الأحد، 17 أكتوبر، 2010

اجراءات الحجز العقارى


الفصل الاول
يتمثل الحجز العقاري في نزع ملكية العقار ووضعه تحت سلطة القضاء تمهيدا لبيعه بالمزاد العلني سواء كان هذا العقار في حيازة المدين أو في حيازة الغير . وتتسم إجراءات التنفيذ على العقار دائما بالصعوبة و التعقيد , وذلك لسببين احدهما اقتصاديا و الأخر فنيا .
ويرجع السبب الاقتصادي إلى ما ساد معظم القوانين الوضعية المعاصرة من فكرة مؤداها أن العقارات هي من أهم ما يملكه المدين لقيمتها الاقتصادية المرتفعة.
أما السبب الفني فيرجع إلى أن العقار قد يكون محملا بحقوق الغير ومن ثم ينبغي اتخاذ الإجراءات في مواجهتهم , حيث يترتب على التنفيذ الجبري على العقار إنهاء حقوقهم عليه.وينتقد فقه القانون الوضعي الحديث تعقد إجراءات التنفيذ العقاري , لان العقارات لم تعد تنفرد بكل هذه الأهمية , فقد أدى التطور الصناعي إلى ظهور منقولات هائلة القيمة كالسفن و الطائرات .
وقد نظم المشرع إجراءات التنفيذ على العقار في الباب السادس القسم الثاني من قانون الإجراءات المدنية في المواد من 379 إلى 399 , وكقاعدة عامة فانه لا يجوز نزع ملكية عقارات المدين إلا في حالة عدم وجود أو كفاية المنقولات , غير أن أصحاب التأمينات العينية مستثنون من هذه القاعدة بحيث يجوز لهم التنفيذ مباشرة على العقار المثقل بالرهن لاستفاء ديونهم وتتبع إجراءات الحجز على العقار بالنسبة للعقارات بطبيعتها كالأراضي والمباني و العقارات بالتخصيص : وهي المنقولات الموجودة لخدمة العقار والتي لم تنفصل عنه كالآلات المعدة لاستغلال الأراضي الزراعية والمواشي وتعد أيضا عقارات بالتخصيص الأثاث و المفروشات بالنسبة للفنادق والماكينات بالنسبة للمصانع. فإذا حجز العقار فان الحجز يمتد إليها بقوة القانون .
و يشترط في جميع الأحوال أن يكون العقار مسجلا , لان الملكية في العقارات لا تنتقل إلا بالتسجيل فالعقارات غير المسجلة لا يجوز حجزها , لأنها ليست مملوكة للمدين المحجوز عليه ولا يكون الحجز على العقار في التشريع الجزائري إلا حجزا تنفيذيا , فالقانون الجزائري لا يعرف الحجز التحفظي على العقار , ذلك النظام الذي تعرفه بعض القوانين الوضعية المعاصرة كالقانون الوضعي اللبناني.
ويتم الحجز على العقار وفقا لإجراءات محددة تتعلق بالأمر و باستصداره و تبليغه وقيده في المحافظة العقارية , وبالتالي ولدراسة هذا الموضوع فسوف نقسم هذا الفصل إلى :
المبحث الأول : إجراءات الحجز على عقار مملوك للمدين
المطلب الأول : استصدار الأمر بالحجز
الفرع الأول : الإجراءات السابقة لاستصدار الأمر بالحجز
الفرع الثاني : المحكمة المختصة لاستصدار الأمر بالحجز
المطلب الثاني : وضع العقار تحت يد القضاء
الفرع الأول : تبليغ أمر الحجز
الفرع الثاني :تسجيل أمر الحجز
المبحث الثاني : إجراءات الحجز على عقار غير مملوك للمدين
المطلب الأول : الحائز
المطلب الثاني : الكفيل العيني
المبحث الثالث : الآثار المترتبة عن الحجز
المطلب الأول : عدم نفاذ التصرفات
المطلب الثاني : إلحاق الثمار بالعقار

