجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية بقرار مسبب تحقيقا لغرض قومى ، تقييد مدينة أو منطقة أو جزء منها أو مبنى بذاته بكل أو بعض الاشتراطات البنائية الواردة فى المخطط الاستراتيجى العام أو إعفاؤه منها أو بعضها ، وللمجلس بناء على عرض المحافظ المختص الموافقة على تغيير استخدام الأراضى لمنطقة أو جزء منها أو مبنى بذاته بكل أو بعض الاشتراطات البنائية الواردة فى المخطط الاستراتيجى العام أو إعفاؤه منها أو بعضها ، وللمجلس بناء على عرض المحافظ المختص الموافقة على تغيير استخدام الأراضى لمنطقة أو جزء منها أو مبنى بذاته ، وتحدد اللائحة التنفيذية لهذا القانون الشروط والإجراءات الواجب اتباعها فى هذا الشأن وقواعد تحديد ما قد يستحق من تعويض ، أو مقابل ما يطرأ على العقارات من تحسين وفقا لأحكام القانون رقم 222 لسنة 1955 بشأن فرض مقابل تحسين على العقارات التى يطرأ عليها تحسين بسبب المنفعة العامة .

مادة 18

يحظر الإعلان عن أى من مشروعات تقسيم الأراضى أو التعامل على قطعة أرض من أراضى المشروع أو جزء منه إلا بعد أن يودع صاحب الشأن بمديرية المساحة ومكتب الشهر العقارى المختص صورة مصدقا عليها من القرار الصادر باعتماد المشروع ومرفقاته من الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم .

ولا يجوز للجهات الحكومية الإعلان عن أى من مشروعات تقسيم الأراضى أو التعامل على قطعة أرض من أراضى المشروع أو جزء منه إلا بعد صدور قرار باعتماد التقسيم موضوع الإعلان .

ولا يجوز للمسئول فى الجهة التى تتولى الإعلان القيام بالإعلان إلا بعد الحصول من صاحب الشأن على ما يثبت الإيداع المشار إليه ، أو من الجهة الحكومية على صورة مصدق عليها من القرار الصادر باعتماد المشروع ومرفقاته ، وذلك طبقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون من إجراءات فى هذا الشأن ، مع مراعاة القواعد الخاصة بالمحافظات الحدودية .

مادة 19

يصدر المحافظ المختص بعد موافقة المجلس الشعبى المحلى للمحافظة قرارا بتحديد الرسوم على الوجه التالى :

(أ) مقابل طلب الموافقة على الموقع من الناحية التخطيطية ، وعلى إعطاء البيانات والاشتراطات اللازمة لإعداد مشروعات البناء أو الإنشاء أو التقسيم بما لا يجاوز مائتى جنيه .

(ب) رسوم عن الفحص والاعتماد وغير ذلك من الخدمات ذات الصلة بمشروعات التقسيم بما لا يجاوز جنيها واحدا عن كل متر عن مساحة الأرض المخصصة للمشروع على ألا تجاوز مائتى ألف جنيه .

ويتم زيادة الرسوم المشار إليها بما لا يزيد على 3% (ثلاثة فى المائة) سنويا .

وتئول حصيلة هذه الرسوم إلى حساب الخدمات والتنمية المحلية بالوحدة المحلية المختصة ، وتحدد اللائحة التنفيذية لهذا القانون أوجه صرف تلك الحصيلة ، بما فى ذلك إثابة العاملين بالإدارات المختصة بتنفيذ هذا القانون .
تقسيم الأراضى

مادة 20 يصدر المحافظ المختص بناء على عرض الإدارة العامة للتخطيط والتنمية العمرانية قرارا باعتماد مشروعات تقسيم الأراضى وقائمة الشروط الخاصة بها ، بما فى ذلك الالتزام بتنفيذ المرافق العامة الداخلية ، أو بتعديل هذه المشروعات أو تلك القائمة داخل نطاق الحيز العمرانى للمدينة أو القرية ، وذلك بما لا يجاوز الاشتراطات التخطيطية والبنائية المعتمدة فى المخطط الاستراتيجى العام والمخطط التفصيلى وذلك مع عدم الإخلال بالفقرة الثانية من المادة (15) من هذا القانون ، ويترتب على صدور هذا القرار اعتبار المساحات المخصصة للطرق والشوارع والميادين والحدائق والمتنزهات والمنشآت الخدمية من المنافع العامة .

وتحدد اللائحة التنفيذية لهذا القانون الحالات التى تعتبر تقسيما ، والإجراءات الخاصة باعتماد مشروع التقسيم ، والمعدلات التخطيطية ، والقواعد والشروط والأوضاع الواجب مراعاتها فى التقسيم ، وكيفية التعامل على أراضى التقسيم أو أى شطر منها . وتعتبر قائمة الشروط المشار إليها فى هذه المادة جزءا لا يتجزأ من قرار التقسيم .

مادة 21

لا يجوز إدخال تعديل فى تقسيم معتمد أو قائم إلا بعد اعتماد هذا التعديل وفقا للشروط والأوضاع المنصوص عليها فى هذا القانون ولائحته التنفيذية

مادة 22

يقدم طلب اعتماد مشروع التقسيم فى المناطق التى له مخططات عمرانية معتمدة من المالك إلى الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم بالوحدة المحلية مصحوبا بالمستندات والرسومات والبيانات التى تحددها اللائحة التنفيذية لهذا القانون .

ويجب أن تكون الرسومات أو أية تعديلات فيها معتمدة من المهندسين أو المكاتب الهندسية المتخصصة وفقا للقواعد التى يصدر بها قرار من الوزير المختص ، وتتضمن هذه القواعد الشروط اللازم توافرها فى المهندسين تبعا لحجم وأهمية مشروعات التقسيم المطلوب اعتمادها ، وبيان مستويات التقاسيم ذات الطابع الخاص التى يقتصر إعدادها على المهندسين الاستشاريين المتخصصين .

وتلتزم الجهة الإدارية بالبت فى طلب الاعتماد فى موعد أقصاه ثلاثة أشهر من تاريخ تقديم البيانات والمستندات والرسومات ووفقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون .
المناطق الصناعية والحرفية

مادة 23

تقوم الجهة الإدارية المختصة باعتماد التخطيط التفصيلى للمناطق الصناعية والحرفية طبقا للاشتراطات الصادرة من المجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية .

وتسرى على مشروعات التقسيم فى المناطق الصناعية والحرفية ذات الأحكام والإجراءات الخاصة بتقسيم الأراضى مع مراعاة اللوائح والشروط والأوضاع المبينة باللائحة التنفيذية لهذا القانون .
مناطق إعادة التخطيط

مادة24

مع عدم الإخلال بأحكام القانون رقم 10 لسنة 1990 بشأن نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة ، على الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم إعلان مناطق إعادة التخطيط التى يحددها المخطط الاستراتيجى العام أو المخطط التفصيلى والتى يقرها المجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية بناء على عرض المحافظ المختص ، كمناطق تخضع لتعديل استخدامات الأراضى ، ويكون تحديد هذه المناطق والإجراءات التى تتخذ فى شأنها وفق الأسس والمعايير التى تبينها اللائحة التنفيذية لهذا القانون .

ويصدر المحافظ المختص قرارا ببيان هذه المناطق والإجراءات التى تتبع فى شأنها على أساس كونها مناطق ذات وضع خاص ، مع تحديد أولويات إعداد مشروعات التجديد والتطوير لهذه المناطق .

وتتولى الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم بموجب الإعلان المشار إليه التفاوض مع ملاك العقارات داخل منطقة إعادة التخطيط لوضع مخطط لإعادة تقسيمها ، وإعادة توزيع ملكيات الأراضى بها ، طبقا للخطوات والإجراءات التى تحددها اللائحة التنفيذية لهذا القانون .

وفى حالة عدم الاتفاق مع أى من ملاك العقارات داخل المنطقة ، يصدر المجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية بناء على عرض المحافظ المختص قرارا بنزع ملكية العقارات بالمنطقة للمنفعة العامة بغرض إعادة التخطيط وذلك بالنسبة لمن لم يتم الاتفاق معهم ، ويحدد المجلس مقابل نزع الملكية طبقا لنوع الاستخدام المحدد للأراضى المنزوع ملكيتها ، ويكون للملاك الخيار بين :

1- اقتضاء التعويض على أساس قيمة أنصبتهم فى أراضى المنطقة فور صدور قرار نزع الملكية طبقا للقيمة التقديرية للأرض ، قبل تنفيذ مشروع إعادة التخطيط والتى يحددها المجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية .

2- اقتضاء التعويض بعد تنفيذ مشروع إعادة التخطيط وبيع قطع الأراضى الجديدة ، على أساس تقدير نصيب الأرض المنزوع ملكيتها من القيمة الإجمالية لقطع الأراضى بالمنطقة بقيمتها الجديدة وذلك بعد استبعاد الأراضى التى تم تخصيصها للطرق ، والخدمات العامة وخصم تكاليف تنفيذ المشروع .

وتتبع فى شأن إعداد واعتماد مشروع تجديد وتطوير مناطق إعادة التخطيط ذات الإجراءات التى تتبع فى شأن إعداد واعتماد مشروع التخطيط التفصيلى للمدينة أو القرية .

وتلتزم الدولة بتدبير أماكن بديلة لسكنى الشاغلين من غير الملاك بالمنطقة أو ممارسة نشاطهم قبل البدء فى التنفيذ .

وتحدد اللائحة التنفيذية لهذا القانون الإجراءات والبرامج التنفيذية اللازمة لتحقيق هذا الغرض .
المناطق غير المخططة

مادة 25

على الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم إعلان المناطق غير المخططة التى يحددها المخطط الاستراتيجى العام أو المخطط التفصيلى والتى يقرها المجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية بناء على عرض المحافظ المختص ، باعتبارها مناطق تخضع للتطوير والتحسين ، وتحدد اللائحة التنفيذية لهذا القانون الأسس والمعايير الخاصة بتحديد تلك المناطق وأسلوب التعامل معها ، ويقوم المحافظ المختص بإصدار هذا الإعلان .

وتقوم الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم بالتعاون مع المجلس الشعبى المحلى المختص وممثلى المجتمع المدنى بتحديد أهم المشروعات المطلوبة لتطوير المنطقة وتحديد أولوياتها فى ضوء الموارد المالية الحكومية المخصصة لتلك الأغراض ، وكذلك الموارد المتاحة من المساهمة الأهلية وأى جهات أخرى .

وتتولى الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم وضع مخطط التطوير والتحسين بالمنطقة ، وتتبع فى شأن إعداد واعتماد مخطط تطوير المنطقة غير المخططة ذات الخطوات المتبعة فى شأن إعداد واعتماد المخطط التفصيلى .

