قرار رئيس جمهورية مصر العربية
رقم 237 لسنة 1997
باللائحة التنفيذية للقانون رقم 6 لسنة 1997
بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977
وببعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية
رئيس الجمهورية
بعد الإطلاع على الدستور
وعلى القانون المدني
وعلى الأحكام المحددة للأجرة في القوانين أرقام 121 لسنة 1947 بشأن إيجار ألاماكن وتنظيم العلاقات بين المؤجرين والمستأجرين ، 46 لسنة 1962 بتحديد إيجار الأماكن ، 52 لسنة 1969 في شأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين :
وعلى قوانين خفض إيجارات الأماكن أرقام 199 لسنة 1952 ، 55 لسنة 1958 ، 168 لسنة 1961 ، 169 لسنة 1961 ، 7 لسنة 1965:
وعلى القانون رقم 78 لسنة 1974 في شأن المصاعد الكهربائية :
وعلى القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
وعلى القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر .
وعلى القانون رقم 4 لسنة 1996 بشأن سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التي انتهت أو تنتهي عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها.
وعلى القانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وببعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية.
قرر
الباب الأول
أحكام عامة
الفصل الأول
مادة 1- في تطبيق أحكام القانون رقم 6 لسنة 1997 – المشار إليه – يقصد بالكلمات والعبارات الآتية المعاني المبينة قرين كل منها:
(أولا) "مؤجرة" : يستأجرها شخص طبيعي ، أو شخص اعتباري من الأشخاص المذكورة في المادة (52) من القانون المدني ، كالدولة والهيئات والشركات والجمعيات .
(ثانيا) "موت" : وفاة الشخص الطبيعي .
(ثالثا) "المستأجر" من استأجر العين ابتداء وكذا من استمر لصالحه عقد الإيجار بعد وفاة المورث ، واحدا كان أو أكثر ، ذكورا وإناثا . ويعتبر مستأجرا كل من تنازل له المستأجر عن الإيجار أو باع له المتجر أو المصنع في الحالات التي يجوز له فيها ذلك قانونا.
(رابعا) "المستأجر الأصلي" : آخر شخص طبيعي استأجر العين ابتداء ، واحدا كان أو أكثر ، ذكورا وإناثا ، وليس من استمر لصالحه عقد الإيجار. ويعتبر مستأجرا اصليا كل من تنازل له المستأجر الأصلي عن الإيجار أو باع له المتجر أو المصنع في الحالات التي يجوز له فيها ذلك قانونا.
(خامسا) "قوانين إيجار الأماكن" : القوانين المتعاقبة الخاصة بإيجار الأماكن وكذا الخاصة بخفض الإيجارات.
(سادسا) "الأجرة القانونية الحالية" : آخر أجره استحقت قبل 27/3/1997، محسوبة وفقا لما يلي:
1- التحديد الوارد في قوانين إيجار الأماكن ، كل مكان بحسب القانون الذي يحكمه ، وذلك بالنسبة للاماكن التي أنشئت وتم تأجيرها أو شغلها حتى 5/11/1961 ولم تخضع لتقدير اللجان التي اختصت بتحديد الأجرة منذ العمل بالقانون رقم 46 لسنة 1962 المشار إليه.
2- تقدير لجان تحديد الأجرة الذي صار نهائيا – طعن عليه او لم يطعن – وذلك بالنسبة للاماكن التي خضعت لتقدير تلك اللجان حتى العمل بالقانون رقم 136 لسنة 1981 المشار اليه الذي سرى على الأماكن المرخص في أقامتها اعتبارا من 31 /7/1981 .
3- في جميع الأحوال يحسب كامل الزيادات والتخفيضات المنصوص عليها في قوانين إيجار الأماكن بما في ذلك كامل الزيادة المنصوص عليها في المادة 7 من القانون رقم 136 لسنة 1981 المشار إليه.
4- تحديد مالك المبنى للأجرة طبقا لأسس القانون رقم 136 لسنة 1981 – المذكور – الذي ارتضاه المستأجر ، أو عدل بناءا على تظلمه وصار التعديل نهائيا ، مع مراعاة حق المالك في زيادة الأجرة القانونية بنسبة 50 % نظير التغيير الكلي وبنصف هذه النسبة نظير التغيير الجزئي لاستعمال العين إلى غير أغرض السكنى بالنسبة ثلث مساحة مبنى العقار – المرخص بإقامته لأغراض السكنى – وهو القدر الذي ترك للمالك حرية تأجيره خاليا لغير أغراض السكن وذلك عملا بالفقرة الأولى من المادة (1) والفقرتين الأولى بند (4) والثانية من المادة (19) من ذلك القانون.
ولا عبرة – في كل ما تقدم – بالأجرة المكتوبة في عقد الإيجار أي كان تاريخ تحريره ، ولا بالقيمة الإيجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة على العقارات المبنية إذا اختلفت كلتاهما مقدارا عن الأجرة القانونية ، وإنما يعتد بالقيمة الإيجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة عند حساب زيارة الأجرة المنصوص عليها في المادة (7) من القانون رقم 136 لسنة 1981 المشار إليه.
ويرجع لأجرة المثل إذا كانت الأجرة القانونية غير معلومة.
(سابعا) "الأماكن المنشأة" : العين المؤجرة التي أنشئت ، إذ العبرة في معرفة القانون الذي يحكم المكان المؤجر إنما هي بتاريخ إنشاء المكان ذاته إذا استجد بعد تاريخ إنشاء المبنى ، كما لو ادخل المؤجر تعديلات جوهرية على وحدة قديمة وتمسك بإعادة تحديد الأجرة , أو أضيفت وحدة حديثة ، أو تمت تعلية طابق حديث في مبنى قديم ، ولا يعد كذلك مجرد تغيير استعمال العين – كليا أو جزئيا – إلى غير أغراض السكنى الذي يترتب عليه زيادة الأجرة القانونية بنسب محددة في القانون مثلما هو وارد في المادة 19 من القانون رقم 136لسنة 1981 ومن قبلها المادة 23 من القانون رقم 49 لسنة 1977 المشار اليهما.
الفصل الثاني
نطاق السريان تنفيذا لحكم المادة الرابعة
من القانون رقم 6 لسنة 1997
مادة 2 – تسري أحكام هذه اللائحة على الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكن التي يحكمها القانونان رقما 49 لسنة 1977 و 136 لسنة 1981 والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما.
ولا تسري أحكامها على الأماكن المذكورة التي تخرج عن نطاق تطبيق تلك القوانين ولا على التي يحكمها القانون رقم 4 لسنة 1996 المشار إليه.
الباب الثاني
أحوال استمرار العقد في الأماكن المؤجرة
لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي
مادة 3 – يعمل بأحكام هذا الباب في شأن استمرار عقد الإيجار بالنسبة للاماكن المؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي.
الفصل الاول
الاستمرار بأثر رجعي طبقا للفقرة الثانية من المادة (29)من القانون رقم 49 لسنة 1977 المعدلة بالفقرة الأولى من المادة الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1997
مادة 4 – يعمل بأحكام هذا الفصل اعتبارا من 9/9/1977
مادة 5 – لا يتسمر عقد الإيجار لصالح احد من الورثة أو الشركاء إذا ترك المستأجر العين
مادة 6 – لا يستمر عقد الإيجار لصالح الشركاء إذا مات المستأجر.
مادة 7 – إذا مات المستأجر ظل كل مستأجر معه صاحب حق بقاء في العين والى جانب هذا الحق يستمر عقد الإيجار لصالح من يتوافر فيه شرطان هما أن يكون وارثا للمتوفى ، وأن يكون من الآتي بيانهم:
(أ) زوجات المستأجر وزوج المستأجرة ، قصرا وبلغا .
(ب) الأقارب – نسبا – من الدرجتين الأولى والثانية وفقا لحكم المادة 36 من القانون المدني ، أبناء وأحفادا وآباءا وأجدادا وإخوة ذكورا وإناثا من قصر وبلغ.
ويشترط لاستمرار العقد لصالح المستفيدين من الورثة أن يستعملوا العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد ، أو النشاط الذي اتفق عليه بعد ذلك كتابة بين المؤجر وأي من المستأجرين المتعاقدين ، أو النشاط الذي اضطر المستأجر لممارسته بسبب نقل صناعته أو مهنته أو حرفته خارج الكتلة السكنية أو بسبب انقراضها والذي لا يلحق ضررا بالمبنى ولا بشاغليه.
ولا يشترط أن يستعمل المستفيد العين بنفسه ، بل يكفي أن ينوب عنه في ذلك أحدا ، سواء كان من باقي المستفيدين أو من غيرهم – ولا يلزم أن يكون قيما أو وصيا أو وكيلا رسميا.
الفصل الثاني
الاستمرار بأثر مباشر طبقا للفقرة الثانية من المادة الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1997 لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي
مادة 8 – اعتبارا من 27/3/1997 ، لا يستمر عقد الإيجار بموت احد من أصحاب حق البقاء في العين إلا مرة واحدة لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي – وليس ورثة ورثته – ولو كانوا أقرباء له من الدرجة الثانية – فإن مات أحد من هؤلاء المستفيدين لا يستمر العقد لصالح أي من ورثته.
الفصل الثالث
حكم انتقالي في المادة الثانية من القانون رقم 6 لسنة 1997 بحفظ حق من جاوزت قرابته الدرجة الثانية
مادة 9 – يقصد بكلمة "المستأجر" الواردة في صدر المادة الثانية من القانون رقم 6 لسنة 1997 المشار إليها ، التعريف الوارد في البند (ثالثا) من المادة (1) من هذه اللائحة.
مادة 10 – استثناء من حكم البند (ب) من الفقرة الأولى من المادة (7) من هذه اللائحة ، يستمر عقد الإيجار لصالح من جاوزت قرابته من ورثة المستأجر الدرجة الثانية متى كانت يده على العين في 26/3/1997 تستند إلى حقه السابق في البقاء فيها – الذي استمده من نص الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 قبل تعديلها بالقانون رقم 6 لسنة 1997 المشار إليهما – وبشرط أن يستعمل العين في النشاط المبين بالتفصيل في الفقرة الثانية من المادة (7) المشار إليها ، كما يسري عليه حكم الفقرة الثالثة منها.
وينتهي العقد بقوة القانون بموته أو تركه العين.
الباب الثالث
تحديد الأجرة القانونية وزيادتها طبقا للمادة الثالثة من القانون رقم 6 لسنة 1997 بالنسبة للاماكن المؤجرة لغير أغراض السكن
مادة 11 – مع مراعاة حكم المادة 14 من هذه اللائحة يعمل بأحكام هذا الباب في شأن تحديد وزيادة أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكن – التي تحكمها قوانين إيجار الأماكن وتخضع لقواعد تحديد الأجرة – سواء كانت مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي أو مؤجرة لغير ذلك من الأغراض الأخرى خلاف السكني كالمستشفيات والمدارس الحكومية والجمعيات الخيرية والأندية الرياضية.
ولا يخرج العين من تطبيق أحكام هذا الباب تغيير استعمالها إلى أغراض السكنى دون اتفاق على ذلك مع المؤجر.
مادة 12 – اعتبارا من موعد استحقاق الأجرة التالية ليوم 26/3/1997 :
(أ) تحدد الأجرة القانونية بواقع:
- ثمانية أمثال الأجرة القانونية الحالية للاماكن المنشأة قبل 1/1/1944.
- وخمسة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 1/1/1944 وحتى 4/11/1961
- وأربعة أمثال الأجرة القانونية الحالية للاماكن المنشأة من 5/11/1961 وحتى 6/10/1973
- وثلاثة أمثال الأجرة القانونية الحالية للاماكن المنشأة من 7/10/197 وحتى 9/9/1977,
- وتزداد الأجرة القانونية الحالية للاماكن المنشأة من 10/9/1977 وحتى 30/1/1996بنسبة (10%).
مادة 13 – اعتبارا من موعد استحقاق الأجرة التالية ليوم 26/3 من كل عام ، تستحق زيادة سنوية بصفة دورية بنسبة (10%) من قيمة آخر أجرة قانونية استحقت قبل هذا الموعد ، أي بعد المضاعفة وإضافة الزيادات ، وذلك لجميع الأماكن المذكورة في المادة السابقة.
مادة 14 – لا يستحق المالك سوى نصف ما ذكر في المادتين السابقتين من أمثال ونسب في حالة الجمع في تأجير المكان الواحد بين غرض السكنى ، وغير غرض السكنى.
مادة 15 – لا يدخل في الأجرة القانونية الحالية – التي تضاعف أو تزداد وفقا للمواد الثلاث السابقة – الملحقات التي تخص العين المؤجرة ، كقيمة استهلاك المياه ، وأجر الحارس ، والضرائب العقارية والرسوم ، وأعباء الترميم والصيانة ، ونفقات إصلاح المصعد غير الدورية.
مادة 16 – يجوز للمؤجر أن يقبل تقاضي أجرة تقل عن الأجرة المحددة قانونا لاعتبارات يقدرها ، ولكن لا يجوز الاتفاق على أجرة تزيد عليها ، كما لا يجوز للمؤجر اقتضاء أية ملحقات أو تجاوز ما يلتزم المستأجر بآدائه طبقا للقانون.
الباب الرابع
حكم وقتي
بتعديل الأوضاع
مادة 17 – على كل من المؤجرين والمستأجرين تعديل أوضاعهم وفقا لجميع الأحكام المنصوص عليها في هذه اللائحة ، وذلك خلال ستين يوما من تاريخ العمل بها.
مادة 18 – تنشر هذه اللائحة في الجريدة الرسمية ، ويعمل بها من اليوم التالي لتاريخ نشرها.
صدر برئاسة الجمهورية في 9 ربيع الأول سنة 1418هـ
(الموافق 14 يولية سنة 1997م)
http://www.justice-lawhome.com/vb/images/attach/doc.gif
الشفعة فى القانون المصري فقها و قضاء
--مادة 935 – الشفعة رخصه تجيز فى بيع العقار الحلول محل المشترى فى الأحوال و الشروط المنصوص
الشفعة رخصة تجيز للشفيع الحلول محل المشترى فى حالة بيع العقار المتصل به ملكه فى الاحوال والشروط المنصوص عليها قانونا .
وهى تأسس على وقاية الشفيع من ضرر محتمل من شريك أو جار فهى إذن متصلة بشخص الشفيع وهو حر فى أن يأخذ أو لا يأخذ بها فهذا متروك لمحض تقديره .
-لذلك لاتجوز لدائنى الشفيع لأنها رخصة وليست حقا (لا عينيا ولا شخصيا) وهى متصلة بشخص الشفيع.
-ولا تجوز فيها الإحالة . فلأن الشفعة متصلة بشخص الشفيع فلا يجوز أن يحياها إلى غيره .
-ولكن وبالرغم من أن الشفعة رخصة فإنها تورث وذلك لأنها من الأموال وذلك حسب ما أستقرت عليه احكام محكمتنا العليا مخالفة فى ذلك رأى فقهاء الحنفية
من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن حق الشفعة من الحقوق التى يجرى فيها التوارث , وهو حق غير قابل للتجزئة , يثبت لكل وارث إذا انفرد به , ولهم جميعا إذا أجتكعوا عليه .