المبحث الأول
إجراءات الحجز على عقار مملوك للمدين

المطلب الأول : استصدار الأمر بالحجز

الفرع الأول : الإجراءات السابقة لاستصدار الأمر بالحجز
1. طلب إعطاء معلومات عن عقار
بعد أن ظهر للحاجز و المحضر القضائي أن المدين ليست له ممتلكات منقولة بإمكانه سداد الدين بها وتبين أيضا انه يملك ممتلكات عقارية وذلك عن طريق طلب إعطاء معلومات موجزة يقدمه إلى مصلحة السجل العقاري يطلب فيه من المحافظ العقاري التصريح ما إذا كان هذا الشخص المدين يمتلك عقارات أم لا وفقا للقوانين المعمول بها بحيث تنص المادة 03 فقرة 06 من المرسوم التنفيذي رقم 76/63 و المتعلق بتأسيس السجل العقاري بتكليف المحافظ العقاري على إعطاء المعلومات المتعلقة بالعقارات و الموجودة في وثائقهم إلى كل شخص يطلب معلومات عن ما يملكه الأشخاص من عقارات , حيث تنص المادة صراحة بقولها " بإعطـاء المعلومات الموجودة في وثائقهم و المتعلقة بالعقارات المذكورة إلى الجمهـور " كما تنص المادة 55 من نفس المرسوم على "يجب على المحافظ أن يعطي إلى كل من يطلب نسخا أو مستخرجات عن الوثائق المودعة بمكتبه تنفيذا لما تنص عليه المادة 91 , وسيلم عند الاقتضاء شهادة تثبت عدم وجود الوثائق التي طلبت نسخ منها أو مستخرجات عنها " من خلال المادتين المذكورتين , فانه بإمكان أي شخص أن يطلب معلومات عن العقارات الموجودة في الوثائق المودعة لدى المحافظ العقاري وهذا وفق طلب مفرغ في نموذج من مصلحة المحافظة العقارية يسمى طلب إعطاء معلومات موجزة , ( انظر مرفق رقم 01 ) و بالتالي فإذا كان هذا الطلب ايجابي , أي أن المدين يملك عقارات مسجلة و مشهرة , فانه بإمكان الدائن المقدم على الحجز أن يحرر طلب على ذيل عريضة مرفقة بوثائق إلزامية إلى السيد رئيس المحكمة يطلب فيها الأمر بإيقاع الحجز على العقار .
2. عريضة دعوى طلب الحجز
"لم يشترط قانون القانون على عريضة معينة بل يجب أن تخضع للنمط المعمول به في الجهة القضائية , غير انه يجب أن تحتوي العريضة على طالب التنفيذ و يذكر فيها السند التنفيذي و كل الإجراءات التي باشرها المحضر القضائي و النتائج التي توصل إليها أما عدم وجود المنقولات أو عدم كفايتها و اسم وعنوان المحجوز عليه" و بعد ما تأكد أن المدين لديه عقارات مسجلة و مشهرة , فانه يلجأ إلى القضاء عن طريق عريضة طلب إيقاع أمر على عقار ( انظر مرفق رقم 02 ) يلتمس فيه من رئيس المحكمة الأمر بتوقيع الحجز على العقار وفق ما تقتضيه المادة 379 من قانون الإجراءات المدنية بحيث تكون هذه العريضة مرفقة بالسندات القانونية اللازمة .
3. الوثائق المرفقة مع عريضة الدعوى
يجب على الدائن الذي يريد أن يستصدر أمر بتوقيع الحجز على عقارات المدين أن يحضر الوثائق التالية وهي :
1ـ سند التنفيذ
2ـ محضر تبليغ بتكليف
3ـ أمر بالحجز على منقول
4ـ محضر تبليغ الأمر بالحجز على منقول
5ـ محضر عدم كفاية المنقولات أو عدم وجودها ( بالنسبة للدائنين العاديين ) أما الدائنين الممتازين فيمكنهم الحجز على العقار مباشرة دون محضر عدم كفاية أو وجود المنقولات 6ـ شهادة تثبت ملكية العقار للمدين ( شهادة من المحافظة العقارية )