ويتبع فى شأن ما قد يلزم من إجراءات التفاوض مع ملاك العقارات ، وإصدار قرارات لنزع الملكية للمنفعة العامة لأغراض التطوير والتحسين ، وتدبير المساكن البديلة للشاغلين من غير الملاك ، ذات القواعد والإجراءات المقررة فى شأن مناطق إعادة التخطيط المنصوص عليه فى المادة (24) من هذا القانون .
( الباب الثانى )التنسيق الحضارى
( الفصل الأول )تنظيم أعمال التنسيق الحضارى

مادة 26

تسرى أحكام هذا الباب على المدن بالتطبيق لأحكام قانون نظام الإدارة المحلية الصادر بالقانون رقم 43 لسنة 1979 ، وعلى المناطق السياحية وعلى المبانى والتجمعات العمرانية الجديدة ، وأيضا المناطق والمبانى ذات القيمة المتميزة بجميع أنحاء الجمهورية فى المناطق التى يصدر بتحديدها قرار من المجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية بناء على عرض الوزير المختص بالإسكان وبالاتفاق مع الوزير المختص بالتنمية المحلية والوزير المختص بشئون الثقافة

مادة 27

فى تطبيق أحكام هذا الباب واللوائح والقرارات المنفذة له يقصد بالكلمات والعبارات الآتية المعانى المبينة قرين كل منها :

الجهاز :

الجهاز القومى للتنسيق الحضارى المنشأ بقرار رئيس جمهورية مصر العربية رقم 37 لسنة 2001 .

الوزير المختص :

الوزير المختص بشئون الثقافة .

التنسيق الحضارى :

الأعمال التى تحقق القيم الجمالية والحضارية للشكل الخارجى للأبنية والفراغات العمرانية والأثرية وأسس النسيج البصرى لكافة المناطق الحضرية بالدولة والطابع المعمارى والعمرانى مع الحفاظ على مواقع وعناصر البيئة الطبيعية .

الطابع المعمارى :

حصيلة صفات التشكيل الخارجى السائدة فى تكوين واجهات المبانى فى مكان ما ، التى تصل بها إلى التميز والتفرد .

الطابع العمرانى :

حصيلة صفات التشكيل السائدة فى تكوين مجموعات المبانى والنسيج العمرانى والمحيط الطبيعى والاستعمالات السائدة فى مكان ما .

دليل التنسيق الحضارى :

الكتيب الذى يصدره الجهاز القومى للتنسيق الحضارى ، ويحتوى على التعريفات العلمية ، وأسس ومعايير التنسيق الحضارى ، وكيفية تطبيقها فى مجال ما .

النسيج العمرانى :

العلاقة بين الفراغات العمرانية والكتل البنائية .

الفراغات العمرانية :

مناطق غير مبنية تتخلل البيئة العمرانية تحددها واجهات المبانى أو الأسوار أو الأشجار .

المبانى ذات القيمة المتميزة :

(غير الخاضعة لقانون الآثار رقم 117 لسنة 1983 ) :

المبانى والمنشآت ذات الطراز المعمارى المتميز المرتبط بحقبة تاريخية أو قيمة فنية من حيث أسلوب إنشائها وأنماط وطرز بنائها أو وظيفتها أو المرتبطة بحرفة نادرة أو علاقتها بشخصية تاريخية أو ارتباطها بحوادث قومية أو دينية هامة .

المناطق ذات القيمة المتميزة : المناطق التى تتميز بثراء محتوياتها ذات القيمة التراثية أو المعمارية أو العمرانية أو الرمزية أو الجمالية أو الطبيعية ، وتحتاج إلى التعامل معها كوحدة متكاملة للحفاظ عليها .

الإعلان :

أية وسيلة أو لوحة صنعت من أى مادة من المواد وتكون معدة للعرض والنشر بقصد الإعلان بحيث تشاهد من الطريق والفراغات العمرانية .

مشروعات تنسيق المواقع :

الأعمال التى توضع أو تثبت أو تنشأ أو تزرع فى الطرق والميادين والشوارع والحدائق والفراغات العامة ، أو على جوانبها لأغراض وظيفية أو جمالية مثل أعمدة الإضاءة والمقاعد وسلال المهملات والنافورات والأشجار والنباتات والإعلانات واللافتات .

مادة 28

الجهاز القومى للتنسيق الحضارى مقره مدينة القاهرة ، ويكون له بكل إقليم اقتصادى مركز إقليمى للتنسيق الحضارى يتبعه ، ويباشر اختصاصاته بهذا الإقليم ، ويجوز بقرار من رئيس الجهاز إنشاء فروع ومكاتب له فى عواصم المحافظات ، وفى البلاد المعتبرة مدنا ، وفى المناطق السياحية ، وفى التجمعات العمرانية الجديدة ، وفى المناطق ذات القيمة المتميزة بجميع أنحاء الجمهورية .

مادة 29

يتولى الجهاز تحقيق أهداف التنسيق الحضارى المنصوص عليها فى قرار رئيس جمهورية مصر العربية رقم 37 لسنة 2001 ، وله على الأخص ما يأتى :

(أ) رسم السياسة العامة للتنسيق الحضارى ، ووضع المخططات والبرامج التفصيلية والتنفيذية بالتنسيق مع الجهات المختصة ، ويعتمد المجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية السياسات العامة والمخططات وفقا للإجراءات التى تحددها اللائحة التنفيذية لهذا القانون .

(ب) اقتراح وإبداء الرأى فى مشروعات القوانين واللوائح والقرارات التنظيمية ذات الصلة بالتنسيق الحضارى .

(ج) وضع الأسس والمعايير والدلائل لأعمال التنسيق الحضارى التى يتولى اعتمادها المجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية ، ويجب على الجهات الإدارية المختصة الالتزام بها عند إصدار التراخيص للأعمال ذات الصلة بالتنسيق الحضارى ، وذلك طبقا لأحكام هذا القانون ولائحته التنفيذية والاشتراطات المقررة لإصدار التراخيص .

(د) إجراء البحوث والدراسات التفصيلية فى مجال التنسيق الحضارى .

(هـ) التنسيق مع الجهات المختصة لضمان تنفيذ الاشتراطات والضوابط المنظمة لتحقيق أهداف التنسيق الحضارى .

مادة 30 يجوز للجهاز القيام بإعداد مشروع تنسيق حضارى للتطوير والارتقاء بمناطق معينة والإشراف على تنفيذه وأن يتقاضى مقابلا لهذا العمل يحدده مجلس إدارة الجهاز ، وذلك بالاتفاق مع الجهة صاحبة المشروع ، ويكون المقابل الذى يتم تقاضيه ضمن موارده

مادة 31 يقوم الجهاز بإنشاء جداول لقيد المكاتب الاستشارية والخبراء فى مجال التنسيق الحضارى بالتنسيق مع النقابات المختصة ، وتنظم اللائحة التنفيذية لهذا القانون قواعد وشروط القيد والشطب والحذف من هذه الجداول .
(الفصل الثانى )المناطق ذات القيمة المتميزة

مادة 32

يقوم الجهاز بإعداد أسس وضوابط الحفاظ على المناطق والمبانى والمنشآت ذات القيمة المتميزة ، ويصدر بهذه الأسس والضوابط قرار من المجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية ، وتلتزم بها الجهات المختصة عند قيامها بأى أعمال بتلك المناطق والمبانى والمنشآت .

مادة 33 تحدد المناطق ذات القيمة المتميزة بناء على اقتراح الجهاز وطبقا للأسس والمعايير التى يضعها للحفاظ على هذه المناطق ، ويصدر بها قرار من المجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية .

ولا يجوز إقامة أو تعديل أو تعلية أو ترميم أى مبان أو مشروعات أو منشآت ثابتة أو متحركة . ولا وضع إشغالات مؤقتة أو دائمة ، ولا تحريك أو نقل عناصر معمارية أو تماثيل أو منحوتات أو وحدات زخرفية فى الفراغات العمرانية العامة فى المناطق المشار إليها بالفقرة السابقة إلا بعد الحصول على ترخيص بذلك من الجهة الإدارية المختصة ، وللمجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية أن يشترط الحصول على موافقة الجهاز القومى للتنسيق الحضارى فى بعض المناطق التى يصدر قرار بتحديدها

مادة 34 يقوم الجهاز بإعداد نماذج رائدة للمناطق والمبانى ذات القيمة أو المواقع الطبيعية أو الحضارية ، وأن يباشر ما يراه من أعمال لازمة للحفاظ على قيمتها بما تتضمنه من تعديل وتحسين وترميم وتدعيم ، أو تحديد الأسلوب الأمثل لاستغلالها ، ويكون ذلك على نفقة الجهاز أو بالتعاون مع الجهات الحكومية أو الجهات غير الحكومية أو الجمعيات الأهلية .

مادة 35 يجوز للجهاز اقتراح نزع ملكية بعض المبانى ذات القيمة المتميزة أو أجزاء منها للمنفعة العامة بغرض الحفاظ عليها ، وذلك وفقا لأحكام القانون رقم 10 لسنة 1990 بشأن نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة ، ويصدر بنزع الملكية قرار من المجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية ، ويتم التعويض عن نزع الملكية طبقا لأحكام القانون رقم 144 لسنة 2006 فى شأن تنظيم هدم المبانى والمنشآت غير الآيلة للسقوط .

وللجهاز طلب إزالة المخالفات بالمبانى فى المناطق ذات القيمة المتميزة بغرض الحفاظ عليها وذلك على نفقة المخالف .
(الفصل الثالث )الإعلانات واللافتات

مادة 36

مع مراعاة أحكام القانون رقم 66 لسنة 1956 فى شأن تنظيم الإعلانات يقوم الجهاز بوضع أسس ومعايير الإعلانات واللافتات وأماكنها وأنواعها وأحجامها ومساحتها ، ويصدر بذلك قرار من المجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية طبقا للاشتراطات المبينة باللائحة التنفيذية لهذا القانون ، وعلى الإدارات المحلية والجهات المختصة الالتزام بها عند إصدار التراخيص

مادة 37

لا يجوز الترخيص بوضع أية إعلانات أو لافتات أو ملصقات أو الإعلان سواء بالكتابة أو بالرسم أو بأى وسيلة أخرى تخالف أسس ومعايير الإعلانات الواردة بالمادة السابقة فى الأمكان الآتية :

1- الفراغات العمرانية والشوارع والميادين أو على المبانى أو المواقف أو محطات ووسائل النقل العام سواء فى المدن أو القرى .

2- فوق الأسطح وعلى واجهات المبانى الأثرية والمبانى والمنشآت والحدائق ذات القيمة المتميزة .

3- المحيط العمرانى للمبانى الأثرية والمبانى والمنشآت ذات القيمة المتميزة .

4- المناطق الأثرية وذات القيمة المتميزة والمحميات الطبيعية والحضارية .

5- فوق وعلى واجهات المبانى العامة وأجزائها وأسوارها .

6- النصب التذكارية والتماثيل والنافورات .

7- فوق الكبارى والجسور ومداخل الأنفاق والطرق السريعة .

8- المحاور البصرية المرتبطة بمعالم أثرية أو مبان أو منشآت ذات قيمة متميزة .