(الطعن 903 لسنة 50ق جلسة 24/2/1981 س32 ص611)
-والشفعة رخصة غير قابلة للتجزئة فلا يجوز الأخذ بالشفعة فى بعض المبيع . إذا بيع العقار لأكثر من مشترى فلا يجوز الأخذ بالشفعة من بعضهم دون بعض .
-قاعدة أن الشفعة لا تتجزأ تعنى-وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة أنه لا يجوز للشفيع أن يأخذ بالشفعة فى صفقة واحدة بعض المبيع دون البعض الآخر حتى لا يضار المشترى بتبعيض الصفقة ولما كان الثابت من مدونات الحكم المطعون فيه أن المطعون عليه الثالث باع للطاعنة قطعة أرض مساحتها…وأن المطعون عليهما الأول والثانى أعلنا رغبتهما فى أخذ كل المساحة المبيعة بالشفعة وأقاما الدعوى بطلب أحقيتهما فى أخذ المبيع جميعه بالشفعة بعد أن أودعا سويا الثمن , فإنه لا يكون ثمة تبعيض للصفقة على المشترية الطاعنة أو تجزئة للشفعة.
(الطعن 730 لسنة 48ق جلسة 4/11/1981 س32 ص1989 )
--والتصرف الذى يجيز الشفعة هو البيــــــــــــع فقط بصريخ نص المادة ولا تجوز فى غيره من التصرفات
- – الشفعة :شروط الأخذ بالشفعة
عليها فى المواد التالية :
---مادة 936 – يثبت الحق فى الشفعة :
( أ ) لمالك الرقبة إذا بيع كل حق الانتفاع الملابس لها أو بعضة .
( ب ) للشريك فى الشيوع إذا بيع شئ من العقار الشائع إلى أجنبى .
(ج) لصاحب حق الانتفاع إذا بيعت كل الرقبة الملابسة لهذا الحق أو بعضها.
(د) لمالك الرقبة فى الحكر إذا بيع الحكر ، و للمستحكر إذا بيعت الرقبة .
(هـ) للجار المالك فى الأحوال الآتية :
1 – إذا كانت العقارات من المبانى أو من الأراضى المعدة للبناء سواء أكانت فى المدن أم فى القرى .
2- إذا كان للأرض المبيعة حق أرتفاق على أرض الجار أو كان حق الإرتفاق لأرض الجار على الأرض المبيعة . - إذا كانت ارض الجار ملاصقة للأرض المبيعة من جهتين و تساوى مقيمة نصف ثمن الأرض المبيعة على الأقل .
فقرة رقم : 2
إذا كان عقد شراء الشفيع غير مسجل فالعين التى هى محل هذا العقد لا يصح أن يشفع بها .
( الطعن رقم 40 لسنة 15 ق ، جلسة 1946/4/4 )
مالك الرقبة إذا بيع حق الإنتفاع
يثبت الحق فى الشفعة لمالك الرقبة إذا بيع كل حق الإنتفاع الملابس لها أو بعضها أى إذا كان جزء من الرقبة عليه حق إنتفاع فيثبت حق الشفعة إذا بيع كل حق الإنتفاع الذى على هذا الجزء .
وتثبت الشفعة لمالك الرقبة ولو كان حق الإنتفاع لعدة شركاء وتكون لكل حصة كل شريك ولو كن المشترى أحد الشركاء
وتثبت الشفعة لمالك الرقبة فى حق الإستعمال وحق السكنى متى كانت لا تتعارض مع هذين الحقين
- مفاد النص فى المادة 985/1 من القانون المدنى أن حق الإنتفاع يمكن كسبه بالشفغة فى حالة بيعه إستقلالاً دون الرقبة الملابسة له إذا ما توافرت شروط الأخذ بالشفعة .
(الطعن رقم 1644 لسنة 51ق جلسة 9/4/1985 س36 ص565)
الشريك فى الشيوع
يثبت الحق فى الشفعة للشريك فى الشيوع إذا بيع شىء من العقار الشائع إلى أجنبى
ويكون ذلك عندما يتعدد الملاك دون تحديد أو إفراز لنصيب كل منهم فإذا بيع شىء من العقار إلى أجنبى أمكنهم أخذه بالشفعة وترتبط الشفعة فى هذه الحالة بحالة الشيوع أما إذا انتهت حالة الشيوع بالقسمة مثلا فلا يجوز طلب الشفعة ولو لم تسجل هذه القسمة .
صاحب حق الإنتفاع
يثبت الحق فى الشفعة لصاحب حق الإنتفاع إذا بيعت كل الرقبة الملابسة لهذا الحق أو بعضها
وإذا كان الإنتفاع لأشخاص متعددين يكون لهم مجتمعين كل بقدر نصيبه فقط وبالمثل حق الإستعمال والسكنى
مالك الرقبة فى الحكر والمستحكر
الحكر هو كالإنتفاع ولكنه لا يرد إلا على عقار وتثبت الشفعة لمالك الرقبة إذا باع الستحكر وتثبت للمستحكر إذا باع مالك الرقبة
الجار المالك
يثبت الحق فى الشفعة للجار المالك بشروط هى:-
-أن يكون ملكه ملاصقا للعقار المبيع ويتحقق التلاصق بأى مسافة من العقار دون وجود فاصل كطريق أو مصرف عام و غير ملوك لأحدهما
-وأن يكون الشفيع مالكاً لما يشفع به سواءأً مفرزأً أو مشاعاً – تامة أو رقبة
وتثبت الشفعة للجار المالك فى الأحوال الآتية :-
1-إذا كان العقار من المبانى أو الأرض المعدة للبناء يكفى التلاصق من جهة وحيدة
2- وفى الأراضى الزراعية فتثبت فى حالتين
أ- أن يكون للشفيع حق إرتفاق على الأرض المبيعة أو للأرض المبيعة حق إرتفاق على أرض الشفيع
ب- أن يكون التلاصق من حدين – وتساوى نصف ثمن الأرض المبيعة على الأقل وقت البيع
-- والتحايل لإبطال الشفعة مناقض للغرض المقصود منها فكل تحايل لإبطال الشفعة لايصح للمحاكم أن تقره .
--الشروط الواجب توافرها فى الشفيع :-
أن أن يكون ما يشفع به موجود ومستمر من وقت البيع الى وقت الأخذ بالشفعة أى أن يكون مالكا لما يشفع به وقت البيع وحتى ثبوت حقه فى الشفعة
المقرر قانوناً أن الشفعة لا تجوز إلا إذا كان الشفيع مالكاً للعقار الذى يشفع به وقت قيام سبب الشفعة أى وقت بيع العقار الذى يشفع فيه , ولما كانت الملكية فى العقار وفقاً لأحكام قانون الشهر العقارى لا تنتقل الى المشترى إلا بتسجيل عقد البيع ولا يرتب التسجيل أثره فى الأصل إلا من تاريخ تسجيل العقد أو الحكم الذى من شأنه إنشاء حق الملكية, فإنه ترتيباًعلى ذلك يشترط فى الشفيع الذى يستند الى عقد البيع فى تملك العقار المشفوع به أن يكون قد سجل عقده أو سجل الحكم الصادر بصحته ونفاذه وقت بيع العقار المشفوع فيه .
(الطعن رقم 1055 لسنة 57ق جلسة 11/2/1988)
أن يكون غير ممنوع من شراء العقار الذى يشفع فيه
كالممنوعين بنص قانونى مثل السامسرة والخبراء فى العقارات المعهود لهم بيعها والقضاة والمحامين أيضاً فى الحقوق المتنازع عليها إذا كان النزاع يدخل فى إختصاص المحكمة التى يعملون فى دائرتها
ألا يكون الشفيع وقفاً
إذا كان المشفوع به وقفاً فلا يجوز للوقف بصفته شخص إعتبارى أن يشفع لأن العقار الموقوف غير مملوك لأحد وكذلك طبقاً لنص المادة 939م "ولا يجوز للوقف أن يأخذ بالشفعة"
--المادة 937 (1) اذا تزاحم الشفعاء يكون استعمال حق الشفعة على حسب الترتيب المنصوص عليه فى المادة السابقة . (2) واذا تزاحم الشفعاء من طبقة واحدة فأستحقاق كل منهم للشفعة يكون على قدر نصيبه. (3) فأذا كان المشترى قد توافرت فيه الشروط التى كانت تجعله شفيعا بمقتضى نص المادة السابقة فأنه يفضل على الشفعاء الذين هم من طبقته أو من طبقة ادنى ولكن يتقدمه الذين هم من طبقة اعلى .
يقوم التزاحم إذا توافر الحق فى الشفعة لأكثر من شخص ويقع على صور ثلاث :-
1-إذا كان الشفعاء من طبقات مختلفة يكون الحق فى الشفعة لصاحب الطبقة الأعلى حسب الترتيب الوارد بالمادة 936م أعلاه
2-إذا كان الشفعاء من طبقة واحدة يكون إستحقاق كل منهم للشفعة على قدر نصيبه .
3-إذا كان المشترى أحد الشفعاء فإنه يفضل على من هم من أدنى منه أو من هم من طبقته . ويتقدم عليه من هم أعلى منه طبقة
---الشروط الواجب توافرها فى المشترى والموانع :-
المادة 938
اذا اشترى شخص عينا تجوز الشفعة فيها ثم باعها قبل ان تعلن ايه رغبه فى الأخذ بالشفعة أو قبل أن يتم تسجيل هذه الرغبة طبقا للمادة 942 فلا يجوز الأخذ بالشفعة الا من المشترى الثانى وبالشروط التى اشترى بها .
المادة 939
(1) لايجوز الأخذ بالشفعة : (أ) اذا حصل البيع بالمزاد العلنى وفقا لأجراءات رسمها القانون . (ب) اذا وقع البيع بين الأصول والفروع أو بين الزوجين أو بين الأقارب لغاية الدرجة الرابعة أو بين ألأصهار لغاية الدرجة الثانية . (ج) اذا كان العقد قد بيع ليجعل محل عبادة أو ليلحق بمحل عبادة . (2) ولا يجوز للوقف أن يأخذ بالشفعة .
1- ألا يكون المشترى قد باع العقار بيعا صحيحاً قبل تسجيل الرغبة فى الشفعة وإلا أنتقل الحق للبيع الثانى
فقرة رقم : 2
إذا إدعى الشفيع صورية البيع و أفلح فى إثبات ذلك إعتبر البيع الصادر من المالك للمشترى الأول قائماً و هو الذى يعتد به فى الشفعة دون البيع الثانى الذى لا وجود له ، بما يغنى الشفيع عن توجيه طلب الشفعة إلى المشترى الثانى ، و من المقرر أنه يجب إثبات صورية البيع الثانى فى مواجهة المشترى الثانى لأنه صاحب الشأن الأول فى نفى الصورية و إثبات جدية عقده ليكون الحكم الذى يصدر بشأن عقده حجه له أو عليه ، و يكفى لسلامة إجراءات الشفعة - إذا ما أصر الشفيع على طلب الشفعة فى البيع الأول رغم إخطاره بحصول البيع الثانى قبل تسجيله إعلان رغبته فى الأخذ بالشفعة - أن يصدر لصالحه حكم بصورية البيع الثانى فى مواجهة المشترى الثانى و يتحقق ذلك إما بإختصامه إبتداء فى دعوى الشفعة مع تمسكه بالبيع الأول و دفعه بصورية البيع الثانى صورية مطلقة إما بإدخاله فى الدعوى أثناء نظرها و قبل الفصل فيها أو بتدخله هو فيها ، و عندئذ يتعين على المحكمة أن تفصل فى الإدعاء بالصورية إذ يتوقف مصير دعوى الشفعة على ثبوت الصورية أم لا ، و صدور حكم لصالح الشفيع بالصورية يصحح إجراءات الشفعة فى البيع الأول و دون إختصام المشترى الثانى . ( الطعن رقم 898 لسنة 48 ق ، جلسة 1981/5/27 )
2-ألا يكون البيع قد تم بالمزاد وفقاً لإجراءات قانونية
3-ألا تكون الصفقة بين الأصوا والفروع أو الزوجين أو بين أقلرب من الدرجة الرابعة أو أصهار حتى الدرجة الثانية
4- ألا يكون العقار بيع ليكون دار عبادة أو ليكون ملحقاً بدار عبادة
5-ألا يكون الشفيع وقفاً حيث أن الوقف لا مالك له
---الشروط الواجب توافرها فى المال المشفوع فيه:-
1-أن يكون عقاراً لا تكون الشفعة إلا فى العقار
2- أن تطلب فى المبيع كله ( عدم جواز تجزئة العقد أو الصفقة )
فقرة رقم : 1
لما كان الحق من المشترى للعين المشفوع فيها - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - ألا تتجزأ عليه الصفقة فإذا تعدد الشفعاء من طبقة واحدة و لم يطلب كل منهم الشفعة فى كل العين المشفوع فيها و سقط حق أحدهما لسبب يتعلق بالمواعيد أو بغيرها من إجراءات الشفعة تفرقت الصفة على المشترى و صارت بذلك دعوى الشفعة غير مقبولة . و كان من المقرر فى قضاء هذه المحكمة كذلك أنه ليس لمن طلب الشفعة فى جزء من العين المبيعة أن يعدل إلى طلب الشفعة فى العين برمتها ما دام قد فوت على نفسه المواعيد المقررة للأخذ بالشفعة لأن إجراءات الشفعة المنصوص عليها فى المواد من 940 إلى 943 من القانون المدنى و مواعيدها مرتبطه بعضها ببعض إرتباطاً وثيقاً و ماساً بذات الحق و يوجب القانون إتباعها و إلا سقط الحق فى الشفعة ذاته ، لما كان ذلك ، و كان الثابت من الأوراق أن المطعون ضدهما الأول و الثانية - و هما شفيعان من طبقة واحدة - لم يطلب إحدهما أخذ العين المشفع فيها برمتها و إنما طلبا ذلك سوياً و أودعا ثمناً واحداً لها ، و كان إقرار المطعون ضدها الثانية أمام محكمة أول درجة بترك الخصومة من شأنه إلغاء كافة إجراءات الشفعة بالنسبة لها بما فى ذلك صحيفة الدعوى فيما تضمنته من طلبات تخصها و ذلك عملاً بنص المادة 143 من قانون المرافعات مما يجزء الصفقة على المشترين " الطاعنين " الأمر الممتنع قانوناً .
( الطعن رقم 073 لسنة 56 مكتب فنى 39 صفحة رقم 1254 بتاريخ 29-11-1988)
قانون الايجارات المصرى رقم 237 لسنة 1997
باللائحة التنفيذية للقانون رقم 6 لسنة 1997
بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977
وببعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية
رئيس الجمهورية
بعد الإطلاع على الدستور
وعلى القانون المدني
وعلى الأحكام المحددة للأجرة في القوانين أرقام 121 لسنة 1947 بشأن إيجار ألاماكن وتنظيم العلاقات بين المؤجرين والمستأجرين ، 46 لسنة 1962 بتحديد إيجار الأماكن ، 52 لسنة 1969 في شأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين :
وعلى قوانين خفض إيجارات الأماكن أرقام 199 لسنة 1952 ، 55 لسنة 1958 ، 168 لسنة 1961 ، 169 لسنة 1961 ، 7 لسنة 1965:
وعلى القانون رقم 78 لسنة 1974 في شأن المصاعد الكهربائية :
وعلى القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
وعلى القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر .
وعلى القانون رقم 4 لسنة 1996 بشأن سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التي انتهت أو تنتهي عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها.
وعلى القانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وببعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية.
قرر
الباب الأول
أحكام عامة
الفصل الأول
مادة 1- في تطبيق أحكام القانون رقم 6 لسنة 1997 – المشار إليه – يقصد بالكلمات والعبارات الآتية المعاني المبينة قرين كل منها:
(أولا) "مؤجرة" : يستأجرها شخص طبيعي ، أو شخص اعتباري من الأشخاص المذكورة في المادة (52) من القانون المدني ، كالدولة والهيئات والشركات والجمعيات .
(ثانيا) "موت" : وفاة الشخص الطبيعي .
(ثالثا) "المستأجر" من استأجر العين ابتداء وكذا من استمر لصالحه عقد الإيجار بعد وفاة المورث ، واحدا كان أو أكثر ، ذكورا وإناثا . ويعتبر مستأجرا كل من تنازل له المستأجر عن الإيجار أو باع له المتجر أو المصنع في الحالات التي يجوز له فيها ذلك قانونا.
(رابعا) "المستأجر الأصلي" : آخر شخص طبيعي استأجر العين ابتداء ، واحدا كان أو أكثر ، ذكورا وإناثا ، وليس من استمر لصالحه عقد الإيجار. ويعتبر مستأجرا اصليا كل من تنازل له المستأجر الأصلي عن الإيجار أو باع له المتجر أو المصنع في الحالات التي يجوز له فيها ذلك قانونا.
(خامسا) "قوانين إيجار الأماكن" : القوانين المتعاقبة الخاصة بإيجار الأماكن وكذا الخاصة بخفض الإيجارات.
(سادسا) "الأجرة القانونية الحالية" : آخر أجره استحقت قبل 27/3/1997، محسوبة وفقا لما يلي:
1- التحديد الوارد في قوانين إيجار الأماكن ، كل مكان بحسب القانون الذي يحكمه ، وذلك بالنسبة للاماكن التي أنشئت وتم تأجيرها أو شغلها حتى 5/11/1961 ولم تخضع لتقدير اللجان التي اختصت بتحديد الأجرة منذ العمل بالقانون رقم 46 لسنة 1962 المشار إليه.
2- تقدير لجان تحديد الأجرة الذي صار نهائيا – طعن عليه او لم يطعن – وذلك بالنسبة للاماكن التي خضعت لتقدير تلك اللجان حتى العمل بالقانون رقم 136 لسنة 1981 المشار اليه الذي سرى على الأماكن المرخص في أقامتها اعتبارا من 31 /7/1981 .
3- في جميع الأحوال يحسب كامل الزيادات والتخفيضات المنصوص عليها في قوانين إيجار الأماكن بما في ذلك كامل الزيادة المنصوص عليها في المادة 7 من القانون رقم 136 لسنة 1981 المشار إليه.
4- تحديد مالك المبنى للأجرة طبقا لأسس القانون رقم 136 لسنة 1981 – المذكور – الذي ارتضاه المستأجر ، أو عدل بناءا على تظلمه وصار التعديل نهائيا ، مع مراعاة حق المالك في زيادة الأجرة القانونية بنسبة 50 % نظير التغيير الكلي وبنصف هذه النسبة نظير التغيير الجزئي لاستعمال العين إلى غير أغرض السكنى بالنسبة ثلث مساحة مبنى العقار – المرخص بإقامته لأغراض السكنى – وهو القدر الذي ترك للمالك حرية تأجيره خاليا لغير أغراض السكن وذلك عملا بالفقرة الأولى من المادة (1) والفقرتين الأولى بند (4) والثانية من المادة (19) من ذلك القانون.
ولا عبرة – في كل ما تقدم – بالأجرة المكتوبة في عقد الإيجار أي كان تاريخ تحريره ، ولا بالقيمة الإيجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة على العقارات المبنية إذا اختلفت كلتاهما مقدارا عن الأجرة القانونية ، وإنما يعتد بالقيمة الإيجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة عند حساب زيارة الأجرة المنصوص عليها في المادة (7) من القانون رقم 136 لسنة 1981 المشار إليه.
ويرجع لأجرة المثل إذا كانت الأجرة القانونية غير معلومة.
(سابعا) "الأماكن المنشأة" : العين المؤجرة التي أنشئت ، إذ العبرة في معرفة القانون الذي يحكم المكان المؤجر إنما هي بتاريخ إنشاء المكان ذاته إذا استجد بعد تاريخ إنشاء المبنى ، كما لو ادخل المؤجر تعديلات جوهرية على وحدة قديمة وتمسك بإعادة تحديد الأجرة , أو أضيفت وحدة حديثة ، أو تمت تعلية طابق حديث في مبنى قديم ، ولا يعد كذلك مجرد تغيير استعمال العين – كليا أو جزئيا – إلى غير أغراض السكنى الذي يترتب عليه زيادة الأجرة القانونية بنسب محددة في القانون مثلما هو وارد في المادة 19 من القانون رقم 136لسنة 1981 ومن قبلها المادة 23 من القانون رقم 49 لسنة 1977 المشار اليهما.
الفصل الثاني
نطاق السريان تنفيذا لحكم المادة الرابعة
من القانون رقم 6 لسنة 1997
مادة 2 – تسري أحكام هذه اللائحة على الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكن التي يحكمها القانونان رقما 49 لسنة 1977 و 136 لسنة 1981 والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما.
ولا تسري أحكامها على الأماكن المذكورة التي تخرج عن نطاق تطبيق تلك القوانين ولا على التي يحكمها القانون رقم 4 لسنة 1996 المشار إليه.
الباب الثاني
أحوال استمرار العقد في الأماكن المؤجرة
لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي
مادة 3 – يعمل بأحكام هذا الباب في شأن استمرار عقد الإيجار بالنسبة للاماكن المؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي.
الفصل الاول
الاستمرار بأثر رجعي طبقا للفقرة الثانية من المادة (29)من القانون رقم 49 لسنة 1977 المعدلة بالفقرة الأولى من المادة الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1997
مادة 4 – يعمل بأحكام هذا الفصل اعتبارا من 9/9/1977
مادة 5 – لا يتسمر عقد الإيجار لصالح احد من الورثة أو الشركاء إذا ترك المستأجر العين
مادة 6 – لا يستمر عقد الإيجار لصالح الشركاء إذا مات المستأجر.
مادة 7 – إذا مات المستأجر ظل كل مستأجر معه صاحب حق بقاء في العين والى جانب هذا الحق يستمر عقد الإيجار لصالح من يتوافر فيه شرطان هما أن يكون وارثا للمتوفى ، وأن يكون من الآتي بيانهم:
(أ) زوجات المستأجر وزوج المستأجرة ، قصرا وبلغا .
(ب) الأقارب – نسبا – من الدرجتين الأولى والثانية وفقا لحكم المادة 36 من القانون المدني ، أبناء وأحفادا وآباءا وأجدادا وإخوة ذكورا وإناثا من قصر وبلغ.
ويشترط لاستمرار العقد لصالح المستفيدين من الورثة أن يستعملوا العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد ، أو النشاط الذي اتفق عليه بعد ذلك كتابة بين المؤجر وأي من المستأجرين المتعاقدين ، أو النشاط الذي اضطر المستأجر لممارسته بسبب نقل صناعته أو مهنته أو حرفته خارج الكتلة السكنية أو بسبب انقراضها والذي لا يلحق ضررا بالمبنى ولا بشاغليه.
ولا يشترط أن يستعمل المستفيد العين بنفسه ، بل يكفي أن ينوب عنه في ذلك أحدا ، سواء كان من باقي المستفيدين أو من غيرهم – ولا يلزم أن يكون قيما أو وصيا أو وكيلا رسميا.
الفصل الثاني
الاستمرار بأثر مباشر طبقا للفقرة الثانية من المادة الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1997 لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي
مادة 8 – اعتبارا من 27/3/1997 ، لا يستمر عقد الإيجار بموت احد من أصحاب حق البقاء في العين إلا مرة واحدة لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي – وليس ورثة ورثته – ولو كانوا أقرباء له من الدرجة الثانية – فإن مات أحد من هؤلاء المستفيدين لا يستمر العقد لصالح أي من ورثته.
الفصل الثالث
حكم انتقالي في المادة الثانية من القانون رقم 6 لسنة 1997 بحفظ حق من جاوزت قرابته الدرجة الثانية
مادة 9 – يقصد بكلمة "المستأجر" الواردة في صدر المادة الثانية من القانون رقم 6 لسنة 1997 المشار إليها ، التعريف الوارد في البند (ثالثا) من المادة (1) من هذه اللائحة.
مادة 10 – استثناء من حكم البند (ب) من الفقرة الأولى من المادة (7) من هذه اللائحة ، يستمر عقد الإيجار لصالح من جاوزت قرابته من ورثة المستأجر الدرجة الثانية متى كانت يده على العين في 26/3/1997 تستند إلى حقه السابق في البقاء فيها – الذي استمده من نص الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 قبل تعديلها بالقانون رقم 6 لسنة 1997 المشار إليهما – وبشرط أن يستعمل العين في النشاط المبين بالتفصيل في الفقرة الثانية من المادة (7) المشار إليها ، كما يسري عليه حكم الفقرة الثالثة منها.
وينتهي العقد بقوة القانون بموته أو تركه العين.
الباب الثالث
تحديد الأجرة القانونية وزيادتها طبقا للمادة الثالثة من القانون رقم 6 لسنة 1997 بالنسبة للاماكن المؤجرة لغير أغراض السكن
مادة 11 – مع مراعاة حكم المادة 14 من هذه اللائحة يعمل بأحكام هذا الباب في شأن تحديد وزيادة أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكن – التي تحكمها قوانين إيجار الأماكن وتخضع لقواعد تحديد الأجرة – سواء كانت مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي أو مؤجرة لغير ذلك من الأغراض الأخرى خلاف السكني كالمستشفيات والمدارس الحكومية والجمعيات الخيرية والأندية الرياضية.
ولا يخرج العين من تطبيق أحكام هذا الباب تغيير استعمالها إلى أغراض السكنى دون اتفاق على ذلك مع المؤجر.
مادة 12 – اعتبارا من موعد استحقاق الأجرة التالية ليوم 26/3/1997 :
(أ) تحدد الأجرة القانونية بواقع:
- ثمانية أمثال الأجرة القانونية الحالية للاماكن المنشأة قبل 1/1/1944.
- وخمسة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 1/1/1944 وحتى 4/11/1961
- وأربعة أمثال الأجرة القانونية الحالية للاماكن المنشأة من 5/11/1961 وحتى 6/10/1973
- وثلاثة أمثال الأجرة القانونية الحالية للاماكن المنشأة من 7/10/197 وحتى 9/9/1977,
- وتزداد الأجرة القانونية الحالية للاماكن المنشأة من 10/9/1977 وحتى 30/1/1996بنسبة (10%).
مادة 13 – اعتبارا من موعد استحقاق الأجرة التالية ليوم 26/3 من كل عام ، تستحق زيادة سنوية بصفة دورية بنسبة (10%) من قيمة آخر أجرة قانونية استحقت قبل هذا الموعد ، أي بعد المضاعفة وإضافة الزيادات ، وذلك لجميع الأماكن المذكورة في المادة السابقة.
مادة 14 – لا يستحق المالك سوى نصف ما ذكر في المادتين السابقتين من أمثال ونسب في حالة الجمع في تأجير المكان الواحد بين غرض السكنى ، وغير غرض السكنى.
مادة 15 – لا يدخل في الأجرة القانونية الحالية – التي تضاعف أو تزداد وفقا للمواد الثلاث السابقة – الملحقات التي تخص العين المؤجرة ، كقيمة استهلاك المياه ، وأجر الحارس ، والضرائب العقارية والرسوم ، وأعباء الترميم والصيانة ، ونفقات إصلاح المصعد غير الدورية.
مادة 16 – يجوز للمؤجر أن يقبل تقاضي أجرة تقل عن الأجرة المحددة قانونا لاعتبارات يقدرها ، ولكن لا يجوز الاتفاق على أجرة تزيد عليها ، كما لا يجوز للمؤجر اقتضاء أية ملحقات أو تجاوز ما يلتزم المستأجر بآدائه طبقا للقانون.
الباب الرابع
حكم وقتي
بتعديل الأوضاع
مادة 17 – على كل من المؤجرين والمستأجرين تعديل أوضاعهم وفقا لجميع الأحكام المنصوص عليها في هذه اللائحة ، وذلك خلال ستين يوما من تاريخ العمل بها.
مادة 18 – تنشر هذه اللائحة في الجريدة الرسمية ، ويعمل بها من اليوم التالي لتاريخ نشرها.
صدر برئاسة الجمهورية في 9 ربيع الأول سنة 1418هـ
(الموافق 14 يولية سنة 1997م)
http://www.justice-lawhome.com/vb/images/attach/doc.gif
الشفعة فى القانون المصري فقها و قضاء
--مادة 935 – الشفعة رخصه تجيز فى بيع العقار الحلول محل المشترى فى الأحوال و الشروط المنصوص
الشفعة رخصة تجيز للشفيع الحلول محل المشترى فى حالة بيع العقار المتصل به ملكه فى الاحوال والشروط المنصوص عليها قانونا .
وهى تأسس على وقاية الشفيع من ضرر محتمل من شريك أو جار فهى إذن متصلة بشخص الشفيع وهو حر فى أن يأخذ أو لا يأخذ بها فهذا متروك لمحض تقديره .
-لذلك لاتجوز لدائنى الشفيع لأنها رخصة وليست حقا (لا عينيا ولا شخصيا) وهى متصلة بشخص الشفيع.
-ولا تجوز فيها الإحالة . فلأن الشفعة متصلة بشخص الشفيع فلا يجوز أن يحياها إلى غيره .
-ولكن وبالرغم من أن الشفعة رخصة فإنها تورث وذلك لأنها من الأموال وذلك حسب ما أستقرت عليه احكام محكمتنا العليا مخالفة فى ذلك رأى فقهاء الحنفية
من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن حق الشفعة من الحقوق التى يجرى فيها التوارث , وهو حق غير قابل للتجزئة , يثبت لكل وارث إذا انفرد به , ولهم جميعا إذا أجتكعوا عليه .
(الطعن 903 لسنة 50ق جلسة 24/2/1981 س32 ص611)
-والشفعة رخصة غير قابلة للتجزئة فلا يجوز الأخذ بالشفعة فى بعض المبيع . إذا بيع العقار لأكثر من مشترى فلا يجوز الأخذ بالشفعة من بعضهم دون بعض .