الفرع الثاني : المحكمة المختصة لاستصدار الأمر بالحجز

وفقا لنص المادة 08 من قانون الإجراءات المدنية , فان المحكمة المختصة للنظر في طلبات توقيع الحجز على العقار هي محكمة مقر المجلس وهو اختصاص نوعي , أي أن القاضي يثيره من تلقاء نفسه ولو لم يثيره الخصوم , و بالتالي فانه إذا قام المدين برفع دعواه في غير محكمة مقر المجلس فان المحكمة تحكم برفض الدعوى لعدم الاختصاص و أن لم تفعل فان حكمها يكون معرض للطعن بخرقها لنص القانون . وبعد حصول الدائن على الأمر بالحجز على العقار ممهور بالصيغة التنفيذية , يتوجه به إلى الأستاذ المحضر القضائي من اجل مباشرة إجراءات التنفيذ.

المطلب الثاني : وضع العقار تحت يد القضاء

الفرع الأول : تبليغ أمر الحجز
إن الإجراء الأول الذي يبدأ به الحجز على العقار هو تبليغ الأمر بالحجز إلى المدين وقبل ذلك لابد من اتخاذ مقدمات التنفيذ و المتمثلة في التكليف بالوفاء لما هو منصوص عليه في المادة 330 من قانون الإجراءات المدنية , و القيام بإجراءات الحجز على منقولات المدين لما هو منصوص عليه في المادة 379 من قانون الإجراءات المدنية و التي مضمونها انه لا يجوز نزع ملكية عقارات المدين إلا في حالة عدم كفاية المنقولات .وبعد ذلك يبدأ أول إجراء من إجراءات الحجز على العقار وهو تبليغ الأمر بالحجز إلى المدين المنصوص عليه في المادة 379 من قانون الإجراءات المدنية , و هو يتمثل في الورقة التي يعدها المحضر القضائي بها بيانات إلزامية و تحت طائلة البطلان حددتها نفس المادة المذكورة سالفا و التي تنص في فقرتها الثانية على : " ويتولى القائم بالتنفيذ المصرح له قانونا بإجراء الحجز توقيع الحجز العقاري بموجب أمر حجز مبلغ قانونية يذكر فيه:
1– تبليغ الحكم أو أي سند تنفيذي آخر.
2– حضور أو غياب المدين في إجراءات الحجز.
3– إعذار المدين بأنه إذا لم يدفع الدين في الحال يسجل الأمر بمكتب الرهون التابع له محل الأموال ويعتبر الحجز نهائيا ابتداء من يوم التسجيل.
4– بيان موقع العقار ونوعه ومشتملاته وتحديده المساحي (قسم – رقم الخريطة – الموقع المعروف) وبالنسبة للعقارات المبنية يستبدل بالموقع بيان الشارع والرقم. وأجزاء العقارات المقسمة دون تغيير في حدود ملكية الأرض بين أصحاب حقوق عينية متعددين، غير حقوق الارتفاق، يكون تعيينها بذكر أرقام القطع الواردة في البيان الوصفي أو مستند مماثل. "
و من خلال نص المادة نلاحظ أن محضر تبليغ الأمر بالحجز على العقار يجب أن يذكر فيه أربعة بيانات تتمثل في
1 ـ تبليغ الحكم أو السند التنفيذي المثبت للدين المطالب به و الذي على أساسه تم توقيع الحجز على العقار
2 ـ ذكر إذا كان المدين المحجوز عليه قد حضر إجراءات الحجز على العقار التي صدر بشأنها أمر الحجز أو كان متغيبا
3 ـ أن يذكر أعذار المدين بأنه إذا لم يقم حالا بدفع ما في ذمته من دين , فان الحجز سيتم تسجيله بمكتب الرهون التابع له محل العقار ,و ينوه له بان الحجز سيصير نهائيا ابتداء من يوم التسجيل