9- الأماكن والمحاور المرورية التى يصدر بها قرار من المحافظ المختص بعد أخذ رأى المجلس الشعبى المحلى للمحافظة .
(الباب الثالث )تنظيم أعمال البناء
(الفصل الأول ) أحكام عامة

مادة 38

تسرى أحكام هذا الباب فى شأن تنظيم أعمال البناء على كافة أعمال العمران بوحدات الإدارة المحلية والمناطق السياحية والصناعية والتجمعات العمرانية الجديدة وعلى المبانى والتجمعات السكنية التى يصدر بتحديدها قرار من الوزير المختص

مادة 39

يحظر إنشاء مبان أو منشآت أو إقامة أعمال أو توسيعها أو تعليتها أو تعديلها أو تدعيمها أو ترميمها أو هدم المبانى غير الخاضعة لقانون هدم المبانى غير الآيلة للسقوط جزئيا أو كليا أو إجراء أى تشطيبات خارجية دون الحصول على ترخيص فى ذلك من الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم وفقا للاشتراطات البنائية وقت إصدار الترخيص ولما تبينه اللائحة التنفيذية لهذا القانون .

ويصدر الترخيص بالمبانى أو الأعمال المشار إليها فى الفقرة الأولى إذا كانت مطابقة لأحكام هذا القانون والاشتراطات التخطيطية والبنائية المعتمدة وأسس التصميم وشروط التنفيذ بالكودات المصرية ومتفقة مع الأصول الفنية والمواصفات العامة ومقتضيات الأمان والسلامة والقواعد الصحية وأحكام الإضاءة والتهوية والأفنية واشتراطات تأمين المبنى وشاغليه ضد أخطار الحريق .

وتبين اللائحة التنفيذية لهذا القانون تلك الاشتراطات والتزامات المرخيص له عند الشروع فى تنفيذ الأعمال وأثناء التنفيذ وفى حالة التوقف عنه .
(الفصل الثانى )مستندات الترخيص

مادة40

تلتزم الجهة الإدارية بإعطاء أصحاب الشأن بيانا بصلاحية الموقع للبناء من الناحية التخطيطية والاشتراطات البنائية الخاصة بالموقع ، وذلك بمراعاة أحكام المادة (19) من الباب الأول من هذا القانون .

ويقدم طلب الحصول على الترخيص من المهندس أو المكتب الهندسى المعتمد إلى الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم مرفقا به المستندات اللازمة ، ويكون من يصدر الترخيص باسمه مسئولا عما يقدمه من بيانات ومستندات متعلقة بحقه فى الترخيص . وفى جميع الأحوال لايترتب على منح الترخيص أو تجديده أى مساس بحقوق ذوى الشأن المتعلقة بالملكية .

ويكون المهندس أو المكتب الهندسى مسئولا عن استيفاء المستندات ، وعن أعمال التصميم ، وعليه الالتزام عند مراجعة الرسومات وتعديلاتها بالاشتراطات التخطيطية والبنائية الخاصة بالموقع والكودات والأصول الفنية والمواصفات القياسية المصرية المعمول بها وقت التقدم بطلب الترخيص ، وتبين اللائحة التنفيذية لهذا القانون المستندات الواجب إرفاقها بطلب الترخيص
(الفصل الثالث )البت فى الترخيص

مادة 41

يتولى المهندس أو المكتب الهندسى تقديم الرسومات والمستندات المرفقة بطلب الترخيص ، وإصدار شهادة بصلاحية الأعمال للترخيص ، وعلى الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم اعتماد هذه الشهادة وإصدار الترخيص بالبناء فى مدة لا تجاوز ثلاثين يوما من تاريخ ورود شهادة صلاحية الأعمال من المهندس أو المكتب القائم بالإعداد ، والتأكد من استيفاء المستندات المطلوبة .

ومع عدم الإخلال بالمسئولية الجنائية للمخالف عما يرتكب من مخالفات ، يكون المهندس أو المكتب الهندسى مسئولا عن سلامة المستندات المرفقة وأعمال التصميم ومطابقتها للاشتراطات التخطيطية والبنائية للموقع والكودات والمواصفات الفنية المنظمة .

وتحدد اللائحة التنفيذية لهذا القانون معايير وإجراءات تحديد المهندسين والمكاتب الهندسية المشار إليهما فى الفقرة الأولى ، وإجراءات إصدار الترخيص

مادة 42 يعتبر انقضاء المدة المحددة لإصدار الترخيص دون البت فيه بمثابة الموافقة عليه ، وعلى طالب الترخيص أو من يمثله قانونا إعلان المحافظ المختص بعزمه على البدء فى التنفيذ ، مع التزامه بمراعاة جميع الأوضاع والشروط والضمانات المنصوص عليها فى هذا القانون ولائحته التنفيذية من اعتماد المهندس أو المكتب الهندسى للرسومات والمستندات المرفقة بطلب الترخيص

مادة 43 يشترط فى حالات التعلية الالتزام بقواعد الارتفاع والاشتراطات التخطيطية والبنائية السارية على أن يسمح الهيكل الإنشائى للمبنى وأساساته بتحمل الأعمال المطلوبة ، وذلك طبقا للضوابط التى تحددها اللائحة التنفيذية لهذا القانون .

ويكون المهندس أو المكتب الهندسى مسئولا عن سلامة العقار وأعمال التعلية ومطابقتها للاشتراطات التخطيطية والبنائية للموقع والكودات والمواصفات الفنية

مادة 44

يجوز بقرار مسبب من المحافظ المختص بعد موافقة المجلس الشعبى المحلى وقف الترخيص بالبناء فى المدن أو المناطق أو الشوارع تحقيقا لغرض قومى أو مراعاة لظروف العمران أو إعادة التخطيط ، على ألا تتجاوز مدة الوقف ستة أشهر من تاريخ نشر القرار فى الوقائع المصرية .

وللمجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية بقرار مسبب بناء على اقتراح المحافظ المختص مد الوقف لمدة أو لمدد أخرى لاعتبارات يقدرها بما لا يزيد على سنتين .

وعلى الجهة الادارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم وقف إصدار الترخيص ، وعدم إصدار بيان بصلاحية الموقع للبناء من الناحية التخطيطية والاشتراطات البنائية الخاصة بالموقع إذا كانت الأعمال المطلوب الترخيص بها تقع فى المدن أو المناطق أو الشوارع التى يصدر بها قرار الوقف .
(الفصل الرابع )رسوم الترخيص

مادة 45

يصدر المحافظ المختص بعد موافقة المجلس الشعبى المحلى بالمحافظة ، قرارا يحدد فيه الرسوم المستحقة عن إصدار الترخيص وعن تجديده بما لا يجاوز ألف جنيه لكل رسم إصدار ، ويزاد هذا الحد الأقصى سنويا بواقع 3% ( ثلاثة فى المائة ) .

ويؤدى طالب الترخيص تأمينا 0.2% ( اثنان من عشرة فى المائة ) من قيمة الأعمال المطلوب الترخيص بها تخصص لمواجهة ما قد يلزم من نفقات الإزالة وتصحيح الأعمال المخالفة وغير ذلك من النفقات والمتطلبات وذلك وفقا لما تبينه اللائحة التنفيذية لهذا القانون .

مادة 46

لا يجوز إصدار ترخيص البناء أو البدء فى التنفيذ للأعمال التى تبلغ قيمتها مليون جنيه فأكثر أو المبنى المكون من أربعة طوابق فأكثر أو التعليات أيا كانت قيمتها إلا بعد أن يقدم طالب الترخيص وثيقة تأمين .

ويستثنى من الحكم المتقدم أعمال التعلية التى لاتجاوز قيمتها مائتى ألف جنيه لمرة واحدة ولطابق واحد وفى حدود الاشتراطات التخطيطية والبنائية المعتمدة .

وتغطى وثيقة التأمين المسئولية المدنية للمهندس والمقاول عن الأضرار التى تلحق بالغير بسبب ما يحدث بالمبانى والمنشآت من تهدم كلى أو جزئى وذلك بالنسبة لما يلى :

1- مسئولية المهندس والمقاول أثناء فترة التنفيذ باستثناء أعمالهم .

2- مسئولية المهندس والمقاول أثناء فترة الضمان المنصوص عليها فى المادة 651 من القانون المدنى .

ومع عدم الإخلال بالمسئولية الجنائية ، يتولى المؤمن مراجعة الرسومات ومتابعة التنفيذ وذلك عن طريق أجهزته أو من يعهد إليه بذلك ، وتحدد مسئوليته المدنية وفقا لأحكام هذا القانون .

ويكون الحد الأقصى لما يدفعه المؤمن بالنسبة للأضرار التى تلحق بالغير مبلغ مليونى جنيه عن الحادث الواحد ، على ألا تتعدى مسئولية المؤمن قبل الشخص الواحد عن الأضرار مبلغ مائة ألف جنيه .

ويصدر قرار من الوزير المختص بالتأمين بالاتفاق مع الوزير المختص بالإسكان بالقواعد المنظمة لهذا التأمين وشروطه وقيوده وأوضاعه والأحوال التى يكون فيها للمؤمن حق الرجوع على المسئول عن الأضرار ، كما يتضمن القرار قسط التأمين الواجب أداؤه والشخص الملزم به ، على ألا يجاوز القسط 0.2% (أثنان من عشرة فى المائة ) من قيمة المبنى ، ويحسب القسط على أساس أقصى خسارة محتملة وذلك بالنسبة للمشروعات ذات الطبيعة الخاصة والتى يصدر بها قرار من الوزير المختص بالإسكان بالاتفاق مع الوزير المختص بالتأمين .

وتكون وثيقة التأمين طبقا للنموذج الذى يعتمده الوزير المختص بالتأمين

مادة 47

يلتزم المالك فى حالة رفع الغطاء التأمينى لأى سبب من الأسباب بإيقاف الأعمال ولا تستأنف إلا بعد إعادة التغطية التأمينية ، وفى حالة إصدار شهادة الصلاحية للمبنى لا يجوز رفع الغطاء التأمينى .
(الفصل الخامس )التزامات طالب الترخيص

مادة 48

يلتزم طالب الترخيص بتوفير أماكن مخصصة لإيواء السيارات يتناسب عددها والمساحة اللازمة لها وتصميمها مع الغرض من المبنى ، وذلك وفقا للاشتراطات التخطيطية للمنطقة وأحكام كود الجراجات فى الكود المصرى لاشتراطات الأمان للمنشآت متعددة الأغراض ، ووفقا للقواعد التى تبينها اللائحة التنفيذية لهذا القانون .

مادة 49

يلتزم طالب الترخيص بتطبيق اشتراطات تأمين المبنى وشاغليه ضد الحريق طبقا للكود المصرى لأسس التصميم وشروط التنفيذ لحماية المنشآت من الحريق ووفقا للقواعد التى تبينها اللائحة التنفيذية لهذا القانون

مادة 50

يلتزم طالب الترخيص بالعدد اللازم من المصاعد بما يتناسب مع ارتفاع المبنى وعدد أدواره ووحداته والغرض من استعماله واشتراطات التأمين على الحوادث ، مع الالتزام بالمواصفات والاشتراطات الفنية الواردة بالكود المصرى لأسس تصميم وشروط تنفيذ المصاعد الكهربائية والهيدروليكية فى المبانى ، وذلك كله وفقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون ، على أن يتم التركيب من خلال إحدى الشركات المتخصصة والمسجلة بالاتحاد المصرى لمقاولى التشييد والبناء .
( الفصل السادس )تنفيذ الأعمال المرخص بها

مادة 51

يجب أن يتم تنفيذ البناء أو الأعمال المرخص بها وفقا للأصول الفنية وطبقا للرسومات والمستندات الصادر بها الترخيص ، ولايجوز إدخال أى تعديل أو تغيير جوهرى فى الرسومات المعتمدة إلا بعد الحصول على ترخيص بهذا التعديل أو التغيير طبقا لقواعد إصدار الترخيص .