-قاعدة أن الشفعة لا تتجزأ تعنى-وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة أنه لا يجوز للشفيع أن يأخذ بالشفعة فى صفقة واحدة بعض المبيع دون البعض الآخر حتى لا يضار المشترى بتبعيض الصفقة ولما كان الثابت من مدونات الحكم المطعون فيه أن المطعون عليه الثالث باع للطاعنة قطعة أرض مساحتها…وأن المطعون عليهما الأول والثانى أعلنا رغبتهما فى أخذ كل المساحة المبيعة بالشفعة وأقاما الدعوى بطلب أحقيتهما فى أخذ المبيع جميعه بالشفعة بعد أن أودعا سويا الثمن , فإنه لا يكون ثمة تبعيض للصفقة على المشترية الطاعنة أو تجزئة للشفعة.
(الطعن 730 لسنة 48ق جلسة 4/11/1981 س32 ص1989 )
--والتصرف الذى يجيز الشفعة هو البيــــــــــــع فقط بصريخ نص المادة ولا تجوز فى غيره من التصرفات
- – الشفعة :شروط الأخذ بالشفعة
عليها فى المواد التالية :
---مادة 936 – يثبت الحق فى الشفعة :
( أ ) لمالك الرقبة إذا بيع كل حق الانتفاع الملابس لها أو بعضة .
( ب ) للشريك فى الشيوع إذا بيع شئ من العقار الشائع إلى أجنبى .
(ج) لصاحب حق الانتفاع إذا بيعت كل الرقبة الملابسة لهذا الحق أو بعضها.
(د) لمالك الرقبة فى الحكر إذا بيع الحكر ، و للمستحكر إذا بيعت الرقبة .
(هـ) للجار المالك فى الأحوال الآتية :
1 – إذا كانت العقارات من المبانى أو من الأراضى المعدة للبناء سواء أكانت فى المدن أم فى القرى .
2- إذا كان للأرض المبيعة حق أرتفاق على أرض الجار أو كان حق الإرتفاق لأرض الجار على الأرض المبيعة . - إذا كانت ارض الجار ملاصقة للأرض المبيعة من جهتين و تساوى مقيمة نصف ثمن الأرض المبيعة على الأقل .
فقرة رقم : 2
إذا كان عقد شراء الشفيع غير مسجل فالعين التى هى محل هذا العقد لا يصح أن يشفع بها .
( الطعن رقم 40 لسنة 15 ق ، جلسة 1946/4/4 )
مالك الرقبة إذا بيع حق الإنتفاع
يثبت الحق فى الشفعة لمالك الرقبة إذا بيع كل حق الإنتفاع الملابس لها أو بعضها أى إذا كان جزء من الرقبة عليه حق إنتفاع فيثبت حق الشفعة إذا بيع كل حق الإنتفاع الذى على هذا الجزء .
وتثبت الشفعة لمالك الرقبة ولو كان حق الإنتفاع لعدة شركاء وتكون لكل حصة كل شريك ولو كن المشترى أحد الشركاء
وتثبت الشفعة لمالك الرقبة فى حق الإستعمال وحق السكنى متى كانت لا تتعارض مع هذين الحقين
- مفاد النص فى المادة 985/1 من القانون المدنى أن حق الإنتفاع يمكن كسبه بالشفغة فى حالة بيعه إستقلالاً دون الرقبة الملابسة له إذا ما توافرت شروط الأخذ بالشفعة .
(الطعن رقم 1644 لسنة 51ق جلسة 9/4/1985 س36 ص565)
الشريك فى الشيوع
يثبت الحق فى الشفعة للشريك فى الشيوع إذا بيع شىء من العقار الشائع إلى أجنبى
ويكون ذلك عندما يتعدد الملاك دون تحديد أو إفراز لنصيب كل منهم فإذا بيع شىء من العقار إلى أجنبى أمكنهم أخذه بالشفعة وترتبط الشفعة فى هذه الحالة بحالة الشيوع أما إذا انتهت حالة الشيوع بالقسمة مثلا فلا يجوز طلب الشفعة ولو لم تسجل هذه القسمة .
صاحب حق الإنتفاع
يثبت الحق فى الشفعة لصاحب حق الإنتفاع إذا بيعت كل الرقبة الملابسة لهذا الحق أو بعضها
وإذا كان الإنتفاع لأشخاص متعددين يكون لهم مجتمعين كل بقدر نصيبه فقط وبالمثل حق الإستعمال والسكنى
مالك الرقبة فى الحكر والمستحكر
الحكر هو كالإنتفاع ولكنه لا يرد إلا على عقار وتثبت الشفعة لمالك الرقبة إذا باع الستحكر وتثبت للمستحكر إذا باع مالك الرقبة
الجار المالك
يثبت الحق فى الشفعة للجار المالك بشروط هى:-
-أن يكون ملكه ملاصقا للعقار المبيع ويتحقق التلاصق بأى مسافة من العقار دون وجود فاصل كطريق أو مصرف عام و غير ملوك لأحدهما
-وأن يكون الشفيع مالكاً لما يشفع به سواءأً مفرزأً أو مشاعاً – تامة أو رقبة
وتثبت الشفعة للجار المالك فى الأحوال الآتية :-
1-إذا كان العقار من المبانى أو الأرض المعدة للبناء يكفى التلاصق من جهة وحيدة
2- وفى الأراضى الزراعية فتثبت فى حالتين
أ- أن يكون للشفيع حق إرتفاق على الأرض المبيعة أو للأرض المبيعة حق إرتفاق على أرض الشفيع
ب- أن يكون التلاصق من حدين – وتساوى نصف ثمن الأرض المبيعة على الأقل وقت البيع
-- والتحايل لإبطال الشفعة مناقض للغرض المقصود منها فكل تحايل لإبطال الشفعة لايصح للمحاكم أن تقره .
--الشروط الواجب توافرها فى الشفيع :-
أن أن يكون ما يشفع به موجود ومستمر من وقت البيع الى وقت الأخذ بالشفعة أى أن يكون مالكا لما يشفع به وقت البيع وحتى ثبوت حقه فى الشفعة
المقرر قانوناً أن الشفعة لا تجوز إلا إذا كان الشفيع مالكاً للعقار الذى يشفع به وقت قيام سبب الشفعة أى وقت بيع العقار الذى يشفع فيه , ولما كانت الملكية فى العقار وفقاً لأحكام قانون الشهر العقارى لا تنتقل الى المشترى إلا بتسجيل عقد البيع ولا يرتب التسجيل أثره فى الأصل إلا من تاريخ تسجيل العقد أو الحكم الذى من شأنه إنشاء حق الملكية, فإنه ترتيباًعلى ذلك يشترط فى الشفيع الذى يستند الى عقد البيع فى تملك العقار المشفوع به أن يكون قد سجل عقده أو سجل الحكم الصادر بصحته ونفاذه وقت بيع العقار المشفوع فيه .
(الطعن رقم 1055 لسنة 57ق جلسة 11/2/1988)
أن يكون غير ممنوع من شراء العقار الذى يشفع فيه
كالممنوعين بنص قانونى مثل السامسرة والخبراء فى العقارات المعهود لهم بيعها والقضاة والمحامين أيضاً فى الحقوق المتنازع عليها إذا كان النزاع يدخل فى إختصاص المحكمة التى يعملون فى دائرتها
ألا يكون الشفيع وقفاً
إذا كان المشفوع به وقفاً فلا يجوز للوقف بصفته شخص إعتبارى أن يشفع لأن العقار الموقوف غير مملوك لأحد وكذلك طبقاً لنص المادة 939م "ولا يجوز للوقف أن يأخذ بالشفعة"
--المادة 937 (1) اذا تزاحم الشفعاء يكون استعمال حق الشفعة على حسب الترتيب المنصوص عليه فى المادة السابقة . (2) واذا تزاحم الشفعاء من طبقة واحدة فأستحقاق كل منهم للشفعة يكون على قدر نصيبه. (3) فأذا كان المشترى قد توافرت فيه الشروط التى كانت تجعله شفيعا بمقتضى نص المادة السابقة فأنه يفضل على الشفعاء الذين هم من طبقته أو من طبقة ادنى ولكن يتقدمه الذين هم من طبقة اعلى .
يقوم التزاحم إذا توافر الحق فى الشفعة لأكثر من شخص ويقع على صور ثلاث :-
1-إذا كان الشفعاء من طبقات مختلفة يكون الحق فى الشفعة لصاحب الطبقة الأعلى حسب الترتيب الوارد بالمادة 936م أعلاه
2-إذا كان الشفعاء من طبقة واحدة يكون إستحقاق كل منهم للشفعة على قدر نصيبه .
3-إذا كان المشترى أحد الشفعاء فإنه يفضل على من هم من أدنى منه أو من هم من طبقته . ويتقدم عليه من هم أعلى منه طبقة
---الشروط الواجب توافرها فى المشترى والموانع :-
المادة 938
اذا اشترى شخص عينا تجوز الشفعة فيها ثم باعها قبل ان تعلن ايه رغبه فى الأخذ بالشفعة أو قبل أن يتم تسجيل هذه الرغبة طبقا للمادة 942 فلا يجوز الأخذ بالشفعة الا من المشترى الثانى وبالشروط التى اشترى بها .
المادة 939
(1) لايجوز الأخذ بالشفعة : (أ) اذا حصل البيع بالمزاد العلنى وفقا لأجراءات رسمها القانون . (ب) اذا وقع البيع بين الأصول والفروع أو بين الزوجين أو بين الأقارب لغاية الدرجة الرابعة أو بين ألأصهار لغاية الدرجة الثانية . (ج) اذا كان العقد قد بيع ليجعل محل عبادة أو ليلحق بمحل عبادة . (2) ولا يجوز للوقف أن يأخذ بالشفعة .
1- ألا يكون المشترى قد باع العقار بيعا صحيحاً قبل تسجيل الرغبة فى الشفعة وإلا أنتقل الحق للبيع الثانى
فقرة رقم : 2
إذا إدعى الشفيع صورية البيع و أفلح فى إثبات ذلك إعتبر البيع الصادر من المالك للمشترى الأول قائماً و هو الذى يعتد به فى الشفعة دون البيع الثانى الذى لا وجود له ، بما يغنى الشفيع عن توجيه طلب الشفعة إلى المشترى الثانى ، و من المقرر أنه يجب إثبات صورية البيع الثانى فى مواجهة المشترى الثانى لأنه صاحب الشأن الأول فى نفى الصورية و إثبات جدية عقده ليكون الحكم الذى يصدر بشأن عقده حجه له أو عليه ، و يكفى لسلامة إجراءات الشفعة - إذا ما أصر الشفيع على طلب الشفعة فى البيع الأول رغم إخطاره بحصول البيع الثانى قبل تسجيله إعلان رغبته فى الأخذ بالشفعة - أن يصدر لصالحه حكم بصورية البيع الثانى فى مواجهة المشترى الثانى و يتحقق ذلك إما بإختصامه إبتداء فى دعوى الشفعة مع تمسكه بالبيع الأول و دفعه بصورية البيع الثانى صورية مطلقة إما بإدخاله فى الدعوى أثناء نظرها و قبل الفصل فيها أو بتدخله هو فيها ، و عندئذ يتعين على المحكمة أن تفصل فى الإدعاء بالصورية إذ يتوقف مصير دعوى الشفعة على ثبوت الصورية أم لا ، و صدور حكم لصالح الشفيع بالصورية يصحح إجراءات الشفعة فى البيع الأول و دون إختصام المشترى الثانى . ( الطعن رقم 898 لسنة 48 ق ، جلسة 1981/5/27 )
2-ألا يكون البيع قد تم بالمزاد وفقاً لإجراءات قانونية
3-ألا تكون الصفقة بين الأصوا والفروع أو الزوجين أو بين أقلرب من الدرجة الرابعة أو أصهار حتى الدرجة الثانية
4- ألا يكون العقار بيع ليكون دار عبادة أو ليكون ملحقاً بدار عبادة
5-ألا يكون الشفيع وقفاً حيث أن الوقف لا مالك له
---الشروط الواجب توافرها فى المال المشفوع فيه:-
1-أن يكون عقاراً لا تكون الشفعة إلا فى العقار
2- أن تطلب فى المبيع كله ( عدم جواز تجزئة العقد أو الصفقة )
فقرة رقم : 1
لما كان الحق من المشترى للعين المشفوع فيها - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - ألا تتجزأ عليه الصفقة فإذا تعدد الشفعاء من طبقة واحدة و لم يطلب كل منهم الشفعة فى كل العين المشفوع فيها و سقط حق أحدهما لسبب يتعلق بالمواعيد أو بغيرها من إجراءات الشفعة تفرقت الصفة على المشترى و صارت بذلك دعوى الشفعة غير مقبولة . و كان من المقرر فى قضاء هذه المحكمة كذلك أنه ليس لمن طلب الشفعة فى جزء من العين المبيعة أن يعدل إلى طلب الشفعة فى العين برمتها ما دام قد فوت على نفسه المواعيد المقررة للأخذ بالشفعة لأن إجراءات الشفعة المنصوص عليها فى المواد من 940 إلى 943 من القانون المدنى و مواعيدها مرتبطه بعضها ببعض إرتباطاً وثيقاً و ماساً بذات الحق و يوجب القانون إتباعها و إلا سقط الحق فى الشفعة ذاته ، لما كان ذلك ، و كان الثابت من الأوراق أن المطعون ضدهما الأول و الثانية - و هما شفيعان من طبقة واحدة - لم يطلب إحدهما أخذ العين المشفع فيها برمتها و إنما طلبا ذلك سوياً و أودعا ثمناً واحداً لها ، و كان إقرار المطعون ضدها الثانية أمام محكمة أول درجة بترك الخصومة من شأنه إلغاء كافة إجراءات الشفعة بالنسبة لها بما فى ذلك صحيفة الدعوى فيما تضمنته من طلبات تخصها و ذلك عملاً بنص المادة 143 من قانون المرافعات مما يجزء الصفقة على المشترين " الطاعنين " الأمر الممتنع قانوناً .
( الطعن رقم 073 لسنة 56 مكتب فنى 39 صفحة رقم 1254 بتاريخ 29-11-1988)
أولا - في شأن قواعد و إجراءات تحديد أجرة الأماكن
المادة 1
فيما عدا الاسكان الفاخر ، لايجوز أن تزيد الاجرة السنوية للا ماكن المرخص في اقامتها لاغراض السكنى اعتبارا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون على 7% من قيمة الارض والمبانى وعلى الاتقل المساحة المؤجرة لهذا الاغراض عن ثلثى مساحة مبانى العقار .ولا تسرى على هذه الاماكن أحكام المادة (13) عدا الفقرة الاخيرة منها والمادة ( 14 ) والفقرة الاولى من المادة ( 15 ) والفقرة الثانية من المادة ( 68 ) من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الاماكن وتنظيما لعلاقة بين المؤجر والمستأجر ويصدر بتحديد مواصفات الإسكان الفاخر من الوزير المختص بالإسكان .