4 ـ يذكر موقع العقار بدقة و نوعه وما يشتمل عليه مع تحديد مساحته و عند تعدد ملاك العقار يجب تبليغ كل واحد منهم, غير أن هذا التنبيه لا يعتبر أن العقار أصبح محجوزا ولكن الأثر الوحيد الذي يترتب على هذا المحضر هو قطع التقادم الساري لمصلحة المدين الفرع الثاني :تسجيل أمر الحجز
"إن حجز العقار يتم بعمل قانوني مركب من إعلان أمر الحجز و تسجيل أمر الحجز و هو الإجراء الثاني , حيث تنص الفقرة الثالثة من المادة 379 من قانون الإجراءات المدنية يودع أمر الحجز خلال شهر من التبليغ مكتب الرهون الكائن بدائرته موقع الأموال لكي يسجل في السجل المنصوص عليه في القانون وعند إتمام هذا الإجراء يعتبر ما جرى من أعمال التنفيذ بمثابة حجز نهائي ويترتب عليه وضع الأموال بين يدي القضاء. من خلا نص هذه المادة يتبين أن المشرع يربط حجز العقار بعمل قانوني مشهر تتحقق به العلانية حماية للغير الذي قد يتعامل في العقار .إن تسجيل أمر الحجز يمكن كل من يريد التعامل في العقار أن يعرف بمجرد الاطلاع على السجل العقاري انه محجوز فيتعامل بشأنه على هذا الأساس
الفرع الثاني : إيداع أمر الحجز بالمحافظة العقارية
1ـ النظام القانوني للمحافظة العقارية وعملها
للتطرق لهذا الموضوع ينبغي الرجوع إلى القوانين المتعلقة بالمحافظة العقارية وعلى الخصوص مرسوم 76/63 المؤرخ في 25/03/1976 المتعلق بتأسيس السجل العقاري. ومن خلال نصوص المرسوم السلف الذكر فانه ينبغي على محرري العقود الخاضعة للشهر سواء كانوا موثقين أو محضري قضائيين أو سلطات إدارية , أن يبادروا إلى شهر جميع العقود أو القرارات القضائية عن طريق إيداعها لدى المحافظة العقارية المختصة , وذلك في الآجال القانونية المحددة لذلك .إن عملية إيداع هذه الوثائق قد يكون قانونيا أي يتم الالتزام في إعدادها بجميع الشروط الموضوعية و الشكلية المطلوبة فيها , وبالتالي يترتب على ذلك قيام المحافظ العقاري بقبول الإيداع , والذي تترتب عليه عملية تنفيذ إجراء الشهر وقد يحدث أن يكتشف المحافظ العقاري إثناء فحصه للعقود و الوثائق المودعة قصد الشهر إنها ناقصة أو تحتوي على أخطاء , فيرفض الإيداع , وبالتالي الإجراء , ويخطر محرر العقد أو الوثيقة بذلك وذلك بإعادة النسخة المودعة قصد تنفيذ الإجراء بعد أن يضع عليها تأشيرة المحافظة العقارية موضحا عليها تاريخ قرار الرفض و المبرر لهذا القرار.
هذا وتجدر الإشارة إلى انه يجب على محرري العقود و الوثائق الخاضعة للشهر قبل إيداعا لدى المحافظة العقارية المختصة إقليميا القيام بتسجيلها بمصلحة التسجيل و الطابع المختصة إقليميا عملا بأحكام المواد من 192 إلى 195 من الأمر رقم 76/105 المؤرخ في 09/12/1976 المتضمن قانون التسجيل المعدل و المتمم. وبالرجوع إلى المادة 90 من المرسوم رقم 76/63 المذكور أعلاه نجدها تنص على " ينبغي على الموثق و كتاب الضبط و السلطات الإدارية أن يعملوا على إشهار جميع العقود أو القرارات القضائية الخاضعة للإشهار و المحررة من قبلهم أو بمساعدتهم وذلك ضمن الآجال المحددة في المادة 99 وبكيفية مستقلة عن إرادة الأطراف "
2ـ إيداع أمر الحجز لدى المحافظة العقاري