ويكتفى فى شأن التعديلات البسيطة التى تقتضيها ظروف التنفيذ بموافقة المهندس أو المكتب الهندسى الذى قام بالإعداد ، وعلى المهندس أو المكتب إخطار الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم ، على أن يتم توقيعها على أصول الرسومات المعتمدة وصورها ، وذلك كله وفقا للقواعد والإجراءات التى تبينها اللائحة التنفيذية لهذا القانون .

ويجب الاحتفاظ بصورة من الترخيص والرسومات المعتمدة فى موقع التنفيذ لمطابقة الأعمال التى يجرى تنفيذها عليها .

مادة 52

إذا لم يبدأ المرخص له البناء خلال سنة من تاريخ استلامه الترخيص وجب عليه استصدار شهادة من الجهة الإدارية مصدرة الترخيص تفيد استمرار سريان الترخيص لمدة سنة واحدة من هذا التاريخ .

مادة 53

يجب على المالك أو من يمثله قانونا أن يخطر الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم بخطاب موصى عليه بعلم الوصول بعزمه على تنفيذ الأعمال المرخص بها قبل البدء بأسبوعين على الأقل ، ويترتب على عدم الإخطار إيقاف الأعمال التى تتم قبل إخطار الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم حتى تأذن الجهة الإدارية باستئناف الأعمال .

ومع مراعاة أحكام قانون نقابة المهندسين ، يلتزم المالك بأن يعهد إلى مهندس نقابى أو مكتب هندسى معمارى أو مدنى بالإشراف على تنفيذ الأعمال المرخص بها ، ويكون المشرف مسئولا مسئولية كاملة عن الإشراف على تنفيذ هذه الأعمال ، وتحدد اللائحة التنفيذية لهذا القانون الحالات التى يلزم فيها الاستعانة بأكثر من مهندس نقابى أو مكتب هندسى متعدد التخصصات تبعا لنوعية الأعمال المرخص بها .

وفى حالة عزم المهندس المشرف على التنفيذ التخلى عن التزامه بالإشراف ، فعليه أن يخطر المالك أو من يمثله قانونا والجهة الإدارية المختصة بذلك كتابة قبل توقفه عن الإشراف بشهر على الأقل ، ويوضح فى الإخطار أسباب التخلى ، وفى هذه الحالة يلتزم المالك بأن يعهد إلى مهندس نقابى فى ذات التخصص بالإشراف على التنفيذ وإخطار الجهة الإدارية بذلك ، قبل حلول موعد التوقف عن الإشراف ، فإذا لم يعهد المالك بالإشراف إلى مهندس آخر قبل هذا الموعد تقوم الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم بوقف الأعمال ولا تستأنف إلا بتعيين المهندس المشرف .

وعلى المشرف على التنفيذ أن يخطر المالك والمقاول والجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم كتابة بأى أعمال مخالفة فور وقوعها أيا كان مرتكبها مالم يتم تصحيحها ، على أن تتولى الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم اتخاذ الإجراءات القانونية حيال المخالفات .

وفى حال التوقف عن تنفيذ الأعمال المرخص بها لمدة تزيد على تسعين يوما يتعين على المرخص له أن يخطر الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم .

وذلك كله طبقا لما تبينه اللائحة التنفيذية لهذا القانون .

مادة 54

يقوم المشرف على التنفيذ بإعداد تقارير ربع سنوية عن تقدم سير العمل ، وحين انتهاء الأعمال المرخص بها ، وموافاة الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم بهذه التقارير وذلك حتى إتمام البناء ووفقا لم تبينه اللائحة التنفيذية لهذا القانون

مادة 55

مع عدم الإخلال بأحكام قانون الاتحاد المصرى لمقاولى التشييد والبناء ، يلتزم المالك بأن يعهد إلى أحد المقاولين المصنفين الأعضاء بالاتحاد المصرى لمقاولى التشييد والبناء بتنفيذ الأعمال موضوع الترخيص متى زادت قيمة تلك الأعمال على ثلاثمائة وخمسين ألف جنيه ، ويقدم صورة من التعاقد مع المقاول للجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم .

فإذا كانت قيمة الأعمال أقل من القيمة المذكورة يلتزم المالك بتقديم صورة من التعاقد مع أحد المقاولين إلى الجهة الإدارية المذكورة .

ويترتب على عدم الالتزام بحكم الفقرتين السابقتين إيقاف الأعمال

مادة 56

يتعين عند البدء فى البناء أو التعلية أو استكمال الأعمال أو الترميم أو التدعيم أن توضع لافتة فى مكان ظاهر من موقع البناء ، وتحدد اللائحة التنفيذية لهذا القانون البيانات والمواصفات الواجب توافرها فيها .

ويكون كل من المالك والمقاول مسئولا عن وضع هذه اللافتة وعن بقائها فى مكانها واضحة البيانات طوال مدة التنفيذ

مادة 57 يلتزم المقاول المنفذ والمهندس المشرف على التنفيذ بالتضامن فيما بينهما باتخاذ الإجراءات والاحتياطات اللازمة للمحافظة على سلامة المبانى المجاورة والبيئة ووقاية وسلامة الجيران والمارة والممتلكات والشوارع والممرات ومبانى باطن الأرض وما يعلوها من أجهزة ومرافق ومنشآت وغيرها عند الشروع فى تنفيذ الأعمال المرخص بها وذلك طبقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون من إجراءات فى هذا الشأن .
(الفصل السابع )التفتيش ومراقبة الأعمال والإجراءات

مادة 58

يختص جهاز التفتيش الفنى على أعمال البناء بوزارة الإسكان والمرافق والتنمية العمرانية بأداء مهام التفتيش والرقابة والمتابعة على جميع أعمال الجهات الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم فى جميع أنحاء الجمهورية .

وعلى الجهات الإدارية المختصة أن تضع جميع المستندات والبيانات تحت طلب لجان التفتيش المختصة من الجهاز ، وتنفيذ جميع التوصيات والقرارات التى يصدرها الجهاز ولجانه المختصة .

مادة 59

توقف الأعمال المخالفة بالطريق الإدارى ، ويصدر بالإيقاف قرار مسبب من الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم يتضمن بيانا بهذه الأعمال ، ويعلن هذا القرار بالطريق الإدارى إلى شخص المالك أو من يمثله قانونا والمقاول القائم بالتنفيذ والمهندس المشرف على التنفيذ ، فإذا تعذر إعلان أيهم بشخصه يتم إخطاره بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول على محل إقامته المختار والمدون لدى الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم .

ويكون للجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم اتخاذ ما تراه من إجراءات تكفل منع الانتفاع بالأجزاء المخالفة أو إقامة أى أعمال بناء جديدة فيها ، كما يكون لها التحفظ على الأدوات والمهمات المستخدمة فى ارتكاب المخالفة ولمدة لا تزيد على أسبوعين مالم تأمر النيابة العامة بخلاف ذلك بشرط عدم الإضرار بحقوق الغير حسن النية .

وفى جميع الأحوال تضع الجهة الإدارية المختصة لافتة فى مكان ظاهر بموقع العقار مبينا بها الأعمال المخالفة وما اتخذ من إجراءات أو قرارات فى شأنها ، ويكون المالك والمقاول والمهندس المشرف على التنفيذ مسئولين عن إبقاء هذه اللافتة فى مكانها واضحة البيانات إلى أن يتم تصحيح الأعمال المخالفة أو إزالتها .

ويصدر المحافظ المختص أو من ينيبه خلال خمسة عشر يوما على الأكثر من تاريخ إعلان قرار إيقاف الأعمال قرارا مسببا بإزالة الأعمال التى تم إيقافها أو تصحيحها إذا كانت تؤثر على مقتضيات الصحة العامة أو أمن السكان أو المارة أو الجيران بما لايخالف الاشتراطات التخطيطية والبنائية المعتمدة وذلك فى الحدود التى تبينها اللائحة التنفيذية لهذا القانون ، وذلك مع عدم الإخلال بالمسئولية الجنائية ، ويعلن القرار إلى ذوى الشأن .

مادة 60

تزال بالطريق الإدارى على نفقة المالك المخالفات الآتية :

1- المبانى والمنشآت والأعمال التى تقام بدون ترخيص .

2- الأعمال المخالفة لقيود الارتفاع المقررة قانونا والصادر بها قرار المجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية .

3- التعديات على خطوط التنظيم ومناطق الردود المقررة بالاشتراطات .

4- الأعمال المخالفة لتوفير الأماكن التى تخصص لإيواء السيارات .

5- التعديات على الأراضى الخاضعة لقانون حماية الآثار .

6- المبانى والمنشآت والأعمال التى تقام خارج الحيز العمرانى المعتمد للمدينة أو القرية .

ويصدر بذلك قرار من المحافظ المختص دون التقيد بالأحكام والإجراءات الخاصة بإيقاف الأعمال ولا يجوز التجاوز عن إزالة هذه المخالفات .

مادة 61

على ذوى الشأن المبادرة إلى تنفيذ القرار الصادر بإزالة أو تصحيح الأعمال المخالفة ، وذلك خلال المدة المناسبة التى تحددها الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم ، ويخطر ذوو الشأن بالقرار وبالمدة المحددة للتنفيذ بموجب كتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول .

فإذا امتنع عن التنفيذ أو انقضت المدة دون إتمامه تتولى الجهة الادارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم التنفيذ بنفسها أو بواسطة من تعهد إليه به ، ويتحمل المخالف جميع النفقات ، وتحصل منه بطريق الحجز الإدارى .

وفى حالة ارتكاب مخالفات بعد إصدار شهادة صلاحية المبنى للإشغال تلتزم الجهة الإدارية باتخاذ الإجراءات القانونية ، ولها فى سبيل تنفيذ قرار إزالة المخالفة أو تصحيحها أن تخلى المبنى بالطريق الإدارى من شاغليه دون حاجة إلى اتخاذ أية إجراءات قضائية .

وإذا اقتضى تنفيذ أعمال التصحيح إخلاء المبنى مؤقتا من كل أو بعض شاغليه ، يتم ذلك الإخلاء بالطريق الإدارى ، مع تحرير محضر بأسماء من تم إخلاء مبانيهم ، وبيانات العين التى تم إخلاؤها ، وتعتبر العين خلال المدة التى تستغرقها أعمال التصحيح فى حيازة المستأجر قانونا .

ويكون لمن تم إخلاء العين التى كان يشغلها الحق فى العودة إليها فور إنتهاء أعمال التصحيح دون حاجة إلى موافقة المالك ، ويتم ذلك بالطريق الإدارى فى حالة امتناعه .