المادة 2
تقدر قيمة الارض بالنسبة إلى الاماكن المنصوص عليها في الفقرة الاولى من المادة السابقة وفقا لثمن المثل عند الترخيص بالبناء وتقدر قيمة المبانى وفقا للتكلفة الفعلية وقت البناء فاذا ثبت تراخى المالك عمدا عن عداد المبنى للاستغلال تقدر تكلفة المبانى وفقا للأسعار التى كانت سائدة في الوقت الذى كان مقدر لإنهاء أعمال البناء وذلك دون الإخلال بحق المحافظة المختصة في إستكمال الأعمال وفقا للقواعد المنظمة لذلك . ويصدر قرار من الوزير المختص بالإسكان بتحديد الضوابط والمعايير التى تتبع في تقدير قيمة الارض والمبانى بما يكفل تقديرها بقيمتها الفعلية على وحداته وفقا لموقع وحدة وصقعها والانتفاع بها ومستوع البناء .
المادة 3
تشكل بقرار من المحافظ المختص في كل محافظة لجنة أو كثر تضم بعض ذوى الخبرة لاعداد تقارير سنوية بناء على الدراسات التى تجريها في نطاق المحافظة عن . ( أ ) ثمن المثل للارض من واقع أسعار التعامل بالمدينة أو التعامل بالمدينة أو الحى أو المنطقة مستخلصة من كافة التصرفات والتعاملات القانونية سواء بين الافراد أو الجهات الحكومية أو العامة أو الخاصة . ( ب ) أسعار التكلفة الفعلية لمختلف مستويات المبانى من واقع تطورات أسعار مواد البناء ونفقات العمالة ونتائج المناقصات وغيرها من الوسائل القانونية المتبعة لتنفيذ الاعمال .ويؤخذ في الإعتبار بالتقديرات الواردة ى هذه التقارير عند تحديد الاجرة لاحكام هذا القانون . وتسلم المحافظة نسخة من هذه التقارير لكل من يطلبها في مقابل رسم يصدر بتحديده قرار من المحافظ المختص بما لايجاوز خمسة جنيهات للنسخة .
المادة 4
يتولى مالك المبنى تحديد الاجرة وفقا للضوابط والمعايير والتقارير والدراسات المنصوص عليها في المواد السابقة ويتضمن عقد الايجار مقدار الاجرة المحددة على هذه الاسس . فاذا أبرم عقد الايجار قبل اتمام البناء وحدد فيه الاجره بصفة مبدئية ، كان على مالك المبنى اخطار المستأجر بالأجرة المحددة للمكان وفقا لاحكام هذا القانون وذلك خلال ثلاثين يوما من تاريخ اتمام البناء وبشرط الا تجاوز الاجرة المبدئية الا بمقدار الخمس . وعلى المالك أن يمكن المستأجر من الاطلاع على المستندات اللازمة لتحديد الاجرة وذلك خلال شهر من تاريخ التعاقد أو من تاريخ الاخطار بحسب الاحوال .
المادة 5
اذا رأى المستأجر أن الاجرة التى حددها المالك تزيد على الحدود المنصوص عليها في هذا القانون جاز له خلال تسعين يوما من تاريخ التعاقد أو من تاريخ الاخطار أو من تاريخ شغله للمكان أن يطلب من لجنة تحديد الاجرة المختصة القيام بتحديد أجرة المكان وفقا للاسس المنصوص عليها في هذا القانون ، ويكون الطعن على قرارات هذه اللجان أمام المحكمة الابتدائية التى يقع في دائرتها المكان المؤجر وذلك خلال ستين يوما من تاريخ اخطار ذوى الشأن بقرارها . وتسرى على هذه الطعون أحكام المادتين ( 18 ) ( 20 ) من القانون رقم 49 لسنة 1977 .
المادة 6
يجوز لمالك المبنى اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون أن يتقاضى من المستأجر مقدم ايجار لايجاوز أجرة سنتين وذلك بالشروط الآتية : 1- أن تكون لاعمال الاساسية للبناء قد تمت ولم يتبق الا مرحلة التشطيب . 2- أن يتم الاتفاق كتابة على مقدار مقدم الايجار وكيفية خصمه من الاجرة المستحقة في مدة لا تجاوز ضعف المدة المدفوع عنها المقدم وموعد اتمام البناء وتسليم الوحدة صالحة للاستعمال . ويصدر قرار من الوزير المختص بالاسكان بتنظيم تقاضى مقدم الايجار والحد الاقصى لمقدار المقدم بالنسبة لكل مستوى من مستويات البناء . ولاتسرى حكم الفقرة الاخيرة من المادة (26) من القانون رقم 49 لسنة 1977 على مقدم الايجار الذى يتقاضاه المالك وفقا لاحكام هذه المادة . ثانيا - في شأن تصحيح بعض أو ضاع الاماكن القديمة .
ثانيآ - في شأن تصحيح بعض أوضاع الأماكن القديمة
المادة 7
اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون تزاد في أول يناير من كل سنة أجرة الاماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى المنشأة حتى 9 سبتمبر 1977 زيادة دورية ثابتة بواقع نسبة من القيمة الايجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة على العقارات المبنية في ذات وقت الانشاء حتى لو أدخلت عليها تعديلات جوهرية . ويخصص المالك نصف هذه الزيادة لمواجهة تكاليف الترميم والصيانة ويعتبر بمثابة تحت يده ويصدر قرار من الوزير المختص بالاسكان بتنظيم التصرف فيه لهذا الغرض . وتحدد الزيادة المشار اليها وفقا للنسب الآتية : (أ) 30% عن الاماكن المنشاة قبل أول يناير سنة 1944 . (ب) 20% عن الاماكن المنشأة منذ أول يناير سنة 1944 ، وقبل 5 من نوفمبر سنة 1961 . (ج) 10% عن الاماكن المنشأن منذ 5 نوفمبر سنة 1961 ، وحتى 6 من أكتوبر سنة 1973 . ( د ) 5 % عن الاماكن المنشأن منذ 7 أكتوبر سنة 1973 وحتى 9 سبتمبر سنة 1977 .
المادة 8
تؤدى الزيادة المنصوص عليها في المادة السابقة في ذات المواعيد المحددة لسداد الاجرة الاصلية ويترتب على عدم سداد هذه الزياده ما يترتب على عدم سداد الاجرة من أثار . وتقف هذه الزيادة عند انقضاء خمس سنوات كاملة على تاريخ استحقاق أول زيادة .
المادة 9
تكون أعباء الترميم والصيانة الدورية والعامة للمبانى وما بها من مصاعد على الوجه الآتى : 1- اذا كانت نصف حصيلة الزيادة المنصوص عليها المادة (7) كافية يتم الترميم والصيانة منها . 2- اذا لم تف هذه الحصيلة أو اذا كان المبنى لا يحتوى على وحدات غير سكنية تستكمل أو توزع أعباء الترميم والصيانة بحسب الاحوال كما يلى : (أ) بالنسبة للمبانى المنشأن حتى 22 مارس سنة 1965 تكون بواقع الثلث على الملاك والثلثين على شاغلى المبنى . (ب) بالنسبة للمبانى المشأة بعد 22 مارس1965 وحتى 9 سبتمير سنه 1977 تكون مناصفة بين الملاك وشاغلى المبنى ( ج) بالنسبة للمبانى المنشأة أو التى تنشأ بعد 9 سبتمير سنة 1977 تكون بواقع الثلثين على الملاك والثلث على شاغلى المبنى . وإذا لم يتم الاتفاق على توزيع تكاليف الترميم والصيانة فيما بين الملاك والشاغلين أو الشاغلين فيما يجوز لاى منهم الالتجاء إلى قاضى الامور المستعجلة لتوزيع هذه التكاليف بين الملاك وبين الشاغلين وتحديد نصيب كل شاغل . ومع ذلك تكون أعباء الترميم والصيانة على عاتق الملاك وذلك خلال العشر سنوات المنصوص عليها في المادة 651 من القانون المدنى . وفيما عدا ما ورد فيه نص بهذه المادة يستمر العمل بالاحكام المنظمة للترميم والصيانة في كل من أحكام القانون رقم 78 لسنة 1974 في شأن المصاعد الكهربائية والقانون رقم 49 لسنة 1977 .أما الاعمال التى لاتسرى عليها أحكام الترميم والصيانة والتى بقصد بها تحسين الاجزاء المشتركة للمبنى أو زيادة الانتفاع بها فتكون بالاتفاق بين الملاك والشاغلين . ومع عدم الاخلال بعلاقة العمل بين المالك وحارس المبنى يوزع الحد الاذنى المقرر قانونا لاجر الحارس وفقا للبنود أ ، ب ، ج من هذه المادة . وتلغى الماده (61) من القانون رقم 49 لسنة 1977 والمادة 13 من القانون رقم 78 لسنة 1974 وذلك اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون .
المادة 10
تكون أعباء الترميم والصيانة الدورية والعامة للمبانى وما بها من مصاعد على الوجه الآتى : 1- اذا كانت نصف حصيلة الزيادة المنصوص عليها المادة (7) كافية يتم الترميم والصيانة منها . 2- اذا لم تف هذه الحصيلة أو اذا كان المبنى لا يحتوى على وحدات غير سكنية تستكمل أو توزع أعباء الترميم والصيانة بحسب الاحوال كما يلى : (أ) بالنسبة للمبانى المنشأن حتى 22 مارس سنة 1965 تكون بواقع الثلث على الملاك والثلثين على شاغلى المبنى . (ب) بالنسبة للمبانى المشأة بعد 22 مارس1965 وحتى 9 سبتمير سنه 1977 تكون مناصفة بين الملاك وشاغلى المبنى ( ج) بالنسبة للمبانى المنشأة أو التى تنشأ بعد 9 سبتمير سنة 1977 تكون بواقع الثلثين على الملاك والثلث على شاغلى المبنى . وإذا لم يتم الاتفاق على توزيع تكاليف الترميم والصيانة فيما بين الملاك والشاغلين أو الشاغلين فيما يجوز لاى منهم الالتجاء إلى قاضى الامور المستعجلة لتوزيع هذه التكاليف بين الملاك وبين الشاغلين وتحديد نصيب كل شاغل . ومع ذلك تكون أعباء الترميم والصيانة على عاتق الملاك وذلك خلال العشر سنوات المنصوص عليها في المادة 651 من القانون المدنى . وفيما عدا ما ورد فيه نص بهذه المادة يستمر العمل بالاحكام المنظمة للترميم والصيانة في كل من أحكام القانون رقم 78 لسنة 1974 في شأن المصاعد الكهربائية والقانون رقم 49 لسنة 1977 .أما الاعمال التى لاتسرى عليها أحكام الترميم والصيانة والتى بقصد بها تحسين الاجزاء المشتركة للمبنى أو زيادة الانتفاع بها فتكون بالاتفاق بين الملاك والشاغلين . ومع عدم الاخلال بعلاقة العمل بين المالك وحارس المبنى يوزع الحد الاذنى المقرر قانونا لاجر الحارس وفقا للبنود أ ، ب ، ج من هذه المادة . وتلغى الماده ( 61 ) من القانون رقم 49 لسنة 1977 والمادة 13 من القانون رقم 78 لسنة 1974 وذلك اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون .
ثالثآ - في شأن التخفيف من أعباء الضريبة على العقارات المبنية
المادة 11
فيما عدا المبانى من المستوى الفاخر يعفى اعتبارا من أول يناير التالى لتاريخ العمل بهذا القانون مالكو وشاغلو المبانى المؤجرة لاغراض السكنى والتى أنشئت أو تنشأ اعتبارا من 9 سبتمبر سنة 1977 من جميع الضرائب العقارية الاصلية والاضافية ولا تدخل إيرادات هذه المساكن في وعاء الضريبة العامة على الابراد ولايسرى حكم الفقر تينه السابقتين على الاماكن المستعملة مفروشة أو فنادق أو بنسيونات .
رابعآ - في شأن العمل على توفير المساكن
المادة 12
فيما عدا المبانى من المستوى الفاخر يلغى شرط الحصول على موافقة لجنة توجية وتنظيم أعمال البناء قبل الحصول على الترخيص باقامة المبانى وسائر أحكام الباب الاول من القانون رقم 106 لسنة 1976 في شأن توجيه وتنظيم أعمال البناء كما تلغى المادة 21 من ذلك القانون .
المادة 13
يحظر على الملاك من الافراد وشركات الاشخاص أن يعرضوا للتمليك للغير أو التأجير المفروش في كل مبنى مكون من أكثر من وحدة واحدة يرخص في أقامته أو بيدأ في انشائة من تاريخ العمل بهذا القانون مايزيد على ثلث مجموع مساحة وحدات المبنى وذلك دون اخلال بنسبة الثلثين المخصصة للتأجير لأغراض السكنى وفقا لاحكام الفقرة الاولى من المادة الاولى ، يسرى هذا القيد ولو تعدد الملاك مع سراعاة نسبة ما يملكه كل منهم وبحد أدنى وحدة واحدة لكل مالك ، يمتنع على مصلحة الشهر العقارى والتوثيق شهر المحررات المتعلقة بهذه الوحدات مالم يقدم صاحب الشأن يثبت التزامه بتطبيق أحكام هذه المادة . ويقع باطلا كل تصرف يخالف ذلك حتى لو كان مسجلا وبعد تأجير النسبة المقرره طبقا لهذه المادة يجوز للمالك التصرف في هذه النسبة كلها أو بعضها وفقا للقواعد العامة . وفى حالة بيع كامل العقار يلتزم المشترى بأحكام هذه المادة .
المادة 14
يخصص ثلثا نسبة إلى 15% المخصصة للخدمات من أرباح شركات القطاع العام لتمويل الوحدات اللازمة لاسكان العاملين بكل شركة أو مجموعة من الشركات المتجاورة ويؤول ما يفيض عن حاجة هؤلاء العاملين إلى صندوق تويل الإسكان الاقتصادى بالمحافظة .
المادة 15
تكفل الدولة دعم النشاط التعونى الإسكانى وتوفير مايلزم له من قروض ومواد للبناء وفقا لاحكام التشريعات المنظمة لهذا النشاط . كما يكون للافراد عند تعلية مبانيهم أو استكمالها أو التوسع فيها كما يكون للراغبين في الاستثمار في مختلف مستويات الاسكان عدا الفاخر منها الحصول على القروض الميسرة التى تقدمها الدولة والهيئات العامة والجهاز المصرفى . وكل ذلك وفقا للضوابط التى يصدر بها قرار من الوزير المختص بالاسكان .
المادة 16
يحق لمستأجرى المدارس والا قسام الداخلية لايواء الدارسين بها والمستشفيات وملحقاتهما في حالة تأجيرها لها مفروش الاستمرار في العين ولو انتهت المدة المتفق عليها وذلك بالشروط وبالاجرة المنصوص عليها في العقد .