تنص المادة 379 /3 " ويودع أمر الحجز خلال شهر من التبليغ مكتب الرهون الكائن بدائرته موقع الأموال لكي يسجل في السجل المنصوص عليه في القانون وعند إتمام هذا الإجراء يعتبر ما جرى من أعمال التنفيذ بمثابة حجز نهائي ويترتب عليه وضع الأموال بين يدي القضاء"
نلاحظ أن المادة تتكلم عن إيداع الأمر بالحجز , حيث أن تبليغه لا يترتب عليه اعتبار العقار محجوزا في ذاته , لذلك كان لا بد من وجود إجراء أخر يترتب على القيام به حجز العقار أي وضعه تحت يد القضاء , هذا الإجراء هو تسجيل الأمر بمكتب الرهون الكائن بدائرة العقار .
فما المقصود بذلك ؟ و من الشخص الذي يقع على عاتقه واجب التسجيل ؟
تنص المادة السالفة الذكر في الفقرة الثالثة منها على أن يسجل الأمر بالحجز في مكتب الشهر العقاري التي يقع في دائرتها العقار المبين في محضر التنبيه بنزع الملكية , وقد بينت المادة 381 من قانون الإجراءات المدنية كيفية التسجيل التي يقوم بها الأمين القائم بالتسجيل , حيث تنص المادة: "عند قيام الأمين بالتسجيل أو الحجز يذكر تاريخ وساعة إيداعه وينوه بهامشه وبترتيب الورود عن كل أمر حجز سبق قيده مع ذكر اسم ولقب وموطن المباشرين للتنفيذ ومقر المجلس القضائي الذي سيتم البيع في دائرته. ويؤشر أيضا بهذا الأمر على هامش التسجيلات السابقة مع البيانات المذكورة آنفا والبيانات المتعلقة بالقائمين بالتنفيذ. ولا يجوز شطب الحجز بدون موافقة الدائنين الحاجزين اللاحقين والمعلومين على الوجه الآنف الذكر"
أما الذي يقع على عاتقه واجب التسجيل هو المحضر القضائي الذي قام بتبليغ الأمر بالحجز , ويتم تسجيل الأمر وفقا للقواعد و الإجراءات المعمول بها في الشهر العقاري, ويتم هذا التسجيل بالتأشير بذلك في دفاتر الشهر العقاري , ولقد اشترط القانون مهلة شهر ابتداء من تاريخ تبليغ الأمر لتسجيله وهذا ضمن الفقرة الثالثة من نص المادة 379 من قانون إجراءات المدنية و نلاحظ أن المادة لم تنص على بطلان إجراءات التسجيل إذا وقعت قبل نهاية المهلة , و بالتالي يستطيع المحضر القضائي أن يقوم بعملية الإيداع في نفس اليوم الذي قام فيه بتبليغ المحجوز عليه ويصبح الحجز نهائيا , وذلك لأنه بإمكان المحجوز عليه أن يقوم بوفاء مبلغ الدين في مهلة شهر كاملا ابتداء من تاريخ تسجيل الأمر بالحجز بمكتب الشهر العقاري و هو ما نصت عليه المادة 386 من قانون الإجراءات المدنية " خلال الشهر التالي لتسجيل الحجز إذا لم يقم المدين بوفاء الدين يحرر القائم بالتنفيذ قائمة شروط البيع ويودعها قلم الكتاب"
من خلال نص هذه المادة نلاحظ أن المشرع أعطى فرصة للمحجوز عليه للوفاء بالدين ورفع الحجــز
و بالتالي فحتى لو قام المحضر بإيداع أمر الحجز في نفس اليوم الذي بلغ فيه الأمر , فانه بإمكان الحجوز عليه و في مهلة شهر للقيام بالوفاء بالدين و بالتالي يرفع الحجز . أما إذا امتنع المنفذ عليه خلال هاته المهلة فما على القائم بالتنفيذ إلا أن يعد قائمة شروط البيع و يودعها قلم كتاب المحكمة التي سيجري فيها إجراءات البيع , وما على المدين إلا أن يقدم اعتراضاته على القائمة فيما بعد بخصوص شروط البيع .

ليست هناك تعليقات:

إرسال تعليق