ويتحمل المتسبب فى المخالفة تكاليف إزالة المخالفة أو تصحيحها ، إضافة إلى القيمة الإيجارية للوحدات التى تم إخلاؤها والوحدات البديلة لحين الإنتهاء من الأعمال .

وتبين اللائحة التنفيذية لهذا القانون الإجراءات التنفيذية اللازمة .
(الفصل الثامن )صلاحية المبنى للإشغال

مادة 62

بعد إتمام تنفيذ الأعمال الصادر بها الترخيص يقوم المهندس المشرف على التنفيذ بإصدار شهادة صلاحية المبنى للإشغال تفيد أنه تم التنفيذ مطابقا للترخيص المنصرف والكودات المنظمة ولأحكام هذا القانون ولائحته التنفيذية ، وتودع هذه الشهادة بالجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم مرفقا بها نسخة معتمدة من المهندس المشرف للرسومات المنفذة فعليا بالطبيعة .

ويلتزم المهندس المشرف على التنفيذ والمالك بوضع صورة معتمدة من شهادة صلاحية المبنى للإشغال فى مكان ظاهر فى مدخل العقار ، ويلتزم المالك بالإبقاء عليها لمدة سنة من تاريخ صدور الشهادة .

ولا يجوز للجهات القائمة على شئون المرافق تزويد العقارات المبنية أو أى من وحداتها بخدماتها إلا بعد إيداع شهادة صلاحية المبنى ومرافقه للإشغال بالجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم ، وتعتبر هذه الشهادة بمثابة رخصة تشغيل للمبنى ، وتلتزم الجهة الإدارية بإصدار خطابات لتوصيل المرافق فى مدة أقصاها أسبوعان من تاريخ إيداع الشهادة ، وذلك كله وفقا لما تبينه اللائحة التنفيذية لهذا القانون

مادة 63

فى حالة امتناع المالك أو من يمثله قانونا عن إدارة المكان المخصص لإيواء سيارات شاغلى العقار ، أو عدم استخدام هذا المكان فى الغرض المخصص له ، أو استخدامه فى غير هذا الغرض ، أو فى حالة امتناعه عن تشغيل المصعد أو الإخلال باشتراطات تأمين المبنى وشاغليه ضد أخطار الحريق ، وذلك بالمخالفة لشهادة صلاحية المبنى للإشغال ، تتولى الهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم توجيه إنذار للمالك أو من يمثله قانونا بكتاب موصى عليه مصحوبا بعلم الوصول للقيام بتنفيذ ما امتنع عنه – حسب الأحوال – خلال مدة لا تجاوز شهرا .

فإذا انقضت المدة دون التنفيذ يصدر المحافظ المختص قرارا بتنفيذ ما امتنع عنه المالك وفقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون من إجراءات ، ويتحمل المالك النفقات ، بالإضافة إلى 10% ( عشرة فى المائة ) مصروفات إدارية ، وتحصل النفقات والمصروفات الإدارية بطريق الحجز الإداري .

وذلك كله وفقا للإجراءات التى تحددها اللائحة التنفيذية لهذا القانون

مادة 64

تتبع فى شأن إجراء ما يلزم من تعديل أو تحديث بالمصاعد ذات الإجراءات المقررة لإصدار شهادة صلاحية رخصة المبنى للإشغال وفقا للقواعد التى تبينها اللائحة التنفيذية لهذا القانون

مادة 65

إذا توقف البناء قبل استكماله وكان بالإمكان إشغال جزء منه جاز أن تصدر شهادة بصلاحية المبنى للإشغال الجزئى وذلك وفقا للضوابط التى تحددها اللائحة التنفيذية لهذا القانون .

ولا يجوز للمالك البدء فى استكمال البناء بعد مرور سنة من تاريخ إصدار شهادة صلاحية المبنى للإشغال الجزئى إلا بعد الحصول على موافقة الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم باستكمال أعمال البناء وفقا للقواعد والإجراءات التى تحددها اللائحة التنفيذية لهذا القانون فى هذا الشأن

مادة 66

يقع باطلا كل تصرف يكون محله ما يأتى :

1- أية وحدة من وحدات المبنى أقيمت بالمخالفة لقيود الارتفاع المصرح به قانونا .

2- أى مكان مرخص به كمأوى للسيارات إذا قصد بالتصرف تغيير الغرض المرخص به المكان .

3- تغيير استخدام المبانى أو أى من وحداتها لغير الغرض المرخص به ، وذلك قبل الحصول على الموافقة اللازمة من الجهة المختصة .

ولا يجوز شهر هذا التصرف إلا بعد الحصول على الموافقة اللازمة من الجهة المختصة على النحو الذى تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون ، ويجوز لكل ذى شأن وللنيابة العامة طلب الحكم ببطلان التصرف

مادة 67

يجب أن تحرر عقود بيع أو إيجار الوحدات الخاضعة لأحكام هذا القانون على نموذج يتضمن كافة البيانات المتعلقة بترخيص البناء أو التعلية متضمنة رقم الترخيص والجهة الصادر منها وعدد الأدوار والوحدات المرخص بها والبيانات الخاصة بأماكن إيواء السيارات وتركيب المصاعد وغير ذلك مما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون ، ولا يقبل شهر أى عقد غير متضمن لهذه البيانات .
(الفصل التاسع )صيانة وتشغيل المصاعد

مادة 68

على المالك أو ذوى الشأن التعاقد مع إحدى المنشآت المرخص لها فى مجال إنشاء وتشغيل المصاعد للقيام بأعمال الإصلاح والصيانة الدورية ويعتبر هذا التعاقد شرطا لتشغيل المصعد وتبين اللائحة التنفيذية لهذا القانون إجراءات هذا التعاقد وتسجيل اعتماد المنشآت المشار إليها .
(الباب الرابع )الحفاظ على الثروة العقارية
(الفصل الأول )تنظيم اتحاد الشاغلين

مادة 69

تسرى أحكام هذا الفصل على المبانى والمنشآت فى وحدات الإدارة المحلية والمجتمعات العمرانية الجديدة والمبانى التى يصدر بتحديدها قرار من الوزير المختص ، ولاتسري أحكام هذا الفصل على المبانى التالية :

- المبانى المستغلة إداريا بالكامل لجهات حكومية .

- المنشآت الخاضعة لأحكام القانون رقم (1) لسنة 1973 فى شأن المنشآت الفندقية والسياحية .

- المساكن المملوكة لشخص اعتبارى والمخصصة بأكملها لسكنى العاملين بها .

- المساكن التى تشغل بتصاريح إشغال مؤقتة لمواجهة حالات الطوارئ والضرورة .

- العقارات الخاضعة بكامل وحداتها للقانون رقم (4) لسنة 1996 بشأن سريان أحكام القانون المدنى على الأماكن التى لم يسبق تأجيرها والأماكن التى انتهت أو تنتهى عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها .

مادة 70

على اتحادات ملاك العقارات القائمة وقت العمل بهذا القانون توفيق أوضاعها بما يتفق مع أحكامه ، وذلك خلال اثنى عشر شهرا من تاريخ صدور نظام اتحاد الشاغلين .

وإلى أن تصدر اللائحة التنفيذية لهذا القانون ونظام اتحاد الشاغلين يستمر العمل باللوائح والقرارات المنظمة فى شأن اتحادات الملاك .

مادة 71

يصدر الوزير المختص قرارا بنظام اتحاد الشاغلين .

مادة 72

تنشأ اتحادات لشاغلى العقارات المبنية والتى لا يقل عدد وحداتها عن خمس وحدات ، أو المجمعات السكنية سواء كانت كلها أو بعضها سكنية أو غير سكنية ، مملوكة أو بحق انتفاع أو مؤجرة لأشخاص طبيعية أو اعتبارية وذلك أيا كان تاريخ إنشائها أو شغلها ، كما يجوز إنشاء اتحاد يضم أكثر من عقار ، ويجوز تكوين اتحاد يضم مجموعة عقارات متجاورة ، وفى حالة التجمعات السكنية المتكاملة من مجاورة أو أكثر يلتزم الشاغلون وملاك هذا التجمع بإنشاء شركة أو أكثر للإدارة والصيانة ، لها الاختصاصات المقررة لاتحاد الشاغلين ، وذلك كله طبقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون من إجراءات فى هذا الشأن .

وعلى الوحدات المحلية وغيرها من الجهات المختصة خلال مدة لا تجاوز ثلاثة أشهر من تاريخ صدور اللائحة التنفيذية لهذا القانون ونظام اتحاد الشاغلين ، إخطار شاغلى العقارات التى تسرى عليها أحكام هذا الباب والتى لم يتم إنشاء الاتحاد بها للقيام بإنشاء اتحادات للشاغلين ، أو توفيق أوضاع اتحادات الملاك القائمة ، ومتابعة القيام بإنشاء الاتحادات أو توفيق الأوضاع وذلك وفقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون .

مادة 73

فى حالة عدم توفيق أوضاع اتحاد ملاك العقار القائم وقت العمل بهذا القانون أو عدم إنشاء اتحاد للشاغلين للعقار الذى تنطبق عليه أحكام هذا الفصل ، تتولى الوحدة المحلية المختصة بالمحافظة الكائن بدائرتها العقار تعيين لجنة مؤقتة للإدارة مكونة من رئيس ونائب وأمين الصندوق من غير الشاغلين تتولى المهام المنوط بها اتحاد الشاغلين وذلك لحين اجتماع الجمعية العمومية وانتخاب مجلس إدارة لاتحاد شاغلى العقار .

مادة 74

يجوز لمجالس إدارات اتحادات الشاغلين القائمة فى مجمع سكنى أن تنشىء فيما بينها اتحادا للتنسيق فى المسائل المشتركة ولمعاونة تنفيذ الجهات الإدارية لواجباتها المحلية وذلك وفقا للضوابط التى تحددها اللائحة التنفيذية لهذا القانون

مادة 75

يتولى الاتحاد أو ذوو الشأن بحسب الأحوال الحفاظ على سلامة العقار وأجزائه المشتركة وملحقاته ، وضمان صيانته وترميمه وتدعيمه والحفاظ على طابعه المعمارى وتوفير الخدمات المطلوبة للعقار ، وله فى سبيل ذلك التعاقد مع شركات صيانة المبانى المقيدة لدى الاتحاد المصرى لمقاولى التشييد والبناء ، وذلك كله طبقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون .

مادة 76

تتولى الوحدات المحلية المختصة قيد الاتحادات وتحديث البيانات الخاصة بعضويتها ومتابعة قيامها بالتزاماتها ، ويكتسب الاتحاد الشخصية الاعتبارية بمجرد القيد وطبقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون .

وينشأ سجل خاص لقيد اتحادات الشاغلين بكل وحدة محلية . ويؤشر فى هذا السجل بما يرد للوحدة المحلية من محاضر الجمعيات العمومية وقراراتها والتظلمات من قرارات الاتحاد وأى شأن من شئونه ، مع بيان تاريخ ورودها وطريقة تسليمها وذلك طبقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون

مادة 77

يعد عضوا باتحاد الشاغلين كل من يشغل وحدة فى العقار سواء كان مالكا أو صاحب حق انتفاع أو مشتريا يعقد غير مسجل أو مستأجرا لها أو يحوزها بموجب سند قانونى سواء كان شخصا طبيعيا أو اعتباريا . كما يعتبر عضوا باتحاد الشاغلين مالك العقار كله أو بعضه ولو لم يكن من الشاغلين . فإذا تعدد ملاك العقار غير الشاغلين ناب عنهم من يختارونه فى عضويه الاتحاد ، وإذا تعدد الشاغلون للوحدة مثلهم من يختارونه فى العضوية .

وفى العقارات التى تخضع بعض وحداتها للقانون رقم 4 لسنة 1996 يكون مالك الوحدة هو عضو الاتحاد ويلتزم بأداء اشتراك اتحاد الشاغلين وكافة الالتزامات الأخرى المقررة وفقا لهذا القانون .

مادة 78

تتولى الجمعية العمومية تشكيل مجلس إدارة الاتحاد من رئيس الاتحاد وأمين للصندوق وعضو ، وفى حالة زيادة عدد الوحدات على سبع ينتخب نائب للرئيس طبقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون

مادة 79

يكون مالك وحدات العقار رئيس الاتحاد ، فإذا تعدد الملاك فعليهم اختيار رئيس الاتحاد من بينهم .

فإذا رفض المالك أو الملاك رئاسة الاتحاد انتخبت الجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين رئيسا للاتحاد من بين أعضاء الاتحاد من غير الملاك ، فإذا تعذر على الجمعية العمومية تعيين الرئيس أو لم تجد من يقبل التعيين تولت الوحدة المحلية المختصة بالمحافظة الكائن بدائرتها العقار تعيين من تراه من غير الشاغلين ، وللجمعية العمومية للاتحاد أن تعين – فى أى وقت تراه – رئيسا للاتحاد بدلا من الرئيس المعين بمعرفة الوحدة المحلية المختصة .

مادة 80

مع عدم الإخلال بحكم المادة السابقة تختص الجمعية العمومية للاتحاد بانتخاب وعزل الرئيس المنتخب وأعضاء مجلس إدارة الاتحاد ، واتخاذ جميع القرارات التى تحقق أهداف الاتحاد وذلك وفقا للقواعد والإجراءات التى تحددها اللائحة التنفيذية لهذا القانون .

كما تختص الجمعية العمومية بتحديد الالتزامات المالية التى يلتزم بها الشاغلون ، وفقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون فى هذا الشأن

مادة 81

تشكل الجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين من كافة أعضاء الاتحاد وتنعقد مرة على الأقل كل سنة أو بناء على طلب من مجلس إدارة الاتحاد أو بدعوة موقعة من ربع الأعضاء على الأقل ، أو بناء على طلب من الجهة المختصة إذا رأت ضرورة لذلك .

ويعتبر اجتماع الجمعية العمومية صحيحا بحضور الأغلبية المطلقة لأعضائها فإن لم يكتمل العدد أجل الاجتماع إلى جلسة أخرى تعقد خلال مدة أقلها ساعة وأقصاها خمسة عشر يوما من تاريخ الاجتماع الأول ، ويكون الانعقاد فى هذه الحالة صحيحا بحضور أى عدد من الأعضاء .

وتصدر قرارات الجمعية بما فيها تحديد الاشتراكات والالتزامات الأخرى بموافقة أغلبية أعضاء الجمعية العمومية الحاضرين .

ولا يكون لمن تخلف عن سداد الالتزامات المالية صوت معدود فى المداولات .

وتحدد اللائحة التنفيذية لهذا القانون إجراءات دعوة أعضاء الجمعية العمومية .

وتكون قرارات الجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين ملزمة لكافة أعضاء الاتحاد

مادة 82

على عضو الجمعية العمومية إذا كان شخصا اعتباريا أو مالكا للعقار غير شاغل له أو شاغلين متعددين لوحدة واحدة أن يخطر رئيس الاتحاد باسم من يختاره لتمثيله فى العضوية .

وفى جميع الأحوال يجوز لأى عضو ولو كان ممثلا لشخص اعتبارى أو لمالك فى العقار أو شاغلين متعددين لوحدة واحدة أن ينيب عنه من يراه فى حضور اجتماعات الجمعية العمومية ، وذلك وفقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون .

وعلى كل عضو بالجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين فى حالة التصرف فى الوحدة التى يشغلها سواء بالبيع أو الإيجار أن يخطر الوحدة المحلية ورئيس الاتحاد كتابة بهذا التصرف .

ولا تقبل عضوية العضو الجديد إلا بعد سداد ما على الوحدة من التزامات .

مادة 83

على عضو الجمعية العمومية الذى لا يقيم فى العقار أن يخطر رئيس الاتحاد بمحل إقامته أو بموطنه المختار وبالتغيير الذى يطرأ عليه . وإلا صح إعلانه طبقا للقواعد العامة ولما تبينه اللائحة التنفيذية لهذا القانون .

مادة 84

توجه الدعوة لحضور الجمعية العمومية للاتحاد إلى جميع أعضائها قبل الموعد المحدد للاجتماع بخمسة عشر يوما على الأقل وتتم الدعوة وفقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون

مادة 85

تتكون موارد الاتحاد من الالتزامات المالية التى تقررها الجمعية العمومية على جميع الشاغلين ، أو عائد ناتج استثمار موارد الاتحاد ، أو التبرعات التى يتلقاها الاتحاد من الأعضاء أو من غيرهم ، وتحدد اللائحة التنفيذية لهذا القانون الإجراءات التى تتخذ فى هذا الشأن .

ويتولى أمين الصندوق تحصيل الالتزامات المالية التى تقررها الجمعية العمومية ، وإعداد الموازنة التقديرية والحساب الختامى وعرضهما على الجمعية العمومية وذلك كله طبقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون .

مادة 86

يتولى مجلس إدارة الاتحاد تنفيذ قرارات الجمعية العمومية ، ويتولى رئيس المجلس الدعوة إلى عقد اجتماعات الجمعية العمومية ، كما يباشر إجراءات قيد الاتحاد فى السجلات الخاصة بالوحدة المحلية المختصة ، وعليه أن يخطر الوحدة المحلية بما يطرأ من تعديل على البيانات الخاصة بالعضوية ، ويتولى إدارة وتصريف شئون الاتحاد ، وتمثيله أمام القضاء والجهات الحكومية ، ولمجلس الإدارة أن ينيب غيره فى ذلك .

ويتولى نائب رئيس مجلس إدارة الاتحاد أو أمين الصندوق اختصاصات رئيس الاتحاد فى حالة غيابه

مادة 87

يكون للاتحاد فى سبيل تحصيل الالتزامات المالية التى تحددها الجمعية العمومية حق الامتياز على الوحدة وملحقاتها ومالها من حصة شائعة فى الأرض والأجزاء المشتركة للعقار وما بها أو على منقولات شاغل الوحدة إذا لم يكن مالكا لها ، وتحسب مرتبة هذا الامتياز من يوم قيده كما يعفى قيد حق الامتياز أو تجديدة أو شطبه أو إلغاء الشطب من الرسوم أو الضرائب أو المصروفات .

ولرئيس الاتحاد أو نائبه بحسب الأحوال بعد تكليف الشاغل الذى لم يف بالتزاماته المالية أن يستصدر من قاضى الأمور الوقتية المختص أمرا بالأداء وتكون العقارات والمنقولات المشمولة بحق الامتياز ضامنة لتنفيذ الأمر أو الحكم .

وفى جميع الأحوال يترتب على عدم سداد كل أو بعض الاشتراكات أو الالتزامات والنفقات المشار إليها ما يترتب على عدم سداد الأجرة من آثار قانونية .

مادة 88

يلتزم الشاغل بإجراء الإصلاحات الداخلية للوحدة التى يشغلها ولسائر الأجزاء المفرزة التى يملكها أو يحوزها متى كان من شأن عدم إجرائها الإضرار بأحد من الشاغلين أو إلحاق أذى بالمبنى ، وإذا تراخى الشاغل عن تنفيذ الإصلاحات المذكورة جاز لرئيس الاتحاد – بعد تكليف الشاغل بالإصلاح بكتاب مسجل بعلم الوصول خلال سبعة أيام على الأقل – أن يستصدر من القاضى المختص بالأمور المستعجلة فى المحكمة الكائن بدائرتها العقار إذنا بدخول الوحدة لتنفيذ الإصلاحات على نفقة الشاغل .

مادة 89

يلتزم الخلف العام أو الخاص لعضو اتحاد الشاغلين قبل الاتحاد بذات الحقوق والواجبات المقررة فى هذا القانون والتى ترتبت فى ذمة السلف .
(الفصل الثاني )فى شأن صيانة وترميم العقارات المبنيةوهدم المنشآت الآيلة للسقوط

مادة 90

مع عدم الإخلال بأحكام القانون رقم 144 لسنة 2006 المشار إليه ، تتولى الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم من خلال لجنة أو أكثر فى كل وحدة محلية تشكل من مهندسين أو مكاتب هندسية أو جهات هندسية متخصصة معاينة وفحص المبانى والمنشآت ، وتقرير ما يلزم اتخاذه للمحافظة على الأرواح والأموال سواء بالصيانة أو الترميم أو التدعيم لجعلها صالحة للغرض المخصصة من أجله أو بالهدم الجزئى أو الكلى طبقا لما توضحه اللائحة التنفيذية لهذا القانون من إجراءات فى هذا الشأن .

وتقدم اللجنة تقريرها إلى الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم لتصدر قراراتها فى ذلك متضمنة المدة اللازمة لتنفيذ الأعمال المطلوبة ، وما إذا كانت تستوجب إخلاء المبنى مؤقتا جزئيا أو كليا ، وفى حالتى الهدم الجزئى أو الكلى تعتمد القرارات من المحافظ المختص أو من ينيبه خلال أسبوع على الأكثر من تاريخ استلام تقارير اللجنة .

وتحدد اللائحة التنفيذية لهذا القانون قواعد ومعايير اختيار المهندسين والمكاتب الهندسية والجهات الهندسية المتخصصة المشار إليها فى الفقرة الأولى ، وكذا كيفية تشكيل اللجان ، والقواعد والإجراءات التى تتبع فى مزاولة أعمالها ، كما تبين اللائحة الاعمال التى تعتبر من أعمال الصيانة أو الترميم أو التدعيم أو الهدم الجزئى أو الكلى فى تطبيق أحكام هذا القانون .

مادة 91

تعلن القرارات المشار إليها فى المادة السابقة إلى ذوى الشأن من الملاك وشاغلى العقار ، وإلى ملاك العقارات المؤجرة طبقا للقانون رقم 4 لسنة 1996 ، وأصحاب الحقوق واتحادات الشاغلين المنصوص عليها بالفصل الأول من هذا الباب بالطريق الإداري ، وتعاد صورة منها إلى الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم ، فإذا تعذر إعلان أى منهم يتم الإعلان بإيداع نسخة من القرارات فى مقر الوحدة المحلية وقسم الشرطة أو نقطة الشرطة الواقع فى دائرتها العقار ، ويخطر ذوو الشأن بذلك الإيداع بكتاب موصى عليه بعلم الوصول ، وفى جميع الأحوال تلصق نسخة من القرار فى مكان ظاهر بواجهة العقار .