المادة 17
تنتهى بقوة القانون عقود التأجير لغير المصريين بانتهاء المدد المحددة قانونا لاقامتهم بالبلاد وبالنسبة للاماكن التى يستأجر غير المصريين في تاريخ العمل بأحكام هذا القانون يجوز للمؤجر أن يطلب أخلاءها إذا ما أنتهت إقامة المستأجر غير المصرى في البلاد . وتثبت إقامة غير المصرى بشهادة من الجهة الادارية المختصة ويكون اعلان غير المصرى الذى انتهت اقامتة قانونا عن طريق النيابة العامة . ومع ذلك يستمر عقد الايجار بقوة القانون في جميع الاحوال لصالح الزوجة المصرية ولاولادها منه الذين كانوا بقيمون بالعين المؤجرة مالم يثبت مغادر تهم البلاد نهائيا .
خامسآ - في شأن تحقيق توازن في العلاقات الإيجارية
المادة 18
لايجوز للمؤجر أن يطلب أخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد الالا حد الاسباب الاتية : (أ) الهدم الكلى أو الجزئى للمنشات الايلة للسقوط والاخلاء المؤقت لمقتضيات الترميم والصيانة وفقا للاحكام المنظمة لذلك بالقوانين السارية . (ب) اذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالاجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفة بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو باعلان على يد محضر ولا يحكم بالإخلاء اذا قام المستأجر قبل اقفال باب المرافعة في الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية . ولاينفذ حكم القضاء المستعجل بطرد المستأجر من العين بسبب التأجير في سداد الاجرة اعمالا للشرط الفاسخ الصريح اذا ما سدد المستأجر الاجرة المصاريف والاتعاب عند تنفيذ الحكم وبشرط أن يتم التنفيذ في مواجهة المستأجر . فاذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخره في الوفاء بالاجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالاخلاء أو الطرد بحسب الأحوال . (ج) اذا ثبت أن المستأجر قد تنازل عن المكان المؤجر أو أجره من الباطن بغير اذن كتابى صريح من المالك للمستأجر الاصلى أو تركه للغير بقصد الاستغناء عنه نهائيا وذلك دون اخلال بالحالات التى يجيز فيها القانون للمستأجر تأجير المكان مفروشا أو التنازل عنه أو تأجيره من الباطن أو تركه لذوى القربى وفقا لاحكام المادة 29- من القانون 49 لسنة 1977 . (د) اذا ثبت بحكم قضائى نهائى أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو في اغراض منافية للآداب العامة . ومع عدم الإخلال بالأسباب إليها لاتمتد بقوة القانون عقود إيجاد الاماكن المفروشة . وتلغى المادة (31) من القانون رقم 49 لسنة 1977 وذلك إعتبارا من تاريخ بهذا القانون .
المادة 19
فى الاحوال التى يتم فيها تغيير استعمال العين إلى غير أغراض السكنى تزاد الاجرة القانونية بنسبة : 1- 200% للمبانى المنشأة قبل أول يناير 1944 . 2- 100% للمبانى المنشأة منذ أول يناير 1944 وقبل 5 نوفمبر 1961 3- 75 % للمبانى المنشأة منذ 5 نوفمبر 1961 وحتى 9 سبتمبر 1977 4- 50% للمبانى المنشأة أو التى تنشأ بعد 9 سيتمبر 1977 . وفى حالة التغيير الجزئى للاستعمال يستحق المالك نصف النسب المشار إليها . ويشترط ألا يترتب على تغيير الاستعمال كليا أو جزئيا الحاق ضرر بالمبنى أو بشاغليه . وتلغى المادة (23) من القانون رقم 49 لسنة 1977 وذلك اعتبارا من تاريخ بهذا القانون .
المادة 20
يحق لمالك عند قيام المستأجر في الحالات التى يجوز له فيها بيع المتجر أو المصنع أو التنازل عن حق الانتفاع بالوحدة السكنية أو المؤجرة لغير أغراض السكنى الحصول علي 50% من ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال بعد خصم قيمة المنقولات التى بالعين . وعلى المستأجر قبل إبرام الاتفاق اعلان المالك على يد محضر بالثمن المعروض ويكون للمالك الحق في الشراء اذا ابدى رغبته في ذلك واودع الثمن مخصوما منه نسبة ال50% المشار اليها خزانة المحكمة الجزئية الواقع في دائرتها العقار ايداعا مشروطا بالتنازل عن عقد الايجار وتسليم العين وذلك خلال شهر من تاريخ الاعلان وبانقضاء ذلك الأجل يجوز للمسأجر أن يبيع لغير المالك مع التزام المشترى بأن يؤدى للمالك مباشرة نسبة ال50% المشار اليها .
المادة 21
يشترط الايزيد مجموع مايقوم المستأجر هو وزوجته وأولاده القصر غير المتزوجين مفروشا - بغير موافقة المالك - على شقة واحدة في نفس المدينة - ويعقد في تحديد المدينة بأحكام قانون اللحكم المحلى .
المادة 22
تعطى أولوية في تأجير الوحدات السكنية التى تقيمها الدولة أو المحافظات أو الهيئات العامة أو شركات القطاع العام لتلبية إحتياجات العاملين الذين إنتهت خدمتهم من شاغلى المساكن التابعة للحكومة ووحدات الحكم المحلى والهيئات العامة وشركات القطاع العام وكذلك ملاك العقارات وأقاربهم حتى الدرجة الثانية في المحافظة التى يؤجرون بها وحدات العقار المملوك لهم للغير وتوزع هذه الوحدات بينهم وفقا للأولويات التى يصدر بها قرار من المحافظ المختص ، واذا اقام المستأجر مبنى مملوكا له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات في تاريخ لاحق لاستئجاره يكون بالخيار بين الاحتفاظ بسكنه الذى يستأجره أو توفير مكان ملائم لمالكه أو أحد أقاربه حتى الدردجة الثانية بالمنبى الذى أقامه بما لا يجاوز مثلى الاجرة المستحقة له عن الوحدة التى يستأجرها منه .
سادسا - في شأن العقوبات والاحكام العامة والانتقالية :
المادة 23
يعاقب بعقوبة جريمة النصب المنصوص عليها في قانون العقوبات المالك الذى يتقاضى بأية صورة من الصور بذاته أو بالوساطة أكثر من مقدم عن ذات الوحدة أو يؤجرها لاكثر من مستأجر أو يبيعها لغير من تعاقد معه على شرائها ويبطل كل تصرف بالبيع لاحق لهذا التاريخ ولو كان مسجلا . ويعاقب بذات العقوبة الذى يتخلف دون مقتض عن تسليم الوحدة في الموعد المحدد فضلا عن الزامه بأن يؤدى إلى الطرف الاخر مثلى مقدار المقدم وذلك دون اخلال بالتعاقد وبحق المستأجر في استكمال الاعمال الناقصة لحكم الفقرة الاخيرة من المادة 13 من القانون رقم 49 لسنة 1977 . ويكون ممثل الشخص الإعتبارى مسئولا عما يقع منه من مخالفات لاحكام هذه المادة .
المادة 24
فيما عدا العقوبة لجريمة خلو الرجل تلغى جميع العقوبات المقيدة للحرية المنصوص عليها في القوانين المنظمة لتأجير الأماكن وتنظيم العلامة بين المؤجر والمستأجر وذلك دون اخلال بأحكام المادة السابقة . ومع ذلك يعفى من جميع العقوبات المقررة لجريمة خلو الرجل كل من بادر إلى رد ما تقاضاه بالمخالفة لاحكام القانون إلى صاحب الشأن وأداء مثليه إلى صندوق تويل الاسكان الاقتصادى بالمحافظة وذلك قبل أن يصبح الحكم نهائيا في الدعوى .
المادة 25
يقع باطلا بطلانا مطلقا كل شروط أو تعاقد يتم بالمخالفة لاحكام هذا القانون أو القوانين السابقة له المنظمة للعلاقة بين المالك والمستأجر . رفضلا عن الحكم بالغرامة المنصوص عليها في هذه القوانين تقضى المحكمة المختصة بابطال التصرف المخالف باعتباره كأن لم يكن وبرد الحالة إلى ما يتفق مع أحكام القانون مع الزام المخالف بالتعويض ان كان مقتض . وفى جميع الاحوال يلزم كل من يحصل على مبالغ بالمخالفة لاحكام تلك القوانين بأن يردها إلى من أداها كما يلزم فضلا عن ذلك بدفع مثلى هذه المبالغ لصندوق تمويل الاسكان الاقتصادى بالمحافظة ويثبت اداء هذه المبالغ بجميع طرق الاثبات .
المادة 26
لاتسرى أحكام المادة (9) من هذا القانون على الاماكن التى تحتاج إلى ترميم وصيانة بسبب أضرار الحرب ويستمر العمل بالقواعد والنظم المطبقة حاليا في شأن ترميمها وصيانتها .
المادة 27
تعامل في تطبيق أحكام هذا القانون معاملة المبانى المؤجرة لاغراض السكنى الاماكن المستعملة في أغراض لا تدخل في نطاق النشاط التجارى أو الصناعى أو المهنى غير التجارية ولا يفيد من أحكام هذه المادة سوى المستأجرين المصريين .
المادة 28
تعامل صناديق التأمين الخاصة وصناديق الاسكان معاملة الجمعيات التعاونية لبناء المساكن وذلك بالنسبة لما تستثمره هذه االصناديق من أموال في مجال الاسكان عدا المستوى الفاخر .
المادة 29
ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية ويعمل به من اليوم التالى لتاريخ نشره صدر برئاسة الجمهورية في 26 رمضان 1401 - 27 يوليو 1981
الـعـــدل أســـــاس الــمـــلـك
رد مع اقتباس
28-Dec-2008 02:24 AM
#2
المستشار القانونى
مستشار المحطة
تاريخ التسجيل:
Mar-2007-17
الدولة:
المنصورة - مصــــر
المشاركات:
1,469
أعزائى مرتادى المحطة أتقدم لكم اليوم بتقديم قانون الإيجار الجديد ودراسة شاملة لكافة التعليمات لكيفية بيان مدى سريان القانون الجديد من حيث الزمان والمكان وكذلك كيفية احتساب الأجرة وكذلك كيفية إثبات الإيجار عند فقدان عقد الإيجار
قانون الإيجارات الجديد وكافة التعديلات على قانون الأيجارات المصرى :
القانون 4 لسنة 1996 فى شأن سريان احكام القانون المدنى على الاماكن التى لم يسبق تأجيرها والاماكن التى انتهت أو انتهى عقود ايجارها
حيث يتكون قانون الإيجارات الجديد من أربعة مواد
فالمادة الأولى
لا تسرى أحكام القانونين رقمى 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر و136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع وتنظيم العلاقه بين المؤجر والمستأجر والقوانين الخاصه بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما على الأماكن التى لم يسبق تأجيرها ,ولا على الأماكن التى انتهت عقود إيجارها قبل العمل بهذا القانون أو أنتهى بعده لأى سبب من الأسباب دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها طبقا للقانون .
والمادة الثانية
يطبق أحكام القانون المدنى فى شأن تأجير الأماكن المنصوص عليها فى المادة الأولى من هذا القانون خالية أو مفروشه , أو شأن استغلالها أو التصرف فيها .
والمادة الثالثة
يلغى كل نص فى أى قانون آخر يتعارض مع أحكام هذا القانون .
والمادة الرابعه
ينشر هذا القانون فى الجريدة الرسمية , ويعمل بع اعتبارا من اليوم التالى لتاريج نشره .
وصدر برئاسة الجمهورية وينفذ كقانون فى الدولة
صادر بتاريخ 30 يناير 1996
الـعـــدل أســـــاس الــمـــلـك
رد مع اقتباس
28-Dec-2008 02:25 AM
#3
المستشار القانونى
مستشار المحطة
تاريخ التسجيل:
Mar-2007-17
الدولة:
المنصورة - مصــــر
المشاركات:
1,469
قانون رقم 5 لسنة 1996
المادة 1
يجوز التصرف بالمجان في الأرضى الصحراوية المملوكة للدولة أو غيرها من الأشخاص الا عتبارية العامة أو تأجيرها بايجار اسمى لاقامة مشروعات استثمارية عليها أو للتوسع فيها.ويصدر بتحديد المناطق التى تقع فيها الأرضى الصحراوية المشار اليها وبالقواعد والاجراءات المنظمة للتصرف بالمجان أو التأجير قرار من رئيس الجمهورية ويتم تخصيص الأرض اللازمة للمشروع بمراعاة حجم وطبيعة نشاطة وقيمة الأموال المستثمرة فيه.
المادة 2
لاتنتقل ملكية الأرض إلى المتصرف اليه قبل اتمام تنفيذ المشروع وبدء الانتاج الفعلى . وتودع المحررات المتضمنة للتصرفات في مكتب الشهر العقارى المختص ويترتب على هذا الايداع الآثار المترتبة على شهر التصرفات العقارية وتسلم صور تلك رسوم الشهر والتوثيق ورسوم الدمغة.
المادة 3
لايجوز أن تزيد مدة الايجار على أربعين عاما تجدد مادام المشروع قائما.
المادة 4
اذا لم يتم تنفيذ المشرع وبدء الانتاج الفعلى خلال المدة التى تحدد في قرار التخصيص يتعين على الجهة الادارية مالكة الأرض استردادها ويجوز لها بيعها أو تأجيرها لصاحب المشروع وفقا للأسعار السائدة في المنطقة الاسترداد.
المادة 5
دون اخلال بحكم المادة السابقة يحظر استخدام الارض في غير الغرض المخصصة من أجله مالم يكن ذلك بموافقة الجهة المختصة كما يحظر التصرف فيها أو في أى جزء منها أو تقريد أى حق عينى عليها أو تمكين الغير منها قبل نقل ملكيتها إلى المتصرف اليه ويقع باطلا كل اجراء أو تصرف يخالف ذلك ولا يجوز شهره ولكل ذى شأن التمسك بالبطلان أو طلبب الحكم به معلى المحكمة أن تقضى به من تلقاء نفسها.
المادة 6
ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية ويعمل به اعتبارا من اليوم التالى لتاريخ نشره
الـعـــدل أســـــاس الــمـــلـك
رد مع اقتباس
28-Dec-2008 02:27 AM
#4
المستشار القانونى
مستشار المحطة
تاريخ التسجيل:
Mar-2007-17
الدولة:
المنصورة - مصــــر
المشاركات:
1,469
قانون رقم 6 لسنة 1997 فى شأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر
المادة 1
يستبدل بنص الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير ألاماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ، النص الأتى :
" فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى ، فلا ينتهى العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذين يستعملون العين من ورثته في ذات النشاط الذى كان يمارسة المستأجر الأصلى طبقاً للعقد ، أزواجاً وأقارب حتى الدرجة الثانية ذكوراً أو إناثاً من قصر وبلغ ، يستوى في ذلك أن يكون الإستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم "
واعتباراً من اليوم التالى لتاريخ نشر هذا القانون المعدل ، لايستمر العقد بموت أحد من اصحاب حق البقاء في العين إلا لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلى دون غيرة ولمرة واحدة .
المادة 2
استثناء من الفقرة الأولى من المادة السابقة يستمر العقد لصالح من جاوزت قرابته من ورثة المستأجر المشار اليه في تلك الفقرة الدرجة الثانية ، متى كانت يده على العين في تاريخ نشر هذا القانون تستند إلى حقه السابق في البقاء في العين وكان يستعملها في ذات النشاط الذى كان يمارسه المستأجر الأصلى طبقا للعقد ، وينتهى العقد بقوة القانون بموته أو تركة اياها .
المادة 3
تحدد الأجرة القانونية للعين المؤجرة لغير أغراض السكنى المحكومة بقوانين ايجار الأماكن بواقع :
- ثمانية أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة قبل أول يناير 1944
- وخمسة امثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من أول يناير 1944 وحتى 4نوفمبر 1961 .
- واربعة امثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 5 نوفمبر 1961 حتى 6 أكتوبر 1973 .
- وثلاثة امثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 7 أكتوبر 1973 وحتى 9 سبتمبر 1977 .
ويسرى هذا التحديد اعتباراً من موعد استحقاق الأجرة التالية لتاريخ نشر هذا القانون .
وتزاد الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 10 سبتمبر 1977 وحتى 30 يناير 1996 بنسبة 10% اعتباراً من ذات الموعد . ثم تستحق زيادة سنوية ، بصفة دورية ، في نفس هذا الموعد من الأعوام التالية بنسبة 10 % من قيمة أخر أجرة قانونية لجميع الأماكن آنفة البيان .
المادة 4
تسرى احكام هذا القانون على الأماكن المؤجرة لغير اغراض السكنى التى يحكمها القانون رقم 49 لسنة 1977 المشار اليه والقانون 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن المذكورة التى يحكمها القانون رقم 4 لسنة 1996 بشأن سريان أحكام القانون المدنى على الأماكن التى لم يسبق تأجيرها والأماكن التى انتهت أو تنتهى عقود ايجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها .
المادة 5
ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية ويعمل به من اليوم التالى لتاريخ نشرة ، عدا الفقرة الأولى فيعمل بها من تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 المشار اليه .
يبصم هذا القانون بخاتم الدولة ، وينفذ كقانون من قوانينها .
(((( نشر في 26 /3 /1997 أى يعمل به في 27 / 3 /1998 )))
الفقرة الأولى لتعلقها بالقانون رقم 49 لسنة 1977 يعمل بها اعتباراً من 9/ 9/ 1977 لكون تاريخ نشر القانون كان في 8/ 9/ 1977
الـعـــدل أســـــاس الــمـــلـك
رد مع اقتباس
28-Dec-2008 02:27 AM
#5
المستشار القانونى
مستشار المحطة
تاريخ التسجيل:
Mar-2007-17
الدولة:
المنصورة - مصــــر
المشاركات:
1,469
قانون رقم 14لسنة2001
بتعديل القانون رقم 6 لسنة 1977بتعديل الفقرة الثانية من المادة (29) من القانون رقم 49 لسنة 1997 وببعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية الجريدة الرسمية - العدد 13 (تابع) في 29 مارس سنة 2001
- باسم الشعب رئيس الجمهورية قرر مجلس الشعب القانون الآتي نصه ، وقد أصدرناه :
( المادة الأولى )
يستبدل بنص الفقرة الأخيرة من المادة الثالثة من القانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة (29) من القانون رقم 49 لسنة 1977 وببعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية ، النص الآتي : " ثم تستحق زيادة سنوية وبصفة دورية في نفس هذا الموعد من آخر أجرة مستحقة من الأعوام التالية بنسبة : (2%) بالنسبة للأماكن المنشأة حتى 9 سبتمبر سنة 1977 (1%) بالنسبة للأماكن المنشأة من 10 سبتمبر سنة 1977 وحتى 30 يناير سنة 1996 ".
( المادة الثانية )
ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية ، ويعمل به اعتباراً من أول أبريل سنة 2001 .
يبصم هذا القانون بخاتم الدولة ، وينفذ كقانون من قوانينها . صدر برئاسة الجمهورية في 14 محرم سنة 1422هـ
الـعـــدل أســـــاس الــمـــلـك
رد مع اقتباس
28-Dec-2008 02:29 AM
#6
المستشار القانونى
مستشار المحطة
تاريخ التسجيل:
Mar-2007-17
الدولة:
المنصورة - مصــــر
المشاركات:
1,469
غدا إن شاء الله سوف أقوم بإعداد شرح ودراسه متعلقة بقانون الإيجارات
وكيفية سريان قانون رقم 4 لسنة 96 من حيث الزمان والمكان كونة قانون الإيجار الجديد بعد إعداد قانون 1981
وكذلك كيفة الإخلاء
وكيفية إنتهاء عقد الإيجار
الإحالة إلى القانون المدنى بشأن اسباب انهاء عقد الايجار
وكيفية إثبات عقد الإيجار
وبذلك أكون قد أعددت الدراسه لكيفة الفهم الجيد لقانون الإيجار وما الحقة من قوانين أخرى
مع التحية
المستشار القانونى
الـعـــدل أســـــاس الــمـــلـك
رد مع اقتباس
10-Jan-2009 11:54 PM
#7
المستشار القانونى
مستشار المحطة
تاريخ التسجيل:
Mar-2007-17
الدولة:
المنصورة - مصــــر
المشاركات:
1,469
اليوم أخوانى وأخواتى نكمل الدراسة التى نضعها هنا بين أيديكم حتى نعرف كيفية سريان قانون الإيجار الجديد وأسباب اللإخلاء وإثبات عقد الإيجار حتى وإن لم يتواجد العقد عند فقدانه
سريان القانون رقم 4 لسنة 1996من حيث الزمان والمكان
حدد المشروع في القانون رقم 4 لسنة 1996 في مواده الاربعة نطاق سريانه الزمانى والمكانى
أولا : سريان القانون 4 لسنة 1996 من حيث الزمان:-
يسرى هذا القانون على عقود الايجار المبرمة ابتداء من تاريخ العمل بالقانون في يوم 31 / 1 / 1996
وبهذا يخرج من تطبيق أحكام هذا القانون العقود المبرمة قبل هذا التاريخ ايا كان العقد خاضع للقانون المذكور ام يخضع لقوانين الايجار الاستثنائية.
• فإذا علق الايجار على شرط واقف فان العقد يكون منعقدا في تاريخ ابرامه وليس في تاريخ تحقق الشرط ، و إرجاء تنفيذ العقد إلى وقت معين وهو الالتزام المضاف إلى أجل فإنه وعملا بالمادة 274 من القانون المدنى لا يكون نافذا إلا في الوقت الذى ينقضى فيه الاجل ، وبالتالى فليس لحلول الاجل الواقف أثر رجعى كما هو الحال بالنسبة لتحقق الشرط الواقف ، فلا يعتبر الحق نافذا من وقت التعاقد وانما من وقت وطول الاجل ، مما يعنى ان صدور القانون رقم 4 لسنة1996 قبل حلول هذا الأجل من شأنه سريانه على ذلك العقد الذى لم يصبح نافذا إلا بتحقق الأجل في ظل سريانه
ثانيا :- سريان القانون 4 لسنة 1996 من حيث المكان
(1) يسرى هذا القانون على الاماكن التى تم انشاؤها قبل العمل بالقانون في 31 / 1 / 1996 واجرت بعد العمل به – او التى تنشا بعده.
(2) جميع الاماكن التى انتهت عقود ايجارها وانقضت قبل صدور القانون او بعده ثم قام المالك بتأجيرها إلى مستأجر جديد بموجب عقد ايجار جديد بعد صدور القانون رقم 4 لسنة 1996 وبالتالى فإن التنازل عن الايجار أو الايجار من الباطن في الحالات التى يجوز فيها للمستاجر ذلك بموافقة المالك في عقد الايجار او الموافقة الاحقةوتحرير عقد الايجار لمن تنازل له المستاجر او الايجازة الضمنية لا يخضع هذا التنازل للقانون الجديد طالما كان عقد الايجار الاصلى مبرم في كل القانون الاسثنائى وخاضع للقوانين الاستثنائية فلا يسرى عليها هذا القانون.
أسباب انهاء عقد الايجار في ظل القانون
الإحالة إلى القانون المدنى بشأن اسباب انهاء عقد الايجار الخاضع للقانون 4 لسنة 1996
أحال المشرع في القانون رقم 4 لسنة 1996م إلى اقواعد المنظمة لاحكام عقد الايجار المنصوص عليها القانون المدنى ولن يعمل احكام التشريعات الاستثنائية على عقد الايجار المبرم بعد 30 / 1 / 1996 ولذلك فان اسباب انهاء عقد الايجار يرجع في شانها إلى قواعد القانون المدنى . والاصل ان القانون المدنى يؤخذ بمبدأ سلطان الارادة وان العقد دائما قانون المتعاقدين وشريعتهم مالم يتعارض ذلك مع قواعد النظام العام والاداب الامرة الملزمة حتى مع وجود عقد يخالفه .
وعليه يختلف عقد الايجار الخاضع للقانون المدنى عن عق الايجار الخاضع للقوانين الاستثنائية لان الاخيرة تفيد حرية المتعاقدين وتلزمهم بضوابط وقيوم معينة تتميز بالصرامة والخروج عليها يساوى البطلان المطلق النتعلق بالنظام العام نظرا للطبيعة الامره لاحكام القوانين الاستثنائية اذ لا يجوز للمؤجر ان يطلب اخلاء المستاجر من المكان المؤجر اذا كان عقد الايجار مما يخضع لتشريع استثنائى لان احكام هذا التشريع وحدها بما صدرت من قواعد معينة دون ارادة المتعاقدين هى التى تكون سارية على عقد الايجار وما ينجم عنه من مشكلات او نزاعات مما بنعدم معه الارادة الحرة الكاملة للمتعاقدين خاصة المؤجر في انها عقد الايجار وتكون مواد هذا التشريع الاستثنائى وحدها وعلى سبيل الحصر هى التى تحدد سبب الاخلاء المنطبق على واقعة النزاع وتكون احكام القوانون المدنى المبينة لاسباب عامة وخاصة لانهاء العقد واخلاء المستاجر معطلة لحساب تطبيق التشريعات الاستثنائية السارية على العلاقة الايجابية حتى ان تحقق شرط فاسخ صريح كسبب من اسباب الانهاء المنصوص عليها في القنون المدنى يكون تطبيق واعمال اثاره يكون محكوما مقيدا بما نص عليه هذا التشريع الاستثنائى او ذاك وهو الطريق الواعر الملئ بالعقبات امام حرية المتعاقدين ايا كانوا في الانهاء خاصة المؤجر وهذا ما يؤكد اهمية صدور القانون رقم 4 لسنة 1996 حيث قلل من النتائج الضارة لتطبيق التشريعات الاستثنائية الصارمة واعاد الروح للتشريع المدنى فيما بين المتعاقدين في مكانها الائق والمحترم وترسيخ المبدا الابدى المتعلق بسلطان ارادة المتعاقدين في ظل قاعدة العقد قانون المتعاقدين وشريعتهم
اسباب إنهاء الإيجار حسب القانون المدنى
الأسباب العامة
تنتهى عقود الايجار وفقا للقواعد العامة في العقود اما عن طريق :- (1) ابطال العقد او طريق فسخه والفسخ يعد سببا لانهاء العقد ويخضع فسخ عقد الايجار في اسبابه للقواعد العامة في العقود بصفة عامة ومنها:-
(ا) اتفاق العقدين على انهاء العقد
(ب) تحقق شرط فاسخ صريح.
(ج) اتحاد الذمه
(د) الفسخ لعدم وفاء احد المتعاقدين بالتزاماته
(هـ) هلاك العين المؤجرة
(و) إبطال سند ملكية المؤجر او فسخه
الأسباب الخاصة
هذا بالاضافة إلى ان هناك اسباب خاصة يحق للمؤجر او المستاجر فسخ العقد حسب ما هو منصوص عليه في الاحكام المنظمة لعقد الايجار في القانون المدنى ويترتب على فسخ العقد او ابطالة اعادة العين إلى المؤجر لانه ان كان فسخ العقد الزمنى كالايجار لا ينسحب أثره على الماضى لان ما نفذ منه لا يمكن إعادته وتبقى المده التى انقضت من العقد قبل فسخه محتفظة باثارها فلا يمتد اثر الفسخ بعد البدء في تنفيذ العقد إلى وقت التعاقد وانما ينتج الفسخ اثره من وقت وقوعه لان الفسخ هنا بمثاية القاء للعقد في حقيقة الواقع فينتهى به حق المستاجر في الانتفاع بالعين المؤجرة من وقت تحقق بل وتنقلب يده على العين اذا استمرت خلالها في يد غاصبه وقد نظم المشرع عقد الإيجار في المواد 855 إلى 436 من القانون المدنى وقسم هذة المواد إلى قسمين : الاول في الايجار بوجه عام (585 / 609 ) والثانى في بعض انواع الايجار المواد ( 610 / 634 ) تناول في ايجار الاراضى الزراعية والمزارعة وايجار الوقف وبجانب النصوص الخاصة بعقد الايجار فان هذا العقد يخضع كغيره من العقود للقواعد العامة في نظرية الحق المنصوص عليه في المواد ( 89 / 161 ) مدنى مع العلم ان احكام الايجار فيها احالة إلى احكام عقد البيع فيما يتفق مع طبيعة عقد الايجار .
المنشور بالجريدة الرسمية بالعدد ( 23 ) تابع في 9 يونيو 2005
باسم الشعب
رئيس الجمهورية
قــرر مجلس الشعب القانون الآتى نصه ، وقد أصدرناه:
(المادة الأولى)
يعمل في شأن الضريبة على الدخل بأحكام القانون المرافق.
(المادة الثانية)
يلغى قانون الضرائب على الدخل الصادر بالقانون رقم 157 لسنة 1981،على أن تستمر لجان الطعن المشكلة وفقاً لأحكام قانون الضرائب على الدخل المشار إليه حتى 31 ديسمبر سنة 2005 فى النظر في المنازعات الضريبية المتعلقة بالسنوات حتى نهاية 2004، وبعدها تحال المنازعات التى لم يتم الفصل فيها بحالتها إلى اللجان المشكلة طبقاً لأحكام القانون المرافق .
كما تظل الإعفاءات المحددة لها مدد فى القانون المشار إليه سارية بالنسبة إلى الأشخاص الذين بدأت مدد الإعفاء لهم قبل تاريخ العمل بهذا القانون، وذلك إلى أن تنتهى هذه المدد.
و يلغى البند 1 من المادة 1 من القانون رقم 147 لسنة 1984 بفرض رسم تنمية الموارد المالية للدولة.
(المادة الثالثة)
تلغى المواد أرقام 16 و 17 و 18 و 19 و 21 و 22 و23 مكررا و24 و25 و26 من قانون ضمانات وحوافز الاستثمار الصادر بالقانون رقم 8 لسنة 1997.
وتظل الإعفاءات المقررة بالمواد المشار إليها سارية بالنسبة إلى الشركات والمنشآت التى بدأ سريان مدد إعفائها قبل تاريخ العمل بهذا القانون، وذلك إلى أن تنتهى المدد المحددة لهذه الإعفاءات.