مادة 92

يجوز لذوى الشأن أو اتحادات الشاغلين التظلم من القرارات التى تصدرها اللجنة المشار إليها بالمادة (90) ، وفقا لأحكام هذا القانون وذلك خلال خمسة عشر يوما من تاريخ إخطارهم بهذه القرارات ، ويكون التظلم بموجب خطاب مسجل مصحوب بعلم الوصول .

وتختص بنظر التظلمات لجنة تشكل بمقر الوحدة المحلية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم بقرار من المحافظ المختص ومكونة من :

1- قاض بدرجة رئيس بالمحكمة الابتدائية التى يقع فى دائرتها العقار يندب وفقا لقانون السلطة القضائية رئيسا ، وعضوية كل من :

2- مدير مديرية الإسكان بالمحافظة أو من ينوب عنه .

3- مهندس استشارى مدنى لاتقل خبرته عن خمسة عشر عاما .

4- اثنين من المهندسين المتخصصين فى الهندسة المدنية من غير العاملين بالجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم بالوحدة المحلية يختارهما المحافظ المختص لمدة سنتين قابلة للتجديد مرة واحدة .

ويشترط لصحة انعقادها حضور رئيسها وثلاثة على الأقل من أعضائها من بينهم اثنان من المهندسين ، وتصدر قراراتها بأغلبية أصوات الحاضرين ، وعند التساوى يرجح الجانب الذى منه رئيس اللجنة .

وعلى اللجنة أن تبت فى التظلمات المقدمة إليها ، وإبلاغ ذوى الشأن خلال ثلاثين يوما من تاريخ تقديمها ، وتبين اللائحة التنفيذية لهذا القانون القواعد والإجراءات التى يتم بها الإخطار ، وكيفية إعلان قراراتها إلى ذوى الشأن واتحاد الشاغلين والجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم وتعتبر قرارات اللجنة نهائية .

مادة 93

مع عدم الإخلال بالأحكام الخاصة بهذا القانون ، يجب على المالك أو الشاغلين أو اتحاد الشاغلين بحسب الأحوال أن يبادروا إلى تنفيذ قرار اللجنة النهائي فى شأن المنشأة الآيلة للسقوط والترميم والصيانة وفقا لأحكام هذا القانون ، وذلك فى المدة المحددة لتنفيذه .

وللجهة الإدارة المختصة بشئون التخطيط والتنظيم فى حالة امتناع المالك أو الشاغلين أو اتحاد الشاغلين بحسب الأحوال عن تنفيذ قرار اللجنة النهائى فى المدة المحددة لذلك أن تقوم بتنفيذه عن طريق الشركات المتخصصة على نفقة صاحب الشأن ، وتحصل قيمة التكاليف وجميع النفقات بطريق الحجز الإداري .

وفى حالة عدم وجود اتحاد شاغلين يجوز للمستأجر إذا تأخر المالك والجهة الإدارية المذكورة عن القيام بتنفيذ ما نص عليه القرار النهائى أن يحصل على إذن من القضاء المستعجل فى أن يجرى الأعمال المقررة دون الحاجة إلى الحصول على موافقة المالك ، وأن يستوفى ما أنفقه خصما من مستحقات المالك لديه .

مادة 94

إذا اقتضت أعمال الترميم أو الصيانة أو الهدم الجزئى إخلاء المبنى مؤقتا من شاغليه حرر محضر إدارى بأسماء المستأجرين الفعليين دون سواهم ، وتقوم الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم بإخطارهم بالإخلاء فى المدة التى تحددها فإذا لم يتم الإخلاء بعد انقضائها جاز تنفيذه بالطريق الإدارى ، ولشاغلى البناء الحق فى العودة إلى العين بعد ترميمها أو تدعيمها دون الحاجة إلى موافقة المالك ، ويتم ذلك بالطريق الإداري فى حالة امتناع المالك .

ويعفى الشاغل من سداد الأجرة وتوابعها وأية التزامات مالية أخرى عن مدة الإخلاء التى استلزمتها أعمال الترميم أو الصيانة أو الهدم الجزئى .

ولا يجوز مد هذه المدة إلا بقرار من الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم ، وتعتبر العين خلال هذه المدة فى حيازة الشاغل قانونا

مادة 95

على شاغلى العين التى صدر قرار نهائى بهدمها كليا أن يبادروا إلى إخلائها فى المدة المحددة فى القرار ، فإذا امتنعوا عن الإخلاء كان للجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم إخلاؤها بالطريق الإدارى وعلى نفقتهم دون أى إجراءات

مادة 96

تلتزم الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم فى أحوال الخطر الداهم بإخلاء العقار ، وكذلك المبانى المجاورة عند الضرورة من السكان بالطريق الإدارى واتخاذ ما تراه لازما من الاحتياطات والتدابير إلا فى حالة تهديد البناء بالانهيار العاجل ، فيكون لها فى هذه الحالة الحق فى إخلائه فورا .

كما يكون لها فى حالة الضرورة القصوى هدم العقار جزئيا أو كليا بموجب حكم من قاضى الأمور المستعجلة بالمحكمة الكائن فى دائرتها العقار .

مادة 97

ينشأ صندوق يتولى الإقراض بدون فوائد لأعمال الصيانة والترميم للمبانى السكنية وتوفير مساكن بديلة للمساكن الآيلة للسقوط يتمتع بالشخصية الاعتبارية العامة ، ويكون من بين موارده :

1- ما يخصص له من الموازنة العامة للدولة بما لا يقل عن 0.5% ( خمسة فى الألف) من الموازنة الاستثمارية للدولة .

2- الهبات والتبرعات وعوائد استثمار أمواله .

ويصدر بنظام الصندوق وبقواعد الاقتراض منه قرار من رئيس الجمهورية .
(الباب الخامس ) العقوبات

مادة 98

مع عدم الإخلال بأية عقوبة أشد ينص عليها قانون العقوبات أو أى قانون آخر ، يعاقب على الأفعال المبينة فى المواد التالية بالعقوبات المقررة لكل منها

مادة 99

يعاقب بالحبس والغرامة التى لا تقل عن عشرة آلاف جنيه ولا تزيد على مائة ألف جنيه أو بإحدى هاتين العقوبتين ، كل من أخل بأى من مهام وظيفته المنصوص عليها فى المواد ( 17، 18 " فقرة ثانية " ، 29 فقرة (ج) ، 32 ، 36 ، 37 ، 39 ، 44 ، 62 فقرة ثالثة ، 96 ، 113 الفقرتين الثالثة والرابعة ) من هذا القانون ، ويجوز الحكم فضلا عن ذلك بالعزل من الوظيفة ، وتتعدد العقوبات بتعدد المخالفات .

مادة 100

يعاقب كل من خالف أحكام الفقرة الأولى من المادة (18) من هذا القانون ، بالحبس وبالغرامة التى لا تقل عن مائة ألف جنيه ، ولا تزيد على خمسمائة ألف جنيه أو بإحدى هاتين العقوبتين ، وتتعدد الغرامات بتعدد المخالفات .

ويعاقب بالحبس أو الغرامة التى لاتقل عن عشرة آلاف جنيه ولا تزيد على خمسين ألف جنيه كل من خالف أحكام الفقرة الثالثة من المادة (18) من هذا القانون .

وتكون العقوبة الحبس مدة لا تقل عن ستة شهور وغرامة لا تقل عن خمسين ألف جنيه ولا تزيد على مائة ألف جنيه إذا وقعت الجريمة المنصوص عليها فى إحدى الفقرتين السابقتين عن طريق التحايل أو استخدام أوراق مزورة أو بالإعلان عن تقاسيم وهمية .

مادة 101

يعاقب كل من خالف أحكام المادة (21) من هذا القانون بغرامة لا تقل عن خمسين ألف جنيه ولا تزيد على مائتى ألف جنيه ، وذلك فضلا عن الحكم بإزالة أو تصحيح الأعمال المخالفة على نفقة المخالفة

مادة 102

يعاقب بالحبس مدة لا تزيد على خمس سنوات أو الغرامة التى لا تقل عن مثلى قيمة الأعمال المخالفة ولا تجاوز ثلاثة أمثال هذه القيمة ، كل من قام بإنشاء مبان أو إقامة أعمال أو توسيعها أو تعليتها أو تعديلها أو تدعيمها أو ترميمها أو هدمها بدون ترخيص من الجهة الإدارية المختصة .

كما يعاقب بذات العقوبة كل من يخالف أحكام المادة الثانية من قانون الإصدار .

ويعاقب بعقوبة الحبس المشار إليها فى الفقرة الأولى ، وبغرامة لا تقل عن مثلى قيمة الأعمال المخالفة بما لا يجاوز خمسمائة ألف جنيه ، كل من قام باستئناف أعمال سبق وقفها بالطريق الإدارى على الرغم من إعلانه بذلك .

وفى جميع الأحوال تخطر نقابة المهندسين أو اتحاد المقاولين – حسب الأحوال – بالأحكام التى تصدر ضد المهندسين أو المقاولين وفقا لأحكام هذا القانون لاتخاذ ما يلزم بشأنهم

مادة 103

يعاقب المهندس أو الشخص المسئول فى المكتب الهندسى القائم بأعمال الاعتماد على مخالفته لأحكام المواد (41 ، 43 ، 46 ، 62 فقرة أولى) من هذا القانون بالحبس ، وغرامة لا تقل عن 5% (خمسة فى المائة) من قيمة الأعمال المرخص بها ولا تزيد على 10% (عشرة فى المائة) من قيمة هذه الأعمال وذلك بحد أدنى خمسين ألف جنيه ، أو بإحدى هاتين العقوبتين ، ويحكم بإزالة المخالفات وتصحيح الأعمال المخالفة على نفقة المخالف ، وتعدد العقوبات بتعدد المخالفات .وفى حالة العود تكون العقوبة الحبس مدة لا تزيد على خمس سنوات ، ومثلى الغرامة المشار إليها فى الفقرة الأولى ، وفى حالة تكرار المخالفة تقضى المحكمة بشطب المهندس المخالف أو المكتب الهندسى الذى ارتكبت المخالفة لصالحه أو من أحد العاملين لديه من سجلات نقابة المهندسين .