أما الشركات والمنشآت التى أنشئت وفقاً لأحكام القانون المشار إليه ولم تبدأ مزاولة نشاطها أو إنتاجها حتى تاريخ العمل بهذا القانون فيشترط لتمتعها بالإعفاءات المقررة بذلك القانون أن تبدأ مزاولة نشاطها أو إنتاجها خلال مدة أقصاها ثلاث سنوات من تاريخ العمل بهذا القانون.
(المادة الرابعة)
يعفى كل شخص من أداء جميع مبالغ الضريبة المستحقة على دخله وجميع مبالغ الضريبة العامة على المبيعات، وذلك عن الفترات الضريبية السابقة على تاريخ العمل بهذا القانون، وما يرتبط بتلك الضرائب من مقابل تأخير وغرامات وضريبة إضافية وغيرها، وذلك بالشرطين الآتيين:
أولاً: ألا يكون الشخص قد سبق تسجيله أو تقديمه لإقرار ضريبى أو خضع لأى شكل من أشكال المراجعة الضريبية من قبل مصلحة الضرائب العامة أو مصلحة الضرائب على المبيعات.
ثانياً: أن يتقدم الممول بإقراره الضريبى عن دخله عن آخر فترة ضريبية متضمنا كامل البيانات ذات الصلة، وأن يتقدم للتسجيل لدى مصلحة الضرائب على المبيعات إذا بلغ حد التسجيل، وذلك قبل مضى سنة من تاريخ العمل بهذا القانون.
ويسقط الإعفاء إذا لم ينتظم الممول فى تقديم إقراراته الضريبية عن دخله عن الفترات الضريبية الثلاث التالية.
(المادة الخامسة)
تنقضى الخصومة فى جميع الدعاوى المقيدة أو المنظورة لدى جميع المحاكم على اختلاف درجاتها قبل أول أكتوبر سنة 2004 بين مصلحة الضرائب والممولين والتى يكون موضوعها الخلاف فى تقدير الضريبة وذلك إذا كان الوعاء السنوى للضريبة محل النزاع لا يجاوز عشرة آلاف جنيه. وتمتنع المطالبة بما لم يسدد من ضرائب تتعلق بهذه الدعاوى.
وفى جميع الأحوال لا يترتب على انقضاء الخصومة حق للممول فى استرداد ما سبق أن سدده تحت حساب الضريبة المستحقة على الوعاء المتنازع عليه.
وذلك كله ما لم يتمسك الممول باستمرار الخصومة في الدعوى بطلب يُقدم إلى المحكمة المنظورة لديها الدعوى خلال ستة أشهر من تاريخ العمل بهذا القانون.
(المادة السادسة)
فى غير الدعاوى المنصوص عليها فى المادة الخامسة من هذا القانون، يكون للممولين فى المنازعات القائمة بينهم وبين مصلحة الضرائب والمقيدة أو المنظورة أمام المحاكم على اختلاف درجاتها قبل أول أكتوبر سنة 2004، طلب إنهاء تلك المنازعات خلال سنة من تاريخ العمل بهذا القانون مقابل أداء نسبة من الضريبة والمبالغ الأخرى المستحقة على الوعاء السنوى للضريبة المتنازع عليه وفقاً للشرائح الآتية :
1- (10?) من قيمة الضريبة والمبالغ الأخرى المستحقة على الوعاء المتنازع عليه إذا لم تجاوز قيمته مائة ألف جنيه.
2- (25?) من قيمة الضريبة والمبالغ الأخرى المستحقة على الوعاء المتنازع عليه وذلك بالنسبة إلى ما تجاوز قيمته مائة ألف جنيه وحتى خمسمائة ألف جنيه من هذا الوعاء ،وذلك بعد سداد النسبة المنصوص عليها فى البند 1 بالنسبة الى ما لا يجاوز مائة ألف جنيه من هذا الوعاء .
3- (40?) من قيمة الضريبة والمبالغ الأخرى المستحقة على الوعاء المتنازع عليه وذلك بالنسبة إلى ما تجاوز قيمته خمسمائة ألف جنيه من هذا الوعاء، وذلك بعد سداد النسبتين المنصوص عليهما فى البندين 1،2 بالنسبة الى ما لا يجاوز خمسمائة ألف جنيه من هذا الوعاء .
ويترتب على وفاء الممول بالنسب المقررة وفقا للبنود السابقة براءة ذمته من قيمة الضريبة والمبالغ الأخرى المتنازع عليها، ويحكم بانتهاء الخصومة فى الدعوى إذا قدم الممول إلى المحكمة ما يفيد ذلك الوفاء.
وفى جميع الأحوال لا يترتب على انقضاء الخصومة حق للممول فى استرداد ما سبق أن سدده تحت حساب الضريبة المتنازع عليها.
(المادة السابعة)
استثناءً من حكم البند 1 من المادة 52 من القانون المرافق تكون العوائد المدينة واجبة الخصم عن القروض والسلفيات التي حصلت عليها الأشخاص الاعتبارية فيما يزيد على أربعة أمثال متوسط حقوق الملكية ولا يجاوز ثمانية أمثاله عن المدة التى تبدأ من السنة الضريبية 2005 وتنتهى بنهاية السنة الضريبية 2009 وفقا للجدول الآتى:
1:8 للسنة الضريبية 2005
1:7 للسنة الضريبية 2006
1:6 للسنة الضريبية 2007
1:5 للسنة الضريبية 2008
1:4 للسنة الضريبية 2009
(المادة الثامنة)
يصدر وزير المالية اللائحة التنفيذية لهذا القانون والقانون المرافق خلال ستة أشهر من تاريخ النشر في الجريدة الرسمية، وإلى أن تصدر هذه اللائحة يستمر العمل باللوائح والقرارات المعمول بها حاليا فيما لا يتعارض مع أحكام هذين القانونين.
( المادة التاسعة)
ينشر هذا القانون فى الجريدة الرسمية، ويعمل به من اليوم التالى لتاريخ نشره ، مع مراعاة ما يأتى :
1- تسرى أحكام القانون المرافق بالنسبة إلى المرتبات وما فى حكمها اعتباراً من أول الشهر التالى لتاريخ نشره في الجريدة الرسمية.
2- تسرى أحكام القانون المرافق بالنسبة إلى إيرادات النشاط التجارى والصناعي وإيرادات المهن غير التجارية وإيرادات الثروة العقارية للأشخاص الطبيعيين اعتباراً من الفترة الضريبية 2005
وتسرى بالنسبة إلى أرباح الأشخاص الاعتبارية اعتباراً من الفترة الضريبية 2005 أو الفترة الضريبية للشخص الاعتبارى التى تبدأ بعد تاريخ العمل بهذا القانون.
يبصم هذا القانون بخاتم الدولة، وينفذ كقانون من قوانينها.
قانون الضريبة على الدخل
الكتاب الأول
أحكام عامة
____
مادة (1) : فى تطبيق أحكام هذا القانون يقصد بالألفاظ والعبارات التالية المعنى المبين
أمام كل منها :
- الضريبة: الضريبة على الدخل.
- الوزير: وزير المالية.
- رئيس المصلحة: رئيس مصلحة الضرائب العامة.
- المصلحة: مصلحة الضرائب العامة.
- الممول: الشخص الطبيعى أو الشخص الاعتبارى الخاضع للضريبة وفقا لأحكام هذا القانون.
- شركات الأموال: شركات المساهمة وشركات التوصية بالأسهم والشركات ذات المسئولية المحدودة.
- شركات الأشخاص: شركات التضامن وشركات التوصية البسيطة.
- شركة الواقع: الشركة التي تقوم بين أشخاص طبيعيين دون استيفاء إجراءات الانعقاد أو الشهر فيما عدا الحالات الناشئة عن ميراث منشأة فردية.
- المشروع: الكيان الاقتصادى الذى يزاول النشاط الأصلى فى مصر أو المنشأة الدائمة فى مصر التابعة لكيان اقتصادى فى الخارج.
- الشخص المرتبط: كل شخص يرتبط بممول بعلاقة تؤثر في تحديد وعاء الضريبة بما في ذلك:
1- الزوج والزوجة والأصول والفروع.
2- شركة الأموال والشخص الذي يملك فيها بشكل مباشر أو غير مباشر 50? على الأقل من عدد أو قيمة الأسهم أو من حقوق التصويت.
3- شركة الأشخاص والشركاء المتضامنون والموصون فيها.
4- أى شركتين أو أكثر يملك شخص آخر 50? على الأقل من عدد أو قيمة الأسهم أو حقوق التصويت في كل منها.
- السعر المحايد: السعر الذي يتم التعامل بمقتضاه بين شخصين غير مرتبطين أو أكثر، ويتحدد وفقا لقوى السوق وظروف التعامل.
- الإتاوات: المبالغ المدفوعة أيا كان نوعها مقابل استعمال أو الحق في استعمال حقوق النشر الخاصة بعمل أدبي أو فني أو علمي بما في ذلك أفلام السينما، وأي براءة اختراع أو علامة تجارية أو تصميم أو نموذج أو خطة أو تركيبة أو عملية سرية أو مقابل استعمال أو الحق في استعمال معدات صناعية أو تجارية أو علمية أو معلومات متعلقة بالخبرة الصناعية أو التجارية أو العلمية.
مادة (2): فى تطبيق أحكام هذا القانون يكون الشخص الطبيعى مقيما فى مصر فى أى من الأحوال الآتية:
1- إذا كان له موطن دائم فى مصر.
2- المقيم في مصر مدة تزيد على 183 يوماً متصلة أو متقطعة خلال اثنى عشر شهراً.
3- المصرى الذى يؤدى مهام وظيفته فى الخارج ويحصل على دخله من خزانة مصرية.
ويكون الشخص الاعتبارى مقيما فى مصر فى أى من الأحوال الآتية:
1- إذا كان قد تأسس وفقا للقانون المصرى.
2- إذا كان مركز إدارته الرئيسى أو الفعلى فى مصر.
3- إذا كان شركة تملك فيها الدولة أو أحد الأشخاص الاعتبارية العامة أكثر من 50? من رأسمالها.
وتبين اللائحة التنفيذية لهذا القانون قواعد تحديد الموطن الدائم ومركز الإدارة الفعلى.
مادة (3) : يشمل الدخل المحقق من مصدر فى مصر ما يأتى:
(أ ) الدخل من الخدمات التى تؤدى في مصر بما في ذلك المرتبات وما فى حكمها.
(ب) الدخل الذى يدفعه رب عمل مقيم فى مصر، ولو أدى العمل فى الخارج.
(ج ) الدخل الذى يحصل عليه الرياضى أو الفنان من النشاط الذى يقوم به فى مصر.
(د ) الدخل من الأعمال التى يؤديها غير المقيم من خلال منشأة دائمة فى مصر.
(هـ) الدخل من التصرفات في المنقولات التي تخص منشأة دائمة فى مصر.
(و ) الدخل من الاستغلال والتصرف في العقارات وما فى حكمها الكائنة بمصر وما يلحق بها من عقارات بالتخصيص.
(ز) التوزيعات على أسهم شركة أموال مقيمة فى مصر.
(ح) حصص الأرباح التى تدفعها شركة أشخاص مقيمة فى مصر.
(ط) العائد الذى تدفعه الحكومة أو وحدات الإدارة المحلية أو الأشخاص الاعتبارية العامة أو أى شخص مقيم فى مصر والعائد الذى يتم سداده من منشأة دائمة فى مصر ولو كان مالكها غير مقيم فيها.
(ي) مبالغ الإيجار ورسوم الترخيص والإتاوات التى يدفعها شخص مقيم فى مصر أو التى تدفع من منشأة دائمة فى مصر ولو كان مالكها غير مقيم فيها.
(ك) الدخل من أى نشاط آخر يتم القيام به فى مصر.
مادة (4): يقصد بالمنشأة الدائمة في تطبيق أحكام هذا القانون كل مكان ثابت للأعمال يتم من خلاله تنفيذ كل أو بعض أعمال المشروعات الخاصة بشخص غير مقيم في مصر، وتشمل على الأخص:
(أ) محل الإدارة.
(ب) الفرع.
(ج) المبنى المستخدم كمنفذ للبيع.
(د) المكتب.
(هـ) المصنع.
(و) الورشة.
(ز) المنجم، أو حقل البترول أو بئر الغاز، أو المحجر، أو أي مكان آخر لاستخراج الموارد الطبيعية بما في ذلك الأخشاب أو أي إنتاج آخر من الغابات.
(ح) المزرعة أو الغراس.
(ط) موقع البناء أو مشروع الإنشاء أو التجميع أو التجهيزات أو الأنشطة الإشرافية المرتبطة بشيء من ذلك.
ويعتبر في حكم المنشأة الدائمة الشخص الذي يعمل لحساب مشروع تابع متى كانت له سلطة إبرام العقود باسم المشروع واعتمادها ما لم تقتصر أوجه نشاطه على شراء السلع أو البضائع للمشروع.
ولا يعتبر منشأة دائمة ما يأتي:
1ـ الانتفاع بالتسهيلات الخاصة لأغراض التخزين وعرض البضائع والسلع المملوكة للمشروع فقط.
2ـ الاحتفاظ برصيد من السلع أو البضائع المملوكة للمشروع لأغراض التخزين أو العرض.
3ـ الاحتفاظ برصيد من السلع والبضائع المملوكة للمشروع لغرض إعادة تصنيعها فقط بواسطة مشروع آخر.
4ـ الاحتفاظ بمكان ثابت لنشاط يباشر فقط شراء البضائع أو السلع أو تجميع المعلومات للمشروع.
5ـ الاحتفاظ بمكان ثابت لنشاط يباشر فقط القيام بأي عمل ذي صفة تمهيدية أو مساعدة للمشروع.
6ـ الاحتفاظ بمكان ثابت للعمل تزاول فيه أى مجموعة من الأنشطة المشار إليها في البنود السابقة بشرط أن يكون النشاط الإجمالي للمكان الثابت للعمل والناتج من مجموعة هذه الأنشطة ذا صفة تمهيدية أو مساعدة فقط.
7ـ الأعمال الصناعية أو التجارية التي تقوم بها شركة أجنبية عن طريق سمسار أو وكيل عام بالعمولة أو أي وكيل آخر ذى طبيعة مستقلة، ما لم يثبت أن هذا السمسار أو الوكيل قد كرس معظم وقته أو جهده خلال الفترة الضريبية لصالح الشركة الأجنبية.
ولا تعنى سيطرة شركة غير مقيمة على شركة أخرى مقيمة أن تصبح الشركة المقيمة منشأة دائمة للأخرى.
مادة (5) : الفترة الضريبية هي السنة المالية التي تبدأ من أول يناير وتنتهى فى 31 ديسمبر من كل عام أو أي فترة مدتها اثنا عشر شهرا تتخذ أساسا لحساب الضريبة.
ويجوز حساب الضريبة عن فترة تقل أو تزيد على اثنى عشر شهرا، وتحدد اللائحة التنفيذية لهذا القانون إجراءات المحاسبة عن هذه الفترة.
وتستحق الضريبة في اليوم التالي لانتهاء الفترة الضريبية، كما تستحق بوفاة الممول أو بانقطاع إقامته أو توقفه كليا عن مزاولة النشاط.