مادة 104

يعاقب بالحبس مدة لا تقل عن ستة أشهر ، وبغرامة لا تقل عن مثلى قيمة الأعمال المخالفة بحد أدنى خمسين ألف جنيه ولا تجاوز ثلاثة أمثال قيمة الأعمال المخالفة أو بإحدى هاتين العقوبتين ، كل من أقام أعمالا دون مراعاة الأصول الفنية المقررة قانونا فى تصميم أعمال البناء أو تنفيذها أو الإشراف على التنفيذ أو فى متابعته أو عدم مطابقة التنفيذ للرسومات والبيانات أو المستندات التى منح الترخيص على أساسها أو الغش فى استخدام مواد البناء أو استخدام مواد غير مطابقة للمواصفات المقررة ، فإذا نتج عن ذلك سقوط البناء كليا أو جزئيا أو صيرورته أيلا للسقوط كانت العقوبة الحبس مدة لا تقل عن ستة أشهر ، وغرامة لا تقل عن مثلى قيمة الأعمال المخالفة ولا تزيد على ثلاثة أمثال قيمة الأعمال المخالفة . فإذا نشأ عن الفعل وفاة شخص أو أكثر ، أو إصابة أكثر من ثلاثة أشخاص بإصابة نشأت عنها عاهة مستديمة ، لكل منهم أو إذا ارتبطت الجريمة بجريمة تزوير أو استعمال محرر مزور ارتباطا لا يقل التجزئة كانت العقوبة الحبس مدة لا تقل عن سنة ولا تزيد على عشر سنوات وغرامة لا تقل عن مثلى قيمة الأعمال المخالفة ولا تزيد على ثلاثة أمثال قيمة الأعمال المخالفة ، وذلك دون الإخلال بأية عقوبة أشد ينص عليها قانون آخر .

ويحكم فضلا عن ذلك بشطب اسم المهندس المصمم أو المشرف على التنفيذ أو المقاول من سجلات نقابة المهندسين أو سجلات اتحاد المقاولين – بحسب الأحوال – وذلك لمدة لا تزيد على سنتين ، وفى حالة العود يكون الشطب لمدة لا تقل عن مثلى مدة العقوبة المقيدة للحرية المحكوم بها عليه .

وفى جميع الأحوال يجب نشر الحكم فى جريدتين يوميتين واسعتي الانتشار على نفقة المحكوم عليه

مادة 105

يعاقب كل من يخالف أحكام المادتين رقمى (49 ، 50) من هذا القانون بالحبس أو الغرامة التى لا تقل عن عشرين ألف جنيه ولا تزيد على خمسين ألف جنيه ، وفى جميع الأحوال يحكم بتصحيح الأعمال المخالفة على نفقة المخالف . فإذا ترتب على المخالفة وفاة شخص أو أكثر أو إصابة أكثر من ثلاثة أشخاص بإصابة نشأت عنها عامة مستديمة لكل منهم تكون العقوبة الحبس مدة لاتقل عن سنة ولا تزيد على عشر سنوات ، فضلا عن الغرامة بحديها الأدنى والأقصى المذكورين .

مادة 106 يعاقب كل من يخالف أحكام المادة (54) من هذا القانون بغرامة لا تقل عن مائتى جنيه ولا تزيد على ألف جنيه ، وتتعدد العقوبة بتعدد المخالفات .

كما يعاقب كل من يخالف أحكام المواد (56 ، 59 فقرة ثالثة ، 62 فقرة ثانية) من هذا القانون بغرامة يومية مائة جنيه تتعدد بعدد أيام المخالفة

مادة 107

يعاقب المخالف بغرامة تعادل 1% ( واحد فى المائة ) من إجمالى قيمة الأعمال المخالفة عن كل يوم يمتنع فيه عن تنفيذ ما قضى به الحكم أو القرار النهائى من الجهة المختصة من إزالة أو تصحيح أو استكمال ، وذلك بعد انتهاء المدة التى تحددها الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم بالوحدة المحلية لتنفيذ الحكم أو القرار .

ويكون الخلف العام أو الخاص مسئولا عن تنفيذ ما قضى به الحكم أو القرار النهائى من إزالة أو تصحيح أو استكمال ، وتبدأ المدة المقررة للتنفيذ من تاريخ إعلانه بالحكم أو القرار إعلانا قانونيا ويطبق فى شأنه الأحكام الخاصة بالغرامة المنصوص عليها فى هذه المادة .

كما تسرى أحكام هذه الغرامة فى حالة استئناف الأعمال الموقوفة ، وذلك عن كل يوم اعتبارا من اليوم التالى لإعلان ذوى الشأن بقرار الإيقاف .

مادة 108

يعاقب المالك أو ذوو الشأن فى حالة مخالفة أى من أحكام المادتين الخامسة من قانون الإصدار و (68) من هذا القانون بغرامة يومية مائة جنيه تتعدد بعدد أيام المخالفة ، فضلا عن إيقاف تشغيل المصعد بالطريق الإدارى حتى إزالة أسباب المخالفة

مادة 109

يعاقب كل شاغل يتخلف عن أداء اشتراك الصيانة أو الالتزامات المالية المقررة بغرامة شهرية لا تقل عن عشرة جنيهات ولا تجاوز مائة جنيه تتعدد بعدد أشهر التخلف ويحكم فضلا عن ذلك بإلزامه بأدائه الالتزامات المالية المقررة

مادة 110

يعاقب بالحبس مدة لا تزيد عن سنة ، وبغرامة لا تقل عن ألف جنيه ولا تجاوز خمسة آلاف جنيه أو بإحدى هاتين العقوبتين كل من يخالف أيا من أحكام المادتين (93 ، 95) من هذا القانون ، وتكون العقوبة الحبس مدة لا تقل عن ستة أشهر ومثلى الغرامة المشار إليها آنفا إذا ترتب على عدم تنفيذ ذوى الشأن للقرار الصادر بالهدم الكلى أو الجزئى سقوط المبنى .
أحكام عامة

مادة 111

يجوز لذى الشأن التظلم من القرارات التى تصدرها الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم وفقا لأحكام هذا القانون وذلك خلال ثلاثين يوما من تاريخ إخطاره بهذه القرارات ، وتختص بنظر التظلم لجنة تشكل بمقر الوحدة المحلية المختصة برئاسة قاض بدرجة رئيس بالمحكمة الابتدائية الكائن بدائرتها العقار يندب وفقا لقانون السلطة القضائية ، وتضم اثنين يختارهما المجلس الشعبي المحلى المختص لمدة سنتين ، واثنين من المهندسين من غير العاملين بالجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم بالوحدة المحلية أحدهما مهندس معمارى أو مهندس تخطيط عمرانى ، والآخر مهندس مدنى يختارهما المحافظ المختص لمدة سنتين غير قابلة للتجديد .

ويصدر بتشكيل اللجنة قرار من المحافظ المختص ، ويشترط لصحة انعقادها حضور رئيسها وثلاثة على الأقل من أعضائها بينهما اثنان من المهندسين ، وتصدر قراراتها بأغلبية أصوات الحاضرين ، وعند التساوى يرجح الجانب الذى منه رئيس اللجنة .

وعلى اللجنة أن تبت فى التظلم المقدم إليها خلال ثلاثين يوما من تاريخ تقديمه ، ويعتبر انقضاء هذه المدة دون صدور قرار التظلم بمثابة رفضه .

وتبين اللائحة التنفيذية لهذا القانون القواعد والإجراءات التى تسير عليها اللجنة فى أعمالها ، وكيفية إعلان قراراتها إلى كل من ذوى الشأن والجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم .

مادة 112

مع عدم الإخلال بأحكام القانون رقم 10 لسنة 1990 بشأن نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة يحظر من وقت اعتماد المخططات التفصيلية إجراء أعمال البناء أو التعلية فى الأجزاء البارزة عن خطوط التنظيم ، على أن يعوض أصحاب الشأن تعويضا عادلا ، ويستثنى من ذلك أعمال التدعيم لإزالة الخلل وكذلك أعمال البياض .

وإذا صدر قرار بتعديل خطوط التنظيم أو فى حالة إعادة تخطيط المنطقة جاز للوحدة المحلية المختصة بقرار مسبب إلغاء التراخيص السابق منحها أو تعديلها بما يتفق مع خط التنظيم الجديد سواء كان المرخص له قد شرع فى القيام بالأعمال المرخص بها أو لم يشرع ، وذلك بشرط تعويضه تعويضا عادلا

مادة 113

يكون للعاملين بجهاز التفتيش الفنى على أعمال البناء صفة مأمورى الضبط القضائى ، ويصدر بتحديدهم قرار من وزير العدل بالاتفاق مع الوزير المختص بالإسكان .

كما يكون للمهندسين العاملين بالإدارة المختصة بشئون التخطيط والتنظيم بالوحدات المحلية الذين يصدر بتحديدهم قرار من وزير العدل بالاتفاق مع المحافظ المختص صفة مأموري الضبط القضائى وذلك بالنسبة للجرائم التى تقع فى دوائر اختصاصهم بالمخالفة لأحكام هذا القانون ، ويكون لهم بمقتضى ذلك حق دخول مواقع الأعمال ، وإثبات ما يقع بها من مخالفات ، واتخاذ الإجراءات المقررة فى شأنها .

وعلى الأشخاص المشار إليهم فى الفقرة السابقة التنبيه كتابة على المرخص إليهم والمشرفين على التنفيذ إلى ما يحدث فى هذه الأعمال من إخلال بشروط الترخيص .

كما يكون عليهم متابعة تنفيذ الاشتراطات التخطيطية والبنائية وشروط الترخيص وتنفيذ الأعمال طبقا للرسومات والمواصفات الفنية وقواعد الوقاية من الحريق ، واتخاذ الإجراءات المنصوص عليها فى هذا القانون ولائحته التنفيذية ، ومتابعة تنفيذ القرارات والأحكام النهائية الصادرة فى شأن الأعمال المخالفة ، وإبلاغ رئيس الوحدة المحلية المختصة بأى عقبات فى سبيل تنفيذها وذلك طبقا للقواعد والإجراءات التى تبينها اللائحة التنفيذية لهذا القانون .

مادة 114

تختص محكمة القضاء الإداري دون غيرها بالفصل فى الطعون على جميع القرارات الصادرة من الجهة الإدارية تطبيقا لأحكام هذا القانون ، وإشكالات التنفيذ فى الأحكام الصادرة منها فى هذا الشأن ، ويكون نظر الطعون والفصل فيها على وجه السرعة ، وتلتزم الجهة الإدارية بتقديم المستندات فى أول جلسة ، ولا يترتب على الطعن وقف تنفيذ القرار المطعون فيه مالم تأمر المحكمة بذلك

ألغى القانون رقم 106 لسنة 1976 بالمادة الثالثة من القانون رقم119 لسنة 2008 الخاص بالبناء الموحد " ونصت المادة المشار إليها على الإبقاء على المادة 13 مكرر من القانون الملغى "


مادة13 مكرراً (1)- يُنشأ جهاز يسمى التفتيش الفني على أعمال البناء يختص بأداء مهام التفتيش والرقابة والمتابعة على أعمال الجهات الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم بالوحدات المحلية في جميع أنحاء الجمهورية، وذلك فيما يتعلق بإصدار التراخيص بإنشاء المباني أو إقامة الأعمال أو توسعتها أو تدعيمها أو هدمها أو إجراء أية تشطيبات خارجية. ويصدر بتنظيم العمل بهذا الجهاز وتبعيته وتحديد اختصاص العاملين فيه وسلطاتهم في ضبط المخالفات وتحديد المسئولين عنها قرار من رئيس الجمهورية.